2011

ZNALECKÝ POSUDEK č. 46/2011 O ceně nemovitosti rodinného domu čp. 4, studny, trvalých porostů a pozemků p.č. 241, p.č. 242 v obci Kojetín, k.ú. Kovalovice u Kojetína, okres Přerov.

Objednatel posudku: De-Rooy, s.r.o. Stavební 995/7 708 00 Ostrava Účel posudku:

Pro potřeby DRAŽBY.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 14.2.2011 posudek vypracoval: Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín tel.: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vsetíně 17.2.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti rodinného domu čp. 4, studny, trvalých porostů a pozemků p.č. 241, p.č. 242 v obci Kojetín - část obce Kojetín III - Kovalovice podle vyhlášky 364/2010 Sb. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům čp. 4, studna, trvalé porosty a pozemky p.č. 241, p.č. 242 Adresa nemovitosti: 752 01 Kojetín Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Kojetín Katastrální území: Kovalovice u Kojetína Počet obyvatel: 6 467 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 75,5323 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 75,53 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.2.2011 za přítomnosti objednatele. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV 123 - snímek katastrální mapy pořízený z nahlížení do KN na internetu - smlouva o zajišťovacím převodu práva k nemovité věci ze dne 3.4.2008 - údaje sdělené objednavatelem - skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník na LV 123: FORP Finance s.r.o., Hlásenka 1673, Vsetín, 755 01 6. Dokumentace a skutečnost Od objektu se nedochovala žádná dokumentace.

27778495

-37. Celkový popis nemovitosti Město Kojetín se nachází v okrese Přerov v Olomouckém kraji. Ve vzdálenosti 9 km jižně leží město Kroměříž, 13 km východně město Hulín, 16 km severovýchodně město Přerov a 19 km severozápadně město Prostějov. Kovalovice u Kojetína se nachází v oblasti Kroměřížska. Obec byla poprvé zmiňována v roce 1320. Velice krásný je místní barokní zámeček, stojící na návrší, který byl postaven ve druhé polovině 18. století. V dnešní době slouží jako kulturní dům. Oceňovaná nemovitost se nachází okraji obce v blízkosti fotbalového hřiště. Přístup je po částečně nezpevněné komunikaci. Nemovitost není oplocena. Technický stav špatný - na hranici obyvatelnosti. Z důvodu špatného technického stavu snižuji koeficient kp o 25 %. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům čp. 4 b) Studny b1) Studna c) Porosty c1) Trvalé Porosty d) Pozemky d1) Pozemky p.č. 241 a p.č. 242

-4-

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům čp. 4 - § 26a Jedná se o zděný, nepodsklepený rodinný dům o půdorysném tvaru „U”s možností vybudování podkroví. Základy jsou kamenné s nedostatečnou izolací proti vlhkosti, obvodové zdivo zděné tl. 45 cm, stropy dřevěné trámové, střecha je sedlová krytina je z pálené tašky, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítka vápenná hrubá, venkovní obklady nejsou, vnitřní obklady se nevyskytují, dveře dřevěné hladké plné a prosklené, okna dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností jsou dřevěné prkenné, podlahy ostatních místností linem. Vytápění: lokální kamny na pevná paliva. Napojení na IS: el. instalace světelný a motorový proud, pojistkové automaty, bleskosvod není proveden. Voda je odebírána ze studny, jímka na vyvážení, WC suché, koupelna není. Rozvod vody pouze studené. (v obci je možnost na pojení na veškeré IS: voda, kanalizace, plyn). Technický stav: jedná se o stavbu cca 83 let starou, během let jen nejnutnější údržba. Technický stav špatný až zhoršený na hranici obyvatelnosti. Dispozice: 1.NP: předsíň, pokoj, chodba, kuchyně + obývací pokoj, komora, WC 2.NP: půda Venkovní úpravy: Žumpa - z monolitického i montovaného betonu, výměra: 2,50*2,20*1,65 = 9,08 m3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Olomoucký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 83 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 196,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: Název podlaží 1.NP:

7,95*13,70+5,10*3,60

=

Zastavěná plocha 127,28 m2

Obestavěný prostor: 1.NP: (7,95*13,70+5,10*3,60)*(2,58) zastřešení: (7,95*13,70+5,10*3,60)*(3,30)*(0,50) Obestavěný prostor – celkem:

127,28 m2 Konstrukční výška 2,58 m

= = =

328,37 m3 210,00 m3 538,37 m3

-5Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:

ZP1 = 127,28 m2 ZP = 127,28 m2

Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)

Koeficient pro stáří 83 let:

č.

Vi

I

typ A

III III II III II I I

0,00 0,00 0,00 0,02 -0,05 -0,08 -0,10

I II III

0,00 -0,03 0,05

II III IV

0,00 0,00 0,65

0,60

12

Index vybavení IV = (1 +  Vi ) * V13 * 0,60 = 0,316 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - žádný obchod nebo pouze se základními potravinami 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - žádná základní škola ani sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické zařízení 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s maximálně čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č.

Pi

I I II III I

0,00 0,00 -0,01 0,00 -0,03

I

-0,04

I II

-0,05 -0,03

II I III II

0,00 -0,04 0,00 0,00

-612

Index polohy IP = (1 +  Pi ) = 0,800 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

č.

Ti

I

-0,10

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 +  Ti ) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,316 * 0,800 * 0,900 = 0,228 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 196,- Kč/m3 * 0,228 = 728,69 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 728,69 Kč/m3 * 538,37 m3 = 392 304,84 Kč Rodinný dům čp. 4 - zjištěná cena =

392 304,84 Kč

b) Studny b1) Studna - § 9 Jedná se o kopanou studnu kamennou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Kód CZ - CC:

Kopaná 4,00 m 1 ks 2222

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,8770 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,6578 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: ruční čerpadlo:

4,00 m * 1 950,- Kč/m 1 ks * 1 210,- Kč/ks

Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

+ +

7 800,- Kč 1 210,- Kč

= *

9 010,- Kč 1,0000

-7Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

* *

2,3220 0,6578

Plná cena

=

13 761,98 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 83 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 17 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 83 / 100 = 83,000 %

-

11 422,44 Kč

Studna - zjištěná cena

=

2 339,54 Kč

c) Porosty c1) Trvalé Porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena ovocných dřevin je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy:

*

23 944,04 334 200 14 337,75 0,045

=

645,20

Trvalé Porosty - zjištěná cena

=

645,20 Kč

d) Pozemky d1) Pozemky p.č. 241 a p.č. 242 - § 27 - § 32 Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,8770 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,6578 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název zast. pl. a nádvoří Součet

Parcelní číslo 241

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 213,00 75,53

Cena [Kč] 16 087,89 16 087,89

-8Úprava ceny – příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

-3 % -5 % -7 % -15 % * *

2 413,18 13 674,71 0,6578 2,1690 19 510,64

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 75,53 Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 121,00 75,53

zahrada 242 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky p.č. 241 a p.č. 242 - zjištěná cena

Cena [Kč] 9 139,13 9 139,13

-3 % -5 % -7 % -15 % * * * =

1 370,87 7 768,26 0,4000 0,6578 2,1690 4 433,40 23 944,04 Kč

-9-

C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům čp. 4 b) Studna c) Trvalé Porosty d) Pozemky p.č. 241 a p.č. 242

= = = =

392 304,84 Kč 13 761,98 Kč 645,20 Kč 23 944,04 Kč

Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

430 656,06 Kč

Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí

430 660,- Kč

Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp. 4 b) Studna c) Trvalé Porosty d) Pozemky p.č. 241 a p.č. 242

= = = =

392 304,84 Kč 2 339,54 Kč 645,20 Kč 23 944,04 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

419 233,62 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

419 230,- Kč

slovy: Čtyřistadevatenácttisícdvěstětřicet Kč Porovnávané nemovitosti: 1) Prodej rodinného domu 2+1 (+velká vstupní chodba) k celkové rekonstrukci v klidné části obce Kojetín II - Popůvky. K domu náleží hospodářské budovy využívané jako chlévy (cca 20x6m). Na pozemku vlastní studna. Dobrá dostupnost k hlavní silnici č. 47 na tah Kroměříž - Brno, v blízkosti přivaděče na dálnici D1. Cena: 470 000,- Kč. 2) Prodej RD 2+1 s velkou stodolou 8x8 m (možno využít jako garáž nebo k chovu zvířat) v obci Měrovice nad Hanou na okraji obce určený k celkové rekonstrukci. Možnost půdní vestavby. Vedle domu se nachází zahrada s vlastní studnou. Příjezd je po obecní komunikaci. V těsné blízkosti vlakové nádraží. Cena: 236 000,- Kč. 3) Prodej řadového rodinného domu 3+1 v obci Polkovice. Dům je cihlový, s větším průjezdem a dvorem. K dispozici kompletní inženýrské sítě. Dům je určený k rekonstrukci. Vhodný i jako chalupa k rekreaci. Cena: 340 000,- Kč. 4) Prodej rodinného domu, 4+1, Křenovice. Dům v probíhající rekonstrukci (nové omítky, stropy, podlahy, voda, elektřina, odpady, plast. okna). Možnost rozšířit dům o podkrovní pokoje. Za domem dvorek. U domu autobus. zastávka. Dům se nachází v klidné části obce. Cena: 590 000,Kč

Průměrná porovnávací hodnota: 409 000,- Kč.

- 10 -

Komentář k ceně obvyklé: Rodinný dům je umístěn v okrajové části obce. Jeho technický stav velmi špatný, nutné provést rekonstrukci. Administrativní cena vychází 419 230,- Kč, porovnávací hodnota vychází o něco méně tj. 409 000,- Kč. Porovnávací hodnota se jeví jako přiměřená, proto budu cenu obvyklou navrhovat mírně pod porovnávací hodnotou tj. ve výši 390 000,- Kč. Cenu obvyklou v daném místě a čase navrhuji ve výši:

390 000,- Kč. Ve Vsetíně, 17.2.2011 Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín tel.: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 24.6.1993 č.j.Spr. 2379/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 46/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2011068.