Znalecký posudek þ. 2437/2011 o cenČ obvyklé - 1/3 pozemkĤ parcelní þíslo St. 57/1 a parcelní þíslo 261/1, zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úĜadem pro Moravskoslezský kraj, okres Bruntál, obec Václavov u Bruntálu, katastrální území Dolní Václavov; ve vlastnictví Lonnera Josefa.
Objednatel posudku:
JUDr. OndĜej Mareš Exekutorský úĜad v LitomČĜicích Novobranská 20 412 01 LitomČĜice
Úþel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce þ.j. 124 Ex 4754/08-4 prodejem nemovitosti.
Dle zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb. a þ. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí ýeské republiky þ. 540/2002 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 364/2010 podle stavu ke dni 4.8.2011 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holeþkova 657 150 00 Praha 5 – KošíĜe
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 7 stran textu vþetnČ titulního listu a 4 stran pĜíloh. Objednateli se pĜedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 8.8.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místČ a þase nemovitosti zapsané na LV þ. 116, vedené Katastrálním úĜadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracovištČ Bruntál, kat. úz. Dolní Václavov, obec Václavov u Bruntálu.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky 792 01 Václavov u Bruntálu Region: Moravskoslezský Okres: Bruntál Katastrální území: Dolní Václavov 3. Prohlídka a zamČĜení nemovitosti: Prohlídka a zamČĜení nemovitosti bylo provedeno dne 4.8.2011 bez pĜítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 8.8.2011, LV 116, kat. úz. Dolní Václavov, Katastrální úĜad pro Moravskoslezský kraj, KP Bruntál, vyhotoven dálkovým pĜístupem - kopie mapy katastrální ze dne 4.4.2011, mapový list þ. X-8-3, mČĜítko 1:2880, kat. úz. Dolní Václavov - exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 4754/08-4 ze dne 21.4.2008 - usnesení o ustanovení znalce þ.j. 124 EX 4754/08-44 ze dne 30.3.2011 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skuteþnosti a výmČry zjištČné na místČ samém 5. Vlastnické a evidenþní údaje: Vlastnictví k oceĖovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenþnČ vyznaþeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví þ. 116, kat. úz. Dolní Václavov, obec Václavov u Bruntálu, okres Bruntál, ze dne 8.8.2011 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem pĜedmČtu ocenČní je: Lonner Josef, Tatobity 85, 512 53 Tatobity Lonnerová Božena, Luþice 9, 753 64 BČlotín Malotová Renata, Partutovice 90, 753 01 Hranice 1
2
1/3 1/3 1/3
oddíl B - nemovitosti: pozemek parc. þ. St. 57/1 - zastavČná plocha a nádvoĜí o výmČĜe 475 m2 pozemek parc. þ. 261/1 - trvalý travní porost o výmČĜe 916 m2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - naĜízení exekuce - PĤvodní JPV vytvoĜen na prac.: Katastrální úĜad pro Liberecký kraj, Katastrální pracovištČ Semily na základČ listin: 9Nc 1319/2008-7 - Exekuþní pĜíkaz Exekutorský úĜad LitomČĜice, JUDr. OndĜej Mareš 124 EX-4754/2008-4 ze dne 21.04.2008. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Rozhodnutí pozemkového úĜadu 3713/2000 ze dne 9.2.2000,právní moc dne 17.7.2000 6. Dokumentace a skuteþnost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyly pĜedloženy podklady ke zpracování znaleckého posudku, vycházel znalec z uskuteþnČného místního šetĜení a z dostupných materiálĤ. Dle sdČlení zástupce obce se pozemky parc.þ. St. 57/1 i parc.þ. 261/1, v kat.úz. Dolní Václavov nachází v zastavČném území, lze je tedy zastavČt s možností napojení na vodovodní Ĝad, elektrorozvod a plyn. 7. Celkový popis nemovitosti: Obec Václavov u Bruntálu leží v Moravskoslezském kraji, západnČ od okresního mČsta Bruntálu a severovýchodnČ od RýmaĜova. V obci se základní obþanskou vybaveností je doprava zajišĢována autobusy. OceĖované pozemky se nachází v jihozápadní okrajové þásti obce, tvoĜí celek, jsou nepravidelných tvarĤ, s možností napojení na vodovodní Ĝad, elektrorozvod a plyn. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Pozemky 9. Popis objektĤ a pozemkĤ: a) Pozemky a1) Pozemky OceĖované pozemky se nachází v jihozápadní okrajové þásti obce Václavov u Bruntálu, okres Bruntál. Pozemky tvoĜí celek nepravidelného tvaru, jsou pĜístupné z jihovýchodu po þásteþnČ zpevnČné pĜístupové cestČ, s terénní nerovností, bez vyznaþených hranic v terénu, zatravnČny, pravdČpodobnČ se vzrostlými dĜevinami.
3
Dle sdČlení zástupce obce se pozemky nachází v zastavČném území, lze je tedy zastavČt s možností napojení na vodovodní Ĝad, elektrorozvod a plyn.
B. Posudek VýmČry, hodnocení a ocenČní objektĤ:
Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Jedn. cena VýmČra [Kþ/m2] [m2] 475,00 35,00
Parcelní þíslo
zastavČná plocha a nádvoĜí St. 57/1 Souþet Úprava ceny – pĜíloha þ. 21: 1.1. výhodnost polohy se zĜetelem na její významnost Úprava ceny celkem Mezisouþet 2.3. není-li v místČ možnost napojení na veĜejnou kanalizaci 2.5. nepĜíznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veĜejné dopravy 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisouþet Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek ocenČný dle § 32 odst. 1. Název Parcelní þíslo Ki
Kp
Cena [Kþ] 16 625,16 625,-
50 % 50 % + -7 % -2 % 10 % 1% + * *
Jedn. cena VýmČra [Kþ/m2] [m2] Max. cena Min. cena [Kþ/m2] [Kþ/m2] 916,00 35,00 63,21,-
Srážka Upr.jedn.cena [%] [Kþ/m2] trvalý travní porost 261/1 2,2840 0,3400 0 27,18 Pozemek ocenČný dle § 28 odst. 7 - celkem Úprava ceny dle § 32 odst. 1: Pozemek ocenČný dle § 32 odst. 1 - celkem Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kþ za m2. Cena pozemku: 916,00 m2 * 20,- Kþ/m2 = 18 320,- Kþ Pozemek ocenČný dle § 32 odst. 1 - celkem
4
8 312,50 24 937,50
249,38 25 186,88 0,7420 2,1690 40 535,71
Cena [Kþ]
*
24 896,88 24 896,88 0,3000 7 469,06 18 320,58 855,71 Kþ
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
1/3
Pozemky - zjištČná cena
=
19 618,57 Kþ
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemky
=
19 620,- Kþ
Cena pozemkĤ þiní celkem
19 620,- Kþ
Srovnávací indexová metoda a) Pozemky a1) Pozemky Seznam porovnávaných pozemkĤ: Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena Název Výchozí cena A B C D 2
SP Horní Václavov650,- Kþ/m 0,60 1,50 SP Moravskoslezský Koþov 575,- Kþ/m2 589,74 Kþ/m2 SP Staré MČsto 372,- Kþ/m2 0,60 1,50 SP RýmaĜov 285,- Kþ/m2 0,60 1,50
E
F
Upravená vých. cena
0,40 1,50
2,00 1,00
1,25 0,40
1,50 1,30
481,48 Kþ/m2 1,251,00
0,40 0,40
1,30 1,30
1,00 1,25
1,30 1,00
611,44 Kþ/m2 487,18 Kþ/m2 2 169,84 Kþ/m2 /4 542,46 Kþ/m2
Souþet: PrĤmČrná upravená výchozí cena: Výchozí cena: Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - tĜída velikosti obce podle poþtu obyvatel: D - obchodní resp. prĤmyslová poloha: E - územní pĜipravenost, infrastruktura: F - speciální charakteristiky:
* * * * * *
Výchozí cena upravená
=
OceĖované pozemky: zastavČná plocha a nádvoĜí trvalý travní porost p.þ.
=
542,46 Kþ/m2 6,00 0,50 0,40 0,70 0,75 1,00 341,75 Kþ/m2
p.þ. St. 57/1475 m2 261/1 916 m2
VýmČra oceĖovaných pozemkĤ: 1391 m2 2 2 1 391,00 m á 341,75 Kþ/m = 475 374,25 Kþ Pozemky ocenČné srovnávací indexovou metodou - celkem Pozemky - výsledná cena
= =
5
475 374,25 Kþ 475 374,25 Kþ
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemky
=
Cena pozemkĤ þiní celkem
475 370,- Kþ 475 370,- Kþ
C. Rekapitulace Administrativní cena 1/3 nemovitosti: Administrativní cena pozemkĤ: Administrativní cena celkem:
19 620,- Kþ 19 620,- Kþ
VČcná hodnota: VČcná hodnota pozemkĤ:
475 370,- Kþ
Stanovená vČcná hodnota celkem:
475 370,- Kþ
Stanovisko znalce: PĜi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pĜihlédnout nejenom k výsledkĤm jednotlivých oceĖovacích metod, ale zároveĖ ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektĤm, vztaženým k oceĖovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako napĜ. lokalita, pozice majetku v zónČ, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáĜská situace. PĜi stanovení obvyklé ceny oceĖované nemovitosti, bylo tĜeba vzít v úvahu tyto základní skuteþnosti a ovlivĖující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitČ je nízká b) parametry povyšující cenu: možnost zastavČní, klidná þást obce, blízkost okresního mČsta a CHKO Jeseník c) parametry ponižující cenu: þásteþnČ zpevnČná pĜíjezdová cesta, nepravidelný tvar pozemku Na základČ zjištČných hodnot výše uvedených skuteþností v místČ a po zvážení všech aspektĤ stanovuji obvyklou cenu 1/3 nemovitosti ve výši 159.000 Kþ
Obvyklá cena 1/3 nemovitosti: 159 000,- Kþ slovy: jedno sto padesát devČt tisíc Kþ V Praze dne 8.8.2011 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 6
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleþností s ruþením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pĜi Ministerstvu spravedlnosti ýeské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona þíslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumoþnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky þíslo 37/1967 Sb., ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní pro oceĖování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vČcí movitých, majetkových práv, cenných papírĤ, podnikĤ, ostatního majetku a pro úþetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 2437/2011 znaleckého deníku. OdpovČdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spoleþnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleþností B plus B, spol. s r.o., Holeþkova 657,150 00 Praha 5 - KošíĜe, IýO: 61056049, pĜedmČt podnikání: OceĖování majetku pro vČci movité, vČci nemovité, nehmotný majetek, finanþní majetek a podnik na základČ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úĜadu mČstské þásti Praha 5 pod þ.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která souþasnČ zajistila a zpracovala podklady pod poĜ. þ. 286/2011.
E. Seznam pĜíloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
7
