Znalecký posudek č. 3/42/2011 O ceně obvyklé nemovitostí - rodinný dům č.p. 253 na pozemku p.č. 314 včetně příslušenství a pozemků p.č. 314, 315, 316, 318/3 a PK 211/14, LV 3116, k.ú. Šenov u Ostravy, obec Šenov, okr. Ostrava-město a rodinný dům č.p. 97 na pozemku p.č. 2861 s příslušenstvím a pozemky p.č. 2860, 2861 a 2862, LV 645, k.ú. Radvanice, obec Ostrava, okr. Ostrava-město
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Brno-město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 602 00 Brno č. obj.: č.j. 056 EX 12561/09-121 ze dne: 13.7.2011 vystavil: Mgr. Marie Mynaříková
Účel posudku:
odhad ceny obvyklé prodejem nemovitosti
pro
potřeby
exekuce
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 12. 8. 2011 posudek vypracoval: Ing. Petr Chlebík Urxova 490/8 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek obsahuje 19 stran a 19 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ostrava, 10. 9. 2011
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitosti v souladu s ustanovením §336 o.s.ř., a to rodinného domu č.p. 253 na pozemku p.č. 314 včetně příslušenství a pozemků p.č. 314, 315, 316, 318/3 a PK 211/14, LV 3116, k.ú. Šenov u Ostravy, obec Šenov, okr. Ostrava-město a rodinného domu č.p. 97 na pozemku p.č. 2861 s příslušenstvím a pozemky p.č. 2860, 2861 a 2862, LV 645, k.ú. Radvanice, obec Ostrava, okr. Ostrava-město, včetně stanovení ceny práv a závad s nemovitostí spojených, pro potřeby exekučního prodeje nemovitosti povinného, paní Zdeňka Krafčíková, bytem Vráclavská 253, Šenov a manžel povinné pan Slavomír Krafčík, bytem Těšínská 97/374, Ostrava Radvanice, k uspokojení pohledávky oprávněného Shell Czech Republic a.s., dle Usnesení k ustanovení znalce č.j. 056 EX 12561/09-121 Exekutorského úřadu Brno - město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský, ze dne 4.7.2011.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka interiérů a zaměření nemovitostí bylo provedeno dne 12.8. 2011 za přítomnosti povinné Zdeňky Krafčíkové po té, co se ji podařilo kontaktovat. Prvotní prohlídka exteriérů bez účasti povinné proběhla dne 19.7.2011. Zjištěný stav je uvedený v popisu nemovitosti v jednotlivých částech posudku a doložený základní fotodokumentací v příloze posudku a celkovou v archivu znalce. .
3. Podklady pro vypracování posudku - List vlastnictví (LV) č. 3116 ze dne 4.7.2011 pro k.ú. Šenov u Ostravy a LV č. 645 ze dne 4.7.2011 pro k.ú. Radvanice, vše okr. Ostrava-město, vyhotovení dálkovým přístupem do katastru nemovitostí - Snímek katastrální mapy (KM) ze dne 22.12.2010 pro k.ú. Šenov u Ostravy a k.ú. Radvanice, obojí okr. Ostrava-město, vyhotovil KÚ pro MS kraj, KP Ostrava - Nabývací titul, Darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 14.11.2002, věcné břemeno bytu a věcné břemeno užívání všech prostor v domě č.p. 97 (k.ú. Radvanice, okr. Ostravaměsto, LV 645) a pozemků vč. brání plodů a produktů z nich, a to vše zcela bezúplatně, oprávněni z věc. břemene byli dárci, manželé Zdeněk a Soňa Kračmarovi, bytem Těšínská 97/374, Ostrava – Radvanice (věcné břemeno zapsáno v katastru nemovitostí, část C LV 645, vklad V-6512/2002807, ke dni ocenění oba oprávnění již zemřeli, jeden 25.12.2002 a druhý 4.8.2011) - Usnesení Exekutorského úřadu Brno-město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský, č.j. 056 EX 12561/09-121 ze dne 4.7.2011, o ustanovení znalce - Exekuční příkaz, č.j. 56 EX 12561/09-19 ze dne 26.2.2010, právní moc 3.3.2010, exekuce prodejem nemovitostí povinného (LV 645, k.ú. Radvanice) a ve společném jmění manželů (LV 3116, k.ú. Šenov u Ostravy) - Informace z portálu Magistrátu města Ostrava a Městského úřadu Šenov k územnímu plánu - Informace z místního šetření ze dne 12.8.2011 za přítomnosti povinné a dne 19.7.2011 bez účasti povinné (prvotní obhlídka lokality) - Předpisová základna, právní a odborná literatura
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
4. Vlastnické a evidenční údaje RD Šenov Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Ostrava-město Šenov Šenov u Ostravy (762342)
Dle doložených dokladů je k datu ocenění (12.8.2011, prohlídka interiérů nemovitostí) rodinný dům č.p. 253 na pozemku p.č. 314 s příslušenstvím a pozemky p.č. 314, 315, 316, 318/3 a PK 211/14, LV 3116, k.ú. Šenov u Ostravy, ve vlastnictví SJM paní Zdeňka Krafčíková (povinná) a pan Slavomír Krafčík (manžel), nabytí koupi v r. 2007
RD Radvanice Kraj: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Ostrava Radvanice (715018)
Dle doložených dokladů je k datu ocenění (12.8.2011, prohlídka interiérů nemovitostí) rodinný dům č.p. 97 na pozemku p.č. 2861 s příslušenstvím a pozemky p.č. 2860, 2861 a 2862, LV 645, k.ú. Radvanice, ve vlastnictví paní Zdeňka Krafčíková (povinná), nabytí darováním v r. 2002. V části C LV evidované věcné břemeno bytu a užívání pro dárce, pan a paní Kračmar Zdeněk a Kračmarová Soňa, oba bytem Těšínská 97/374, Ostrava-Radvanice. Oba oprávnění k datu ocenění již zemřeli (úmrtí 25.12.2002 a 4.8.2011). 4.1 Omezení vlastnického práva 1) LV 3116, k.ú. Šenov u Ostravy, okr. Ostrava-město část C LV - zástavní právo smluvní z titulu hypotečního úvěru pro Hypoteční banka a.s. (netýká se poz. p.č. 318/3 a PK 211/14); zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské, nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti v celém rozsahu části B LV; 2) LV 645, k.ú. Radvanice, okr. Ostrava-město část C LV - věcné břemeno bytu a užívání pro pan a paní Kračmar Zdeněk a Kračmarová Soňa, již neaktuální, oba oprávnění zemřeli (úmrtí 25.12.2002 a 4.8.2011); zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti v celém rozsahu části B LV. Existující omezení vlastnického práva nejsou v souladu se zadáním závadami, která se oceňují. Oceňovaná práva spojená s nemovitostmi nebyla zjištěna.
5. Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovitosti nebyla k dispozici žádná stavební ani jiná dokumentace kromě kopie darovací smlouvy a smlouvy o věcném břemenu k nemovitosti dle LV 645, k.ú. Radvanice.
–4– Dle doložených podkladů a zjištění při místním šetření skutečný stav a způsob užívání nemovitosti odpovídají právnímu stavu dle evidence v katastru nemovitostí kromě rozsahu zastavění vedlejší stavby jako příslušenství RD čp. 97, k.ú. Radvanice, okr. Ostrava-město, když část nemovitosti byla již v minulosti zbourána a zjištěný stav byl při stanovení ceny zohledněn.
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti, rodinné domy s příslušenstvím a pozemky, ve vlastnictví povinné a jejího manžela, které se nachází ve dvou různých obcích okresu Ostrava-město, a to: RD č.p. 253 s pozemky p.č. 314, 315, 316, 318/3 a PK 211/14, LV 3116, k.ú. Šenov u Ostravy, obec Šenov, ve vlastnictví SJM a RD č.p. 97 s pozemky p.č. 2860, 2861 a 2862, LV 645, k.ú. Radvanice, obec Ostrava., ve vlastnictví povinné. Svým charakterem jde o typově podobné nemovitosti (RD venkovského typu) srovnatelného stáří cca 80 let, rozdílným rozsahem pozemků a mírně rozdílným stavebně-technickým stavem, který charakterizuje u obou nemovitostí dlouhodoběji opomíjená průběžná stavební údržba, i když RD v Šenově byl svépomocně po koupi v r. 2007 částečně modernizovaný, ale modernizace v posledních 2 letech vzhledem k finančním potížím vlastníka nepokračuje. Nemovitosti se nachází ve dvou různých obcích, které spolu sousedí. Vzájemná vzdálenost je asi 2,5 km. Vzhledem k rozdílným k.ú. a zadání ocenění nemovitostí jedním posudkem je ocenění rozděleno do 2 oddílů. V oddíle 1 je ocenění RD č.p. 253 s pozemky v k.ú. Šenov u Ostravy, obce Šenov, tj. obec tvořící východní předměstí krajského města Ostrava. V oddíle 2 je ocenění RD č.p. 97 s pozemky v k.ú. Radvanice, které je součástí městské části Radvanice a Bartovice, které tvoří východní okrajovou část města s převažující zástavbou rodinného bydlení. Trh nemovitostí daného segmentu běžně funguje s tím, že aktuální nabídka převyšuje poptávku a obě lokality nepatří mezi nejvyhledávanější pro bydlení, protože jsou vlivem převažujícího vzdušného proudění významně dotčeny vlivy negativně působícími na životní prostředí z nedalekého hutního kombinátu firmy Arcelor Mittal v Ostravě - Kunčicích.
7. Obsah posudku 1. Oddíl - RD Šenov a) b) c) d)
Rodinný dům č.p. 253 Hospodářská budova Studna Pozemky
2. Oddíl - RD Radvanice a) Rodinný dům č.p. 97 b) Hospodářská budova s dílnou c) Pozemky
–5–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku.
1. Oddíl - RD Šenov Oceněním tohoto oddílu je RD č.p. 253, k.ú. a obec Šenov, okr. Ostrava-město, s pozemky, jak je obsaženo na LV 3116, vč. příslušenství tvořeného hospodářskou budovou, přípojkami el. energie, vody, splaškové kanalizace s žumpou, studny, oplocení, zpevněných ploch. Stav nemovitostí průměrný se zvýšeným opotřebením, a to zejména u hospodářské budovy vlivem dlouhodobě opomíjené záchovné údržby. V domě od koupě současným vlastníkem v r. 2007 prováděny postupně dílčí modernizace včetně rozšiřující obytné vestavby podkroví, která je nedokončena. Práce prováděny svépomocí. Dům trvale obydlený vlastníkem s rodinou. Stavby na vlastních pozemcích, zahrada s porosty zanedbaná. Vzhledem k rozsahu a zanedbanému stavu porostů, které tvoří několik kusů přestárlých ovocných dřevin a neudržovaných okrasných rostlin na pozemcích užívaných jako zahrada, tj. p.č. 315 a část p.č. 318/3 (jižní kout, asi 1/7 výměry), je jejich hodnota v rámci nemovitosti nevýznamná, takže není stanovena. S nemovitostí nejsou spojena práva nebo závady, která mají být v souladu se znaleckým úkolem oceněna. Dle záznamů v části C LV je nemovitost zatížena několika zástavními právy a exekucemi, která nejsou závadami pro ocenění.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Ostrava-město Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel
a) Rodinný dům č.p. 253 – § 26a Jde o starý rodinný dům venkovského typu s jednou byt. jednotkou 5+1. Celkový stav průměrný, prováděna postupná svépomocná modernizace a rozšiřující vestavba podkroví. Přesná informace o stáří není k dispozici, dle odborného odhadu stanoveno na 80 let, cihelné klenby v suterénu a v centrální chodbě přízemí (lokální drobné trhliny ve vrcholu). Příslušenství tvoří velká hospodářská budova se zanedbávanou údržbou (zast. plocha nad 25 m2, samostatné ocenění). Stavby na vlastních pozemcích, zahrada zanedbaná. Dům trvale obydlený vlastníkem s rodinou. Podlaží: Název 1.PP 1.NP přístavba + dům Součet:
Výška 2,15 m 2,95 m
Zastavěná plocha 2,5×8,5+3,5×5,6
=
40,85 m2
6,0×3,4+13,6×8,5
=
136,00 m2 176,85 m2
5,10 m
Zastavěná plocha všech podlaží:
292,45 m2
–6– Zastavěná plocha 1. NP: 292,45 / 136,00 Podlažnost:
136,00 m2 = 2,15
Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,15 × (2,5×8,5+3,5×5,6) 1.NP přístavba + 2,95 × (6,0×3,4+13,6×8,5) dům podkroví 2,45 × 13,6×8,5 Obestavěný prostor – celkem:
=
87,83 m3
= =
401,20 m3 283,22 m3 772,25 m3
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Šenov Počet obyvatel: 5 840 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 092,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Trh rodinných domů v okr. Ostrava-město se chová standardně, nabídka aktuálně převyšuje poptávku. Obec Šenov (statut města, ale charakter venkovský, bez typické městské zástavby) patří mezi průměrné obytné lokality okresu. Negativem je blízkost hutního kombinátu Arcelor Mittal v Ostravě - Kunčicích zejména s ohledem na jeho exhalace vlivem převládajícího proudění od huti. Stavba na vlastním pozemku se zahradou (neudržovaná). Ke dni ocenění nem. zatížena několika zástavními právy (banka z titulu hyp. úvěru, soud, exekutor), nařízeními a příkazy exekucí. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Hodnocení znaku IV. Poptávka je vyšší než nabídka II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) I. Negativní
Ti 0,05 0,00 –0,02
3
Index trhu (IT = 1 + Ti):
1,030
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Poloha na západ. okraji katastru, hranice s měst. části a k.ú. Bartovice kraj. města Ostrava. Součást rozptýlené zástavby, cca 2 km od obchodně-administrativního centra obce, kde je též základní zdrav. zařízení, bez problémových skupin obyvatelstva v okolí. Dopravní obslužnost MHD Ostrava, nejbližší zastávka cca 1 km, vlak asi 3 km. Zásadní změny v území ani ve vlivech negativně působících na životní prostředí se nepředpokládají. Popis znaku 1 Význam obce 2 Úřady v obci
3 Poloha nemovitosti v obci 4 Okolní zástavba a životní
Hodnocení znaku I. Bez většího významu II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta II. Okrajová území obce IV. Objekty pro bydlení bez významnější
Pi 0,00 0,02
–0,01 0,03
–7– prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 6 Školství a sport v okolí nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8 Veřejná doprava
9 10 11 12
okolní zeleně II. Základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení II. Základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště II. Omezená dostupnost zdravotnické péče
III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index polohy (IP = 1 + Pi):
1,040
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Stavba částečně podsklepena a s částečně obytným podkrovím do 1/2 zast. plochy podlaží, celkové provedení a vybavení v nižším standardu, zdivo cihelné v tl. 450 mm, strop dřevěný, krov dřevěný, krytina plechová, okna dřev. dvojitá, stará částečně vyměněná elektroinstalace, ÚT na TP. Dvorní přístavba obsahuje sociální zařízení, WC, koupelna se sprch. koutem. Napojení na veř. rozvody vody a el. energie, splašková kanal. do žumpy na pozemku. Na vlastním poz. studna s přípojkou pro dům, nefunkční. Oplocení poz. s domem a hosp. budovou ve špatném stavu, neúplné. Popis znaku 0 Typ stavby
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Druh stavby Provedení obvodových stěn Tloušťka obvod. stěn Podlažnost Napojení na veřejné sítě (přípojky) Způsob vytápění stavby Zákl. příslušenství v RD Ostatní vybavení v RD Venkovní úpravy Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Pozemky ve funkčním celku se stavbou Kriterium jinde neuvedené Stavebně-technický stav
Hodnocení znaku I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou III. Samostatný rodinný dům III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové II. 45 cm I. Hodnota větší než 2 III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku III. Ústřední , etážové , dálkové III. Úplné - standardní provedení I. Bez dalšího vybavení I. Zanedbatelného rozsahu II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 III. Nad 800 m2 celkem III. Bez vlivu na cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,01 0,00 0,85*
–8– *
Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14:
0,6
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,490
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům č.p. 253 – zjištěná cena:
1,030 × 1,040 × 0,490 = 3 092,– × 0,525 =
0,525 1 623,30 Kč/m3
772,25 × 1 623,30 =
1 253 593,43 Kč 1 253 593,43 Kč
b) Hospodářská budova – § 7 Budova bez čp/če ve funkčním celku s RD na témže pozemku (p.č. 314), zděná jednopodlažní s částečným půdním prostorem, sedlová střecha, skládaná tašková krytina, úplné klemp. k-ce, podlaha beton., vrata dřevěná, elektroinstalace světelná a motorová, napojení na rozvod z RD, tl. obv. zdiva 600 a 450 mm, celkově dlouhodobě zanedbávaná údržba, vysoké opotřebení - některé prvky jako např. stř. krytina se blíží konci své životnosti, přesné stáří nezjištěno, předpokládá se ve shodě s RD tj. 80 let.
Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 1,083 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,113 Koeficient prodejnosti: 0,915 (Rodinné domy) Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:
18,0×8,0
Obestavěný prostor (OP): 1. NP 3,80 × 18,0×8,0 zastřešení 1,52 × 18,0×8,0 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové bez hydroizolace 2. Obvodové stěny – cihelné s tl. nad 450 mm 3. Stropy – dřevěné 4. Krov – krov dřevěný sedlový
=
3,80 m 144,00 m2
= = =
547,20 m3 218,88 m3 766,08 m3
Obj. podíl 6,20 % 30,40 % 19,30 % 10,80 %
Hodnocení Podstandardní Nadstandardní Standardní Standardní
–9–
5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
Název, popis Krytina – skládaná, tašková Klempířské práce – úplné z pozink. plechu Úprava povrchů – vápenné jednovrstvé Schodiště Dveře – hladké běžné provedení Okna Podlahy – betonové Elektroinstalace – světelná a motorová
Obj. podíl 6,90 % 1,90 % 4,90 % 3,80 % 3,10 % 1,00 % 6,80 % 4,90 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 6,20 % 2. Obvodové stěny 0,54 × 30,40 % 8. Schodiště –0,54 × 1,852 × 3,80 % 10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní
1,0000 – + – – =
0,0335 0,1642 0,0380 0,0100 1,0827
Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví: × 1,0500 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0827 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1130 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,9150 2 747,44 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 766,08 m3 × 2 747,44 Kč/m3
=
2 104 758,84 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 × 80 / (80 + 15) = 84,211 % Odpočet opotřebení: 2 104 758,84 Kč × 84,211 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 772 438,47 Kč 332 320,37 Kč
Hospodářská budova – zjištěná cena:
332 320,37 Kč
c) Studna – § 9 Studna kopaná, bez čerpacího zařízení, ostění beton. trouby se zakrytím okovu bet. prefabrikovanou deskou, průměr 1,2 m, umístění na p.č. 318/3- orná půda, přesné stáří nezjištěno, odborným odhadem stanovena na 50 let, dle zjištění využití pro užitkovou vodu, ale aktuálně dlouhodobě nevyužívaná.
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 6,00 m Polohový koeficient: 1,000
– 10 – Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,322 Koeficient prodejnosti: 0,915 (Rodinné domy)
Ocenění: 5,00 m á 1 950,– Kč/m 1,00 m á 3 810,– Kč/m Základní cena:
+ + =
9 750,– Kč 3 810,– Kč 13 560,– Kč
Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Studna neslouží trvale svému účelu Cena studny:
× × × × =
1,0000 2,3220 0,9150 0,2000 5 762,– Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 × 50 / (50 + 20) = 71,429 % Odpočet opotřebení: 5 762,– Kč × 71,429 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
4 115,74 Kč 1 646,26 Kč
Studna – zjištěná cena:
1 646,26 Kč
d) Pozemky – § 28, 29, 32 Pozemky p.č. 314 (zast. plocha a nádvoří) a 315 (zahrada) tvoří jednotný funkční celek s RD na pozemku zast. plocha a nádvoří p.č. 314, jde o pozemky stavební a pozemky pod společným oplocením spolu s částí poz. p.č. 318/3 (orná půda), jižní kout u komunikací (ul. Vráclavská a Ke Statku, která překračuje hranici s k.ú. Bartovice, obec Ostrava). Pozemek p.č. 316 (trvalý travní porost) ve funkčním celku s RD, ocenění jako jiný pozemek (§32/2). Dle úz. plánu vše součástí urbanizované plochy se způsobem využití rodinné bydlení. Pozemky p.č. 318/3 (orná půda) a poz. PK 211/14 (pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela původu Pozemkový katastr) jsou poz. zemědělskými a dle ÚP součásti neurbanizované plochy pro zemědělské využití. Ke dni ocenění hospodářsky nevyužívané, zatravněné. Pozemky jako celek až na malou část podél komunikace před průčelím RD dotčeny ochranným pásmem VTL plynovodu a jeho koncového zařízení. Umístění v okrajové části zastavěného území obce v rozptýlené zástavbě, cca 2 km od obchodního a správního centra, cca 1 km od nejbližší zastávky veřejné dopravy. Lokalita dotčená hlukovou kulisou z nedaleko probíhající frekventované silnice I/11 a současně též exhalacemi z nedalekých hutí Arcelor Mittal v Ostravě - Kunčicích (závětrná strana hutí). Možnost napojení na veřejný rozvod vody a el. energie, NTL plyn cca 150 m. Dopravní dostupnost po místní asf. komunikaci, ul. Vráclavská nebo Ke Statku. Lokalita u hranice s k.ú Bartovice, tj. městská část krajského města Ostrava, kde ul. Ke Statku pokračuje jako U Statku.
– 11 – Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 248,08 Kč. Cena je určena podle písm. d): ZC = Cp × 3,50, kde Cp = 35 + (5 840 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 5 840 je počet obyvatel v obci.
§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 30 % ×
0,700
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Ochranné pásmo Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
0,930 2,169 0,915
Název Parc. č. zastavěná plocha a 314 nádvoří
– – + –
7% 5% 5% 7% × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 594 248,08 320,5187 2
Cena [Kč] 190 388,11
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 30 % ×
0,700
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Ochranné pásmo Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:
0,930 2,169 0,915 0,400
Název zahrada
Parc. č. 315
– – + –
7% 5% 5% 7% × × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 360 248,08 128,2075
Cena [Kč] 46 154,70
– 12 – § 32 odst. 2 – Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 30 % ×
0,700
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Ochranné pásmo Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §32 odst.2:
0,930 2,169 0,915 0,400
Název Parc. č. trvalý travní porost 316
– – + –
7% 5% 5% 7% × × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 481 248,08 128,2075
Cena [Kč] 61 667,81
§ 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce nad 250 tisíc obyvatel – území sousedních obcí + 160 % Úprava celkem: + 160 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×
2,600 1,000
Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená BPEJ 2 860 7,81 20,3060 64400 276 8,74 22,7240 64300 3 136
Cena [Kč] 58 075,16 6 271,82 64 346,98
Název orná půda PK Součet:
Parc. č. 318/3 211/14
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:
2
=
362 557,60 Kč 362 557,60 Kč
2. Oddíl - RD Radvanice Oceněním tohoto oddílu je RD č.p. 97, k.ú. Radvanice, obec Ostrava, okr. Ostrava-město, s pozemky, jak je obsaženo na LV 645, vč. příslušenství tvořeného hospodářskou budovou, kotcem pro psa, přípojkami el. energie, vody, plynu, splaškové kanalizace s žumpou, oplocení a zpevněnými plochami. Stav nemovitostí podprůměrný s vysokým opotřebením všech stavebních prvků, ale zejména střešních konstrukcí a krytin, které již jsou na konci své životnosti. U hospodářské budovy chybí část štítové zdi uzavírající půdní prostor. Její skutečně zastavěná plocha neodpovídá zákresu v katastrální mapě, když část budovy byla zbourána. Celkově jde
– 13 – o nemovitosti s dlouhodobě zanedbávanou záchovnou údržbou. Nemovitosti vyžadují rozsáhlejší stavební úpravy. Poslední úpravou byla plynofikace RD cca před 10 lety. Dům byl až do smrti osoby oprávněné z věcného břemene bytu a užívání nemovitosti, tj. pana Zdeňka Kračmara, který zemřel 4.8.2011, trvale obydlený touto osobou. Druhý oprávněný z uvedených věc. břemen evidovaný v části C LV zemřel již v r. 2002. Ke dni ocenění neobydleno. Stavby umístěné na vlastních pozemcích, zahrada s porosty zanedbaná. Vzhledem k rozsahu a zanedbanému stavu porostů, které tvoří několik kusů starých ovocných dřevin a neudržovaných okrasných rostlin na pozemku užívaném jako zahrada, tj. p.č. 2862, je jejich hodnota v rámci nemovitosti zanedbatelná a proto není stanovena. Vzhledem k úmrtí obou oprávněných z věcného břemene bytu a užívání nejsou s nemovitostí ke dni ocenění spojeny závady a nebyla zjištěna ani práva, která mají být v souladu se znaleckým úkolem oceněna. Dle záznamů v části C LV je nemovitost zatížena několika zástavními právy a exekucemi, která nejsou závadami pro ocenění.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:
Ostrava 3
a) Rodinný dům č.p. 97 – § 26a Jde o starý rodinný dům venkovského typu s jednou byt. jednotkou 5+1. Celkový stav podprůměrný, s vysokým opotřebením všech stavebních prvků, zejména střešní krytiny, komínů, vnější omítky a oken, prvky již na konci své životnosti. Nemovitost vyžaduje rozsáhlejší stavební úpravy. Poslední úpravou byla plynofikace RD cca před 10 lety. Přesná informace o stáří není k dispozici, dle odborného odhadu stanoveno na 80 let, cihelné klenby v suterénu a v centrální chodbě přízemí. Stopy po zatékání na stropě jedné z obytných místností, vzlínající vlhkost stěn u podlahy (vodorovná hydroizolace již nefunkční). Příslušenství vedle přípojek, zpev. ploch a oplocení tvoří velká hospodářská budova se zanedbanou záchovnou údržbou (zast. plocha nad 25 m2, samostatné ocenění). Podlaží: Název 1.PP 1.NP Součet:
Výška 2,10 m 3,00 m 5,10 m
Zastavěná plocha 8,9×9,5 17,25×9,5+8,5×1,7
Zastavěná plocha všech podlaží: Zastavěná plocha 1. NP: 262,88 / 178,32 Podlažnost:
= =
84,55 m2 178,33 m2 262,88 m2
= = =
177,56 m3 534,97 m3 303,17 m3 1 015,70 m3
262,88 m2 178,32 m2 = 1,47
Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,10 × 8,9×9,5 1.NP 3,00 × (17,25×9,5+8,5×1,7) zastřešení 17,25×9,5×0,5×3,7 Obestavěný prostor – celkem: Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Ostrava Počet obyvatel: 306 006
=
– 14 – Indexovaná prům. cena (IPC):
3 206,– Kč/m3
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Trh rodinných domů v okr. Ostrava-město se chová standardně, nabídka aktuálně převyšuje poptávku. Stavba na vlastním pozemku se zahradou (neudržovaná). Ke dni ocenění nem. zatížena několika zástavními právy (soud, exekutor), nařízeními a příkazy exekucí. Věcné břemeno bytu a užívání dle části C LV 645 ke dni ocenění již neaktuální, oba oprávnění zemřeli (25.12.2002 a 4.8.2011). Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Hodnocení znaku II. Poptávka nižší než nabídka II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) I. Negativní
Ti –0,05 0,00 –0,02
3
Index trhu (IT = 1 + Ti):
0,930
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Místní část Radvanice statutárního města Ostrava (bez typické městské zástavby) na severovýchod. okraji souvisle zastavěného území patří mezi průměrné až podprůměrné obytné lokality města. Okolní zástavba smíšená, bydlení a podnikání (služby). Negativem lokality je blízkost hutního kombinátu Arcelor Mittal v Ostravě - Kunčicích (cca 1 km) zejména s ohledem na jeho exhalace, sousedství dosti frekventované komunikace, ul. Těšínská, silnice II.tř. směr Ostrava - Bartovice, města Šenov a Havířov a zvýšená koncentrace problémových skupin obyvatelstva v lokalitě. Centrum místní části cca 1 km, města asi 5 km. Dopravní obslužnost MHD BUS, nejbližší zastávka do 300 m. Parkování bezproblémové ve dvoře. Změny v území ani stavu vlivů negativně působících na životní prostředí se nepředpokládají. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, I. Nepreferované okresu 3 Okolní zástavba a životní II. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez prostředí výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí III. Výborné, privátní parkování nemovitosti 6 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 –0,05 –0,03
0,00 0,02 –0,20
0,00 0,00
– 15 – 8
Index polohy (IP = 1 + Pi):
0,740
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Stavba částečně podsklepena (do 1/2 zast. plochy), jednopodlažní s volným půdním prostorem pod sedlovou střechou, celkové provedení a vybavení v nízkém standardu, zdivo cihelné v tl. 450 mm, strop s rovným podhledem, krov dřevěný, krytina skládaná, pálená taška, klemp. k-ce úplné, okna dřev. kastlová, elektroinstalace světelná a zásuvková, ÚT plynové vč. přípravy TUV, plech. radiátory, podlahy dlažba a bet. s koberci. Dvorní přístavba obsahuje z kuchyně přístupnou koupelnu s vanou a plyn. turbokotlem a z ní přístupné WC. Napojení na veř. rozvody vody, plynu a el. energie, splašková kanal. do žumpy na pozemku, další příslušenství oplocení, zpevněné plochy, kotec pro psa. Vše vysoké opotřebení vlivem dlouhodobě zanedbané záchovné údržby. Zjištěné závady - stopy po zatékání na stropě v obyt. místnosti, rozpadající se komíny, vzlínání vlhkosti obvod. stěn nad podlahou. Pro další užívání nezbytné provedení rozsáhlejších stav. úprav. Popis znaku 0 Typ stavby
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Druh stavby Provedení obvodových stěn Tloušťka obvod. stěn Podlažnost Napojení na veřejné sítě (přípojky) Způsob vytápění stavby Zákl. příslušenství v RD Ostatní vybavení v RD Venkovní úpravy Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Pozemky ve funkčním celku se stavbou Kriterium jinde neuvedené Stavebně-technický stav
Hodnocení znaku I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou III. Samostatný rodinný dům III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové II. 45 cm II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna III. Ústřední , etážové , dálkové III. Úplné - standardní provedení I. Bez dalšího vybavení I. Zanedbatelného rozsahu II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 III. Nad 800 m2 celkem
III. Bez vlivu na cenu IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,01 0,04 0,00 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,01 0,00 0,65*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,394
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům č.p. 97 – zjištěná cena:
0,930 × 0,740 × 0,394 = 3 206,– × 0,271 = 1 015,70 × 868,83 =
0,271 868,83 Kč/m3 882 470,63 Kč 882 470,63 Kč
– 16 –
b) Hospodářská budova s dílnou – § 7 Budova příslušenství bez čp/če ve funkčním celku s RD na témže pozemku (p.č. 2861), zděná, jednopodlažní s půdním prostorem, sedlová střecha, plechová krytina z vlnitého plechu, bez klemp. k-cí, podlaha betonová, vrata dřevěná, okna dřevěná zdvojená, elektroinstalace světelná a motorová, napojení na rozvod z RD, tl. obv. zdiva 300 mm, dlouhodobě zanedbávaná záchovná údržba, vysoké opotřebení - některé prvky jako např. stř. krytina ba konci své životnosti, přesné stáří nezjištěno, dle odborného odhadu ve shodě s RD tj. 80 let. Aktuální zastavěná plocha je menší než je stav evidovaný v grafické části katastru nemovitostí (zákres na katastrální mapě).
Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,896 Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,113 Koeficient prodejnosti: 0,646 (Rodinné domy) Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:
6,5×5,0
Obestavěný prostor (OP): 1. NP 2,70 × 6,50×5,00 zastřešení 2,70×6,50×[0,8+0,5×2,00] Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové pasy 2. Obvodové stěny – cihelné do 45 cm 3. Stropy – nespalné 4. Krov – krov dřevěný sedlový 5. Krytina – vlnitý plech 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů – vápenné jednovrstvé 8. Schodiště 9. Dveře – typové běžné provedení 10. Okna 11. Podlahy – betonové 12. Elektroinstalace – světelná s zásuvková s pojistkami
=
2,70 m 32,50 m2
= = =
87,75 m3 31,59 m3 119,34 m3
Obj. podíl 6,20 % 30,40 % 19,30 % 10,80 % 6,90 % 1,90 % 4,90 % 3,80 % 3,10 % 1,00 % 6,80 % 4,90 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní
– 17 – Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 5. Krytina –0,54 × 6,90 % 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 1,90 % 8. Schodiště –0,54 × 1,852 × 3,80 % 10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – – – – =
0,0373 0,0190 0,0380 0,0100 0,8957
Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8957 Polohový koeficient K5: × 1,2000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1130 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,6460 1 833,94 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 119,34 m3 × 1 833,94 Kč/m3
=
218 862,40 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků 100 × 80 / (80 + 10) = 88,889 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 218 862,40 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
186 033,04 Kč 32 829,36 Kč
Hospodářská budova s dílnou – zjištěná cena:
32 829,36 Kč
c) Pozemky – § 27 Pozemky zahrady p.č. 2860 a 2862 jsou v jednotném funkčním celku s RD a pozemkem zast. plocha a nádvoří, p.č. 2861, tj. jde o pozemky stavební, které jsou dle územního plánu součástí plochy s využitím bydlení individuální. Pro město Ostrava vydaná cenová mapa stavebních pozemků uvádí cenu pozemků v lokalitě 230 Kč/m2.
§27 – Stavební pozemky oceněné dle cenové mapy Název Parc. č. Výměra [m2] Jednotková cena [Kč/m2] zastavěná plocha a 2861 691 230,– nádvoří zahrada 2860 111 230,– zahrada 2862 415 230,– Součet: 1 217 Pozemky – zjištěná cena:
Cena [Kč] 158 930,– 25 530,– 95 450,– 279 910,– 279 910,– Kč
– 18 –
C. Rekapitulace 1. Oddíl - RD Šenov Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p. 253 b) Hospodářská budova c) Studna d) Pozemky RD Šenov – výsledná cena činí celkem:
1 253 593,43 Kč 332 320,37 Kč 1 646,26 Kč 362 557,60 Kč 1 950 117,66 Kč
Zjištěná cena (po zaokrouhlení podle § 46): 1 950 120,– Kč Cena slovy: jedenmiliondevětsetpadesáttisícjednostodvacet Kč
2. Oddíl - RD Radvanice Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p. 97 b) Hospodářská budova s dílnou c) Pozemky RD Radvanice – výsledná cena činí celkem:
882 470,63 Kč 32 829,36 Kč 279 910,– Kč 1 195 209,99 Kč
Zjištěná cena (po zaokrouhlení podle § 46): 1 195 210,– Kč Cena slovy: jedenmilionjednostodevadesátpěttisícdvěstědeset Kč
Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle § 46:
Zjištěná cena (po zaokrouhlení podle § 46): 3 145 330,– Kč Cena slovy: třimilionyjednostočtyřicetpěttisíctřistatřicet Kč
Ostrava, 10. 9. 2011
Ing. Petr Chlebík Urxova 490/8 708 00 Ostrava – Poruba tel. gsm: 721 80 10 20
3 145 327,65 Kč 3 145 330,– Kč
– 19 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek podávám jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006 č.j. Spr. 1792/06 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3/42/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1003/2011.
E. Seznam příloh List vlastnictví 3116, k.ú. Šenov u Ostravy, okr. Ostrava-město, 7 stran List vlastnictví 645, k.ú. Radvanice, okr. Ostrava-město, 6 stran Snímek Katastr. mapy, k.ú. Šenov u Ostravy, okr. Ostrava-město, map. list Ostrava 6-3/4, 1 strana Snímek Katastr. mapy, k.ú. Radvanice, okr. Ostrava-město, map. list Ostrava 6-2/32, 1 strana Fotodokumentace RD Šenov, 1 strana Fotodokumentace RD Radvanice, 1 strana Mapa širších vztahů, RD Šenov, 1 strana Mapa širších vztahů, RD Radvanice, 1 strana
