2011

ZNALECKÝ POSUDEK č. 753/223/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 80 na pozemku č. parc. 155 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 155, č. parc. 161/1, k. ú. Místo, obec Místo, zapsáno na LV č. 346 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Chomutov.

Objednatel posudku:

JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4

Účel posudku:

Usnesení č. j. 132 EX 984/10-18/Ku

Podle stavu ke dni 3.8.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: [email protected] Posudek obsahuje včetně příloh 11 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 3.10.2011

-2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: 431 58 Místo 80 Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Místo Katastrální území: Místo Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 3.8.2011. Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka interiéru nebyla znalkyni ze strany povinné umožněna. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 346 ze dne 13.5.2011, k.ú. Místo 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 3.8.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Místo 3) Usnesení č. j. 132 EX 984/10-18/Ku 4) Informace získané při místním šetření dne 3.8.2011 5) Informace získané na Obecním úřadě Místo dne 3.8.2011 Obsah posudku

Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 80 na pozemku č. parc. 155 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 155, č. parc. 161/1, k. ú. Místo, obec Místo, zapsáno na LV č. 346 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Chomutov. Typ stavby

Rodinný dům, stávající dokončený, samostatně stojící

Vlastník staveb:

Roman Kuričaj, Místo 80, Místo, 431 58

Vlastník pozemků:

Roman Kuričaj, Místo 80, Místo, 431 58

Katastrální úřad: Katastrální úz.:

pro Ústecký kraj, KP Chomutov Místo

LV č.

346

Kraj:

Ústecký

-3Obec: Ulice: č.p.

Místo 80

na pozemku

č. parc. 155,

další pozemky:

č. parc. 161/1, výměra 1081 m2

část obce: počet obyvatel: způsob ochrany: výměra 97 m2

druh pozemku: druh pozemku:

Místo 353 zastavěná pl. a nádvoří zahrada

Všeobecný popis Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Místo. Místo je malá obec, která leží na severu republiky, asi 10 km západně od Chomutova, v podhůří Krušných Hor. Státní hranice s Německem je ve vzdálenosti cca 15 km. V obci je omezená občanská vybavenost – pouze Obecní úřad, pošta, zastávka autobusů. Úplná Poloha a okolí občanská vybavenost je v Chomutově – dobře dostupném po místní komunikaci a silnici č. 13 – cca 12 km. Stavba rodinného domu č.p. 80 je situována nedaleko centra obce, v lokalitě se zástavbou starších rodinných domů. Přilehlá komunikace je málo frekventovaná – bez rušivých vlivů. Klidné místo, vhodné pro bydlení. Rušivá a zařízení Nebyla zjištěna Dopravní Zastávka autobusů cca 200 m. dostupnost Přípojky Elektro, vodovod, plyn na hranici pozemku, kanalizace – nezjištěno. inženýrských sítí Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými Základové poměry poměry, ohledání provedeno pouze zvenku. Druh zástavby Rodinný dům, stávající dokončený, samostatně stojící Popis stavby Rok dokončení nezjištěno přístavby, v nezjištěném roce provedena přístavba garáže na západní straně RD nástavby modernizace dle ohledání zvenku je dům po rekonstrukci fasády a výměně oken. rekonstrukce Druh konstrukce Počet podlaží

Počet Popis

nezjištěno podzemních nadzemních

1+1

podsklepení nezjištěno 1. NP + podkroví, upravenost k bydleni nezjištěna

bytových jednotek nebytových jednotek garážových stání 1 - nezjištěno - nezjištěno Stavba rodinného domu č.p. 80 – dle sdělení na Obecním úřadě Místo není v jeho archivu uložena složka domu č.p. 80 - k oceňovanému domu nejsou k dispozici žádné informace. Stavba je osazena v mírném severovýchodním svahu, má 1. NP a podkroví, upravenost podkroví k bydlení nezjištěna. Střecha je sedlová s polovalbou ve štítových zdech. Střešní krytina – na severní straně a na obou polovalbách jsou eternitové šablony, na jižní straně je asfaltová lepenka. Část střechy na západní straně má krytinu vlnitý eternit. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem. Okna a vstupní dveře jsou dřevěná. Fasáda – hladká omítka v kombinaci s kamenným obkladem. Kamenný obklad

-4-

Pozemky

soklu. Štítové stěny v podkroví mají dřevěný obklad. Stavebně technický stav: byl zjištěn pouze ohledáním zvenku – průměrný stav. Prováděna údržba. Přípojky: elektro, vodovod, plyn na hranici pozemku, kanalizace – nezjištěno. Pozemek č. parc. 155 je zastavěn stavbou rodinného domu. Pozemek č. parc. 161/1 je na severozápadě částečně zastavěn stavbou garáže, zbytek tvoří nezpevněný dvůr a zahrada. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, dohromady mají nepravidelný tvar, protáhlý ve směru severovýchod - jihozápad. Jsou oploceny. Přístup je ze severní strany ze zpevněné komunikace s chodníkem.

Oplocení Zpevněné plochy Napojení inž. sítí Vnější zařízení

částečně drátěné v kovových rámech, ocelové sloupky, betonová podezdívka. Částečně prkenné s kovovými sloupky, beton Elektro ano Vodovod ano Kanalizace nezjištěno Plynovod na hranici pozemku Telefon nezjištěno ano Přístup po zpevněné komunikaci

Vedlejší stavby a příslušenství Ze západní strany RD je přistavěna garáž pro jedno osobní vozidlo. Garáž má svislé konstrukce zděné, má pultovou střechu, střešní krytina vlnitý eternit. Popis Klempířské prvky nejsou osazeny. Garážová vrata jsou dřevěná, dvojkřídlá, otvírací. Fasáda – hladká omítka, na západní straně částečně nedokončená. Celkový stav průměrný, prováděna základní údržba. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav Na základě vnějšího ohledání je dům po rekonstrukci fasády a oken v nezjištěném stavby roce. Dům je udržovaný. Celkový stav je průměrný. Poloha vzhledem Vhodná pro bydlení, lokalita dokončených rodinných domů. Horší dostupnost k užívání občanské vybavenosti. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Vlastnická práva

Omezení 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 346, k.ú. Místo vlastnických práv 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 346, k.ú. Místo Zahrnuta v ceně obvyklé

1), 2) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé

Byl zjištěn rozdíl mezi stavem zapsaným v evidenci KN a stavem zjištěným při Stav zápisu KN a místním šetření – garáž na pozemku č. parc 161/1 není předmětem evidence skutečnosti katastru nemovitostí. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti

-5Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením ani zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Prověření přístupu Ze zpevněné komunikace č. parc. 871/2, k.ú. Místo (silnice, vlastník Ústecký k nemovitosti kraj). Bez rizika.

CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]

POZEMKY

Cena pozemku [Kč]

č. parcelní

výměra [m2]

současný stav

budoucí stav

současný stav

155

97

300

-

29 100

161/1

1081

300

-

324 300

stáří

zastavěná pl. a nádvoří zahrada

353 400 Kč

I. CENA POZEMKU

STAVBY

druh pozemku

Rozest.

Reproduk. cena

Opotř. stavby

Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]

[Kč/m3]

[%]

[Kč]

[%]

současný stav

4 500

100

2 362 500

55

1 063 125

2 000

100

130 000

40

78 000

2 492 500 PP 1. NP PO

nezjištěno nezjištěno nezjištěno

-

OP

Jednot. cena

[m3]

cca 70 let 525 stavba RD Vedlejší stavby: cca 40 let 65 garáž Reprodukční cena staveb Užitná plocha – celkem: nezjištěno

z toho:

1 141 125 Kč

II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) současný stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)

1 494 525 Kč

budoucí stav -

-6-

POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Málkov, RD 4 + 1 ZP 155 m2, UP 120 m2, pozemek 289 m2 Nová fasáda a střecha, plastová okna. Interiér domu k rekonstrukci. Vytápění ústřední - plynový kotel. Částečně podsklepeno. Garáž. Nabídková cena: 1 390 000 Kč, 9/2011 - menší pozemek + nová střecha podobná lokalita

Porovnatelný RD č. 2: Klášterec nad Ohří, RD 4 + 1 ZP 124 m2, UP 120 m2, pozemek 320 m2 Podkroví k rekonstrukci, podsklepeno. Koupelna a WC v PP.. Vytápění ústřední - kotel na tuhá paliva. Plynová přípojka u domu. Garáž. Nabídková cena: 1 690 000 Kč, 9/2011 - menší pozemek lepší lokalita

Porovnatelný RD č. 3: Krásná Lípa u Křímova, RD 5 + 1 ZP 450 m2, pozemek 450 m2 Zateplen, plastová okna. Interiér v původním stavu, částečně k rekonstrukci. Elektro, kanalizace, voda ze studny. Topení na tuhá paliva. Nabídková cena: 1 419 000 Kč, 9/2011 - menší pozemek + větší ZP podobná lokalita

VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY

1 300 000 – 1 400 000 Kč

-7-

URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky

Zdůvodnění ceny obvyklé

Horší dostupnost občanské vybavenosti. Na základě vnějšího ohledání je dům po rekonstrukci fasády a v minulosti i oken. Dům je udržovaný. Celkový stav je průměrný. Přiměřeně velký pozemek. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání.

OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 80 na pozemku č. parc. 155 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 155, č. parc. 161/1, k. ú. Místo, obec Místo, zapsáno na LV č. 346 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Chomutov.

1 300 000 Kč – 1 400 000 Kč

V Mníšku pod Brdy, 3.10.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: [email protected] Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 753/223/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/223/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 3.8.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Místo 2) Situace, fotodokumentace ze dne 3.8.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 346 ze dne 13.5.2011, k.ú. Místo

-8-

1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 3.8.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Místo

2) Situace, fotodokumentace ze dne 3.8.2011

-9-

Severozápadní pohled

Přístupová komunikace

Zahrada – západní pohled