2011

-1-

ZNALECKÝ POSUDEK č. 690/125/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 52 na pozemku č. parc. St. 50/1 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 50/1, k.ú. Tálín, obec Tálín, zapsáno na LV č. 372 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Písek

Objednatel posudku:

JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4

Účel posudku:

usnesení č. j. 132 EX 28563/09-22/Zl

Podle stavu ke dni 27.4.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: [email protected] Posudek obsahuje včetně příloh 12 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 12.5.2011

-2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: 398 15 Tálín 52 Kraj: Jihočeský Okres: Písek Obec: Tálín Katastrální území: Tálín Počet obyvatel: 159 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.4.2011 za přítomnosti pí. Zuzany Bučekové, spolumajitelky nemovitosti. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 372 ze dne 4.3.2011, k.ú. Tálín 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 27.4.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Tálín 3) Usnesení č. j. 132 EX 28563/09-22/Zl. 4) Informace získané při místním šetření dne 27.4.2011. Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zaměřeny Obsah posudku

Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 52, na pozemku č. parc. St. 50/1 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 50/1, k.ú. Tálín, obec Tálín, zapsáno na LV č. 372 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Písek Typ stavby

Rodinný dům, koncový řadový, stávající dokončený

Vlastníci pozemku:

Podíl ½: Bučeková Zuzana, Tálín 52, 398 15 Tálín Podíl ½: Holub Václav, Horní Záhoří 92, 398 18 Záhoří u Písku

Vlastníci staveb:

Podíl ½: Bučeková Zuzana, Tálín 52, 398 15 Tálín Podíl ½: Holub Václav, Horní Záhoří 92, 398 18 Záhoří u Písku

Katastrální úřad: pro Jihočeský kraj, KP Písek Tálín Katastrální úz.:

LV č. Kraj:

372 Jihočeský

-3Obec: Ulice: č.p. na pozemku

Tálín 52 č. parc. St 50/1,

další pozemky:

-

výměra 403 m2,

Tálín část obce: 159 počet obyvatel: způsob ochrany: zast. plocha a nádvoří

Všeobecný popis

Rušivá a obtěžující zařízení

Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Tálín. Tálín je malá obec, nachází se mezi Vodňany a Pískem, v blízkosti silnice I/20. V obci není občanská vybavenost, základní občanská vybavenost se nachází v Protivíně, dobře dostupném po místních komunikacích a silnici č. 20 – cca 7 km. Kompletní občanská vybavenost se nachází ve správním centru Písek, dobře dostupné po komunikaci I/20, leží 10 km severně. Rodinný dům č.p. 52 je situován na severozápadním zastavěném okraji obce, v lokalitě ze zástavbou starších rodinných domů, cca 50 m od Tálínského rybníka. Dům leží na uliční čáře hlavní průjezdné komunikace obcí, která působí mírně rušivým dojmem. Celkově je místo pro bydlení vhodné. Silnice č. 159 působí mírně rušivým dojmem.

Dopravní prostředky a dostupnost

Zastávka autobusů cca 300 m.

Poloha a okolí

Přípojky inženýrských sítí Základové poměry Druh zástavby Popis stavby Rok dokončení přístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních nadzemních Počet Popis

Elektro. Kanalizace – žumpa, voda – studna. Vodovod v ulici. Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. koncový řadový rodinný dům, stávající dokončený cca 1935 v posledních 5ti letech kompletní rekonstrukce interiéru smíšené zdivo

0 nepodsklepeno 1+ 0 1NP + podkroví k bydlení neupravené nebytových garážových stání bytových jednotek 1 0 0 jednotek (zděný přístřešek) Stavba rodinného domu není podsklepena, má 1 NP a půdní prostor k bydlení neupravený. Obsahuje jednu bytovou jednotku o dispozici 3+kk. Svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiv. Stropy jsou nespalné, omítané s rovným podhledem. Střecha je sedlová s dřevěným krovem. Střešní krytina pálené tašky. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, z velké části chybí. Okna jsou dřevěná dvojitá, vrata do dvora jsou dřevěná, dveře vstupní jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou náplňové, zčástiprosklené, do kovových zárubní. Vnitřní povrchy – keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah – keramická dlažba, koberec, plovoucí podlaha, PVC. Vybavení a zařizovací předměty – standardní: je proveden rozvod teplé i

-4studené vody, odkanalizování do žumpy, koupelna s umyvadlem a vanou,WC, v kuchyni elektrický sporák. Fasáda - hladká omítka, místy poškozená. Topení – ústřední na tuhá paliva. Ohřev TUV el. bojler. Přípojky: elektro, kanalizace – žumpa, voda – studna, není pitná. Vodovod na hranici pozemku. Dispoziční řešení: 1.NP: předsíň 4,3 m2, chodba 4,4 m2, koupelna + WC 7,5 m2 kuchyň + OP 27,0 m2, pokoj 16,4 m2, pokoj 16,4 m2 Celkem: UP : 76 m2 Podkroví k bydlení neupravené, půdní prostor. Stavebně technický Stavba je z r. cca 1935, v posledních 5ti letech byly provedeny rekonstrukce stav interiéru - nové ÚT, rozvody vody, kanalizace, elektro, zařizovací předměty v kuchyni a v koupelně, povrchy podlah. Celkový stav domu je průměrný. Pozemky: Pozemek č. parc. St. 50/1 je rovinný, je zčásti zastavěn stavbou domu č. p. 52, zčásti vedlejší stavbou zděné kolny. Zbytek tvoří vnitřní dvůr - zpevněná betonová plocha a neudržovaný travní porost. Pozemek má nepravidelný, přibližně obdélníkový tvar. Přístup je z komunikace ze západní strany. na severní straně pozemku č. parc. St 50/1 zeď ze smíšeného zdiva, výška cca 2 m. Zpevněné plochy beton Napojení inž. sítí Elektro ano Vnější zařízení Vodovod ne, řad je v komunikaci Kanalizace ne, žumpa Plynovod ne Přístup po zpevněné ano komunikaci Vedlejší stavby a příslušenství Stavba zděné kolny - západní stěnou přilehlé k domu č.p. 52. Svislé konstrukce Popis smíšené, střecha sedlová, střešní krytina eternitové šablony. Stropy jsou klenuté. Omítka hladká, povrch podlahy – cihly. Stavebně technický stav je zhoršený. Oplocení

Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav Průměrný stavebně technický stav. stavby Poloha vzhledem k Vhodná pro bydlení, v zastavěné části obce. užívání Užívání Podle KN je stavba určena k bydlení, podle zjištění na místě je tak i užívána. nemovitosti Vlastnická práva 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 372, k.ú. Tálín Omezení 2) Zástavní právo soudcovské zapsané v části C LV č. 372, k.ú. Tálín vlastnických práv 3) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 372, k.ú. Tálín Zahrnuta v ceně 1) - 3) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé obvyklé Stav zápisu KN a Byl zjištěn nesoulad mezi zápisem v KN a skutečností, vedlejší stavba navazující skutečnosti na východní stěnu vedlejší stavby zděné kolny byla odstraněna. Vyhodnocení

-5Záplavové území

Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Dle sdělení na místním šetření byla stavba v r. 2002 zaplavena do výšky cca 0,70 m. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Prověření přístupu Přístup k domu č.p. St. 52 je z komunikace č. parc. 547/1 (ostatní plocha, k nemovitosti vlastník Jihočeský kraj). Bez rizika.

CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]

POZEMKY

č. parcelní

výměra [m2]

současný stav

budoucí stav

St. 50/1

403

500

-

I.

Cena pozemku [Kč]

současný stav 201 500

stáří cca 76 let stavba RD Reprodukční cena staveb

zast. plocha a nádvoří

201 500 Kč

CENA POZEMKU STAVBY

druh pozemku

Rozest.

Reproduk. cena

Opotř. stavby

Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]

[Kč/m3]

[%]

[Kč]

[%]

současný stav

4200

100

2 700 600

65 -

945 210 -

OP

Jednot. cena

[m3] 643

Kč

II. CENA STAVEB (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB)

III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)

současný stav

budoucí stav

1 146 710 Kč

-

-6-

POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1:

Milenovice, RD 3+kk ZP 150 m2, UP 130 m2, pozemek 485 m2 Po částečné vnirřní rekonstrukci – okna, kotel, rozvod topení, dlažba, bojler. Nabídková cena: 950 000 Kč Srovnatelný stav i velikost domu i pozemku. Srovnatelná lokalita.

Porovnatelný RD č. 2:

Protivín, Zámecká, 2+1 ZP 100 m2, UP 80 m2, pozemek 258 m2 K rekonstrukci. Elektřina, vodovod, kanalizace na hranici pozemku. Nabídková cena: 540 000 Kč, 4/2011 - interiér v původním stavu, menší pozemek. Lepší lokalita

Porovnatelný RD č. 3:

Temelín, RD ZP 120 m2, UP 100 m2, pozemek 1280 m2 RD vyžaduje opravy,. El., voda, vlastní studna, plyn. Z pozemku přístup k rybníku s možností rybaření. Základní občanská vybavenost v obci. Nabídková cena: 790 000 Kč, 3/2011 Srovnatelný stav a velikost domu + větší pozemek srovnatelná lokalita

VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY

850 000 Kč

-7-

URČENÍ OBVYKLÉ CENY V místě není podstatná občanská vybavenost. Poloha na uliční čáře hlavní Slabé stránky průjezdné komunikace. Nebezpečí zatopení – vzdálenost od rybníka cca 50 m. není možnost napojení na kanalizaci a vodovod. Malý pozemek. Dobrá dostupnost správního centra Písek. Vnitřní prostory po rekonstrukci. Silné stránky Hezké přírodní prostředí Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a Zdůvodnění ceny obvyklé slabých stránek nemovitosti. Cena obvyklá je určena se zohledněním skutečnosti, že nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví a předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ½.

OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 52, na pozemku č. parc. St. 50/1 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 50/1, k.ú. Tálín, obec Tálín, zapsáno na LV č. u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Písek

850 000 Kč

spoluvlastnický podíl ½ pro: Zuzana Bučeková

425 000 Kč

V Mníšku pod Brdy, 12.5.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: [email protected]

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 690/125/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/125/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 27.4.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Tálín 2) Situace, fotodokumentace ze dne 27.4.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 372 ze dne 4.3.2011 , k.ú. Tálín

-81) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 27.4.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Tálín

2) Situace, fotodokumentace ze dne 27.4.2011

-9-

kolna