Znalecký posudek þ. 2212/2011 o cenČ obvyklé - 1/2 rodinného domu þ.p. 165 umístČném na pozemku parc. þ. St. 217 a 1/2 pozemku tvoĜeného parcelami parc. þ. St. 217, parc. þ. 475 a parc. þ. 479/2 v kat. úz. Severní, obec Lobendava, okres DČþín, ve vlastnictví Hanzalové Lenky.
Objednatel posudku:
JUDr. OndĜej Mareš Exekutorský úĜad v LitomČĜicích Novobranská 20 412 01 LitomČĜice
Úþel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce þ.j. 124 Ex 7487/09-32 prodejem nemovitosti.
Dle zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb. a þ. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí ýeské republiky þ. 540/2002 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 364/2010 podle stavu ke dni 16.3.2011 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holeþkova 657 150 00 Praha 5 – KošíĜe
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 14 stran textu vþetnČ titulního listu a 12 stran pĜíloh. Objednateli se pĜedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 1.4.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místČ a þase nemovitosti zapsané na LV þ. 164, vedené Katastrálním úĜadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracovištČ Rumburk, kat. úz. Severní, obec Lobendava.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dĤm 407 84 Lobendava 165 Region: Ústecký Okres: DČþín Katastrální území: Severní 3. Prohlídka a zamČĜení nemovitosti: Prohlídka a zamČĜení nemovitosti bylo provedeno dne 16.3.2011 bez pĜítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 7.1.2011, LV 164, kat. úz. Severní, Katastrální úĜad pro Ústecký kraj, KP Rumburk, vyhotoven dálkovým pĜístupem - kopie mapy katastrální ze dne 11.1.2011, mapový list þ. Lobendava 4-8/43, mČĜítko 1:1000, kat. úz. Severní - exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 7487/09-32 ze dne 22.11.2010 - usnesení o ustanovení znalce þ.j. 124 EX 7487/09-42 ze dne 7.1.2011 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního obþana - informace z realitního trhu - skuteþnosti a výmČry zjištČné na místČ samém 5. Vlastnické a evidenþní údaje: Vlastnictví k oceĖované nemovitosti nebylo doloženo nabývacími listinami, je však evidenþnČ vyznaþeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví þ. 164, kat. úz. Severní, obec Lobendava, okres DČþín, ze dne 7.1.2011 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem pĜedmČtu ocenČní je: Hanzal Miroslav, Dolní Poustevna 147, 407 82 Dolní Poustevna Hanzalová Lenka, Dolní Poustevna 147, 407 82 Dolní Poustevna
2
1/2 1/2
oddíl B - nemovitosti: - rodinný dĤm þ.p. 165 na pozemku parc.þ. St. 217 - pozemek parc. þ. St. - zastavČná plocha a nádvoĜí o výmČĜe 501 m2 - pozemek parc. þ. 475 - zahrada o výmČĜe 375 m2 - pozemek parc. þ. 479/2 - ostatní plocha - neplodná pĤda o výmČĜe 1196 m2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - NaĜízení exekuce - PĤvodní JPV vytvoĜen na prac.: Katastrální úĜad v DČþínČ na základČ listin: Okresního soudu v DČþínČ sp.zn. 7 Nc-3531/2003-6 - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 7 Nc-5590/2004-24 ze dne 29.11.2004. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 17 Nc-5269/2004-3 ze dne 03.11.2004. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 8Nc-4390/2006-7 ze dne 20.06.2006. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 8Nc-4240/2006-3 ze dne 01.06.2006. Právní moc ke dni 11.07.2006. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu Praha 10 sp.zn.: 033 EX-4580/2006-8 ze dne 12.07.2006. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu Cheb sp.zn.: 074 Ex-2246/2006-22 ze dne 16.08.2006. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn: 8Nc-4468/2006-3 ze dne 11.07.2006. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu Zlín þ.j.: 77 Ex-12254/2005-13 ze dne 17.10.2006. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 8Nc-5940/2006-7 ze dne 18.12.2006. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 8 Nc-3859/2007-3 ze dne 15.08.2007. Právní moc ke dni 03.10.2007. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu PlzeĖ-jih sp.zn.: 16 Ex-9977/2007 ze dne 03.09.2007. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu PlzeĖ-jih sp.zn.: 16 Ex-12097/2007 ze dne 05.10.2007. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 8Nc-4123/2007-3 ze dne 02.10.2007. Právní moc ke dni 27.10.2007. - Usnesení soudu o dražební vyhlášce o prodeji nemovitosti Exekutorského úĜadu Praha 10 sp.zn.: 033 EX-4580/2006-14 ze dne 20.11.2007. - Rozhodnutí správce danČ o zĜízení zástavního práva (§ 72 zák.þ.337/1992 Sb.) þ.j.: 49568/08/179923/6231 ze dne 04.06.2008. Právní moc ke dni 08.07.2008. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu DČþín þ.j.: 112 EX-185/2009-11 ze dne 12.03.2009. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 7 Nc-3243/2009-8 ze dne 05.02.2009. - NaĜízení exekuce - PĤvodní JPV vytvoĜen na prac.: Katastrální úĜad pro Ústecký kraj, Katastrální pracovištČ DČþín na základČ listin: Okresního soudu v DČþínČ þ.j. 21Nc3957/2009-4 - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu Brno-venkov þ.j.: 037 Ex-5505/2009-36 ze dne 21.07.2009. - NaĜízení exekuce - PĤvodní JPV vytvoĜen na prac.: Katastrální úĜad pro Ústecký kraj, Katastrál. pracovištČ DČþín na základČ listin: Okresního soudu v DČþínČ þ.j. 8Nc-4306/2009-5
3
- Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorského úĜadu Zlín þ.j.: 77 Ex7045/2009-13 ze dne 17.02.2010. - Usnesení soudního exekutora o naĜízení dražebního jednání Exekutorského úĜadu Praha 10 þ.j.: 033 EX-4580/2006-72 ze dne 23.06.2010. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorského úĜadu LitomČĜice þ.j.: 124 EX7487/2009-32 ze dne 22.11.2010. Právní moc ke dni 29.11.2010. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu LitomČĜice þ.j.: 124 EX-7487/2009-31 ze dne 22.11.2010. Právní moc ke dni 29.11.2010. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 21 EXE-4841/2010-10 ze dne 20.09.2010. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorského úĜadu Brno-venkov þ.j.: 137Ex15120/2010-19 ze dne 07.12.2010. oddíl D - jiné zápisy: - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu PlzeĖ-mČsto þ.j.: 134 EX-03065/2009-045 ze dne 03.11.2010. oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva kupní ze dne 11.07.2005. Právní úþinky vkladu práva ke dni 18.07.2005. 6. Dokumentace a skuteþnost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla pĜedložena stavební dokumentace, byly veškeré výpoþty uskuteþnČny z namČĜených hodnot a zjištČných skuteþností pĜi místním šetĜení. ZastavČná a užitná plocha byla vypoþtena pouze orientaþnČ, proto nemusí vypoþtené celkové plochy odpovídat pĜesnČ skuteþnosti. SouþasnČ byl posouzen stavebnČ-technický stav jednotlivých konstrukþních prvkĤ, charakter jejich údržby a stanovena jejich pĜedpokládaná další životnost a stupeĖ opotĜebení. Místním šetĜením bylo zjištČno, že nemovitost je delší dobu nevyužívaná. Na základČ sdČlení zástupce obce je pozemek parc.þ. 479/2 v územním plánu veden jako krajinná zeleĖ a nelze jej zastavČt. 7. Celkový popis nemovitosti: OceĖovaná nemovitost je umístČna na pozemku parc. þ. St. 217 a leží ve východní þásti Severní spadající pod obec Lobendava, okr. DČþín. PĜístup k domu je z východu po zpevnČné komunikaci. Základní obþanská vybavenost v LobendavČ (cca 2 km), rozšíĜená obþanská vybavenost v Rumburku (cca 25 km), kompletní v DČþínČ a ýeské LípČ. Doprava zajištČna autobusy. OceĖovaná nemovitost se nachází v západní þásti Severní spadající pod obec Lobendava, okr. DČþín. DĤm je dvoupodlažní, pravdČpodobnČ nepodsklepen, s možností napojení na elektrorozvod a pravdČpodobnČ na vodu ze studny za domem a septik.
4
8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dĤm b) Vedlejší stavby b1) DĜevČná kĤlna c) Studny c1) Studna d) Pozemky d1) Pozemky 9. Popis objektĤ a pozemkĤ: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dĤm OceĖovaná nemovitost, v KN vedena jako rodinný dĤm þ.p. 165, je umístČna na pozemku parc. þ. St. 217 a leží v západní þásti Severní spadající pod obec Lobendava, okr. DČþín. PĜístup k domu je z východu po zpevnČné komunikaci. DĤm je samostatnČ stojící, situován do zahrady s odstupem od komunikace. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce zdČná, omítka místy chybČjící štuková. StĜecha je sedlová, v zadní þásti protažena do pultové, krytá eternitovými tvarovkami. DĤm pravdČpodobnČ není podsklepen, je dvoupodlažní s podkrovím a pĤdními prostory. DveĜe, okna a garážová vrata jsou dĜevČná, klempíĜské konstrukce z místy chybČjícího pozink. plechu. DĤm je pravdČpodobnČ provoznČ propojen s garáží, která je jeho souþástí. Napojení nemovitosti na IS se nepodaĜilo zjistit, nemovitost je pravdČpodobnČ možno napojit na elektrorozvod, odpadní vody svedeny do septiku, voda þerpána ze studny za domem. Místním šetĜením bylo zjištČno, že dĤm je delší dobu neobýván. V zadní þásti bylo zapoþato zateplování nemovitosti, které však nebylo dokonþeno a v dobČ místního šetĜení bylo zateplení pĤsobení klimatických vlivĤ poškozeno, k þemuž došlo pravdČpodobnČ nedodržením správných technologických postupĤ. Na obvodové svislé konstrukci nemovitosti jsou viditelné stopy vlhkosti. StavebnČtechnický stav oceĖované nemovitosti je zhoršený. Užitná plocha a stáĜí domu stanoveno odhadem. b) Vedlejší stavby b1) DĜevČná kĤlna Vedlejší, samostatnČ stojící, stavba leží v severozápadní þásti pozemku tvoĜeného parcelami parc. þ. St. 217 a parc. þ. 475. Základy stavby jsou tvoĜeny kamennými patkami, svislá konstrukce je jednostrannČ obíjená dĜevČná, ošetĜující nátČr je pĤsobením klimatických vlivĤ minimální. StĜecha je pultová, krytá eternitem. Okna, dveĜe a klempíĜské konstrukce chybí. Stavba je v neudržovaném a zanedbaném stavu. StáĜí nemovitosti stanoveno odhadem. c) Studny c1) Studna Na oceĖovaném pozemku parc. þ. 475 se nachází pravdČpodobnČ kopaná studna. Vzhledem ke stavu oceĖovaného rodinného domu se studna pravdČpodobnČ trvale neužívá. StáĜí a hloubka stanovena odhadem.
5
d) Pozemky d1) Pozemky OceĖované pozemky se nachází v kat. úz. Severní, obec Lobendava, okres DČþín.Pozemky jsou nepravidelných tvarĤ, bez vyznaþení hranic v terénu. Parcela parc. þ. 479/2 je od pozemku tvoĜeného parcelami parc. þ. St. 217 a parc.þ. 475 oddČlena komunikací þ. 267 vedoucí z Lobendavy. Parcela parc. þ. St. 217 je rovinná, þásteþnČ zastavČna rodinným domem a dĜevostavbou. Parcela parc. þ. 475 je rovinná, neudržovaná, zatravnČna a sousedí se Severním potokem. Parcela parc. þ. 479/2 je svažitá s terénní nerovností, neudržovaná, zarostlá kĜovím a náletovými dĜevinami.
B. Posudek VýmČry, hodnocení a ocenČní objektĤ:
Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Hlavní stavby a1) Rodinný dĤm - § 5 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Rodinný dĤm, rekreaþní chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zdČná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží StĜecha: se šikmou nebo strmou stĜechou Poþet nadzemních podlaží: se dvČma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1122 ZastavČné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 2.NP:
20*10+14,5*3+5*3 20*10+14,5*3
Název podlaží 1.NP: 2.NP:
= =
ZastavČná plocha 258,50 m2 243,50 m2
258,50 m2 243,50 m2 Konstrukþní výška 3,00 m 3,00 m
ObestavČný prostor: 1.NP: (20*10+14,5*3+5*3)*(3,00) 2.NP: (20*10+14,5*3)*(3,00) zastĜešení:
= = =
775,50 m3 730,50 m3 532,63 m3
ObestavČný prostor – celkem:
=
2 038,63 m3
6
Výpoþet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pĜidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. StĜecha: S 5. Krytina: S 6. KlempíĜské konstrukce: S C 7. VnitĜní omítky: S C 8. Fasádní omítky: S C 9. VnČjší obklady: C 10. VnitĜní obklady: S 11. Schody: S 12. DveĜe: S 13. Okna: S C 14. Podlahy obytných místností: P C 15. Podlahy ostatních místností: P 16. VytápČní: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: P 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: P 23. Vybavení kuchynČ: S 24. VnitĜní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: P Souþet upravených objemových podílĤ:
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 0,80 6,20 6,20 3,10 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 5,20 2,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 22,30 1,00 8,40 1,00 5,20 1,00 3,20 1,00 0,40 0,00 0,00 1,00 3,72 0,00 0,00 1,00 1,86 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 2,30 1,00 2,40 1,00 3,30 1,00 4,16 0,00 0,00 0,46 0,81 0,00 0,00 0,46 0,51 1,00 4,40 1,00 4,10 1,00 0,60 1,00 3,00 0,46 0,83 0,00 0,00 0,46 1,29 1,00 0,50 1,00 5,10 1,00 0,40 0,46 1,66 87,54
ýást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 60,00 40,00 60,00 40,00 100,00 100,00 100,00 100,00 80,00 20,00 80,00 20,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,8754
OcenČní: Základní cena (dle pĜíl. þ. 6): Koeficient využití podkroví (dle pĜíl. þ. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpoþtu): Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38): Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití):
= * * * * *
1 975,- Kþ/m3 1,0750 0,8754 0,8500 2,1540 1,3280
Základní cena upravená
=
4 519,03 Kþ/m3
=
9 212 630,13 Kþ
Plná cena:
2 038,63 m3 * 4 519,03 Kþ/m3
Výpoþet opotĜebení lineární metodou StáĜí (S): 80 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 70 rokĤ 7
PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 rokĤ OpotĜebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 150 = 53,333 %
-
4 913 372,03 Kþ
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
4 299 258,10 Kþ 1/2
Rodinný dĤm - zjištČná cena
=
2 149 629,05 Kþ
b) Vedlejší stavby b1) DĜevČná kĤlna - § 7 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaží Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ F dĜevČná jednostrannČ obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. nemá podkroví neumožĖující zĜízení podkroví 1274
ZastavČné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
5*4
=
Název podlaží 1.NP:
ZastavČná plocha 20,00 m2
20,00 m2 Konstrukþní výška 2,50 m
ObestavČný prostor: 1.NP: (5*4)*(2,50) zastĜešení:
= =
50,00 m3 10,00 m3
ObestavČný prostor – celkem:
=
60,00 m3
Výpoþet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pĜidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stČny S 3. Stropy C 5. Krytina S 6. KlempíĜské konstrukce C 7. Úprava povrchĤ P 9. DveĜe C 10. Okna C 11. Podlahy P C 12. Elektroinstalace C Souþet upravených objemových podílĤ:
Obj. podíl [%] 8,30 31,90 21,20 11,10 1,60 6,00 3,70 1,40 10,80 10,80 4,00
8
ýást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,30 1,00 31,90 0,00 0,00 1,00 11,10 0,00 0,00 0,46 2,76 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 2,48 0,00 0,00 0,00 0,00 56,54
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,5654
OcenČní: Základní cena (dle pĜíl. þ. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38): Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití):
= * * * *
970,- Kþ/m3 0,5654 0,8500 2,1130 1,3280
Základní cena upravená
=
1 308,11 Kþ/m3
=
78 486,60 Kþ
-
58 864,95 Kþ
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
19 621,65 Kþ 1/2
DĜevČná kĤlna - zjištČná cena
=
9 810,83 Kþ
+ +
9 750,- Kþ 9 480,- Kþ
Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38): Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Studna neslouží trvale svému úþelu:
= * * * *
19 230,- Kþ 0,8500 2,3220 1,3280 0,2000
Plná cena
=
10 080,65 Kþ
Výpoþet opotĜebení lineární metodou StáĜí (S): 60 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 20 rokĤ PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 rokĤ OpotĜebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,000 %
-
7 560,49 Kþ
Plná cena:
60,00 m3 * 1 308,11 Kþ/m3
Výpoþet opotĜebení lineární metodou StáĜí (S): 15 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 5 rokĤ PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 rokĤ OpotĜebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 20 = 75,000 %
c) Studny c1) Studna - § 9 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Typ studny: Hloubka studny: Elektrické þerpadlo: Kód CZ - CC: OcenČní: Základní cena dle pĜíl. þ. 10: hloubka: elektrické þerpadlo:
Kopaná 5,00 m 1 ks 2222
5,00 m * 1 950,- Kþ/m 1 ks * 9 480,- Kþ/ks
2 520,16 Kþ 9
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
1/2
Studna - zjištČná cena
=
1 260,08 Kþ
= = =
2 149 630,- Kþ 9 810,- Kþ 1 260,- Kþ
Rekapitulace ocenČní objektĤ vþetnČ opotĜebení a) Rodinný dĤm b) DĜevČná kĤlna c) Studna Cena objektĤ þiní celkem
2 160 700,- Kþ
Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) Rodinný dĤm Popis porovnávaných objektĤ: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceĖované stavby: 980,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný dĤm v Leopoldce, okr. DČþín. Dvoupodlažní dĤm s podkrovím na pozemku o výmČĜe 1.677 m2 je ve stavu pĜed rekonstrukcí. DĤm je napojen na místní zdroj vody a elektrorozvod. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 805.000. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný dĤm v Lipové, okr. DČþín. Dvoupodlažní dĤm na pozemku o výmČĜe 1.200 m2 je napojen na vodovodní Ĝad a elektrorozvod. K domu náleží garáž na pozemku. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 795.000 Kþ TĜetí srovnávaná nemovitost - rodinný dĤm v Mikulášovicích, okr. DČþín. V domČ na pozemku o výmČĜe 546 m2 je zavedený obchĤdek. Rodinný dĤm je dvoupodlažní, napojen na místní zdroj vody a kanalizaci. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 669.900 Kþ. ýtvrtá srovnávaná nemovitost - rodinný dĤm ve Velkém ŠenovČ, okr. DČþín. DĤm na pozemku o výmČĜe 2.420 m2 je dvoupodlažní, þásteþnČ podsklepen, po þásteþné rekonstrukci, napojen na elektrorozvod a dálkový vodovod. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 990.000 Kþ. Seznam porovnávaných objektĤ: Název RD Leopoldka RD Lipová RD Mikulášovice RD Velký Šenov
Realizovaná cena 805 000,- Kþ 795 000,- Kþ 669 900,- Kþ 990 000,- Kþ
Km Kc
Kv K1 K2 K3
0,80 1,00 1,04 1,00 0,80 1,00 0,80 1,00
1,00 0,96 0,85 0,85
10
0,97 1,05 0,95 0,97 1,00 0,90 0,97 1,10 1,00 0,97 1,00 0,90
Množství [jedn] 200,00 300,00 464,00 200,00
Jedn. cena [Kþ/jedn.] 3 115,59 2 309,75 1 047,53 2 938,52
Souþet:
9 411,39 Kþ/jedn. /4 2 352,85 Kþ/jedn. 1 047,53 Kþ/jedn. 3 115,59 Kþ/jedn.
PrĤmČrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 2 352,85 Kþ 980,00 á 2 352,85 Kþ/
=
2 305 793,- Kþ
Rodinný dĤm - výsledná cena
=
2 305 793,- Kþ
=
2 305 790,- Kþ
b) Vedlejší stavby c) Studny Rekapitulace ocenČní objektĤ vþetnČ opotĜebení a) Rodinný dĤm Cena objektĤ þiní celkem
2 305 790,- Kþ
Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní þíslo
Jedn. cena VýmČra [Kþ/m2] [m2] 501,00 35,00
zastavČná plocha a nádvoĜí St. 217 Souþet Úprava ceny – pĜíloha þ. 21: 2.2. není-li v místČ možnost napojení na veĜejný vodovod 2.3. není-li v místČ možnost napojení na veĜejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisouþet Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
11
Cena [Kþ] 17 535,17 535,-
-3 % -7 % -10 % * *
1 753,50 15 781,50 1,3280 2,1540 45 143,17
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocenČný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kþ/m2. Název
Parcelní þíslo
Jedn. cena VýmČra 2 [Kþ/m2] [m ] 375,00 35,00
zahrada 475 Souþet Úprava ceny - pĜíloha þ. 21: 2.2. není-li v místČ možnost napojení na veĜejný vodovod 2.3. není-li v místČ možnost napojení na veĜejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisouþet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 5 - celkem
Cena [Kþ] 13 125,13 125,-
-3 % -7 % -10 % * * *
1 312,50 11 812,50 0,4000 1,3280 2,1540 13 515,92
Pozemek ocenČný dle § 32 odst. 4. Název
Parcelní þíslo
VýmČra [m2] 1196
JC [Kþ/m2]
Koef.
ostatní plocha 479/2 35,00 0,06 Souþet Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Pozemek ocenČný dle § 32 odst. 4 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
UC [Kþ/m2] 0 10,00
Srážka [%]
* *
Pozemky - zjištČná cena
=
Cena [Kþ] 11 960,11 960,1,0000 11 960,70 619,09 Kþ 1/2 35 309,55 Kþ
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemky
=
Cena pozemkĤ þiní celkem
35 310,- Kþ 35 310,- Kþ
C. Rekapitulace Administrativní cena ½ nemovitosti: Administrativní cena objektĤ: Administrativní cena pozemkĤ: Administrativní cena celkem:
2 160 700,- Kþ 35 310,- Kþ 2 196 010,- Kþ
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektĤ: Porovnávací cena celkem:
2 305 790,- Kþ 2 305 790,- Kþ
12
Stanovisko znalce: PĜi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pĜihlédnout nejenom k výsledkĤm jednotlivých oceĖovacích metod, ale zároveĖ ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektĤm, vztaženým k oceĖovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako napĜ. lokalita, pozice majetku v zónČ, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáĜská situace. PĜi stanovení obvyklé ceny oceĖované nemovitosti, bylo tĜeba vzít v úvahu tyto základní skuteþnosti a ovlivĖující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitČ je nízká b) parametry povyšující cenu: c) parametry ponižující cenu: zanedbaný stav nemovitosti, pĜedpoklad vložení vČtších investic do rekonstrukce a modernizace nemovitosti, pohraniþní oblast, vybavenost obce, podílové spoluvlastnictví Na základČ zjištČných hodnot výše uvedených skuteþností v místČ a po zvážení všech aspektĤ stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši 1,152.000 Kþ.
Obvyklá cena ½ nemovitosti: 1 152 000,- Kþ slovy: jeden milion jedno sto padesát dva tisíc Kþ V Praze dne 1.4.2011
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleþností s ruþením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pĜi Ministerstvu spravedlnosti ýeské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona þíslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumoþnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky þíslo 37/1967 Sb., ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní pro oceĖování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vČcí movitých, majetkových práv, cenných papírĤ, podnikĤ, ostatního majetku a pro úþetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 2212/2011 znaleckého deníku.
13
OdpovČdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spoleþnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleþností B plus B, spol. s r.o., Holeþkova 657,150 00 Praha 5 - KošíĜe, IýO: 61056049, pĜedmČt podnikání: OceĖování majetku pro vČci movité, vČci nemovité, nehmotný majetek, finanþní majetek a podnik na základČ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úĜadu mČstské þásti Praha 5 pod þ.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která souþasnČ zajistila a zpracovala podklady pod poĜ. þ. 108/2011.
E. Seznam pĜíloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
14
