Znalecký posudek þ. 2891/2011 o cenČ obvyklé - 1/10 pozemkĤ parcelní þíslo 907/5, parcelní þíslo 907/11 a parcelní þíslo 947/4, zapsaných v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úĜadem pro Ústecký kraj, okres LitomČĜice, obec Malé Žernoseky, katastrální území Malé Žernoseky; ve vlastnictví DeĖové Jitky.
Objednatel posudku:
JUDr. OndĜej Mareš Exekutorský úĜad v LitomČĜicích Novobranská 20 412 01 LitomČĜice
Úþel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce þ.j. 124 Ex 4637/07-55 prodejem nemovitosti.
Dle zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb. a þ. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí ýeské republiky þ. 540/2002 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 364/2010 podle stavu ke dni 24.11.2011 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holeþkova 657 150 00 Praha 5 – KošíĜe
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 10 stran textu vþetnČ titulního listu a 7 stran pĜíloh. Objednateli se pĜedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 30.11.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místČ a þase nemovitosti zapsané na LV þ. 276, vedené Katastrálním úĜadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracovištČ LitomČĜice, kat. úz. Malé Žernoseky, obec Malé Žernoseky.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky 410 02 Malé Žernoseky Region: Ústecký Okres: LitomČĜice Katastrální území: Malé Žernoseky 3. Prohlídka a zamČĜení nemovitosti: Prohlídka a zamČĜení nemovitosti bylo provedeno dne 24.11.2011 bez pĜítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 7.11.2011, LV 276, kat. úz. Malé Žernoseky, Katastrální úĜad pro Ústecký kraj, KP LitomČĜice, vyhotoven dálkovým pĜístupem - kopie mapy katastrální ze dne 15.11.2011, mapový list þ. LitomČĜice 5-4/23, mČĜítko 1:2000, kat. úz. Malé Žernoseky - kopie mapy katastrální ze dne 15.11.2011, mapový list þ. LitomČĜice 5-4/14, mČĜítko 1:2000, kat. úz. Malé Žernoseky - kopie mapy vlastnického separátu LHO Lovosice, LHC: 407806, platnost: 1.1.2007-31.12.2016 - exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 4637/07-55 ze dne 12.10.2010 - usnesení o ustanovení znalce þ.j. 124 EX 4637/07-85 ze dne 8.11.2011 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skuteþnosti a výmČry zjištČné na místČ samém 5. Vlastnické a evidenþní údaje: Vlastnictví k oceĖovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenþnČ vyznaþeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví þ. 276, kat. úz. Malé Žernoseky, obec Malé Žernoseky, okres LitomČĜice, ze dne 7.11.2011
2
oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem pĜedmČtu ocenČní je: DeĖová Jitka, Dr. Edvarda Beneše 403, 407 77 Šluknov Mikulová Drahomíra, Chudoslavice 43, 412 01 LitomČĜice 1 Pavlíková Irena, Marie Majerové 1842/33, 412 01 LitomČĜice 1 SJM Plesník Václav a Plesníková Jarmila, Velemín 174, 411 31 Velemín Preis František, Chudoslavice 43, 412 01 LitomČĜice 1 Preis JiĜí, KĜižíkova 812/11, 412 01 LitomČĜice 1 Valachová Marie, 1. máje 9, ÚštČk-ýeské PĜedmČstí, 411 45 ÚštČk Vlasák Pavel, Janovice 19, KravaĜe, 470 02 ýeská Lípa 2 Zahrádková JiĜina, Chudoslavice 45, 412 01 LitomČĜice 1
1/10 2/10 1/40 2/10 1/10 2/10 7/120 7/120 7/120
oddíl B - nemovitosti: pozemek parc. þ. 907/5 - orná pĤda o výmČĜe 29554 m2 pozemek parc. þ. 907/11 - orná pĤda o výmČĜe 8031 m2 pozemek parc. þ. 947/4 - lesní pozemek o výmČĜe 6705 m2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 21 Nc-3523/2007-3 ze dne 17.05.2007. Právní moc ke dni 08.08.2007.; uloženo na prac. Rumburk - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 7 Nc-5348/2007-5 ze dne 23.10.2007.; uloženo na prac. Rumburk - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 7 Nc-5391/2009-8 ze dne 08.06.2009.; uloženo na prac. Rumburk - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorského úĜadu LitomČĜice 124 EX-4637/200755 ze dne 12.10.2010. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu LitomČĜice 124 EX-4637/2007-54 ze dne 12.10.2010. Právní moc ke dni 18.10.2010. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Usnesení soudu ve vČci projednání dČdictví D 632/1996 ze dne 14.10.1997, právní moc dne 30.12.1997 - Usnesení soudu o potvrzení nabytí dČdictví Okresního soudu LitomČĜice, D-1233/1999-37 ze dne 05.01.2001. Právní moc ke dni 27.02.2001. - Usnesení soudu o schválení dČdické dohody Okresního soudu v LitomČĜicích, D-577/2007 ze dne 27.11.2007. Právní moc ke dni 05.02.2008. - Usnesení soudu o dČdictví Okresní soud v LitomČĜicích, D-592/1998-33 ze dne 05.11.1998. Právní moc ke dni 12.12.1998. - Smlouva kupní ze dne 30.09.2011. Právní úþinky vkladu práva ke dni 30.09.2011. 6. Dokumentace a skuteþnost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyly pĜedloženy podklady ke zpracování znaleckého posudku, vycházel znalec z uskuteþnČného místního šetĜení a z dostupných materiálĤ.
3
Místním šetĜením bylo zjištČno, že pozemky parc. þ. 907/5 a parc. þ. 907/11 jsou zemČdČlsky obhospodaĜovány, nájemní smlouva nebyla pĜedložena. Pozemky se nachází v rozsáhlém chránČném území. Na pozemku parcelní þíslo 907/5 pravdČpodobnČ stojí sloupy VN. 7. Celkový popis nemovitosti: Obec Malé Žernoseky leží na levém bĜehu Ĝeky Labe, cca 1,5 km severovýchodnČ od mČsta Lovosice, cca 7 km západnČ od okresního mČsta LitomČĜice a cca 17 km jižnČ od krajského mČsta Ústí nad Labem. V obci je obecní úĜad, rozšíĜená obþanská vybavenost v Lovosicích, kompletní obþanská vybavenost v LitomČĜicích. Doprava je zajišĢována autobusy a vlaky. OceĖované pozemky se nachází severozápadnČ od Malých Žernosek, jsou zemČdČlsky obhospodaĜovány, bez vyznaþených hranic v terénu, tvoĜící dva celky s terénní nerovností, pĜístupné ze severu po nezpevnČné polní cestČ. 8. Obsah posudku: a) Porosty a1) Porosty b) Pozemky b1) Pozemky b2) Pozemek 9. Popis objektĤ a pozemkĤ: a) Porosty a1) Porosty Místním šetĜením bylo zjištČno, že porost pozemku tvoĜí vzrostlé listnaté stromy, podrobnČjší informace þerpány z LHO platné od 1.1.2007 do 31.12.2016. b) Pozemky b1) Pozemky OceĖované pozemky se nachází severozápadnČ od Malých Žernosek, tvoĜí celek nepravidelného tvaru, jsou mírnČ svažité, zemČdČlsky obhospodaĜované, bez vyznaþených hranic v terénu, pĜístupné ze severu po nezpevnČné polní cestČ. Pozemek parc. þ. 907/11 je zemČdČlsky obhospodaĜovaný, pĜístupný ze severu po nezpevnČné polní cestČ. Pozemek parc. þ. 947/4 je pĜístupný pĜes oceĖovaný zemČdČlský pozemek, porost tvoĜí vzrostlé listnaté dĜeviny. b2) Pozemek OceĖovaný pozemek se nachází severozápadnČ od Malých Žernosek, má nepravidelný tvar, terénní nerovnost, je zemČdČlsky obhospodaĜovaný, bez vyznaþených hranic v terénu, pĜístupný ze severu po nezpevnČné polní cestČ a sousedí se silážní zpevnČnou plochou. Na pozemku pravdČpodobnČ stojí sloupy VN.
4
B. Posudek VýmČry, hodnocení a ocenČní objektĤ:
Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Porosty a1) Porosty Lesní porosty: § 35 - § 38. Název StáĜí Bonita Zakm. Obmýtí VýmČra Zast. [rokĤ] [rokĤ] Ba V [m2] Z [%] Cena mýtní výtČže Náklady na zajištČnou VČkový hodnot. Opravný Au [Kþ/m2] kulturu c [Kþ/m2] faktor fa faktor fuv Jednotková cena: Ha = [(Au – c) * fa (eventuelnČ * 1 / fuv)+ c] * Ba * Z jasan ztepilý 65 3 0,500 150 6705 75 33,99 17,96 0,623 Ha = [(33,99 - 17,96) * 0,623 + 17,96] * 0,50 * 75 % = 10,4800 Kþ/m2 VČkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - StáĜí) * 0,005] * Koeficient prodejnosti (dle pĜíl. þ. 39): * jasan ztepilý - celkem javor babyka 65 8 0,500 150 6705 25 45,20 23,39 0,443 Ha = [(45,20 - 23,39) * 0,443 + 23,39] * 0,50 * 25 % = 4,1315 Kþ/m2 VČkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - StáĜí) * 0,005] * Koeficient prodejnosti (dle pĜíl. þ. 39): * javor babyka - celkem Celkem - lesní porosty
=
Úprava ceny vlastnickým podílem:
70 268,40 0,575 1,00 40 404,33 27 701,71 0,575 1,00 15 928,48 56 332,81 Kþ 56 332,81 Kþ 1 / 10
*
Porosty - zjištČná cena
Cena
=
5 633,28 Kþ
Rekapitulace ocenČní objektĤ vþetnČ opotĜebení a) Porosty
=
Cena objektĤ þiní celkem
5 630,- Kþ 5 630,- Kþ
5
Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 ZemČdČlské pozemky ocenČné dle § 29. OcenČní: Název
Parcelní þíslo
BPEJ
VýmČra JC Úprava [m2] [Kþ/m2] [%] 6364 1,18 1667 1,01 8031 Mezisouþet
orná pĤda 907/11 13716 orná pĤda 907/11 14189 VýmČra celkem Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39): ZemČdČlské pozemky ocenČné dle § 29 - celkem
UC [Kþ/m2] 1,18 1,01 *
Cena [Kþ] 7 509,52 1 683,67 9 193,19 1,0000 9 193,19
Lesní pozemek ocenČný dle § 30. Výpoþet úpravy základní ceny – pĜíloha þ. 25: Pásmo ohrožení C Celková úprava ceny:
-20,00 % -20,00 %
OcenČní: Název
Parcelní þíslo
SLT
lesní pozemek 947/4 1A3 Mezisouþet Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39):
JC Úprava VýmČra [Kþ/m2] [%] [m2] 6 705,00 2,72 -20,00
UC [Kþ/m2] 2,18 *
Lesní pozemek ocenČný dle § 30 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
23 810,09 Kþ 1 / 10
*
Pozemky - zjištČná cena
Cena [Kþ] 14 616,90 14 616,90 1,0000 14 616,90
=
2 381,01 Kþ
a2) Pozemek - § 27 - § 32 ZemČdČlské pozemky ocenČné dle § 29. OcenČní: Název
Parcelní þíslo
BPEJ
VýmČra JC Úprava [m2] [Kþ/m2] [%] 197 3,12 29357 1,18 29554 Mezisouþet
orná pĤda 907/5 12914 orná pĤda 907/5 13716 VýmČra celkem Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39): ZemČdČlské pozemky ocenČné dle § 29 - celkem
UC [Kþ/m2] 3,12 1,18 *
6
Cena [Kþ] 614,64 34 641,26 35 255,90 1,0000 35 255,90
Lesní pozemek ocenČný dle § 30. Výpoþet úpravy základní ceny – pĜíloha þ. 25: Pásmo ohrožení C Celková úprava ceny:
-20,00 % -20,00 %
OcenČní: Název
Parcelní þíslo
SLT
lesní pozemek 947/4 1A3 Mezisouþet Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39):
VýmČra JC Úprava [m2] [Kþ/m2] [%] 6 705,00 2,72 -20,00
UC [Kþ/m2] 2,18 *
Lesní pozemek ocenČný dle § 30 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
49 872,80 Kþ 1 / 10
*
Pozemek - zjištČná cena
Cena [Kþ] 14 616,90 14 616,90 1,0000 14 616,90
=
4 987,28 Kþ
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemky a1) Pozemky a2) Pozemek
= =
Cena pozemkĤ þiní celkem
2 380,- Kþ 4 990,- Kþ 7 370,- Kþ
Porovnávací hodnota a) Pozemky Popis porovnávaných pozemkĤ: První srovnávaná nemovitost - zemČdČlská pĤda o celkové výmČĜe 11.251 m2 u obce Malé Žernoseky, okres LitomČĜice. Rovinné pozemky se nachází v Opárenském údolí, jsou lemovány cestou, potokem a lesem. Možné využít k rekreaþním, zemČdČlským i komerþním úþelĤm. Nemovitost je nabízena k prodeji od þervence 2011 prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 845.000 Kþ. Druhá srovnávaná nemovitost - zemČdČlská pĤda o celkové výmČĜe 18.042 m2 u obce Sulejovice, okres LitomČĜice. Pozemky tvoĜí tĜi ucelené celky rovinatého rázu, s velmi dobrou dopravní dostupností. Nemovitosti jsou nabízeny k prodeji od kvČtna 2011 prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 360.840 Kþ. TĜetí srovnávaná nemovitost - zemČdČlská pĤda o celkové výmČĜe 44.600 m2 u Hoštky u Roudnice nad Labem, okres LitomČĜice. Pozemek je v pronájmu. Nemovitost je nabízena k prodeji od bĜezna 2010 prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 446.000 Kþ. ýtvrtá srovnávaná nemovitost - zemČdČlské pozemky o celkové výmČĜe 52.870 m2 u SiĜejovic, okres LitomČĜice. Pozemky jsou rovinné a velmi dobĜe dostupné. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 1,057.400 Kþ.
7
Pátá srovnávaná nemovitost - orná pĤda o celkové výmČĜe 34.140 m2 u Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem. Pozemky tvoĜí þtyĜi celky pravidelných tvarĤ, dobĜe pĜístupných, v dosahu elektĜiny a vody. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 989.306 Kþ. Šestá srovnávaná nemovitost - zemČdČlská pĤda o celkové výmČĜe 99.116 m2 u obce Velemín, okres LitomČĜice a leží severnČ od obce. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 792.928 Kþ. Seznam porovnávaných pozemkĤ: Název ZP Malé Žernoseky ZP Sulejovice ZP Hoštka ZP SiĜejovice OP Ústí nad Labem ZP Velemín
Realiz. cena VýmČra Jedn.cena [Kþ] [m2] [Kþ/m2] 845 000,11251 75,10 360 840,18042 20,00 446 000,44600 10,00 1 057 400,52870 20,00 989 306,34140 28,98 792 928,99116 8,00
Kp
Váha
0,75 0,70 0,75 0,70 0,30 0,75
0,30 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10
PrĤmČrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: OceĖované pozemky: orná pĤda p.þ. 907/5 orná pĤda p.þ. 907/11 lesní pozemek p.þ. 947/4
Upravená jedn. cena [Kþ/m2] 56,33 14,00 7,50 14,00 8,69 6,00 67,69 / 5,400 12,54 Kþ/m2 6,00 Kþ/m2 56,33 Kþ/m2
29554 m2 8031 m2 6705 m2
VýmČra oceĖovaných pozemkĤ: 44290 m2 2 2 44 290,00 m á 12,54 Kþ/m = 555 396,60 Kþ Pozemky ocenČné porovnávací metodou - celkem Pozemek - výsledná cena
=
555 396,60 Kþ
=
555 396,60 Kþ
=
555 400,- Kþ
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemky a) Pozemky Cena pozemkĤ þiní celkem
555 400,- Kþ
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektĤ: Administrativní cena pozemkĤ: Administrativní cena celkem:
5 630,- Kþ 7 370,- Kþ 13 000,- Kþ
8
Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemkĤ: Porovnávací cena celkem:
555 400,- Kþ 555 400,- Kþ
Stanovisko znalce: PĜi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pĜihlédnout nejenom k výsledkĤm jednotlivých oceĖovacích metod, ale zároveĖ ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektĤm, vztaženým k oceĖovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako napĜ. lokalita, pozice majetku v zónČ, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáĜská situace. PĜi stanovení obvyklé ceny oceĖované nemovitosti, bylo tĜeba vzít v úvahu tyto základní skuteþnosti a ovlivĖující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitČ je stĜední b) parametry povyšující cenu: pozemky sousedí s polní cesto, zemČdČlsky využívané c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, ztížený pĜístup Na základČ zjištČných hodnot výše uvedených skuteþností v místČ a po zvážení všech aspektĤ stanovuji obvyklou cenu 1/10 nemovitosti ve výši 55.500 Kþ.
Obvyklá cena 1/10 nemovitosti: 55 500,- Kþ slovy: padesát pČt tisíc pČt set Kþ V Praze dne 30.11.2011
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleþností s ruþením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pĜi Ministerstvu spravedlnosti ýeské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona þíslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumoþnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky þíslo 37/1967 Sb., ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní pro oceĖování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vČcí movitých, majetkových práv, cenných papírĤ, podnikĤ, ostatního majetku a pro úþetnictví.
9
Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 2891/2011 znaleckého deníku. OdpovČdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spoleþnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleþností B plus B, spol. s r.o., Holeþkova 657,150 00 Praha 5 - KošíĜe, IýO: 61056049, pĜedmČt podnikání: OceĖování majetku pro vČci movité, vČci nemovité, nehmotný majetek, finanþní majetek a podnik na základČ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úĜadu mČstské þásti Praha 5 pod þ.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která souþasnČ zajistila a zpracovala podklady pod poĜ. þ. 439/2011.
E. Seznam pĜíloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
10
