2011

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

521/151/2011

o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 227/7 vč.spoluvlastnického podílu na budově č.p. 227, postavené na pozemku parc.č. 577/12, a na pozemku parc.č. 577/12, ve výši 6971/48722; to vše v k.ú. Hrušovany u Brna, obec Hrušovany u Brna, okres Brno-venkov.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/12 160 00 Praha 6

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 3247/07-117 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 22.6.2011.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 16.7.2011 posudek vypracovala: Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne 25.8.2011

Znalecký posudek č. 521/151/2011

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH A.

Nález .......................................................................................................................................................... 3

1.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 3 1.1.

Znalecký úkol ..................................................................................................................................... 3

1.2.

Informace o nemovitosti..................................................................................................................... 3

1.3.

Prohlídka a zaměření nemovitosti ..................................................................................................... 3

1.4.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 3

1.5.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 4

1.6.

Vlastnické a evidenční údaje ............................................................................................................. 5

1.7.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 5

1.8.

Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku ...................................................................................... 8

1.9.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 9

2.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 9 2.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 9

2.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

2.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

2.4.

Metody aplikované v ocenění .......................................................................................................... 10

3.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI .......................................................................................................... 10 3.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

3.2.

Bytová jednotka ............................................................................................................................... 11

3.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 12

3.4.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 13

B.

Posudek ................................................................................................................................................... 14

4.

STANOVENÍ HODNOTY ......................................................................................................................... 14 4.1.

Srovnávací metoda .......................................................................................................................... 14

4.1.1. 4.2.

Bytová jednotka ....................................................................................................................... 14

Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................ 18

4.2.1.

Bytová jednotka ....................................................................................................................... 18

C.

Závěr ........................................................................................................................................................ 21

D.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 21

E.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 22

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 2 z 22



A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 3247/07 - 25, tedy bytové jednotky č. 227/7 vč.spoluvlastnického podílu na budově č.p. 227, postavené na pozemku parc.č. 577/12, a na pozemku parc.č. 577/12, ve výši 6971/48722; to vše v k.ú. Hrušovany u Brna, obec Hrušovany u Brna, okres Brno-venkov, zapsané na listu vlastnictví č. 1497 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-venkov. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Bytová jednotka č. 227/7 Jihomoravský Brno-venkov Hrušovany u Brna Hrušovany u Brna

1.3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno při místním šetření konaném dne 16.7.2011 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyl umožněn vstup do oceňovaných nemovitostí. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem Mgr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření z vnější obhlídky nemovitostí, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

1.4. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalci opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 1497 ze dne 22.6.2011, katastrální území Hrušovany u Brna, obec Hrušovany u Brna, okres Brno-venkov


Stránka 3 z 22



Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 3247/07-117 ze dne 22.6.2011 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 1497 – dálkový náhled ze dne 16.8.2011 Kopie katastrální mapy, katastrální území Hrušovany u Brna - dálkový náhled Aktuální oceňovací vyhláška Informace získané při místním šetření Dohoda o narovnání ze dne 17.12.2004 – získáno z archivu KN dne 25.8.2011 Kupní smlouva ze dne 4.2.2003 – získáno z archivu KN dne 25.8.2011 Mapa oblasti Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři

1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.


Stránka 4 z 22



1.6. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 1497 pro k.ú. Hrušovany u Brna, obec Hrušovany u Brna, okres Brno-venkov ALV: BLV:

SJM Vrba Tomáš a Vrbová Pavlína, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna; identifikátor: 730613/3879, 745906/3810 byt č. 227/7 se spoluvlastnickým podílem 6971/48722

* LV č.1497 pro k.ú. Hrušovany u Brna, obec Hrušovany, okres Brno-venkov - dálkový náhled BLV:

Stavby: Hrušovany u Brna, č.p. 227; LV 1411, způsob využití - bytový dům ; na parc.č. 577/12 Pozemky: Způsob využití: parc.č. 577/12 zastavěná plocha a nádvoří

Výměry: 2 398 m

1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1497 ze dne 22.6.2011 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva: - smluvní na základě Smlouvy o půjčce č. 345/2003 ve výši úvěru 400 000,- Kč splatný nejpozději do 30.9.2006; oprávnění pro: ULTRALIGHT HELICOPTERS, spol. s r.o., Sídliště Plešivec 365, Plešivec, 381 03 Český Krumlov 3, RČ/IČO: 60646713; povinnost k: Jednotka: 227/7; dle listiny: Smlouva o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 15.09.2003. Právní účinky vkladu práva ke dni 16.09.2003; V-2158/2003-734; dle listiny: Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne 30.08.2005; Z-5299/2005-734 - soudcovské ve výši 19 414,- Kč. Návrh na zřízení podán dne 12.8.2005; oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Brno-venkov, Kounicova 683/14, Brno-střed - Veveří, 602 00 Brno 2; povinnost k: Jednotka: 227/7; dle listiny: Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva 22 E- 75/2005 -3 Okresního soudu Brno-venkov ze dne 25.08.2005. Právní moc ke dni 08.10.2005; Z-5684/2005-734 - soudcovské ve výši 200 748,- Kč. Návrh na zřízení podán dne 8.12.2006; oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Brno-venkov, Kounicova 683/14, Brno-střed - Veveří, 602 00 Brno 2; povinnost k: Jednotka: 227/7; dle listiny: Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresního soudu Brno-venkov -19E 78/2006 -5 ze dne 17.08.2007. Právní moc ke dni 07.05.2008; Z-22624/2008-703 - soudcovské ve výši 73 161,- Kč. Návrh na zřízení podán dne 15.9.2005; oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Brno-venkov, Kounicova 683/14, Brno-střed - Veveří, 602 00 Brno 2; povinnost k: Jednotka: 227/7; dle listiny: Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 5 z 22


-

-

-

-

-

-

-


Okresního soudu Brno-venkov -19E 78/2005 -6 ze dne 03.08.2007. Právní moc ke dni 15.04.2008; Z-22724/2008-703; soudcovské ve výši 141 922,- Kč. Návrh na zřízení podán dne 7.5.2007; oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Brno-venkov, Kounicova 683/14, Brno-střed - Veveří, 602 00 Brno 2; povinnost k: Jednotka: 227/7; dle listiny: Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresního soudu Brno-venkov -19E 39/2007 -5 ze dne 30.08.2007. Právní moc ke dni 19.08.2008; Z-27006/2008-703 soudcovské ve výši 280 821,- Kč. Návrh na zřízení podán dne 16.4.2008; oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Brno-venkov, Kounicova 683/14, Brno-střed - Veveří, 602 00 Brno 2; povinnost k: Jednotka: 227/7; dle listiny: Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresního soudu Brno-venkov -19E 45/2008 -14 ze dne 06.06.2008. Právní moc ke dni 15.10.2008; Z-4149/2009-703 soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 53 719,- Kč. Návrh na zřízení podán dne 21.10.2008; oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Brno-venkov, Kounicova 683/14, Brno-střed Veveří, 602 00 Brno 2; povinnost k: Jednotka: 227/7; dle listiny: Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresního soudu Brno-venkov -19E 137/2008 -5 ze dne 26.01.2009. Právní moc ke dni 05.03.2009; Z-8882/2009-703 exekutorské k zajištění pohledávek včetně příslušenství ve výši 47.950,00 Kč; oprávnění pro: GE Money Auto, s.r.o., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 00 Praha 4, RČ/IČO: 60112743; povinnost k: Jednotka: 227/7; dle listiny: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Brno-město 030EX-5958/2009 -9 ze dne 02.12.2009; Z-6162/2010-703; dle listiny: Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí Exekutorského úřadu Brno-město 030EX- 5958/2009 -9 ze dne 02.12.2009. Právní moc ke dni 26.02.2010; Z-6162/2010-703 z rozhodnutí správního orgánu k zajištění daňových pohledávek v celkové výši 600464.00 Kč a jejich příslušenství Den vzniku zástavního práva 31.8.2010; oprávnění pro: Finanční úřad Brno-venkov, Příkop 834/8, Brno-střed - Zábrdovice, 604 24; povinnost k: Jednotka: 227/7; dle listiny: Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva (§ 72 zák.č.337/1992 Sb.) Finančního úřadu Brno-venkov -212904/2010 293941708633 ze dne 27.08.2010; Z-21036/2010-703 soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 252.368,00 Kč s příslušenstvím. Návrh podán dne 17.3.2010; oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Brno-venkov, Kounicova 683/14, Brno-střed Veveří, 602 00 Brno 2; povinnost k: Jednotka: 227/7; dle listiny: Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresního soudu brno-venkov -22E 62/2010 -27 ze dne 09.07.2010. Právní moc ke dni 12.10.2010; Z-3216/2011-703 exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 4.000,- Kč s příslušenstvím; oprávnění pro: Město Židlochovice, Masarykova 100, 667 01 Židlochovice, RČ/IČO: 00282979; povinnost k: Jednotka: 227/7; dle listiny: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Brno-město 97EX-4539/2010 -12 ze dne 21.09.2010. Právní moc ke dni 20.10.2010; Z-12122/2011-703

Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva Dále podle výpisu z katastru nemovitostí vázne na oceňované nemovitosti předkupní právo: - oprávněni pro: Záložna CREDITAS, spořitelní družstvo, tř. Svobody 1194/12, Olomouc, 779 00 Olomouc 9, RČ/IČO: 63492555; povinnost k: Jednotka: 227/7; na základě listiny: Smlouva o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 15.09.2003. Právní účinky vkladu práva ke dni 16.09.2003; V-2158/2003-734 Toto předkupní právo není ve znaleckém posudku zohledněno. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.


Stránka 6 z 22



Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce: - povinnost k: Vrba Tomáš, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 730613/3879; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno-venkov 22 Nc-6224/2007 -7 ze dne 31.07.2007; Z-23269/2007-703 - povinnost k: Vrba Tomáš, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 730613/3879; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno-venkov 22 Nc-7275/2007 -3 ze dne 07.12.2007; Z-516/2008-703; na základě listiny: Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí Exekutorského úřadu Cheb 22Nc-7275/2007 - 3 ze dne 07.12.2007. Právní moc ke dni 03.05.2008; Z-27111/2008-703 - povinnost k: Vrba Tomáš, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 730613/3879; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno-venkov 22 Nc-7263/2007 -6 ze dne 07.12.2007; Z-3166/2008-703 - povinnost k: Vrba Tomáš, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 730613/3879; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno-venkov 28 Nc-5450/2008 -16 ze dne 14.05.2008; Z-22318/2008-703 - povinnost k: Vrba Tomáš, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 730613/3879; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno-venkov 19 Nc-6313/2008 -8 ze dne 15.09.2008; Z-30399/2008-703 - povinnost k: Vrba Tomáš, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 730613/3879; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno-venkov 22 Nc-5725/2008 -6 ze dne 14.05.2008; Z-30835/2008-703 - povinnost k: Vrba Tomáš, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 730613/3879; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno-venkov 22 Nc-6692/2008 -6 ze dne 11.09.2008; Z-31677/2008-703; na základě listiny: Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí Okresního soudu Brno-venkov 22 Nc- 6692/2008 -6 ze dne 11.09.2008. Právní moc ke dni 22.04.2009; Z-636/2010-703 - povinnost k: Vrbová Pavlína, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 745906/3810; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno-venkov 22 Nc-6699/2008 -5 ze dne 15.09.2008; Z-33978/2008-703 - povinnost k: Vrba Tomáš, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 730613/3879 ; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno-venkov 28 Nc-6220/2009 4 ze dne 18.06.2009; Z-22098/2009-703 - povinnost k: Vrba Tomáš, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 730613/3879; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno-venkov 19 Nc-5907/2009 -5 ze dne 04.08.2009; Z-27781/2009-703 - povinnost k: Vrbová Pavlína, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 745906/3810; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno-venkov 22 Nc-6351/2009 -9 ze dne 17.08.2009; Z-36955/2009-703 - pověřený soudní exekutor: JUDr. Karel Urban, Minská 54, 616 00 Brno; povinnost k: Vrba Tomáš, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 730613/3879; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno-venkov 19 EXE-1465/2010 -11 ze dne 20.08.2010; Z-22834/2010-703 - pověřený soudní exekutor: Mgr. Ing. Radim Opletal, Pavelčákova 14, 772 00 Olomouc; povinnost k: Vrba Tomáš, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 730613/3879; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno-venkov 28 EXE-38/2011 -13 ze dne 09.02.2011; Z-9280/2011-703 - pověřený soudní exekutor: JUDr. Petr Kocián, Veveří 125, 616 00 Brno; povinnost k: Vrba Tomáš, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 730613/3879; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno-venkov 28 EXE-839/2011 -10 ze dne 04.05.2011; Z-18480/2011-703 Byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti dle listiny: - povinnost k: Vrba Tomáš a Vrbová Pavlína, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 730613/3879 745906/3810, Jednotka: 227/7; na základě listiny: Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Praha 10 033EX-3247/2007 -25 ze dne 20.08.2007; Z-23568/2007-703


Stránka 7 z 22


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


povinnost k: Vrba Tomáš a Vrbová Pavlína, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 730613/3879 745906/3810, Jednotka: 227/7; na základě listiny: Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Brno-město 030EX-40426/2007 -5 ze dne 10.01.2008; Z-2595/2008-703 povinnost k: Vrba Tomáš a Vrbová Pavlína, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 730613/3879 745906/3810, Jednotka: 227/7; na základě listiny: Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Cheb 074 Ex-9182/2007 -22 ze dne 07.03.2008; Z-8837/2008-703; na základě listiny: Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí Exekutorského úřadu Cheb 074Ex-9182/2007 -22 ze dne 07.03.2008. Právní moc ke dni 07.04.2008; Z-27111/2008-703 povinnost k: Vrba Tomáš a Vrbová Pavlína, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 730613/3879 745906/3810, Jednotka: 227/7; na základě listiny: Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Děčín 112EX-1360/2008 -8 ze dne 13.07.2008; Z-22322/2008-703 povinnost k: Vrba Tomáš a Vrbová Pavlína, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 730613/3879 745906/3810, Jednotka: 227/7; na základě listiny: Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Přerov 103EX-14764/2008 -12 ze dne 18.11.2008; Z-33879/2008-703 povinnost k: Vrba Tomáš a Vrbová Pavlína, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 730613/3879 745906/3810, Jednotka: 227/7; na základě listiny: Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Brno-venkov 037Ex-4259/2008 -31 ze dne 01.12.2008; Z-35314/2008-703 povinnost k: Vrba Tomáš a Vrbová Pavlína, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 730613/3879 745906/3810, Jednotka: 227/7; na základě listiny: Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Zlín 77Ex-5290/2009 ze dne 26.08.2009; Z-23527/2009-703 povinnost k: Vrba Tomáš a Vrbová Pavlína, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 730613/3879 745906/3810, Jednotka: 227/7; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Brno-město 030 EX- 5958/2009 -28 ze dne 10.06.2010; Z-14027/2010-703 povinnost k: Vrba Tomáš a Vrbová Pavlína, Jízdárenská 227, 664 62 Hrušovany u Brna, RČ/IČO: 730613/3879 745906/3810, Jednotka: 227/7; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Praha 1 099EX- 7996/2009 -10 ze dne 28.10.2010; Z-26227/2010-703 povinnost k: Jednotka: 227/7; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu v Olomouci 057 EX-4679/2010 -25 ze dne 17.03.2011; Z-9693/2011-703 povinnost k: Jednotka: 227/7; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Brno-venkov 137Ex- 9151/2011 -15 ze dne 23.05.2011; Z-18481/2011-703

To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Jiné zápisy -

-

-

Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 23.3.2011; vztah k: Jednotka: 227/7; dle listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu v Olomouci 057 EX-4679/2010 -25 ze dne 17.03.2011; Z-9693/2011-703 Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 20.4.2011; vztah k: Jednotka: 227/7; dle listiny: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Brno-město 30EX-40426/2007 -55 ze dne 20.04.2011; Z-14029/2011-703 Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 23.5.2011; vztah k: Jednotka: 227/7; dle listiny: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Brno-venkov 137Ex-9151/2011 -14 ze dne 23.05.2011; Z-18482/2011-703

Tyto skutečnosti nejsou ve znaleckém posudku zohledněny.

1.8. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti.


Stránka 8 z 22



1.9. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici poklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. § 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb.. Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 16.7.2011 bez přítomnosti vlastníka, proto nebylo možné přistoupit k vnitřní prohlídce bytové jednotky. Informace o vybavení a vnitřním stavebně technickém stavu nemovitosti byly částečně získány od sousedů. Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, nebylo možné provést zaměření nemovitosti, výměry a dispozice bytové jednotky je proto převzata z kupní smlouvy a dohody o narovnání. Pro potřeby posudku bylo písemně zažádáno o podklady k nemovitosti z archivu stavebního úřadu, avšak na žádost nebylo odpovězeno. Poslední relevantní doklady pro zpracování znaleckého posudku byly získány dne 25.8.2011 od Katastrálního úřadu Brno-venkov.

2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

2.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

2.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.


Stránka 9 z 22



2.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný byt, u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných bytů na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž hodnota porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Srovnávací způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů porovnávací metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb. a 364/2010 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Brno - venkov, Jihomoravský kraj, v obci Hrušovany u Brna v ulici Jízdárenská, k.ú. Hrušovany u Brna. Obec leží v rovinaté úrodné krajině na pravém břehu řeky Šatavy (mimo záplavovou oblast) přibližně uprostřed mezi Brnem a Mikulovem. Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, v nejbližším okolí se nachází zástavba průmyslových a skladových objektů, v obci však převažuje zástavba původních či nových rodinných domů. Nemovitost se nalézá v jižní části obce u železniční trati na západním konci ulice Jízdárenská asi 200 m od místního fotbalového hřiště. Občanská vybavenost je v obci k dispozici základní (knihovna, pošta, MŠ, ZŠ, obchody, restaurace), potřebná je v Židlochovicích (3 km) a veškerá v Brně (20 km). Dostupnost obce osobní dopravou je možná po silnicích III. třídy, silnice II. třídy č. 416 a č. 425 vedou asi 2 km od obce, nájezd na rychlostní komunikaci R52 je vzdálen cca. 5 km. Parkovací možnosti jsou v ulici před domem, příjezd je po zpevněné veřejné komunikaci parc.č. Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 10 z 22



577/1. Obslužnost veřejnou dopravou je možná z vlakového nádraží (trať Brno-Břeclav) s dobrou intenzitou spojů. V obci jsou také zastávky autobusů, které zajišťují dobré spojení především do Židlochovic. Z inženýrských sítí je v místě k dispozici napojení na el. nergii, vodovod, plynovod a kanalizaci.

3.2. Bytová jednotka 2

Bytová jednotka č 227/7 o velikosti cca. 70 m (dle spol.podílu 6971/48722) se nachází ve 2.NP zděného nepodsklepeného, dvoupodlažního bytového domu s celkem 8 bytovými jednotkami. Přístup do patra je po venkovním předsazeném betonovém schodišti, které vedou ke dveřím, na které navazuje společná chodba. Bytová jednotka nebyla zpřístupněna, dle půdorysu z dohody o narovnání a kupní smlouvy má byt průměrnou dispozici 2+1, skládá se ze vstupní chodby, koupelny, WC, spíže, kuchyně a dvou obytných pokojů. Převažující orientace je na západ směrem na železnici, jedno okno je také orientováno na sever. Byt je dle informace obyvatelů domu po částečné rekonstrukci, která byla provedena odhadem před 8 lety. Povinný (p. Vrba Tomáš) již cca. 5 let byt neužívá, přibližně 4 roky byl užíván jinými nájemníky, kteří se byt pokusili odkoupit od p. Vrby, avšak převod se neuskutečnil. Byt cca. 1 rok byt není užíván. 2 V kupní smlouvě je uvedena celková výměra 70,7 m , dle novější dohody o narovnání byly výměry 2 zkorigovány a dle této dohody (resp. prohlášení vlastníka) je celková výměra bytové jednotky 69,71 m , odpovídajícím způsobem byl upraven i spoluvlastnický podíl na budově a pozemcích. Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, na severní straně na něj navazuje jiná stavba bez čp/če (parc.č. 577/2). Bytový dům je situovaný na rovinatém pozemku. Okolní zástavbu tvoří převážně průmyslové a skladové objekty. Výměry bytové jednotky - dle kupní smlouvy a dohody o narovnání

Výměry

pokoj

19,20 m

2

pokoj kuchyně předsíň koupelna WC

19,60 15,93 8,16 3,63 0,99

2

m 2 m 2 m 2 m 2 m

3,19 m

2

Výměra bytové jednotky celkem dle kupní smlouvy

70,70 m

2

Výměra bytové jednotky celkem dle dohody o narovnání (aktuálnější)

69,71 m

spíž

2

Konstrukční řešení a technické vybavení Doba výstavby: dle odborného odhadu byl dům postaven před cca 80-ti lety Údržba: průměrná – průběžně prováděná Počet podlaží: nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží Základy: betonové či kamenné – nově podřezané zdivo Nosné konstrukce: zděné z cihel plných Stropy: dřevěné s rovným omítnutým podhledem Střecha: sedlová střecha, krov dřevěný Krytina střechy: pravděpodobně živičná svařovaná Klempířské konstrukce: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu Vnitřní povrchy: pravděpodobně dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: pravděpodobně jsou provedeny keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Vnější povrchy: vápenná omítka Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 11 z 22



Schody: venkovní - nosná část železobetonová, povrch stupňů: dřevěný; zábradlí dřevěné se zastřešením Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené do dřevěných obložkových zárubní, s dřevěnými prahy; vstupní dveře prosklené Vrata: nejsou Okna: dřevěná dvojitá; plastová s izolačním zasklením - v bytě a převážně v domě Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné parkety, keramická dlažba Vytápění: plynový kotel Ohřev teplé vody: pravděpodobně el. bojler či plynový kotel Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: pravděpodobně WC splachovací oddělené od koupelny; v koupelně umyvadlo, vana Vnitřní kanalizace: pravděpodobně odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC Vnitřní plynovod: rozvod zemního plynu Elektroinstalace: rozvod světelného proudu (230V) Bleskosvod: je instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: nezjištěno Stavebně technický stav a stáří bytu Byt ke dni ocenění dle informace sousedů není cca. 1 rok užíván, je však po částečné rekonstrukci koupelny a vytápění (plynový kotel). Avšak podlahy jsou v havarijním stavu - parkety. V ocenění předpokládám standardní vybavení bytu a průměrný stav vyžadující alespoň provedení stavební úpravy podlah. Stavebně technický stav a stáří objektu Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 80-ti lety. Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou prozatím ve středním technickém stavu po částečných rekonstrukcích. Nové jsou rozvody stoupacího potrubí, z velké části plastová okna, rozvody el. energie a plynu, střecha, nedávno byl objekt také podříznut (provedena izolace stěn). Na objektu je z jedné strany patrná vodorovná prasklina po celé šířce objektu u atiky, částečně opadává omítka. Dle informace sousedů bude v dohledné době provedena oprava fasády a výměna zbývajících oken za plastová.

3.3. Pozemky Předmětem ocenění je také podíl na pozemku parc.č. 577/12, který je zapsaný na LV č. 1411 (dálkový náhled), pro k.ú. Hrušovany u Brna, obec Hrušovany u Brna, okres Brno-venkov. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Hodnota trvalých porostů je podle názoru zpracovatelů ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely: Parcela neleží v oblasti s digitální katastrální mapou, nelze určit sousední parcely Pozemek parc.č. 577/12 2 Pozemek s výměrou 398 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má tvar obdélníku, který je ze severovýchodní strany vykousnutý a na východní straně je výběžek, rovněž ve tvaru obdélníku, jenž je tvořen schodištěm, který tvoří přístupovou cestu k oceňované nemovitosti. Pozemek je téměř z celé své části zastavěn bytovým domem čp. 227. Pozemek západním okrajem těsně sousedí se zatravněnou plochou parc.č.613, za níž se nachází železniční trať (asi 15 m od okraje pozemku). Východním okrajem pozemek sousedí se zpevněnou veřejnou komunikací parc.č. 577/1, podél (po níž) vedou veřejné inženýrské sítě – elektřina, plyn, vodovod a kanalizace. Pozemek je na všechny výše uvedené sítě napojen.


Stránka 12 z 22



Pozemek pouze ze své severní strany těsně sousedí jinou stavbou bez čp/če, na jižní straně od pozemku se nachází garáž, kůlna a plocha sloužící k parkování osobních vozidel. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

3.4. Shrnutí Adresa: okres Brno-venkov, obec Hrušovany u Brna, ulice Jízdárenská Nemovitost: Dispozice: Podlaží: Obytná plocha:

byt ve zděném bytovém domě 2+1 2.NP ze 2.NP 2 69,71 m

Stav: Vybavení: Příslušenství:

Po částečně reko standardní žádné

Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být odlišné.


Stránka 13 z 22



B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda 4.1.1. Bytová jednotka Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k bytové jednotce. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem.

Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Vlasatice Popis:

Jedná se o byt 3+1 v obci Vlasatice. K bytu náleží dva sklepy, zahrada za domem s pergolou, garáž, vinný sklípek, posezení a letní kuchyní s WC a sprchou.

Budova: Dispozice: Podlaží:

Obytná plocha: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m OP: Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649


zděný BD 3+1 1.NP

62 m

Střední až nevalný standardní 2x sklep, garáž

2

zdroj: www.sreality.cz

1 300 000 Kč 20 968 Kč/m

2

datum: 24.7.2011

Stránka 14 z 22



Reprezentant č. 2 Adresa: Odbojářů, Rajhrad Popis:

Jedná se o byt 2+1 na ul. Odbojářů, Rajhrad. Byt je v původním stavu, vhodný k rekonstrukci. Dům je částečně revitalizován, nová plastová okna.



zděný BD 2+1 2.NP

střední Standardní až nevalný sklep

Fotodokumentace:

2

Obytná plocha: Nabídková cena:

58 m 1 400 000 Kč

2

Cena Kč/m OP:

24 138 Kč/m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 2.8.2011

Reprezentant č. 3 Adresa: Židlochovice Jedná se o byt 3+1, po částečné revitalizaci. K bytu náleží sklep. V domě k dispozici kolárna a

Popis: kočárkárna. Podlahy - dubové parkety v dobrém stavu, lino. Dům prošel částečnou revitalizací nová plastová okna, nové stupačky, opravy interiéru.



zděný BD 3+1 2.NP, výtah

Střední standardní sklep

Fotodokumentace:

2

Obytná plocha: Nabídková cena:

61 m 1 498 000 Kč

2

Cena Kč/m OP:

24 557 Kč/m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 1.8.2011

Reprezentant č. 4 Adresa: Loosova, Hrušovany u Brna Jedná se o byt 2+1 v obci Hrušovany u Brna o výměře 64m2. Byt je prostorný a má pokoje řazené

Popis: za sebou. WC je přes malou chodbu ale nechá se i malou přestavbou zajistit vchod z bytu. V bytě jsou původní vysoké stropy.


zděný BD 2+1 1.NP


Střední podstandardní -

Fotodokumentace:


Stránka 15 z 22



Obytná plocha:

64 m

2


1 300 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m OP:

20 313 Kč/m

2

datum: 31.7.2011

Reprezentant č. 5 Adresa: 9. května, Rajhrad Popis:

Jedná se o Byt 2+1 Rajhrad, ul. 9. května. Byt se nachází v 2.NP cihlového domu se čtyřmi byty. K bytu náleží prostorný sklep.



zděný BD 2+1 2.NP

střední standardní sklep

Fotodokumentace:

Obytná plocha:

62 m

2


1 550 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m OP:

25 000 Kč/m

2

datum: 31.7.2011

Reprezentant č. 6 Adresa: Husova, Rajhrad Jedná se o byt v OV 2+1 Rajhrad. V 1. patře/4, cihlový dům, 2 x sklep. Nová plastová okna, nové

Popis: interiérové dveře, nové stoupačky. Podlahy: parkety a PVC. Vlastní vytápění plynovým kotlem a ohřev vody elektrickým bojlerem.



zděný BD 2+1 2.NP

Střední až nevalný standardní 2x sklep

Fotodokumentace:

Obytná plocha:

56 m

2


1 590 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m OP:

28 393 Kč/m

2

datum: 30.7.2011

Reprezentant č. 7 Adresa: Pohořelice Popis:

Jedná se o byt 3+kk ve 2.patře, cca 60m2. K bytu náleží sklepní kóje cca 7m2. Topení plynové radiátory. Dům je z r. 2000, cihlový, zateplený.



zděný BD 3+kk 3.NP


dobrý dobré sklep

Stránka 16 z 22



Fotodokumentace:

Obytná plocha:

60 m

2


1 499 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m OP:

24 983 Kč/m

2

datum: 24.7.2011

V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje velké množství starších především menších bytů s dispozicí 2+1 či 3+1 v uspokojivém stavu alespoň po částečné rekonstrukci. Blíže k Brnu je v nabídce také velké množství novostaveb, poměrně silná konkurence je také v segmentu bytů v panelových bytových domech. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Podlaží

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

20 968 24 138 24 557 20 313 25 000 28 393 24 983

1,02 0,94 0,97 1,00 0,94 0,94 0,97

1,03 1,00 0,98 1,03 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,03 0,95 0,97 0,90

1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 0,92

0,90 0,90 0,85 0,90 0,90 0,80 0,90

0,90 0,97 0,97 1,00 0,97 0,95 0,97

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m obytné plochy 2

přepočtená NC v 2 Kč/m 17 843 19 808 19 247 19 395 18 515 19 675 17 517 18 857

Měrná jednotka - m obytné plochy Předběžná srovnávací hodnota

69,71 1 314 542

Srovnávací hodnota - obvyklá cena

1 300 000

Vyhodnocení srovnávací hodnoty Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze v rámci města, umístění v domě, stavu a vybavení, velikosti bytové jednotky a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu ve výši 1.300.000,- Kč.


Stránka 17 z 22



4.2. Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování 4.2.1. Bytová jednotka A. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Bytová jednotka č. 227/7 b) Pozemky b1) Pozemek

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č. 227/7 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Jihomoravský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 80 roků 2 Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 21 201,- Kč/m Podlahové plochy bytu: byt: Podlahová plocha bytu:

= =

69,71 m 2 69,71 m

Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy - celkem:

= =

69,71 m 2 69,71 m

2

2

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

Koeficient pro stáří 80 let:

č.

Vi

IV I II II II

0,10 -0,01 0,00 0,00 0,00

III I

0,00 -0,03

III II III

0,00 -0,05 0,85

0,70 9

Index vybavení IV = (1 +  Vi ) * V10 * 0,70 = 0,601 i=1


Stránka 18 z 22



Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - průmyslové výrobní objekty s negativními vlivy na okolí, (např. sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č.

Pi

I II

0,00 0,02

III I

0,00 -0,07

II

0,00

III III IV II II III II

0,04 0,05 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00

12

Index polohy IP = (1 +  Pi ) = 1,070 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuce a exekuční příkazy k prodeji

č.

Ti

II II I

-0,05 0,00 -0,05

3

Index trhu IT = (1 +  Ti ) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,601 * 1,070 * 0,900 = 0,579 Ocenění: 2 2 Cena upravená CU = IPC * I = 21 201,- Kč/m * 0,579 = 12 275,38 Kč/m Cena zjištěná porovnávacím způsobem 2 2 CP = CU * PP = 12 275,38 Kč/m * 69,71 m = 855 716,74 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =

855 716,74 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 55 195,77 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 971 / 48 722 Hodnota spoluvlast. podílu: 55 195,77 Kč * 6 971 / 48 722 = Bytová jednotka č. 227/7 - zjištěná cena

7 897,25 Kč 863 613,99 Kč

+ =

b) Pozemky b1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra 2 [m ] 398,00

zastavěná plocha a nádvoří 577/12 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 51,66

10 % 10 %

Cena [Kč] 20 560,68 20 560,68

+

2 056,07 22 616,75

Stránka 19 z 22



Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

* *

Pozemek - zjištěná cena

=

1,1330 2,1540 55 195,77 55 195,77 Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 227/7

=

863 613,99 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

863 613,99 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

863 610,- Kč


Stránka 20 z 22



C. Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

1 300 000 Kč 863 610 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a porovnávací metody dle vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti – bytové jednotky č. 227/7 vč.spoluvlastnického podílu na budově č.p. 227, postavené na pozemku parc.č. 577/12, a na pozemku parc.č. 577/12, ve výši 6971/48722; to vše v k.ú. Hrušovany u Brna, obec Hrušovany u Brna, okres Brno-venkov; podle stavu ke dni 16.7.2011 ve výši:

1 300 000,- KČ slovy: Jedenmiliontřistatisíc korun českých

V Praze dne 25.8.2011 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 521/151/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 151 - 2011.


Stránka 21 z 22



E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1497 ze dne 22.6.2011 Katastrální mapa – dálkový náhled Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne 16.7.2011


Stránka 22 z 22

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1497

Katastrální mapa – dálkový náhled

Mapa oblasti

Letecká fotomapa

Umístění nemovitosti v rámci ulice

Umístění nemovitosti v rámci obce

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Fotodokumentace nemovitosti

Uliční pohled na BD čp. 227 z jižní strany

Uliční pohled z východní strany na BD

Uliční pohled ze severu na parkoviště před BD

Vstup do 2NP přes pavlač

2.NP - chodba s vyznačením bytu

Vstupní dveře do bytu

2011

Recommend Documents