2011

Znalecký posudek č. 5102 – 246 / 2011 O ceně obvyklé: Rodinného domu č.p. 103 na p.č. st. 424 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 424, 554/2, 554/3, uvedeno na LV č. 711, vše v k.ú. Mistřice I, v obci Mistřice, v okrese Uherské Hradiště

Objednatel posudku:

EURODRAŢBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8-Kobylisy

Posudek vypracoval:

VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště

Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Uherském Hradišti, 5. 12. 2011

1. ÚVOD Předmětem posudku je vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 103 na p.č. st. 424 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 424, 554/2, 554/3, uvedeno na LV č. 711, vše v k.ú. Mistřice I, v obci Mistřice, v okrese Uherské Hradiště

Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro draţbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 24.11.2011.

Speciální poţadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu §13 zákona o veřejných draţbách je podkladem pro odhad ceny předmětu draţby cena v místě a čase obvyklá.

Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): ….. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Copyright Veškerá práva vyhrazena. Ţádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.

2

2. NÁLEZ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 103 na p.č. st. 424 687 12 Mistřice Region: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Katastrální území: Mistřice I Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka proběhla dle výzvy dne 24.11.2011 v 8,30 hod. V domě nebyl nikdo zastiţen, povinná se na místní šetření nedostavila, neumoţnila znalci prohlídku zevnitř. Prohlídka proběhla z uliční části domu a od souseda zprava (severní strana).

Podklady pro vypracování odhadu Výpis z katastru nemovitostí LV č. 711 pro k.ú. Mistřice I, ze dne 25.10.2011 Objednávka ze dne 9.11.2011 Nahlíţení do KN - internet

Vlastnické a evidenční údaje Dle předloţeného LV č. 711 pro k.ú. Mistřice I je vlastníkem předmětného majetku: Ševčíková Emilie, Mistřice 103, 687 12 Bílovice u Uherského Hradiště, r.č. 555731/0374

Váznoucí závazky Dle přiloţeného LV č. 711 pro k.ú. Mistřice I ze dne 25.11.2011 nemovitostech následující omezení vlastnického práva:

váznou na oceňovaných

- Zástavní právo smluvní Pohledávky ve výši 1.261.250,- Kč s příslušenstvím budoucí pohledávky do výše 1.261.250,- Kč. Oprávněný: Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, IČ: 45244782 Povinnost k: stavba, Mistřice, č.p. 103, parcela st. 424, 554/2, 554/3 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 29.9.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 29.9.2006, V-4150/2006-711.

3

Celkový popis nemovitosti Lokalita Pozice v obci

Dostupnost centra Převaţující zóna Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost sluţeb Parkování Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Konkurenční prostředí Současný způsob vyuţití Ostatní

obec Mistřice (1179 obyvatel) , okres Uherské Hradiště nemovitost leţí v okrajové JZ části obce, cca 300 m od jejího centra, v řadové zástavbě domů pro rodinného bydlení, bez přímého přimknutí k vedlejším domům Cca 10 min. pěší chůze domy pro rodinné bydlení objekt je napojený na veřejnou elektrickou síť, vodovod, plynovou přípojku a kanalizaci, přístup je po místní komunikaci se zpevněným povrchem dostatečná pro účely rodinného bydlení zastávka autobusu je v obci, cca 10 min. pěší chůze v obci jsou základní obchody, sluţby, základní škola, lékař, Obecní úřad, ostatní sluţby, zastoupení institucí a bankovních domů jsou dostupné v Uherském Hradišti (cca 7 km) moţnost parkování na ploše před domem, nezjištěny slabá, obec Mistřice není významným podnikatelským centrem, působí zde pouze několik malých firem v oblasti sluţeb V současné době je v obci Mistřice nabízeno 9 rodinných domů a 4 stavební pozemky. Rodinné bydlení Příslušenstvím domu jsou 3 na sebe navazující vedlejší stavby ve dvorní části, veškeré přípojky inţenýrských sítí (přípojka elektro ze sloupu závěsným kabelem), zpevněné plochy betonové, studna, zděná udírna, plot zděný, plotová vrata z ocelových profilů, opěrné zdi z monolitického betonu ( vedle příjezdu ke garáţi, ve dvorní části vstup do PP), venkovní schody. Součástí pozemku jsou okrasné porosty před domem a ovocné stromy v zahradě.

4

3. POSUDEK Rodinný dům č.p. 103 na p.č. st. 1424 Odhadcům nebyla předmětná nemovitost zpřístupněna. Vybavenost domu vychází z předpokladu standardního vybavení a z informací podaných kolemjdoucích. Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky

Betonové pasy KS zděný Předpoklad keramické sedlová pálené tašky Pozinkovaný plech Předpoklad vápenné dvouvrstvé Břízolit

Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Dostavby, prístavby Rekonstrukce, modernizace Počet bytů Přístupnost objektu

obklad 1.PP keramickým obkladem Předpoklad keramické v kuchyni a v koupelně Ţelezobetonové monolitické Předpoklad plné a prosklené, vstupní plastové Dřevěná dvojitá ve 2.NP, v 1.PP a v 1.NP plastová Předpoklad parkety Předpoklad PVC nebo keramické Předpoklad ÚT, kotel plynový 220/380V Instalován rozvod T+S vody Předpoklad el.bojler provedena Napojena na veřejný řad Předpoklad kuchyňská linka, dřez, plynový sporák Předpoklad WC, vana, umývadlo Předpoklad splachovací standardní Nezjištěno Nebyly provedeny Výměna oken, některé okenní otvory zazděny

1 Z místní zpevněné komunikace na p.č. 4537/3 v KN vedené jako ostatní komunikace přes pozemek p.č. 182 v KN vedená jako trvalý travní porost – vše ve vlastnictví Obce Mistřice. Nebylo zjištěno Vnitřní dispozice běţná Úroveň údrţby Nedokončená rekonstrukce Závaţné nedostatky Předpoklad 1975 Z roku 100 roků Ţivotnost Současný a minulý způsob Dům pro rodinné bydlení s jednou bytovou jednotkou vyuţití 5

b1) Hospodářská budova Stavba ve dvorní části, je tvořena třemi kůlnami, zděného konstrukčního systému, sedlový krov, krytina eternitová, v části tašková. Poznámka: Rozsah a charakter dalšího příslušenství není výjimečný.

Takovýto stávající typ příslušenství obvykle ovlivňuje věcnou hodnotu stavby hlavní o 5%, není proto samostatně příslušenství počítáno, je zahrnuto do jednotkové ceny stavby hlavní. Jednotková cena hlavní

stavby v sobě zahrnuje i příslušenství venkovních úprav

Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 103 na p.č. st. 424 7687 12 Bílovice 103 Region: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Katastrální území: Mistřice I 3.1. VĚCNÁ HODNOTA a1) Rodinný dům č.p. 103 na p.č. st. 424 Zastavěné plochy a výšky podlaţí: 1.PP: 1.NP: 2.NPa: 2.NPb: Název podlaţí 1.PP: 1.NP: 2.NPa: 2.NPb:

10,45*9,61 10,45*9,61+5,26*1,79 10,45*9,61 5,26*1,79

= = = =

Zastavěná plocha 100,42 m2 109,84 m2 100,42 m2 9,42 m2

Jednotkové mnoţství: Jednotka: m3 1.PP: (10,45*9,61)*(2,46) 1.NP: (10,45*9,61+5,26*1,79)*(3,02) 2.NPa: (10,45*9,61)*(3,00) 2.NPb: (5,26*1,79)*(3,40) Zastřešení: 10,45*9,61*4,15/2 Jednotkové mnoţství – celkem:

100,42 m2 109,84 m2 100,42 m2 9,42 m2 Konstrukční výška 2,46 m 3,02 m 3,00 m 3,40 m

= = = = = =

247,04 m3 331,72 m3 301,27 m3 32,01 m3 208,38 m3 1 120,43 m3

6

Ocenění: Základní cena: 4 000,- Kč/m3 1 120,43 m3 * 4 000,- Kč/m3

=

4 481 720,- Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 36 roků Opotřebení: 45,000 %

-

2 016 774,- Kč

Rodinný dům č.p. 103 na p.č. st. 424 - výsledná cena

=

2 464 946,- Kč

b1) Vedlejší stavba Zastavěné plochy a výšky podlaţí: 1.NP:

14,00*4,70

Název podlaţí 1.NP:

= Zastavěná plocha 65,80 m2

65,80 m2 Konstrukční výška 2,40 m

Jednotkové mnoţství: Jednotka: m3 1.NP: (14,00*4,70)*(2,40+3,80)/2 Jednotkové mnoţství – celkem:

= =

203,98 m3 203,98 m3

Ocenění: Základní cena: 2 200,- Kč/m3 203,98 m3 * 2 200,- Kč/m3

=

448 756,- Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 36 roků Opotřebení: 50,000 %

-

224 378,- Kč

Vedlejší stavba - výsledná cena

=

224 378,- Kč

= =

2 464 950,- Kč 224 380,- Kč

Rekapitulace věcné hodnoty objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 103 na p.č. st. 424 b) Vedlejší stavba Věcná hodnota objektů činí celkem

2 689 330,- Kč

7

a1) Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 711 pro k.ú. Mistřice I : Parcela st. 424 554/2 554/3

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří orná půda orná půda

m2 110 512 1 400

Pozemek p.č. st. 424 – je zastavěn rodinným domem č.p. 103. Pozemek p.č. 554/2 – je v části dvorem a v části zahradou před domem. V části zastavěn vedlejší stavbou, v části je volnou plochou Pozemek p.č. 554/3 – je zahradou JZ od domu. V části zastavěn vedlejší stavbou, ve většině plochy je volnou plochou Pozemek má protáhlý obdélníkový tvar, je mírně svaţitý, orientace svahu na SV, má veškeré veřejné přípojky inţenýrských sítí. Pozemek je řadový vnitřní, nadměrné velikosti.

Metoda stanovení porovnávací hodnoty Tato metoda pro ocenění nemovitosti (pozemky) je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ ceny jsou v současnosti v nabídce realitních kanceláří, anebo ze skutečně realizovaných ceny dle vlastní databáze. V současné době jsou realitními kancelářemi nabízeny 4 pozemky v obci Mistřice.

1) Stavební pozemek v obci Mistřice Prodej stavebního pozemku Mistřice. Prodej stavebního pozemku, rovina, v klidné části Mistřic o celkové ploše 2019m2. Pozemek je celý oplocen s brankou i bránou. Uliční šíře pozemku je 31,2m. Na pozemku se nachází studna, chatka (podsklepená), dřevěný domek na nářadí, suché WC. V dosahu jsou IS: plyn, el.vedení - 35m, vodovodní řád - u pozemku , kanalizace 70m. Příjezdová cesta k pozemku: panelová, poslední úsek polní. Krásný výhled do celého kraje. Dostupnost z UH po silnici 6km, na kole přes Mařatice 3,5km. Nabídková cena 1 170 000,-, tj. 579,- Kč/m2 Zdroj: nabídka Realitní kanceláře PARK realit. ze dne 3.8.2011 2) Stavební pozemek v obci Mistřice Prodej pozemku v klidné lokalitě Mistřice - Javorovec. Velikost pozemku je 747 m2 . Z pozemku je krásný výhled na okolí. Veškeré IS u pozemku. Občanská vybavenost v obci Mistřice: obchod, autobus, doktor, škola. Příjezdová cesta po obecní komunikaci. Nabídková cena 299 000,-, tj. 400,- Kč/m2 Zdroj: nabídka Realitní kanceláře Důmrealit.cz ze dne 18.10.2011 3) Stavební pozemek v obci Mistřice Prodej stavebního pozemku v Mistřicích. Jedná se o pěkný slunný pozemek v okrajové části obce o celkové výměře 1067m2. Obecní kanalizace plánována v r. 2011, ostatní IS na hranici pozemku. Stavební šíře pozemku činí 11m a pozemek je vhodný pro stavbu menšího RD se zahradou. Nabídková cena 290 000,-, tj. 272,- Kč/m2 Zdroj: nabídka Realitní kanceláře PANORAMA REALITY, s.r.o. ze dne 21.11.2011

8

Komentář: Nabídkové ceny se pohybují v rozptylu 272 – 579,- Kč. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší neţ skutečně dosaţené. První nabídka je rovněţ nadměrně velkého pozemku, je včetně příslušenství – studna, chatka, sklad. Druhá nabídka je přiměřeně velkého pozemku, třetí nabídka je tvarem nevhodného pozemku bez kanalizace. Pro oceňovaný pozemek dovozujeme cenu obvyklou ve výši 300,- Kč/ m2 pro stavební pozemek a 100,- Kč/m2 pro nadměrnou zahradu.

zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 424 orná půda p.č. 554/2 orná půda p.č. 554/3

110 m2 á 512 m2 á 1400 m2 á

300,- Kč/m2 300,- Kč/m2 100,- Kč/m2

Pozemky - porovnávací hodnota

= = =

=

33 000,- Kč 153 600,- Kč 140 000,- Kč 326 600,- Kč

3.2. POROVNÁVACÍ HODNOTA V současné době nabízené rodinné domy 1)Rodinný dům č.p. 281, k.ú. Nedachlebice Dům je situovaný v centrální části obce, má částečné PP a 2.NP. KS zděný, sedlový krov. Je z roku 1980, v roce 2003 byla provedena plynofikace a ÚT, v roce 2007 v 1.NP plastová okna, kuchyň, dlažby, podlahy, rozvody vody, koupelny. Má veškeré přípojky IS vyjma kanalizace (do jímky na vyvážku). Dům má garáž, nemá zahradu. Zastavěná plocha: 126 m2 Obestavěný prostor: 1020 m3 Podlahové plochy: 205 m2 Opotřebení: 30% Pozemek: 337 m2 Obchodováno v 12/2010 za 1 450 000,- Kč, tj. 7 085,- Kč/m2 zdroj: vlastní databáze 2867 HCMHB 2) Rodinný dům č.p. 395, Březolupy Dům je situován v jižní okrajové části obce Březolupy, vpravo od státní komunikace ve směru jízdy od Uh. Hradiště. Jednopodlažní přízemní dům z roku 1946, konstrukční systém zděný na tl. 45cm, stropy keramické, střecha sedlová trámová, krytina pálená, dům má veškeré přípojky inženýrských sítí, vytápění ÚT plynové. V roce 2001 provedena částečná rekonstrukce - zateplení fasády bez povrchového zakončení, vnitřní omítky, stropy, vodovod, odpady, koupelna, kuchyně. Zastavěná plocha: 109 m2 Obestavěný prostor: 614 m3 Podlahová plocha 114 m2, započitatelná plocha 106 m2 Opotřebení: 45% Pozemek: 2 714 m2 Obchodováno v 06/2011 za 1 450 000,- Kč, tj. 13 679,- Kč/m2 započitatelné plochy Zdroj: vlastní ocenění 5014 ZPU 9

3) Rodinný dům v Mistřicích Nabídka - dvougenerační samostatně stojící cihlový rodinný dům o celkové zastavěné ploše 298 m2, užitná plocha 289 m2, s pěkným výhledem na Chřiby a celé údolí , v okrajové klidné části obce Mistřice, která leží na území přírodního parku Prakšická vrchovina, 4,5 Km SV od Uherského Hradiště. Dům je dispozičně řešený jako 2x ( 3+1) se dvěma koupelnama, možností půdní přestavby k dalšímu bydlení o rozloze 100 m2.Na dům navazuje nízká přístavby , která slouží k obytným a hospodářským účelům. Součástí nemovitosti je zahrada o výměře 407 m2 s ovocnými stromy a vlastní studnou. Nabídková cena: 1 499 000,- Kč, tj. 5 187,- Kč/m2 Nabídka RK: Ivo Remeš, ze dne 12.10.2011 Komentář: V lokalitě v minulosti obchodované domy byly, anebo v současnosti nabízené domy jsou, v rozptylu 5 187,- Kč/m2 aţ 13 679,- Kč/m2. Dům č. 1 leţí v nedaleké ob obci, má velmi malý pozemek, menšího opotřebení, je v dobrém technickém stavu, je po částečné rekonstrukci. Oceňovaný dům je horší technickým stavem, je lepší výměrou pozemku. Dům č. 2 leţí ve vedlejší, větší, obci, má obdobnou výměru pozemku, větší technické a morální opotřebení. Oceňovaný dům je lepší technickým stavem, je horší lokalitou. Dům č. 3 – leţí ve stejné obci, má menší pozemek, obdobnou kapacitu obytných ploch, má menší pozemek, je v původním stavu. Jde o nabídkovou cenu. Oceňovaný dům je lepší částečnou rekonstrukcí (výměnou oken). Pro další výpočet porovnávací hodnoty, uvaţujeme jednotkovou cenu : 6 500,- Kč/m2 (při výměře podlahových ploch 238 m2)

Porovnávací hodnota:

1 547 000,- Kč

REKAPITULACE HODNOT Věcná hodnota objektů: Hodnota pozemků:

2 689 320,- Kč 326 600,- Kč

Věcná hodnota celkem:

3 015 920,- Kč

Porovnávací cena:

1 547 000,- Kč

10

3.4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, ţe na objektu v případě vydraţení nevzniknou ţádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty věcná hodnota porovnávací hodnota

Kč 3 015 920 1 547 000

Silné stránky nemovitosti : moţnost veškerých přípojek inţenýrských sítí samostatně stojící dům Slabé stránky nemovitosti : nadměrně velký dům i pozemek nadměrné příslušenství vedlejších staveb

S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, zvláště s přihlédnutím na skutečnost, ţe nebyla umoţněna prohlídka domu a tedy s důrazem na dodrţení principu opatrnosti, stanovujeme výslednou cenu obvyklou majetku k datu prohlídky ve výši:

1 400 000,- Kč

11

4. ZÁVĚR Cílem znaleckého posudku bylo vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 103 na p.č. st. 424 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 424, 554/2, 554/3, uvedeno na LV č. 711, vše v k.ú. Mistřice I, v obci Mistřice, v okrese Uherské Hradiště ke dni 24.11.2011, pro potřeby draţby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s pouţitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši :

1 400 000,- Kč

slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc Kč

Za zprávu odpovídá ing. Vojtěch Masařík

V Uherském Hradišti, 5.12.2011

ZNALECKÁ DOLOŢKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku, cenných papírů a přírodních zdrojů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5102-246/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. faktura.

SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 711 pro k.ú. Mistřice I ze dne 25.10.2011 Snímek katastrální mapy pro k.ú. Mistřice I – zdroj internet – Nahlíţení do KN

Fotopříloha

12