2011

-1-

ZNALECKÝ POSUDEK . 675/110/2011 o cen obvyklé rodinného domu .p. 47 na pozemku . parc. 330/1 . p íslušenství a pozemk . parc. 330/1, . parc. 331/1, k.ú. Drahelice, obec Nymburk zapsáno na LV . 1981 u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP Nymburk

Objednatel posudku:

el posudku:

JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 . j. 132 EX 36732/09-16/Ku

Podle stavu ke dni 20.4. 2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje v etn p íloh 13 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 21.4.2011

-2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Kostomlátecká 47 288 02 Nymburk Kraj: St edo eský Okres: Nymburk Obec: Nymburk Katastrální území: Drahelice Po et obyvatel: 14 568 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 20.4.2011 za p ítomnosti pí. Ji iny Šimové, majitelky nemovitosti. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV . 1981 ze dne 24.2.2011, k.ú. Drahelice 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 20.4.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Drahelice 3) Usnesení . j. 132 EX 36732/09-16/Ku 4) Informace získané p i místním šet ení dne 20.4.2011 Dokumentace a skute nost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavba byla prohlédnuta a zam ena. Obsah posudku

Ur ení obvyklé ceny rodinného domu .p. 47 na pozemku . parc. 330/1 . p íslušenství a pozemk . parc. 330/1, . parc. 331/1, k.ú. Drahelice, obec Nymburk, zapsáno na LV . 1981 u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP Nymburk Typ stavby

Rodinný d m, samostatn stojící, stávající dokon ený

Vlastník pozemku:

Šimová Ji ina, Kostomlátecká 47/5, Drahelice, 288 02 Nymburk

Vlastník stavby:

Šimová Ji ina, Kostomlátecká 47/5, Drahelice, 288 02 Nymburk

-3Katastrální ú ad: Katastrální úz.: Obec: Ulice: .p. na pozemku další pozemky:

pro St edo eský kraj, KP Nymburk Drahelice Nymburk Kostomlátecká 47 . parc. 330/1 vým ra 289 m2, . parc. 331/1

vým ra 620 m2,

1981 LV . St edo eský Kraj: Drahelice ást obce: 14 568 po et obyvatel: zp sob ochrany: zast. plocha a nádvo í zahrada

Všeobecný popis

Rušivá a obt žující za ízení

Oce ované nemovitosti jsou v Nymburce, místní ásti Drahelice. Jedná se o st edn velké m sto ležící mezi Pod brady a Lysou nad Labem, cca 35 km východn od Prahy. M stská ást Drahelice je s m stem Nymburk stavebn propojena.V obci je kompletní ob anská vybavenost, jedná se o správní centrum regionu. Rodinný d m .p. 47 je situován v zastav né ásti m stské ásti Drahelice v lokalit se zástavbou starších rodinných dom . Stavba je situována v zatá ce místní komunikace, která je využívána pouze pro místní provoz, nep sobí rušivým dojmem. Celkov je místo vhodné pro bydlení. Nebyla zjišt na.

Dopravní prost edky a dostupnost

Zastávka autobus cca 400 m, zastávka vlak cca 1 km.

Poloha a okolí

ípojky inženýrských sítí Základové pom ry Druh zástavby Popis stavby Rok a) dokon ení b) p ístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace Druh konstrukce (zd ná, betonová, ev ná apod.) Po et podlaží podzemních nadzemních Po et Popis

bytových jednotek

1

Elektro. Kanalizace – trativod, voda – studna. V ulici jsou vedeny ady kanaliza ní, vodovodní i plynovod. Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry. Samostatn stojící rodinný d m, stávající dokon ený více než 100 let (dle sd lení p i místním šet ení) pouze základní údržba, v posledních letech i bez základní údržby smíšená 1 malý sklípek cca 4m2 1+0 1 NP + podkroví k bydlení neupravené garážových stání nebytových 0 (zd ný p íst ešek) jednotek

0

Stavba rodinného domu je áste podsklepena, má 1 NP a p dní prostor k bydlení neupravený. S vislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva, stropy jsou ev né s rákosovým podbitím, omítané s rovným podhledem. St echa je sedlová, nad p edsíní plochá. St ešní krytina je tašková, nad p edsíní plech. Klempí ské prvky jsou plechové, ve velmi špatném stavu, zkorodovované, áste chybí. Okna jsou d ev ná. Dve e vstupní jsou d ev né, vnit ní dve e jsou nápl ové do kovových zárubní. Vnit ní povrchy – keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah – keramická dlažba, PVC, koberec. Vybavení a za izovací edm ty : je proveden rozvod teplé i studené vody, odkanalizování pravd podobn do trativodu, koupelna s umyvadlem a vanou, WC v koupeln .

-4V kuchyni je plynový sporák s vlastní plynovou bombou. Fasáda - hladká omítka, velmi poškozená, áste chybí, p edevším na jižní a západní stran . Topení – lokální, elektro (akumula ní kamna) a tuhá paliva. TUV elektrický bojler. ípojky: elektro, kanalizace – trativod, voda – kopaná studna. V ulici jsou vedeny ady kanaliza ní, vodovodní i plynovod. Dispozi ní ešení: 1.NP: edsí 4,2 m2, chodba celkem 10,8 m2, kuchy 6,8 m2, koupelna 4,5 m2, pokoj 23,5 m2, pokoj 8,8 m2 PO: p dní prostor k bydlení neupravený Celkem: UP: 58,6 m2 Stavebn technický Stavba je, dle sd lení p i místním šet ení, více než 100 let stará, v posledních stav letech bez údržby. Omítka je ve velmi špatném stavu, opadaná, poškozená. Chyb jící izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce domu jsou vlhké, místy do až výše 1,5 m, net snící komín – dehtové skvrny. Celkový stavebn - technický stav je zhoršený. Pozemky:

Pozemek . parc. 330/1 leží v rovin , je z ásti zastav n stavbou domu .p. 47, zbytek tvo í nezpevn ný dv r. Pozemek . parc. 331/1 leží v mírném jižním svahu, je situován jihovýchodn od domu, nachází se na n m neudržovaná zahrada. Pozemky jsou užívány ve funk ním celku, dohromady mají nepravidelný tvar protáhlý ve sm ru sever – jih. P ístup je ze severozápadního rohu ze zpevn né komunikace.

Oplocení Zpevn né plochy Napojení inž. sítí Vn jší za ízení

Betonová podezdívka, ocelová sloupky, drát né pletivo. beton Elektro ano Vodovod ne, studna Kanalizace ne, trativod Plynovod ne ístup po zpevn né komunikaci

ano

Vedlejší stavby a p íslušenství Popis

Vedlejší stavby nejsou.

Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav Zhoršený stavebn technický stav. Zanedbaná údržba. stavby Poloha vzhledem Vhodná pro bydlení, v zastav né ásti obce. k užívání Užívání Podle KN je stavba ur ena k bydlení, podle zjišt ní na míst je tak i užívána. nemovitosti Vlastnická práva Omezení 1) Zástavní právo smluvní, zapsané v ásti C LV . 1981, k.ú. Drahelice vlastnických práv 2) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV . 1981, k.ú. Drahelice

-5Zahrnuta v tržní cen

1), 2) Nejsou zohledn ny v cen obvyklé

Porovnáním katastrální mapy se skute ností zjišt nou p i místním šet ení byl Stav zápisu KN a zjišt n nesoulad mezi zápisem v katastru nemovitostí a skute ností - západní ást skute nost stavby .p. 47 byla odstran na. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjišt na. ístup k domu .p. 47 je z komunikace . parc. 323/1 (ostatní komunikace, Prov ení p ístupu vlastník St edo eský kraj), p es pozemek . parc. 335/2(ostatní plocha, vlastník k nemovitosti sto Nymburk). Bez rizika.

-6-

CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA Jednotková cena [K /m2]

POZEMKY

Cena pozemku [K ]

. parcelní

vým ra [m2]

sou asný stav

budoucí stav

sou asný stav

druh pozemku

330/1 331/1

289 620

1500 400

-

433 500 248 000

zast. plocha a nádvo í

I.

CENA POZEMKU

STAVBY

stá í stavba RD více než 100 Reproduk ní cena staveb

681 500 K

Rozest.

Reproduk. cena

Opot . stavby

Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ]

[K /m3]

[%]

[K ]

[%]

sou asný stav

4500

100

1 804 500 1 804 500

75 -

451 125 -

OP

Jednot. cena

[m3] 401

451 125 K

II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB)

III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)

sou asný stav

budoucí stav

1 132 625 K

-

-7-

POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD . 1: Kostelní Lhota, RD 3+1 ZP 80 m2, UP 75 m2, pozemek 899 m2

ed rekonstrukcí, k domu náleží zahrada a dvojgaráž. V klidné ásti obce. K domu lesní pozemek cca 2000 m2. Ob anská vybavenost cca 3km Nabídková cena: 1 590 000 K , 2/2011 + + -

lesní pozemek v cen , dvojgaráž není podsklepeno, p vodní stav.

horší lokalita

Porovnatelný RD . 2: Kamenné Zboží, RD 6+1 ZP 160 m2, UP 150 m2, pozemek 1059 m2 Smíšená stavba, p ed rekonstrukcí, nová plastová okna, studna na pozemku, obecní voda, kanalizace. K domu altán, dílna, kolna, stodola. Nabídková cena: 1 000 000 K , 2/2011 +

v tší UP, v tší pozemek.

srovnatelná lokalita

Porovnatelný RD . 3: Dvory, RD 3+1 ZP 120 m2, UP 170 m2, pozemek 788 m2

Obecni vodovod, kanalizace. Plyn na hranici pozemku. K domu náleží kolna, dílna, garáž, zahrada. Nabídková cena: 1 275 000 K , 12/2010 +

garáž, lepší stav nemovitosti

horší lokalita

VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY

850 000 K

-8-

UR ENÍ OBVYKLÉ CENY -

zhoršený stavebn technický stav nemovitosti, vysoké stá í Slabé stránky nemovitosti - není provedeno odkanalizování - dostate veký pozemek, dobrá dostupnost ob anské vybavenosti, Silné stránky klidná lokalita s minimem rušivých vliv . Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot , umíst ní a Zd vodn ní ceny obvyklé technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti.

OBVYKLÁ CENA rodinného domu .p. 47 na pozemku . parc. 330/1 . p íslušenství a pozemk . parc. 330/1, . parc. 331/1, k.ú. Drahelice, obec Nymburk, zapsáno na LV . 1981 u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP Nymburk

850 000 K

V Mníšku pod Brdy, 21.4.2011 Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: [email protected]

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 .j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 675/110/2011 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . Z/110/2011. ílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 20.4.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Drahelice 2) Situace, fotodokumentace ze dne 20.4.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV . 1981 ze dne 24.2.2011 , k.ú. Drahelice

-9-

1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 20.4.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Drahelice

2) Situace, fotodokumentace ze dne 20.4.2011

- 10 -