2011

ZNALECKÝ POSUDEK č. 220/2011 O ceně nemovitosti rodinného domu čp. 136, trvalých porostů a pozemků p.č. 2172, p.č. 2173 v obci Mimoň, k.ú. Mimoň, okres Česká Lípa.

Objednatel posudku: De - Rooy, s.r.o. Stavební 995/7 708 00 Ostrava-Poruba Účel posudku:

Pro potřeby dražby.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 8.8.2011 posudek vypracoval: Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín tel.: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vsetíně 19.8.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti rodinného domu čp. 136, trvalých porostů a pozemků p.č. 2172, p.č. 2173 v Mimoni podle vyhl. 364/2010 Sb. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům čp. 136, trvalé porosty a pozemky p.č. 2172, p.č. 2173 Adresa nemovitosti: 471 24 Mimoň Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa Obec: Mimoň Katastrální území: Mimoň Počet obyvatel: 6 788 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 77,9122 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 77,91 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 8.8.2011 za přítomnosti pí Wolfové. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV 865

- snímek katastrální mapy pořízený z nahlížení do KN na internetu - smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 8.2.2010 - smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 3.11.2010 - exekutorský zápis, sp.zn.: 132 EZ 18/10 - exekutorský zápis, sp.zn.: 132 EZ 968/10 - údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti zjištěné znalcem na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník na LV 865: Wolfová Helena, Svébořická 136, Mimoň I, 471 24

476202/015

-36. Celkový popis nemovitosti Město Mimoň se nachází v okrese Česká Lípa a náleží pod Liberecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Česká Lípa. Obec Mimoň se rozkládá asi patnáct kilometrů východně od České Lípy. Celá oblast patří do takzvaného Máchova kraje. Na území tohoto menšího města má hlášený trvalý pobyt kolem 6770 obyvatel. Mimoň se dále dělí na osm části, konkrétně to jsou: Mimoň I, Mimoň II, Mimoň III, Mimoň IV, Mimoň V, Mimoň VI, Srní Potok a Vranov. Obec je vzdálená přibližně 19 km od německých hranic. Pro děti, jež jsou ve školním věku, mají v obci k dispozici dvě základní školy vyššího stupně, jednu základní školu nižšího stupně a pro děti, jež do školy ještě nechodí, je zde mateřská školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Mimoň mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a několik stomatologů. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční zastávka. Město Mimoň leží v průměrné výšce 280 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1352. Celková katastrální plocha obce je 1334 ha, z toho orná půda zabírá čtyřicetsedm procent. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce. Menší část plochy obce zabírají také louky (méně než jednu třetinu). Oceňovaná nemovitost se nachází v zastavěné části obce u hlavní silnice na ulici Svébořická. Přístup je po zpevněné komunikaci. 7. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům čp. 136 b) Porosty b1) Trvalé porosty c) Pozemky c1) Pozemky p.č. 2172, p.č. 2173

-4-

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům čp. 136 - § 26a Jedná se o zděný, nepodsklepený řadový rodinný dům. Základy jsou kamenné s izolací proti vlhkosti, obvodové zdivo zděné tl. 40 cm, stropy dřevěné trámové, střecha je sedlová krytina je plechová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítka vápenná, venkovní obklady nejsou, dveře dřevěné hladké plné, okna dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností jsou dřevěné prkenné, podlahy ostatních místností pokryté dlažbou, napojení na IS: el. instalace světelný a motorový proud, pojistkové automaty, bleskosvod není proveden, rozvod vody studené a teplé, zdrojem teplé vody je boiler, instalace propanbutanového plynu provedena, odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do žumpy, vybavení kuchyně je plynový sporák, z vnitřního vybavení se vyskytuje vana, umyvadlo, záchod standardní splachovací. Neuvedené konstrukce se nevyskytují. Technický stav podprůměrný. Dispozice: 1.NP: 2x pokoj, kuchyň, koupelna, WC, komora, chodba Podkroví: půda K rodinnému domu dále patří tyto venkovní úpravy a stavby: zpevněná plocha - zpevněná plocha ve dvoře, zámková dlažba vrata - vrata dřevěná v průjezdu do dvora hospodářská stavba - jedná se drobnou zděnou stavbu v zahradě, ZP: 13 m2 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Liberecký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 65 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 045,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: Název podlaží 1.NP:

9,76*7,09+6,40*6,00

=

Zastavěná plocha 107,60 m2

Obestavěný prostor: 1.NP: (7,31*7,09+6,35*3,95)*(2,70) zastřešení: (7,31*7,09+6,35*3,95)*(3,06)*(0,50) Obestavěný prostor – celkem:

107,60 m2 Konstrukční výška 2,70 m

= = =

207,66 m3 117,67 m3 325,33 m3

-5Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:

ZP1 = 107,60 m2 ZP = 107,60 m2

Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)

Koeficient pro stáří 65 let:

č.

Vi

I

typ A

II III I III III

-0,01 0,00 -0,02 0,02 0,00

III III I III III

0,00 0,00 0,00 0,00 0,05

II III IV

0,00 0,00 0,65

0,70

12

Index vybavení IV = (1 +  Vi ) * V13 * 0,70 = 0,473 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - kompletní soustava úřadů včetně finančního a katastrálního, pošta, banka, policie, soud, pojišťovna, apod. 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č.

Pi

I III

0,00 0,04

III III II

0,00 0,00 0,00

II

0,00

III

0,05

IV II II III II

0,03 0,00 0,00 0,00 0,00

-612

Index polohy IP = (1 +  Pi ) = 1,120 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Nemovitost je zadlužená a prodej probíhá pod tlakem.

č.

Ti

I

-0,10

II I

0,00 -0,05

3

Index trhu IT = (1 +  Ti ) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,473 * 1,120 * 0,850 = 0,450 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 045,- Kč/m3 * 0,450 = 1 820,25 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 820,25 Kč/m3 * 325,33 m3 = 592 181,93 Kč Rodinný dům čp. 136 - zjištěná cena =

592 181,93 Kč

b) Porosty b1) Trvalé porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena ovocných dřevin je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: Trvalé porosty - zjištěná cena

*

98 952,19 643 522 80 331,33 0,045

=

3 614,91 =

3 614,91 Kč

-7-

c) Pozemky c1) Pozemky p.č. 2172, p.č. 2173 - § 27 - § 32 Pozemek je na okraji centrální části použita přirážka 20%. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 308,00 77,91

zast.pl. a nádvoří 2172 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 23 996,28 23 996,28

20 % 20 % + * *

4 799,26 28 795,54 1,1040 2,1690 68 953,11

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 77,91 Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 335,00 77,91

zahrada 2173 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky p.č. 2172, p.č. 2173 - zjištěná cena

Cena [Kč] 26 099,85 26 099,85

20 % 20 % + * * * =

5 219,97 31 319,82 0,4000 1,1040 2,1690 29 999,08 98 952,19 Kč

-8-

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: = = =

a) Rodinný dům čp. 136 b) Trvalé porosty c) Pozemky p.č. 2172, p.č. 2173

592 181,93 Kč 3 614,91 Kč 98 952,19 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

694 749,03 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

694 750,- Kč

slovy: Šestsetdevadesátčtyřitisícsedmsetpadesát Kč Porovnávané nemovitosti: 1) Prodej řadového rodinného domu v Mimoni. Zádveří, chodba s kuchyňskou linkou, obývací pokoj, ložnice, 2 pokoje, koupelna s rohovou vanou a WC, vchod na terasu s pergolou. Elektřina 230/400 V, plynová přípojka, obecní vodovod, kanalizace, ústřední topení s rozvody v mědi a kotlem na tuhá paliva, s možností předělání na plynové. Nový boiler na teplou vodu. Revize elektro. Možnost půdní vestavby. Zastavěná plocha a nádvoří 151 m2. Nová projektová dokumentace a geodetické zaměření. Vyšší odhadní cena. Sousední dům vlevo je určen k demolici, možnost získat část pozemku a případně stavbu rozšířit (dům by tak stál na okraji) nebo pozemek využít na dvůr, či zahrádku. Cena: 750 000,- Kč. 2) Prodej rodinného domu v obci Mimoň - okr. Česká Lípa. Přízemní RD 3+1 zast.pl. 126 m2, zahrada 144 m2, přístřešek na dřevo a pergola. Rodinný dům za cenu bytu. Cena: 759 000,- Kč. 3) Prodej rodinného domu v obci Brniště. Celková plocha včetně zastavěné části je 578 m2. Dispozice domu je: chodba, soc. zařízení, kuchyň, obývací pokoj a pokojík. Do patra vedou dřevěné schody, kde se nacházejí tří pokoje a chodba, dále pak prostorná půda, nemovitost je částečně podsklepená. Dům je potřeba uvnitř zrekonstruovat. K domu náleží dvě prostorné a propojené garáže a pěkná zahrada. K domku je přiveden obecní vodovod, ale lze použít i vlastní studnu, která je na pozemku. Domek nikdy nepoškodila povodeň. Tuto nemovitost, kterou lze obývat natrvalo, tak k rekreaci. Cena: 540 000,- Kč. Průměrná porovnávací hodnota: 683 000,- Kč.

Komentář k ceně obvyklé: Výhodou je umístění rodinného domu z hlediska dopravy - dobrá dostupnost České Lípy i Mladé Boleslavy. Nedaleko cca 19 km se nachází Máchovo jezero, vyhledávaná rekreační lokalita. Nevýhodou je umístění domku přímo u silnice, malý pozemek, tvořící funkční celek s RD a průměrný technický stav. Administrativní cena vychází 694 750,- Kč, průměrná porovnávací hodnota 683 000,- Kč. Vzhledem k tomu, že porovnávací hodnoty vycházejí z nabídkových cen, dále z důvodů podprůměrného technického stavu, navrhuji max. cenu obvyklou pod porovnávací i administrativní hodnotou, tj. 630 000,- Kč. Cenu obvyklou v daném místě a čase bych navrhoval ve výši:

630 000,- Kč.

-9Ve Vsetíně, 19.8.2011 Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín tel.: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 24.6.1993 č.j.Spr. 2379/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 220/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2011364.