2011

Znalecký posudek č. 1844-44/2011 o ceně budovy č.p. 15, způsob využití bydlení na parc.č. St. 31/1 včetně pozemku, trvalých porostů a příslušenství zaps. na LV č. 122 pro katastrálním území Milostovice, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský

Objednatel posudku:

Statutární město Opava Horní náměstí 69 746 26 Opava

Účel posudku:

Zjištění administrativní a obvyklé (tržní) ceny nemovitosti ke dni 3.8.2011

Podle stavu ke dni 3.8.2011 posudek vypracoval: Ing. Jan Sedláček Lidická 5 746 01 Opava

Posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu + přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních + 1x založeno

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě Objednávky Statutárního města Opavy č. O/MMI/0491/2011 ze dne 29.7.2011 je provedeno ocenění - zjištění administrativní a tržní ceny budovy č.p. 15, způsob využití bydlení na parc.č. St. 31/1 včetně pozemku, trvalých porostů a příslušenství zaps. na LV č. 122 pro katastrálním území Milostovice, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Budova č.p. 15 Lihovarská 15/20 746 07 Opava - Milostovice Region: Moravskoslezský Okres: Opava Katastrální území: Milostovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3.8.2011. 4. Podklady pro vypracování posudku: 1. Výpisy z kat. nemovitostí LV č. 122 pro k.ú. Milostovice ze dne 1.8.2011 - viz příloha 2. Snímek katastrální mapy ze dne 1.8.2011 - viz příloha 3. Údaje z územního plánu města Opavy 4. Fotodokumentace – viz příloha 5. Projektová dokumentace - Půdorys 1.NP podlaží z r. 1977 6. Kolaudační rozhodnutí Č.j.Výst./5351/2003/Vr ze dne 2.12.2003 povolení užívání plynoinstalace budovy č.p. 15

5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z KN LV č. 122 pro k.ú. Milostovice ze dne 1.8.2011 je vlastníkem budovy č.p. 15, způsob využití bydlení na parc.č. St. 31/1 včetně pozemku, trvalých porostů a příslušenství zaps. na LV č. 122 pro katastrálním území Milostovice, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský: Statutární město Opava, IČ: 00300535 Horní náměstí 69, 746 26 Opava

-36. Dokumentace a skutečnost: Ocenění je provedeno I - cenou administrativní podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. II - cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

7. Celkový popis nemovitosti: Místopis: Statutární město Opava je významným městem regionu má 58 440 obyvatel dle Lexikonu obcí. Město Opava leží při silnici č. 11, která spojuje město Bruntál s městem Ostravou. V místě je městská hromadná doprava (autobus, trolejbus).K dispozici je úplná obchodní síť s mnoha supermarkety; zdravotnictví - Slezská nemocnice a ordinace všeobecných a odborných lékařů, školství - mateřské, základní školy, 2 gymnázia, několik středních odborných škol, Slezská univerzita, sportovní multifunkční hala, krytý bazén, fotbalový a zimní stadión. Možnosti zaměstnání poměrně široké - v několika firmách a soukromých provozovnách, kompletní síť služeb; bankovnictví - pobočky významných bank. Pro město byl schválen územní plán v 1998. Místní část Milostovice je umístěna jihozápadně cca 5 km od centra města, zastávka MHD v místě. Nemovitost je umístěna v centru. V místě obchod, restaurace. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy, naproti budovy č.p. 15 je obecní úřad.

-4Popis: Jedná se o zděnou, samostatně stojící, přízemní budovu s částečným podsklepením, krytou sedlovou střechou pod níž se nachází půdní prostor a dvě obytné místnosti. Doklady o pořízení budovy se nedochovaly, dle stavebně konstrukčního provedení stavby lze usuzovat, že objekt (původně zemědělská usedlost) pochází z konce 19. století. V roce 1977 proběhla větší rekonstrukce objektu jehož dispozice je dochována dodnes, v r. 1991 byla proveden oprava fasády, v r. 2000 plynofikace objektu. Ke dni místního šetření byl objekt opuštěn, v nedávné minulosti zde byla ubytovna pro sociálně nepřízpusobivé občany. Objekt se nachází ve špatném technickém stavu nutná oprava krvků krátkodobé životnosti, ve špatném stavu se nachází střešní krytina, rovněž původní konstrukce krovu je v horším stavu. Vlivem absence izolace proti zemní vlhkosti je objekt zavlhlý. Objekt je napojen v uliční části na přípojku vody, dešťové kanalizace, NN a plynu. Domácí vodárna vč. vodovodní přípojky je nefunkční, v havarijním stavu, není oceněno. Splaškové vody jsou svedeny do žumpy v zahradní části pozemku. Tento objekt je rovněž v havarijním stavu - není oceněno. Dispozice: 1.PP - sklep 10,6 m2. Užit pl. uvaž 50% = 5,3 m2. 1.NP - chodba 37,7 m2, kotelna 2,85 m2, pokoj 23,1 m2, pokoj 24,9 m2, pokoj 26,85 m2, kuchyň 27,6 m2, chodba 37,25 m2, koupelna 7 m2, kuchyň 13,1 m2, pokoj 12,7 m2, sklad 9,15 m2, sociálka 7,5 m2, WC 1,8 m2. Celkem 231,5 m2. 2.NP - pokoj 20 m2, pokoj 9 m2. Celkem 29 m2. Celkem užitná plocha 265,8 m2. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Budova b) Studny b1) Studna c) Venkovní úpravy c1) Plot - pletivo c2) Plot - dřevěný c3) Zpevněná plocha - beton c4) Zpevněná plocha - dlažba d) Porosty d1) Porosty e) Ocenění výnosovým způsobem e1) Výnos f) Pozemky f1) Pozemek

-5-

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Administrativní cena - Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb.

a) Hlavní stavby a1) Budova - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

G. budovy pro ubytování studentů, zaměstanců apod. zděná 113012

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 6,9*5 = 1.NP: ((21,7+17,15)/2*11,4)+((14,6+9,7)/2*11, 2) = 2,NP: 6*4,3+3,8*4 = Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2,NP: Součet

Zastavěná plocha 34,50 m2 357,53 m2 41,00 m2 433,03 m2

Konstrukční výška 2,00 m 3,10 m 2,80 m

34,50 m2 357,53 m2 41,00 m2 Součin 69,00 m3 1 108,34 m3 114,80 m3 1 292,14 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 1 292,14 / 433,03 = 2,98 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 433,03 / 3 = 144,34 m2 Obestavěný prostor: 1.PP: (6,9*5)*(2,00) = 1.NP: (((21,7+17,15)/2*11,4)+((14,6+9,7)/2*11,2))*(3= ,10+0,2) 2,NP: 357,52*4/2+4,3*2,8*1,2/2+4*2,8*1,2/2 = Obestavěný prostor – celkem: =

69,00 m3 1 179,83 m3 728,98 m3 1 977,81 m3

-6-

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy:

kamenné bez izolace zděné z plných cihel tl. 75 cm cihelné klenby a trámové s rovným podhledem sedlová vaznicové soustavy osinkocementové šablony na bednění pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běžné obklady betovové, část dřevěné dřevěné lakované

4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

Hodnocení standardu P S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00

S S S S S S S S X S S

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

S S S S S S S S S C C X

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient

Upravený obj. podíl 2,90 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 5,90 3,30 4,90

dřevěná kastlová cementová dlažba, betonové, PVC a palibkové ústřední , kotel na plyn světelná třífázová bleskosvod rozvod studené i teplé vody litinové rozvod zemního plynu boiler nn 2 ks běžný elektrický sporák sprchy, umyvadla, WC chybí chybí

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění:

Hodnocení standardu P S S S S S S S S S S S S S

Obj. podíl [%] 6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 5,90 3,30 4,90

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

-716. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

S S S S S S S S C C

5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00

5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 0,00 0,00 90,80

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9080

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody:

P S S S S S S S S

OP Část [%] [%] 6,30 100,0 15,00 100,0 8,20 100,0 6,10 100,0 2,70 100,0 0,60 100,0 7,10 100,0 3,20 100,0 3,10 100,0

S 2,80 S 2,80 11. Dveře: S 3,80 12. Vrata: X 0,00 13. Okna: S 5,90 14. Povrchy podlah: S 3,30 S 3,30 15. Vytápění: S 4,90 S 4,90 16. Elektroinstalace: S 5,80 17. Bleskosvod: S 0,30 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 20. Vnitřní plynovod: S 0,30 21. Ohřev vody: S 2,20 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 4,30 24. Výtahy: C 1,40 25. Ostatní: C 4,40 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 Součet upravených objemových podílů:

50,0 50,0 100,0 100,0 100,0 50,0 50,0 75,0 25,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00

UP PP [%] [%] 2,90 3,20 15,00 16,52 8,20 9,03 6,10 6,72 2,70 2,98 0,60 0,66 7,10 7,82 3,20 3,52 3,10 3,41

Stáří Živ. Opotř. Opotř. z části celku 110 140 78,57 2,5142 110 140 78,57 12,9798 110 140 78,57 7,0949 110 140 78,57 5,2799 34 60 56,67 1,6888 10 40 25,00 0,1650 34 60 56,67 4,4316 20 40 50,00 1,7600 34 40 85,00 2,8985

1,40 1,54 110 1,40 1,54 34 3,80 4,18 34 0,00 0,00 5,90 6,50 50 1,65 1,82 110 1,65 1,82 34 3,68 4,05 34 1,23 1,35 11 5,80 6,39 34 0,30 0,33 34 3,30 3,63 34 3,20 3,52 34 0,30 0,33 11 2,20 2,42 11 1,80 1,98 20 4,30 4,74 34 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 90,81Opotřebení:

140 80 55 65 115 40 40 35 37 40 35 45 35 20 25 40

78,57 42,50 61,82 0,00 76,92 95,65 85,00 85,00 31,43 91,89 85,00 97,14 75,56 31,43 55,00 80,00 85,00 0,00 0,00 0,00

1,2100 0,6545 2,5841 0,0000 4,9998 1,7408 1,5470 3,4425 0,4243 5,8718 0,2805 3,5262 2,6597 0,1037 1,3310 1,5840 4,0290 0,0000 0,0000 0,0000 74,8016

-8-

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * * * *

2 710,- Kč/m3 0,9390 0,9657 1,0047 0,9080 1,1000 2,0800

Základní cena upravená

=

5 129,27 Kč/m3

Plná cena:

1 977,81 m3 * 5 129,27 Kč/m3

=

10 144 721,50 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 74,8016 % Úprava ceny za opotřebení

-

7 588 414,- Kč

Budova - zjištěná cena

=

2 556 307,50 Kč

+ +

9 750,- Kč 11 430,- Kč

Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

21 180,- Kč 1,1000 2,3220

Plná cena

=

54 097,96 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 110 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 110 / 130 = 84,615 %

-

45 774,99 Kč

Studna - zjištěná cena

=

8 322,97 Kč

b) Studny b1) Studna - § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Kód CZ - CC: Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: další hloubka:

Kopaná 8,00 m 2222

5,00 m * 1 950,- Kč/m 3,00 m * 3 810,- Kč/m

-9-

c) Venkovní úpravy c1) Plot - pletivo - § 10 Plocha: 23*1,5 = 34,50 m2 Ocenění: Venkovní úprava: 13.1.2. Plot ze str. pl. potaženého pl. hmotou, ocel. sloupky do bet. patek, nátěr Kód CZ - CC: 242 (46.21.64..) ostatní inženýrská díla jinde neuvedená 34,50 m2 * 290,- Kč/m2 = 10 005,- Kč Základní cena (dle příl. č. 11): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,3510 Plná cena:

=

25 873,93 Kč


-

8 624,56 Kč

Plot - pletivo - zjištěná cena

=

17 249,37 Kč

c2) Plot - dřevěný - § 10 Plocha: 16,00 m2 Ocenění: Venkovní úprava: 13.6.1. Plot dřevěný z prken omítaných na sraz na dřev. nebo ocel. sloupky Kód CZ - CC: 242 (46.21.64..) ostatní inženýrská díla jinde neuvedená Základní cena (dle příl. č. 11): 16,00 m2 * 337,- Kč/m2 = 5 392,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,3510 Plná cena:

=

13 944,25 Kč


-

11 852,61 Kč

Plot - dřevěný - zjištěná cena

=

2 091,64 Kč

- 10 -

c3) Zpevněná plocha - beton - § 10 Výměra: 12,50 m2 Ocenění: Venkovní úprava: 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm Kód CZ - CC: 211 Základní cena (dle příl. č. 11): 12,50 m2 * 235,- Kč/m2 = Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): *

2 937,50 Kč 1,1000 2,2840

Plná cena:

=

7 380,18 Kč


-

5 018,52 Kč

Zpevněná plocha - beton - zjištěná cena

=

2 361,66 Kč

c4) Zpevněná plocha - dlažba - § 10 Výměra: 6,00 m2 Ocenění: Venkovní úprava: 8.3.5. Plochy z betonových dlaždic 50/50/6 do lože z kameniva Kód CZ - CC: 211 Základní cena (dle příl. č. 11): 6,00 m2 * 205,- Kč/m2 = 1 230,- Kč * 1,1000 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,2840 Plná cena:

=

3 090,25 Kč


-

2 101,37 Kč

Zpevněná plocha - dlažba - zjištěná cena

=

988,88 Kč

- 11 -

d) Porosty d1) Porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří Počet / Jedn. cena Srážka Upr. cena [roků] výměra [Kč/jedn.] [%] [Kč/jedn.] jedle 50 3,00 ks 29 610,00 20% 23 688,00 borovice kleč 30 1,00 ks 3 370,00 20% 2 696,00 Součet Koeficient polohy K5 (příl. č. 14): * Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * Celkem - okrasné dřeviny Porosty - zjištěná cena

=

Cena [Kč] 71 064,00 2 696,00 73 760,00 1,10 0,75 60 852,00 60 852,- Kč

e) Výnosová hodnota e1) Výnos Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Ostatní nemovitosti Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 8,00 % Skupina: D) Výnosy z pronajímaných prostor: Název 1.PP 1.NP 2.NP Výnosy celkem

Plocha [m2] Nájemné [Kč/m2] 10,60 200,231,50 400,29,00 300,-

Výnos [Kč] 2 120,92 600,8 700,103 420,-

Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor: Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 447 635,97 Kč Výměra stavebního pozemku: 617 m2 Skutečně zastavěná plocha: 358 m2 Cena skutečně zastavěné plochy: 259 730,43 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného

=

-

103 420,- Kč

12 986,52 Kč

- 12 103 420,00 * 40 % = 41 368,00 Vypočtené odpočty celkem:

-

41 368,- Kč

Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4:

=

49 065,48 Kč

Minimální nájemné dle § 23 odst. 4: 50 % z 103 420,- Kč Míra kapitalizace 8,00 %

= /

51 710,- Kč 8,00 %

Cena stanovená výnosovým způsobem

=

646 375,- Kč

Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 2 648 174,02 Ocenění výnosovým způsobem CV = 646 375,00 Rozdíl R = 2 001 799,02 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R

=

846 554,90 Kč

Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového způsobu =

846 554,90 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Budova b) Studna c) Venkovní úpravy c1) Plot - pletivo c2) Plot - dřevěný c3) Zpevněná plocha - beton c4) Zpevněná plocha - dlažba d) Porosty e) Výnos

= =

2 556 310,- Kč 8 320,- Kč

= = = = = =

17 250,- Kč 2 090,- Kč 2 360,- Kč 990,- Kč 60 850,- Kč 846 550,- Kč

Cena objektů činí celkem

3 494 720,- Kč

Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a1) Budova - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

G. budovy pro ubytování studentů, zaměstanců apod. zděná 113012

- 13 -

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 6,9*5 = 1.NP: ((21,7+17,15)/2*11,4)+((14,6+9,7)/2*11, 2) = 2,NP: 6*4,3+3,8*4 = Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2,NP: Součet

Zastavěná plocha 34,50 m2 357,53 m2 41,00 m2 433,03 m2

34,50 m2 357,53 m2 41,00 m2

Konstrukční výška 2,00 m 3,10 m 2,80 m

Součin 69,00 m3 1 108,34 m3 114,80 m3 1 292,14 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 1 292,14 / 433,03 = 2,98 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 433,03 / 3 = 144,34 m2 Obestavěný prostor: 1.PP: (6,9*5)*(2,00) = 1.NP: (((21,7+17,15)/2*11,4)+((14,6+9,7)/2*11,2))*(3= ,10+0,2) 2,NP: 357,52*4/2+4,3*2,8*1,2/2+4*2,8*1,2/2 = Obestavěný prostor – celkem: =

69,00 m3 1 179,83 m3 728,98 m3 1 977,81 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy:

kamenné bez izolace zděné z plných cihel tl. 75 cm cihelné klenby a trámové s rovným podhledem sedlová vaznicové soustavy osinkocementové šablony na bednění pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běžné obklady betovové, část dřevěné dřevěné lakované

4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace:

dřevěná kastlová cementová dlažba, betonové, PVC a palibkové ústřední , kotel na plyn světelná třífázová bleskosvod rozvod studené i teplé vody litinové

Hodnocení standardu P S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00

S S S S S S S S X S S

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

S S S S S

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

- 14 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

rozvod zemního plynu boiler nn 2 ks běžný elektrický sporák sprchy, umyvadla, WC chybí chybí

S S S S C C X

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient

Upravený obj. podíl 2,90 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 0,00 0,00 90,80

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: P 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: S 11. Dveře: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: S 21. Ohřev vody: S 22. Vybavení kuchyní: S 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 24. Výtahy: C 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00

0,9080

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů:

P S S S S S S S

OP Část [%] [%] 6,30 100,0 15,00 100,0 8,20 100,0 6,10 100,0 2,70 100,0 0,60 100,0 7,10 100,0 3,20 100,0

K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

UP PP [%] [%] 2,90 3,20 15,00 16,52 8,20 9,03 6,10 6,72 2,70 2,98 0,60 0,66 7,10 7,82 3,20 3,52

Stáří Živ. Opotř. Opotř. z části celku 110 140 78,57 2,5142 110 140 78,57 12,9798 110 140 78,57 7,0949 110 140 78,57 5,2799 34 60 56,67 1,6888 10 40 25,00 0,1650 34 60 56,67 4,4316 20 40 50,00 1,7600

- 15 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody:

S

3,10

S 2,80 S 2,80 11. Dveře: S 3,80 12. Vrata: X 0,00 13. Okna: S 5,90 14. Povrchy podlah: S 3,30 S 3,30 15. Vytápění: S 4,90 S 4,90 16. Elektroinstalace: S 5,80 17. Bleskosvod: S 0,30 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 20. Vnitřní plynovod: S 0,30 21. Ohřev vody: S 2,20 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 4,30 24. Výtahy: C 1,40 25. Ostatní: C 4,40 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 Součet upravených objemových podílů:

100,0 1,00 50,0 50,0 100,0 100,0 100,0 50,0 50,0 75,0 25,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00

3,10

3,41

34

40

85,00

2,8985

1,40 1,54 110 1,40 1,54 34 3,80 4,18 34 0,00 0,00 5,90 6,50 50 1,65 1,82 110 1,65 1,82 34 3,68 4,05 34 1,23 1,35 11 5,80 6,39 34 0,30 0,33 34 3,30 3,63 34 3,20 3,52 34 0,30 0,33 11 2,20 2,42 11 1,80 1,98 20 4,30 4,74 34 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 90,81Opotřebení:

140 80 55

78,57 42,50 61,82 0,00 76,92 95,65 85,00 85,00 31,43 91,89 85,00 97,14 75,56 31,43 55,00 80,00 85,00 0,00 0,00 0,00

1,2100 0,6545 2,5841 0,0000 4,9998 1,7408 1,5470 3,4425 0,4243 5,8718 0,2805 3,5262 2,6597 0,1037 1,3310 1,5840 4,0290 0,0000 0,0000 0,0000 74,8016

65 115 40 40 35 37 40 35 45 35 20 25 40

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * * * *

2 710,- Kč/m3 0,9390 0,9657 1,0047 0,9080 1,1000 2,0800

Základní cena upravená

=

5 129,27 Kč/m3

Plná cena:

1 977,81 m3 * 5 129,27 Kč/m3

=

10 144 721,50 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 74,8016 % Úprava ceny za opotřebení

-

7 588 414,- Kč

Budova - zjištěná cena

=

2 556 307,50 Kč

- 16 -

b) Studny b1) Studna - § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Kód CZ - CC: Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: další hloubka:

Kopaná 8,00 m 2222

5,00 m * 1 950,- Kč/m 3,00 m * 3 810,- Kč/m

+ +

9 750,- Kč 11 430,- Kč

Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

21 180,- Kč 1,1000 2,3220

Plná cena

=

54 097,96 Kč


-

45 774,99 Kč

Studna - zjištěná cena

=

8 322,97 Kč

c) Venkovní úpravy c1) Plot - pletivo - § 10 Plocha: 23*1,5 = 34,50 m2 Ocenění: Venkovní úprava: 13.1.2. Plot ze str. pl. potaženého pl. hmotou, ocel. sloupky do bet. patek, nátěr Kód CZ - CC: 242 (46.21.64..) ostatní inženýrská díla jinde neuvedená Základní cena (dle příl. č. 11): 34,50 m2 * 290,- Kč/m2 = 10 005,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,3510 Plná cena:

=

25 873,93 Kč

- 17 -


-

8 624,56 Kč

Plot - pletivo - zjištěná cena

=

17 249,37 Kč

c2) Plot - dřevěný - § 10 Plocha: 16,00 m2 Ocenění: Venkovní úprava: 13.6.1. Plot dřevěný z prken omítaných na sraz na dřev. nebo ocel. sloupky Kód CZ - CC: 242 (46.21.64..) ostatní inženýrská díla jinde neuvedená Základní cena (dle příl. č. 11): 16,00 m2 * 337,- Kč/m2 = 5 392,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,3510 Plná cena:

=

13 944,25 Kč


-

11 852,61 Kč

Plot - dřevěný - zjištěná cena

=

2 091,64 Kč

c3) Zpevněná plocha - beton - § 10 Výměra: 12,50 m2 Ocenění: Venkovní úprava: 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm Kód CZ - CC: 211 12,50 m2 * 235,- Kč/m2 = Základní cena (dle příl. č. 11): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): *

2 937,50 Kč 1,1000 2,2840

Plná cena:

=

7 380,18 Kč


-

5 018,52 Kč

Zpevněná plocha - beton - zjištěná cena

=

2 361,66 Kč

- 18 c4) Zpevněná plocha - dlažba - § 10 Výměra: 6,00 m2 Ocenění: Venkovní úprava: 8.3.5. Plochy z betonových dlaždic 50/50/6 do lože z kameniva Kód CZ - CC: 211 Základní cena (dle příl. č. 11): 6,00 m2 * 205,- Kč/m2 = 1 230,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,2840 Plná cena:

=

3 090,25 Kč


-

2 101,37 Kč

Zpevněná plocha - dlažba - zjištěná cena

=

988,88 Kč

d) Porosty d1) Porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří Počet / Jedn. cena Srážka Upr. cena [roků] výměra [Kč/jedn.] [%] [Kč/jedn.] jedle 50 3,00 ks 29 610,00 20% 23 688,00 borovice kleč 30 1,00 ks 3 370,00 20% 2 696,00 Součet Koeficient polohy K5 (příl. č. 14): * Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * Koeficient prodejnosti Kp: * Celkem - okrasné dřeviny Porosty - zjištěná cena

=

Cena [Kč] 71 064,00 2 696,00 73 760,00 1,10 0,75 1,00 60 852,00 60 852,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Budova b) Studna c) Venkovní úpravy c1) Plot - pletivo c2) Plot - dřevěný c3) Zpevněná plocha - beton c4) Zpevněná plocha - dlažba d) Porosty Cena objektů činí celkem

= =

2 556 310,- Kč 8 320,- Kč

= = = = =

17 250,- Kč 2 090,- Kč 2 360,- Kč 990,- Kč 60 850,- Kč 2 648 170,- Kč

- 19 -

Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 617,00 800,00

zastavěná pl. a nádvoří St. 31/1 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 493 600,493 600,-

-5 % 5% 0% * *

Pozemek - zjištěná cena

=

0,493 600,0,4360 2,0800 447 635,97 447 635,97 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek Cena pozemků činí celkem

=

447 640,- Kč 447 640,- Kč

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemek Popis porovnávaných pozemků: V dané lokalitě se ceny stavebních pozemků obchodují za průměrnou cenu 800 Kč/m2. V dané lokalitě není v současné době k dispozici žádná nabídka. Jedná se pozemek v centru, zastavěný z více jak 1/2 oceňovanou budovou. Je provedeno úprava Kp 0,8.

- 20 -

Seznam porovnávaných pozemků: Název 1

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 800,1 800,00

Kp

Váha

0,80

1,00

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 640,00 640,- / 1,000 640,00 Kč/m2 640,00 Kč/m2 640,00 Kč/m2

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňovaný pozemek: zast. pl. a nádvoří p.č. St.31/1

617 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 617 m2 2 2 617,00 m á 640,- Kč/m = 394 880,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem

=

Pozemek - výsledná cena

394 880,- Kč

=

394 880,- Kč

=

394 880,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek Cena pozemků činí celkem

394 880,- Kč

Výnosová hodnota Výměry pronajímaných prostor: Obytná plocha: Skladovací plocha: Podlahová plocha nebytových prostor celkem: 10,60 m2 Podlahová plocha všech prostor celkem: 271,10 m2 Propočet výnosů z pronajímaných prostor: Obytné plochy: 1.NP 231,50 m2 * 400,- Kč/m2 podkroví 29,00 m2 * 300,- Kč/m2 Výnosy z obytných ploch celkem Skladovací plocha: 1.PP 10,60 m2 * Výnos ze skladovací plochy celkem Výnosy celkem: 103 420,- Kč

200,- Kč/m2

= =

260,50 m2 10,60 m2

= =

92 600,- Kč 8 700,- Kč

=

101 300,- Kč

=

2 120,- Kč

=

2 120,- Kč

- 21 -

Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: Náklady na údržbu nemovitosti stanoveny ve výši 1,00 % z reprodukční ceny stavby. 10 309 960,07 Kč * 1,00 % Náklady na pojištění: Náklady na pojištění činí 0,05 % z reprodukční ceny stavby. Výpočet amortizace: (10 264 185,08 Kč * 0,0300) / (1,030030 - 1) Náklady celkem: 323 846,- Kč

= =

103 099,60 Kč 5 000,- Kč

=

215 746,- Kč

Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 103 420,- Kč - 323 846,- Kč = -220 426,- Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 8,00 % Výnosová hodnota: (-220 426,- / 0,0800)

=

0,- Kč

Výnosová hodnota

=

0,- Kč

- 22 -

C. Rekapitulace Pro stanovení odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) se vycházelo z obecně užívaných metod, tj. metody věcné, administrativní a porovnávací. Silné stránky nemovitosti : Městská část Statutárního města Opavy užívána převážně k bydlení Slabé stránky nemovitosti: Velmi špatný stav nemovitosti Malá výměra pozemku Trendy (příležitosti a hrozby): není předpoklad výraznějšího dalšího rozvoje v dané lokalitě Z uvedeného přehledu je patrný rozptyl hodnot. Vyšší a tržně neakceptovatelná je majetková hodnota znovupořízeni na principu náhrady současného stavu s příslušným opotřebením, tedy věcná hodnota ve výši 3 043 050 Kč. Výnosová hodnota - z důvodu špatného technického stavu objektu užívaného jako ubytovna je uvažované obvyklé nájemné nepokryje náklady na údržbu a amortizaci objektu. Z těchto důvodů vychází výnosová hodnota 0,-Kč. Administrativní cena nemá obvykle žádný vliv na cenu obvyklou, tato cena zjištěná slouží pro daňové účely a pro jiné správní účely. Cena administrativní je stanovena ve výši 1 294 190 Kč. Tržní hodnotu obecně nejlépe vystihuje hodnota stanovená porovnávací metodou shrnující zkušenosti s obvyklou obchodovatelností obdobného majetku v regionu. V daném případě nebylo možno dohledat určitý počet srovnatelných etalonů pro porovnání. Úkolem znalce bylo stanovit obvyklou cenu uvedených nemovitostí, jejich příslušenství. Po porovnání vypočtených hodnot, zvážení všech aspektů, silných a slabých stránek, příležitostí a hrozeb v trendech byla navržena obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti se všemi součástmi a příslušenstvím v hodnotě administrativní ceny t.j. 1 300 000,- Kč.

Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

846 550,- Kč 447 640,- Kč 1 294 190,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů:

Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem:

2 648 170,- Kč

394 880,- Kč 3 043 050,- Kč

- 23 -

D. Závěr

Administrativní cena: 1 294 190,- Kč

slovy: jedenmilióndvěstědevadesátčtyřistodevadesát Kč

Obvyklá cena: 1 300 000,- Kč

slovy: jedenmiliontřistatisíc Kč

posudek vypracován V Opavě 9.8.2011

Ing. Jan Sedláček Lidická 5 746 01 Opava

- 24 -

Fotodokumentace

- 25 -

Mapa oblasti

2011

Recommend Documents