2011

-1-

ZNALECKÝ POSUDEK č. 319-182/2011 o odhadu ceny obvyklé budov bez čp/če na pozemcích parc.č. 2334, 2335, 2364, 2365/1, 2373 a 2396/14, včetně těchto pozemků, v k.ú. Slezská Ostrava, obci Ostrava, okresu Ostrava-město (LV č. 4331)

Objednatel posudku:

Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský, Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek

Účel posudku:

Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00121/11-019

Podle stavu ke dni 24.6.2011 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava

Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 29 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 4.7.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství sestávající z venkovních úprav a trvalých porostů, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: soubor budov a pozemků Adresa nemovitosti: při ul. Keltičkova Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Slezská Ostrava 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.6.2011 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4331 pro k.ú. Slezská Ostrava ze dne 23.6.2011. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00121/11-019 o ustanovení znalce. Doplňující údaje povinného. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 4331 zapsán: VILIS M.I.C. ENZYM s.r.o., Čeladná 201, 739 12 Čeladná Omezení vlastnického práva: Věcná břemena energetických a telekomunikačních zařízení pro spol. OKD, a.s., DIAMO, státní podnik Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky, oprávnění pro FÚ Ostrava I a FÚ Frýdlant nad Ostravicí Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky, oprávnění pro VOP GROUP, s.r.o. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky, oprávnění pro Byty Slezská, a.s. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské blíže viz LV v příloze

-36. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v Slezské Ostravě, městské části města Ostrava. Nemovitosti se nachází při ul. Keltičkova, v areálu bývalého dolu Petr Bezruč, mezi ulicemi Keltičkova a Michálkovická. Nemovitosti jsou dobře dostupné jak MHD, tak rovněž i osobní či nákladní dopravou. V areálu bývalého dolu je rovněž železniční vlečka. Areál je v současné době otevřen, není zabezpečen proti vniknutí. Rovněž samotné oceňované objekty nejsou zabezpečeny proti vniknutí, vykazují zjevné poškození rabováním. Přístup k objektům je přes pozemky cizího vlastníka – DIAMO, státní podnik. Přístup a příjezd není dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí ošetřen věcnými břemeny. Samotný důl byl založen v r. 1842 a se svou hloubkou 1340 m byl nejhlubší v celém Ostravsko-karvinském revíru. Od r. 1946 se jmenoval Petr Bezruč. Těžba byla ukončena r. 1992 a jámy byly zasypány. Těžní věž a strojovna byly vyhlášeny za technické památky. Oceňované objekty byly postaveny v roce 1964, vyjma objektu bývalé kompresorovny, která je z roku 1901.

7. Obsah posudku I) Věcná hodnota II) Odhad ceny obvyklé Přílohy

-4-

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, odhad ceny obvyklé je proveden srovnávací metodou.

I)

Věcná hodnota dle cenového předpisu

a) Hlavní stavby a1) Budova bez čp/če na parc.č. 2334 Oceňovaný objekt byla původní administrativní a správní budova dolu P. Bezruč. K datu ocenění objekt není využíván, je opuštěn, zdevastován vandaly. Budova se nachází vpravo od vstupní brány do areálu. Jedná se o budovu s jedním podzemním, dvěmi nadzemními podlažími. Nosná konstrukce je skeletová s vyzdívkami, založena na betonových základových pásech. Nemovitost má plochou střechu s krytinou živičnou svařovanou. V době prohlídky se objekt nachází ve zhoršeném technickém stavu, je vyrabován a de facto z něj zůstal jen skelet. a2) Budova bez čp/če na parc.č. 2335 Oceňovaný objekt byla původní administrativní a správní budova dolu P. Bezruč. K datu ocenění objekt není využíván, je opuštěn, zdevastován vandaly. Budova se nachází vlevo od vstupní brány do areálu, původně zde byla vrátnice a administrativa dolu. Jedná se o budovu nepodsklepenou se třemi nadzemními podlažími. Nosná konstrukce je skeletová s vyzdívkami, založena na betonových základových pásech. Nemovitost má plochou střechu s krytinou živičnou svařovanou. V době prohlídky se objekt nachází ve zhoršeném technickém stavu, je vyrabován. a3) Budova bez čp/če na parc.č. 2364 Oceňovaný objekt byla původní budova dílen a šaten horníků. Budova navazuje na administrativní a správní budovu, se kterou je spojena spojovací chodbou. K datu ocenění objekt není využíván, je opuštěn, vnitřní vybavení vyrabováno vandaly. Budova se nachází vlevo od vstupní brány do areálu, za administrativní budovou. dolu. Jedná se o budovu s jedním PP a jedním NP. Nosná konstrukce je skeletová s vyzdívkami, založena na betonových základových pásech. Nemovitost má plochou střechu s krytinou živičnou svařovanou. V době prohlídky se objekt nachází ve zhoršeném technickém stavu. a4) Budova bez čp/če na parc.č. 2365/1 Oceňovaný objekt byla původní budova dílen a šaten. Budova se nachází uprostřed areálu bývalého dolu. K datu ocenění objekt není využíván, je opuštěn, vnitřní vybavení vyrabováno vandaly. Jedná se o budovu se dvěmi NP. Nosná konstrukce je skeletová s vyzdívkami, založena na betonových základových pásech. Nemovitost má plochou střechu s krytinou živičnou svařovanou. V době prohlídky se objekt nachází ve zhoršeném technickém stavu, je vyrabován. a5) Budova bez čp/če na parc.č. 2365/14 Oceňovaný objekt byla původní budova dílen a šaten. Budova se nachází uprostřed areálu bývalého dolu, navazuje na budovu na parc.č. 2365/1. K datu ocenění objekt není využíván, je opuštěn, vnitřní vybavení vyrabováno vandaly. Jedná se o budovu se dvěmi NP. Nosná konstrukce je skeletová s vyzdívkami, založena na betonových základových pásech. Nemovitost má plochou

-5střechu s krytinou živičnou svařovanou. V době prohlídky se objekt nachází ve zhoršeném technickém stavu. a6) Budova bez čp/če na parc.č. 2373 Objekt je dvoupodlažní hala, bývalá kompresorovna dolu. Základy objektu betonové, svislé konstrukce železobetonový skelet s vyzdívkami. Stavba pochází z roku 1901. Suterénní část je betonová s ŽB stropem s prostupy pro bývalou technologii (cca 25% plochy podlahy). Strop nad 1.NP chybí. Podlahy betonové, částečně z teraco dlaždic. Vnitřní omítky vápenné, vnější spárované zdivo. Okna ocelová jednoduchá, poškozená. Dveře, vrata ocelové. Krov střechy je tvořen ocelovými příhradovými vazníky s krytinou živičnou. Objekt je opuštěn, veškeré vnitřní vybavení demontováno vandaly.

B. Odhad Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a1) Budova bez čp/če na parc.č. 2334 - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

F. budovy pro administrativu montovaná z dílců betonových tyčových 122

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1:PP: 10,50*39,23+12,45*18,45-6,00*3,00 1.NP: 10,50*39,23+12,45*18,45-6,00*3,00 2.NP: 10,50*39,23+12,45*18,45 Název podlaží 1:PP: 1.NP: 2.NP: Součet

Zastavěná plocha 623,62 m2 623,62 m2 641,62 m2 1 888,86 m2

= = =

Konstrukční výška 3,25 m 3,30 m 3,45 m

623,62 m2 623,62 m2 641,62 m2 Součin 2 026,77 m3 2 057,95 m3 2 213,59 m3 6 298,31 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 6 298,31 / 1 888,86 = 3,33 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 888,86 / 3 = 629,62 m2 Obestavěný prostor: 1:PP: (10,50*39,23+12,45*18,45-6,00*3,00)*(3,25) = 1.NP: (10,50*39,23+12,45*18,45-6,00*3,00)*(3,30) = 2.NP: (10,50*39,23+12,45*18,45)*(3,45) =

2 026,76 m3 2 057,94 m3 2 213,58 m3

Obestavěný prostor – celkem:

6 298,28 m3

=

-6Výpočet koeficientu K 4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: S 11. Dveře: C 13. Okna: C 14. Povrchy podlah: C 15. Vytápění: C 16. Elektroinstalace: C 17. Bleskosvod: C 18. Vnitřní vodovod: C 19. Vnitřní kanalizace: C 20. Vnitřní plynovod: C 21. Ohřev vody: C 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 24. Výtahy: C 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 3,00 1,40 5,90

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,20 1,00 17,40 1,00 9,30 1,00 7,30 1,00 2,10 1,00 0,60 1,00 6,90 1,00 3,30 1,00 1,80 1,00 2,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 59,80

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,5980

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * * * *

2 807,- Kč/m3 0,9930 0,9305 0,9306 0,5980 1,2200 2,1350

Základní cena upravená

=

3 759,50 Kč/m3

Plná cena:

6 298,28 m3 * 3 759,50 Kč/m3

=

23 678 383,66 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 47 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 33 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 47 / 80 = 58,750 %

-

13 911 050,40 Kč

Budova bez čp/če na parc.č. 2334 - zjištěná cena

=

9 767 333,26 Kč

-7a2) Budova bez čp/če na parc.č. 2335 - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

F. budovy pro administrativu montovaná z dílců betonových tyčových 122

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.NP: 2.NP: 3.NP: Součet

Zastavěná plocha 450,00 m2 350,00 m2 350,00 m2 1 150,00 m2

Konstrukční výška 3,70 m 3,70 m 3,70 m

Součin 1 665,00 m3 1 295,00 m3 1 295,00 m3 4 255,00 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 4 255,00 / 1 150,00 = 3,70 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 150,00 / 3 = 383,33 m2 Obestavěný prostor: 1.NP: (450)*(3,70) 2.NP: (350)*(3,70) 3.NP: (350)*(3,70)

= = =

1 665,00 m3 1 295,00 m3 1 295,00 m3


=

4 255,00 m3

Výpočet koeficientu K 4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy:

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S C C C C C C C C C C C C

Obj. podíl [%] 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 3,00 1,40

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,20 1,00 17,40 1,00 9,30 1,00 7,30 1,00 2,10 1,00 0,60 1,00 6,90 1,00 3,30 1,00 1,80 1,00 2,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

-825. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

C

5,90

100,00

0,00


0,00 59,80 0,5980


= * * * * * *

2 807,- Kč/m3 0,9930 0,9372 0,8676 0,5980 1,2200 2,1350


=

3 530,22 Kč/m3

Plná cena:

4 255,00 m3 * 3 530,22 Kč/m3

=

15 021 086,10 Kč


-

8 824 888,08 Kč


=

6 196 198,02 Kč

a3) Budova bez čp/če na parc.č. 2364 - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

L. budovy pro průmysl a skladování montovaná z dílců betonových tyčových 125111

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 60,80*29,80+8,20*3,80 2.NP: 60,80*29,80+8,20*3,80 Název podlaží 1.PP: 2.NP: Součet

Zastavěná plocha 1 843,00 m2 1 843,00 m2 3 686,00 m2

= = Konstrukční výška 3,00 m 7,50 m

1 843,00 m2 1 843,00 m2 Součin 5 529,00 m3 13 822,50 m3 19 351,50 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 19 351,50 / 3 686,00 = 5,25 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 3 686,00 / 2 = 1 843,00 m2 Obestavěný prostor: 1.PP: (60,80*29,80+8,20*3,80)*(3,00) 2.NP: (60,80*29,80+8,20*3,80)*(7,50)

= =

5 529,00 m3 13 822,50 m3


=

19 351,50 m3

-9Výpočet koeficientu K 4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: C 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: S 11. Dveře: C 12. Vrata: C 13. Okna: P 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: C 16. Elektroinstalace: C 17. Bleskosvod: C 18. Vnitřní vodovod: C 19. Vnitřní kanalizace: C 21. Ohřev vody: C 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 24. Výtahy: C 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,30 21,40 11,30 6,20 2,20 0,60 5,80 3,20 0,80 3,10 3,20 0,30 5,20 2,90 3,80 6,40 0,30 2,20 2,00 1,70 2,90 1,00 5,20

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00



0,6759


= * * * * * *

2 786,- Kč/m3 0,9930 0,9236 0,7000 0,6759 1,2200 2,1330


=

3 145,90 Kč/m3

19 351,50 m3 * 3 145,90 Kč/m3

=

60 877 883,85 Kč


-

28 612 605,41 Kč


=

32 265 278,44 Kč

Plná cena:

- 10 a4) Budova bez čp/če na parc.č. 2365/1 - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:


Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 12,40*42,50 2.NP: 12,40*42,50 Název podlaží 1.NP: 2.NP: Součet

= =

Zastavěná plocha 527,00 m2 527,00 m2 1 054,00 m2

Konstrukční výška 3,70 m 3,70 m

527,00 m2 527,00 m2 Součin 1 949,90 m3 1 949,90 m3 3 899,80 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 3 899,80 / 1 054,00 = 3,70 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 054,00 / 2 = 527,00 m2 Obestavěný prostor: 1.NP: (12,40*42,50)*(3,70) 2.NP: (12,40*42,50)*(3,70)

= =

1 949,90 m3 1 949,90 m3


=

3 899,80 m3

Výpočet koeficientu K 4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 21. Ohřev vody: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy:

Hodnocení standardu S S S S S C S S S S C C S S C C C C C C C C

Obj. podíl [%] 8,30 21,40 11,30 6,20 2,20 0,60 5,80 3,20 0,80 3,10 3,20 0,30 5,20 2,90 3,80 6,40 0,30 2,20 2,00 1,70 2,90 1,00

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


- 11 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

C

5,20

100,00

0,00


0,00 70,40 0,7040


= * * * * * *

2 786,- Kč/m3 0,9930 0,9325 0,8676 0,7040 1,2200 2,1330


=

4 100,36 Kč/m3

3 899,80 m3 * 4 100,36 Kč/m3

=

15 990 583,93 Kč


-

7 515 574,45 Kč

Budova bez čp/če na parc.č. 2365/1 - zjištěná cena

=

8 475 009,48 Kč

Plná cena:

a5) Budova bez čp/če na parc.č. 2365/14 - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:


Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 6,80*25,70 2.NP: 6,80*25,70 Název podlaží 1.NP: 2.NP: Součet

Zastavěná plocha 174,76 m2 174,76 m2 349,52 m2

= = Konstrukční výška 3,70 m 3,70 m

174,76 m2 174,76 m2 Součin 646,61 m3 646,61 m3 1 293,22 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 1 293,22 / 349,52 = 3,70 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 349,52 / 2 = 174,76 m2 Obestavěný prostor: 1.NP: (6,80*25,70)*(3,70) 2.NP: (6,80*25,70)*(3,70)

= =

646,61 m3 646,61 m3


=

1 293,22 m3

- 12 Výpočet koeficientu K 4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: C 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: S 11. Dveře: C 12. Vrata: C 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: C 16. Elektroinstalace: C 17. Bleskosvod: C 18. Vnitřní vodovod: C 19. Vnitřní kanalizace: C 21. Ohřev vody: C 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 24. Výtahy: C 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,30 21,40 11,30 6,20 2,20 0,60 5,80 3,20 0,80 3,10 3,20 0,30 5,20 2,90 3,80 6,40 0,30 2,20 2,00 1,70 2,90 1,00 5,20

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00



0,7040


= * * * * * *

2 786,- Kč/m3 0,9930 0,9578 0,8676 0,7040 1,2200 2,1330


=

4 211,61 Kč/m3

1 293,22 m3 * 4 211,61 Kč/m3

=

5 446 538,28 Kč


-

2 559 872,99 Kč

Budova bez čp/če na parc.č. 2365/14 - zjištěná cena

=

2 886 665,29 Kč

Plná cena:

- 13 a6) Budova bez čp/če na parc.č. 2373 - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

I. (opravy, údržba) monolitická betonová tyčová 123

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.PP: 1.NP: Součet

Zastavěná plocha 350,00 m2 350,00 m2 700,00 m2

Konstrukční výška 4,00 m 10,75 m

Součin 1 400,00 m3 3 762,50 m3 5 162,50 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 5 162,50 / 700,00 = 7,38 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 700,00 / 2 = 350,00 m2 Obestavěný prostor: 1.PP: (350)*(4,00) 1.NP: (350)*(10,75)

= =

1 400,00 m3 3 762,50 m3


=

5 162,50 m3

Výpočet koeficientu K 4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé nosné konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: C 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 10. Schody: S 11. Dveře: S 12. Vrata: S 13. Okna: P 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: C 16. Elektroinstalace: C 17. Bleskosvod: C 18. Vnitřní vodovod: C 19. Vnitřní kanalizace: C 21. Ohřev vody: C 23. Vnitřní hygienická vybavení: C 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

Obj. podíl [%] 11,30 23,90 9,20 10,10 2,90 0,60 6,30 3,20 0,80 3,10 2,40 5,10 4,90 1,10 6,30 0,30 1,00 0,90 0,40 2,20 4,00

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


- 14 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * * * *

2 124,- Kč/m3 1,0400 0,9389 0,6794 0,8045 1,2200 2,1620


=

2 990,02 Kč/m3

Plná cena:

5 162,50 m3 * 2 990,02 Kč/m3

=

15 435 978,25 Kč


-

12 128 202,47 Kč


=

3 307 775,78 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a1) Budova bez čp/če na parc.č. 2334 a2) Budova bez čp/če na parc.č. 2335 a3) Budova bez čp/če na parc.č. 2364 a4) Budova bez čp/če na parc.č. 2365/1 a5) Budova bez čp/če na parc.č. 2365/14 a6) Budova bez čp/če na parc.č. 2373 Cena objektů činí celkem

= = = = = =

9 767 330,- Kč 6 196 200,- Kč 32 265 280,- Kč 8 475 010,- Kč 2 886 670,- Kč 3 307 780,- Kč 62 898 270,- Kč

- 15 -

b) Pozemky – ocenění dle cenových map Výčet pozemků: parc. č. 2334 parc. č. 2335 parc. č. 2364 parc. č. 2365/1 parc. č. 2373 parc. č. 2396/14

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří

o výměře o výměře o výměře o výměře o výměře o výměře

704 m2 580 m2 1881 m2 528 m2 350 m2 176 m2

Pozemky jsou oceněny v cenové mapě stavebních pozemků města Ostravy. Těmto pozemkům jsou přiřazeny jednotkové ceny ve výši 500,- a 530,- Kč. Tyto ceny upravuji na jednotnou cenu 500,- Kč a tuto považuji za cenu obvyklou. Parcela č. 2334 2335 2364 2365/1 2373 2396/14

Výměra v m2 704 580 1881 528 350 176

Cena za m2 500,500,500,500,500,500,-

Celkem cena v Kč 352 000,290 000,940 500,264 000,175 000,88 000,Cena celkem 2 109 500,-

Pozemky - zjištěná cena

I.

=

C. Rekapitulace cen nemovitosti (věcná hodnota)

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem:

62 898 260,- Kč 2 109 500,- Kč 65 007 760,- Kč

2 109 500,- Kč

- 16 -

II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou

Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis oceňovaného objektu je uveden v předcházející části posudku. Mezi pozitiva oceňované nemovitosti patří atraktivita lokality – nemovitost je umístěna ve vyhledávané oblasti jak k bydlení, tak k podnikání. Mezi negativa patří stav objektu vyžadující rekonstrukci některých prvků a konstrukcí (další investice), tak, aby mohla být využívána ke svému účelu bez závad. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. Pro srovnání byly vybrány tyto nemovitosti: 1) Výrobní areál, Slezská Ostrava Prodej výrobního a skladovacího areálu, Ostrava-Slezská Ostrava. Areál se skládá se dvou komerčních objektů o celkové výměře užitné plochy 2985 m2, je oplocen a hlídán ostrahou. Budovy je možno využít pro výrobu, skladování nebo jinou komerční činnost. Budovy byly zkolaudovány v roce 1920 a jsou postaveny z masivní pevné cihlové konstrukce s mohutným betonovým středovým jádrem. Cena: 13 500 000 Kč

- 17 -

2) Výrobní objekt, Ostrava-Michálkovice Prodej průmyslového areálu, vhodný k podnikatelské činnosti, který tvoří 3 haly (240 m2, 312 m2, 120 m2), dílenské a skladovací prostory (216 m2),kancelářské prostory (7 kanceláří) a nezastavěná plocha cca 2000 m2. Areál se nachází v Ostravě – Michálkovicích, je oplocený, všechny prostory jsou vybaveny přípojkou na 380V. Cena: 3 500 000,- Kč

3) Komerční objekt, Ostrava-Radvanice Komerční objekt v katastrálním území Radvanice. Objekt se skládá z budovy č.3A, které se nacházejí v areálu VVUÚ. Budova č. 3A se skládá ze 3 NP, celková užitná plocha 900,85m2 - využití : skladovací , výrobní prostory + kanceláře - vhodné jako sídlo firmy. Před objektem manipulační plocha ( asfaltová ). V budově č.3A jsou nové rozvody plynu , vody. Objekt určen k rekonstrukci, Cena: 3 800 000 Kč.

- 18 -

Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě sledování realitního trhu regionu Ostravska, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši 6 000 000 ,- Kč.

Závěrečné zhodnocení předložených dat: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektu a jeho stavebně-technickém stavu, s ohledem na umístění nemovitosti v atraktivní lokalitě, dobrou dostupnost a s ohledem na velikost stavby a velikost pozemku, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši srovnávací hodnoty, která odpovídá nejlépe tržní, tedy obvyklé ceně. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i pozemku a příslušenství.

Srovnávací hodnota (orientační) celkem

6 000 000,- Kč

Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Věcná hodnota: Srovnávací hodnota:

65 007 760,- Kč 6 000 000,- Kč

Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době je preferován srovnávací přístup, který odráží reálná data ověřená realitním trhem. V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací.

- 19 -

Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: - budov bez č.p. na pozemcích p.č. 2334, 2335, 2364, 2365/1, 2373 a 2396/14 a pozemky p.č. 2334, 2335, 2364, 2365/1, 2373 a 2396/14 včetně příslušenství, v k.ú. Slezská Ostrava, obci Ostrava, LV č. 4331, je stanovena ke dni 24.6.2011. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (technický stav nemovitosti, její velikost, poloha, umístění, předpokládaná využitelnost, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši

6 000 000 Kč. Slovy: šestmilionů Kč Prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou tato omezení vlastnického práva: Věcná břemena energetických a telekomunikačních zařízení pro spol. OKD, a.s., DIAMO, státní podnik. Tato věcná břemena oceňuji částkou 100 000,- Kč. Obvyklá cena nemovitosti po odečtení věcných břemen:

5 900 000 Kč.

Slovy: pětmilionůdevětsettisíc Kč

V Ostravě, 4.7.2011

Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 319-182/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 180/2011.

- 20 -

Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí

- 21 Příloha č. 1 : Fotodokumentace oceňované nemovitosti

Budova na p.č. 2373

Interiér budovy na p.č. 2373

Budova na p.č. 2365/1

Interiér budovy na p.č. 2365/1



- 22 -



Interiér budovy na p.č. 2334

2011

Recommend Documents