2011

ZNALECKÝ POSUDEK č. 153/708/2011

o obvyklé (tržní) ceně specifikovaných nemovitostí budoucího projektu ELI I, které tvoří část budovy bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/16, část budovy bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/17, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/25, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 293, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č.st. 294, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 398, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 411, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 468, budova bez č.p./č.e. na pozemku na parc.č. st. 469, část pozemku č. PK 81/1, část pozemku parc.č. 88/1, část pozemku parc.č. st. 65/1, část pozemku parc.č. st. 65/27, pozemek parc.č. st. 65/25, pozemek parc.č. st. 204, pozemek parc.č. st. 293, pozemek parc.č. st. 294, pozemek parc.č. st. 398, pozemek parc.č. st. 411, pozemek parc.č. st. 461, pozemek parc.č. st. 468, pozemek parc.č. st. 469, pozemek parc.č. st. 65/15, pozemek parc.č. st. 65/17 v k.ú. Dolní Břežany a o obvyklé (tržní) ceně specifikovaných nemovitostí budoucího projektu ELI II, které tvoří budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 399, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 400, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 401, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 455, část pozemku parc.č. 81/3, pozemek parc.č. 81/4, pozemek parc.č. st. 399, pozemek parc.č. st. 400, část pozemku parc.č. 81/3, pozemek parc.č. st. 401, pozemek parc.č. st. 455, pozemek parc.č. 533, pozemek parc.č. 81/5, pozemek parc.č. 81/10, pozemek parc.č. 82/1, pozemek parc.č. st. 406 a pozemek parc.č. st. 407 v k.ú. Dolní Břežany.

Znalecký posudek č. 153/708/2011

Objednatel posudku:

Fyzikální ústav AV ČR, v.v.i. Na Slovance 2 182 21 Praha 8

Účel posudku:

Zjištění současné obvyklé (tržní) nemovitostí pro potřeby objednatele

ceny

Podle stavu ke dni 7.10.2009 znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Pohl, Ph.D. Soudní znalec a certifikovaný odhadce Malá Štěpánská 8 120 00 Praha 2

Kancelář: Karlovo náměstí 24 110 00 Praha 1 Tel.: +420 603 377 551 Fax: +420 224 920 500 E-mail:[email protected] www.cenyaodhady.cz

Posudek obsahuje včetně titulního listu 41 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.

V Praze dne 21.6.2011

Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002

strana 2


A. Nález 1. Informace o nemovitostech Název nemovitostí:

Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Nemovitosti budoucího projektu ELI I, které tvoří část budovy bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/16, část budovy bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/17, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/25, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 293, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č.st. 294, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 398, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 411, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 468, budova bez č.p./č.e. na pozemku na parc.č. st. 469, část pozemku č. PK 81/1, část pozemku parc.č. 88/1, část pozemku parc.č. st. 65/1, část pozemku parc.č. st. 65/27, pozemek parc.č. st. 65/25, pozemek parc.č. st. 204, pozemek parc.č. st. 293, pozemek parc.č. st. 294, pozemek parc.č. st. 398, pozemek parc.č. st. 411, pozemek parc.č. st. 461, pozemek parc.č. st. 468, pozemek parc.č. st. 469, pozemek parc.č. st. 65/15, pozemek parc.č. st. 65/17 v k.ú. Dolní Břežany a o obvyklé (tržní) ceně specifikovaných nemovitostí budoucího projektu ELI II, které tvoří budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 399, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 400, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 401, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 455, část pozemku parc.č. 81/3, pozemek parc.č. 81/4, pozemek parc.č. st. 399, pozemek parc.č. st. 400, část pozemku parc.č. 81/3, pozemek parc.č. st. 401, pozemek parc.č. st. 455, pozemek parc.č. 533, pozemek parc.č. 81/5, pozemek parc.č. 81/10, pozemek parc.č. 82/1, pozemek parc.č. st. 406 a pozemek parc.č. st. 407 v k.ú. Dolní Břežany. 5. května Dolní Břežany Středočeský Praha - západ Dolní Břežany Dolní Břežany


strana 3


Zpracovatel prohlašuje, že tento posudek byl vypracován v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami : a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z objednatelem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. d) Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a nepřebírá žádnou odpovědnost za změny, které by nastaly po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. e) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné – zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. f) Informace čerpané z jiných zdrojů, na nichž je založen celý nebo části tohoto posudku, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. g) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto ocenění, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. h) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. i) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy. j) Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního úřadu nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty, obsažený v této zprávě. k) Zhotovitel ocenění nemá informace, že by předmět ocenění byl zatížen jakýmikoliv ekologickými závazky (jako jsou např. radon, metan, hluk, znečistění ovzduší, elektromagnetické pole a záření, azbest, formaldehyd, nebezpečné látky, chemické látky a ostatní faktory), seizmickými nebo klimatickými poměry a nepředpokládá jejich vliv na předmět ocenění, pokud tomu v ocenění není uvedeno jinak. l) Odhadnutá tržní hodnota je dána pro finanční strukturu a podmínky platné v souladu s datem tohoto posudku.


strana 4


m) Výsledná tržní hodnota stanovená v tomto posudku je platná za předpokladu, že nemovitosti budou v případě prodeje ihned uvolněny bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení nemovitostí. n) V posudku není hodnocen přímý vliv okolních nemovitostí, územních plánů, záplavových nebo zátopových oblastí a předpokládám, že tyto nemovitosti, plány nebo oblasti nemají vliv na zjištěnou hodnotu, pokud není v posudku uvedeno jinak. o) Předmětem ocenění jsou pouze nemovitosti, které byly specifikovány objednavatelem. p) Tento posudek není určen k posouzení stavebně technického stavu oceňovaných nemovitostí. q) Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcích a proto nemůže být hodnocen stavebně technický stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. r) Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. s) Další podklady a jiná ujednání, s možným vlivem na cenu obvyklou, nebyly znalci předány ani avizovány. t) Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedenému v této zprávě.

2. Prohlídka nemovitostí Prohlídky nemovitostí byly provedeny dne 31.5.2011 znalcem p. Ing. Petrem Pohlem, Ph.D. a zástupcem objednatele p. Ing. arch. Jiřím Vaculíkem a dne 20.6.2011 znalcem p. Ing. Petrem Pohlem, Ph.D.

3. Podklady pro vypracování posudku • • • • • •

Výpis z Katastru nemovitostí pro k.ú. Dolní vyhotovený dálkovým přístupem dne 15.6.2011, Výpis z Katastru nemovitostí pro k.ú. Dolní vyhotovený dálkovým přístupem dne 15.6.2011, Výpis z Katastru nemovitostí pro k.ú. Dolní vyhotovený dálkovým přístupem dne 15.6.2011, Výpis z Katastru nemovitostí pro k.ú. Dolní vyhotovený dálkovým přístupem dne 14.6.2011, Výpis z Katastru nemovitostí pro k.ú. Dolní vyhotovený dálkovým přístupem dne 14.6.2011, Výpis z Katastru nemovitostí pro k.ú. Dolní


Břežany, list vlastnictví č. 995 Břežany, list vlastnictví č. 1279 Břežany, list vlastnictví č. 978 Břežany, list vlastnictví č. 743 Břežany, list vlastnictví č. 849 Břežany, list vlastnictví č. 1034 strana 5


• • • • • • •

vyhotovený dálkovým přístupem dne 14.6.2011, Kopie katastrální mapy pro k.ú. Dolní Břežany pořízená z internetového portálu www.nahlizenidokn.cuzk.cz dne 13.6.2011, Územní plán obce Dolní Břežany dostupný na www.dolnibrezany.cz, Kopie Znaleckého posudku č. 109A40/2011 zpracovaného Vysokou školou ekonomickou Institutem oceňování majetku dne 31.3.2011, Kopie Znaleckého posudku č. 109A41/2011 zpracovaného Vysokou školou ekonomickou Institutem oceňování majetku dne 31.3.2011, Kupní smlouvy na prodej pozemků parc.č. 261/10, 278/9, 310/13, 459/27, 277/12, 105/5, 459/28, 459/29, 485/8 a 391/42 v k.ú. Dolní Břežany z roku 2009, Stavební povolení vydané Obecním úřadem Dolní Břežany dne 13.9.2010 s datem nabytí právní moci dne 23.9.2010, Podklady a informace poskytnuté objednatelem znaleckého posudku.

Další podklady či jiné záznamy, s možným vlivem na zjištěnou cenu, nebyly znalci předány ani oznámeny.

4. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z evidence Katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 995 pro k.ú. Dolní Břežany ke dni 15.6.2011 zapsáni : SJM Ing. Jiří Rezek a Ing. Larisa Rezková, Náves sv. Petra a Pavla 17, Zlatníky, 242 41 Dolní Břežany s podílem 2/3 a Antonín Vejsada, Reitherstrasse 31, 67166 Otterstadt, Německo s podílem 1/3.

Podle údajů z evidence Katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 1279 pro k.ú. Dolní Břežany ke dni 15.6.2011 zapsán : VEREBEX spol. s r.o., Dolní Břežany 81/3, 252 41 Dolní Břežany, IČO: 16949447.

Podle údajů z evidence Katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 978 pro k.ú. Dolní Břežany ke dni 15.6.2011 zapsáni : SJM Ing. Jiří Rezek a Ing. Larisa Rezková, Náves sv. Petra a Pavla 17, Zlatníky, 242 41 Dolní Břežany s podílem 5/10 a Antonín Vejsada, Reitherstrasse 31, 67166 Otterstadt, Německo s podílem 5/10.


strana 6


Podle údajů z evidence Katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 743 pro k.ú. Dolní Břežany ke dni 14.6.2011 zapsán : Arcibiskupství pražské, Hradčanské nám. 56/16, 119 02 Praha 1 – Hradčany.

Podle údajů z evidence Katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 849 pro k.ú. Dolní Břežany ke dni 14.6.2011 zapsán : AUTOPARK s.r.o., Ke Zvoli 285, 252 41 Dolní Břežany, IČO: 61502537.

Podle údajů z evidence Katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 1034 pro k.ú. Dolní Břežany ke dni 14.6.2011 zapsán : Zemědělské družstvo vlastníků Dolní Břežany, Libeň 224, 252 41 Dolní Břežany.

5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou specifikované nemovitosti budoucího projektu ELI I, které tvoří část budovy bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/16, část budovy bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/17, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/25, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 293, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č.st. 294, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 398, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 411, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 468, budova bez č.p./č.e. na pozemku na parc.č. st. 469, část pozemku č. PK 81/1, část pozemku parc.č. 88/1, část pozemku parc.č. st. 65/1, část pozemku parc.č. st. 65/27, pozemek parc.č. st. 65/25, pozemek parc.č. st. 204, pozemek parc.č. st. 293, pozemek parc.č. st. 294, pozemek parc.č. st. 398, pozemek parc.č. st. 411, pozemek parc.č. st. 461, pozemek parc.č. st. 468, pozemek parc.č. st. 469, pozemek parc.č. st. 65/15, pozemek parc.č. st. 65/17 v k.ú. Dolní Břežany a o obvyklé (tržní) ceně specifikovaných nemovitostí budoucího projektu ELI II, které tvoří budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 399, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 400, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 401, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 455, část pozemku parc.č. 81/3, pozemek parc.č. 81/4, pozemek parc.č. st. 399, pozemek parc.č. st. 400, část pozemku parc.č. 81/3, pozemek parc.č. st. 401, pozemek parc.č. st. 455, pozemek parc.č. 533, pozemek parc.č. 81/5, pozemek parc.č. 81/10, pozemek parc.č. 82/1, pozemek parc.č. st. 406 a pozemek parc.č. st. 407 v k.ú. Dolní Břežany.


strana 7


Projekt ELI I LV

Budovy

Pozemek parc.č.

Způsob využití

1034

Část budovy bez č.p./č.e.

st. 65/16

Zemědělská stavba

1034

Část budovy bez č.p./č.e.

st. 65/17


1034

Budova bez č.p./č.e.

st. 65/25


1034


st. 293


1034


st. 294


1034


st. 398

Jiná stavba

1034


st. 411

Zemědělská usedlost

849


st. 468

Bydlení

849


st. 469

Bydlení

LV

Pozemky

Pozemek parc.č.

Výměra (m2)

743

Část pozemku

PK 81/1

29 150

743

Část pozemku parc.č.

88/1

6 020

743

743

1034

743


Část pozemku parc.č. Část pozemku parc.č. Pozemek parc.č.

st. 65/1

680

st. 65/27

32

st. 65/16

807

st. 65/25

144


Druh pozemku

Způsob využití

Způsob ochrany

Ostatní plocha

Zeleň

Památkově chráněné území

Zastavěná plocha a nádvoří

Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří


Společný dvůr

Společný dvůr

Památkově chráněné území Památkově chráněné území Památkově chráněné území

Poznámka

Dle výpisu z KN ze dne 14.6.2011 je výměra pozemku 33 m2.

Stavba na LV č. 1034

strana 8


LV

Pozemky

Pozemek parc.č.

Výměra (m2)

743

Pozemek parc.č.

st. 204

15

743

Pozemek parc.č.

st. 293

1 635

743

Pozemek parc.č.

st. 294

269

743

Pozemek parc.č.

st. 398

767

743

Pozemek parc.č.

st. 411

456

743

Pozemek parc.č.

st. 461

8

743

Pozemek parc.č.

st. 468

93

743

Pozemek parc.č.

st. 469

93

1034

Pozemek parc.č.

st. 65/15

22

1034

Pozemek parc.č.

st. 65/17

327

Druh pozemku Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří

Způsob využití

Způsob ochrany

Poznámka Stavba bez LV Stavba na LV č. 1034 Stavba na LV č. 1034 Stavba na LV č. 1034 Stavba na LV č. 1034


Stavba bez LV Stavba na LV č. 849 Stavba na LV č. 849

Společný dvůr

Památkově chráněné území Památkově chráněné území

Celková velikost pozemků budoucího projektu ELI I činí 40 518 m2.

Projekt ELI II LV

Budovy

Pozemek parc.č.

Druh stavby

978


st. 399

Jiná stavba

978


st. 400

Jiná stavba

978


st. 401

Jiná stavba

1279


st. 455

Občanská vybavenost


strana 9


LV

Pozemky

Pozemek parc.č.

Výměra (m2)

Druh pozemku

Způsob využití

Způsob ochrany

995


81/3

8 942

Ostatní plocha

Jiná plocha

995

Pozemek parc.č.

81/4

624

Ostatní plocha

Jiná plocha

978

Pozemek parc.č.

st. 399

392


978

Pozemek parc.č.

st. 400

1 261


995


81/3

2 171

Ostatní plocha

Jiná plocha

995


81/3

2 013

Ostatní plocha

Jiná plocha

978

Pozemek parc.č.

st. 401

104


995

Pozemek parc.č.

st. 455

134


Stavba

995

Pozemek parc.č.

533

2 792

Ostatní plocha

Ostatní komunikace

743

Pozemek parc.č.

81/5

1 424

Ostatní plocha

Jiná plocha

743

Pozemek parc.č.

81/10

5 272

Ostatní plocha

Jiná plocha

743

Pozemek parc.č.

82/1

1 483

Zahrada

743

Pozemek parc.č.

st. 406

40



743

Pozemek parc.č.

st. 407

82



Poznámka


Celková velikost pozemků budoucího projektu ELI II činí 26 734 m2.

Obec Dolní Břežany se nachází na v okrese Praha - západ. Od centra Hlavního města Prahy je obec vzdálena cca 20 km. V obci dle poskytnutých informací bydlí v současné době přibližně 2 966 obyvatel.


strana 10


Dolní Břežany jsou centrem pro sousední obce. V obci se nachází základní vybavenost jako je mateřská škola, základní školka, zdravotní středisko, hasičská zbrojnice a obchody. Obec je dopravně dobře dostupná. Hromadná doprava je zajištěna autobusovými linkami. Obec je napojena na veškeré inženýrské sítě – elektrickou energii, vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Oceňované budovy a pozemky se dle katastrální mapy nachází v severní části obce v katastrálním území Dolní Břežany.

Oceňované nemovitosti jsou zahrnuty do územního plánu obce Dolní Břežany, který je rozdělen do oblastí dle plánovaného využití. Tyto oblasti jsou pro předmětné nemovitosti označené jako BI1, BI4 a SC. Oblast BI1 je vhodná jako oblast pro bydlení v rodinných domech. Oblast BI4 je vhodná jako oblast pro bydlení v rodinných domech. Oblast SC zahrnuje plochy smíšené obytné – v centrech. Oblast BI1: Hlavní využití území: území určená k bydlení v rodinných domech. Vhodné a převládající využití území: různé typy rodinných domů (izolované a dvojdomy), příslušné komunikace a parkoviště, veřejný prostor, zeleň obytná, veřejná a ochranná. Přípustné využití území: výjimečně lze připustit v rámci obytných objektů malou místní vybavenost (bistro), nezbytná technická vybavenost (trafostanice). Nepřípustné využití území: řadové domy, malé bloky, všechny druhy výrobách a ostatních obchodních činností, chov hospodářských zvířat a chovatelská činnost, dopravní služby. Základní podmínky prostorového uspořádání: minimální výměra stavebních parcel 800 m2 pro samostatný rodinný dům, 1 200 m2 pro rodinný dvojdům, koeficient zastavění max. 20% plochy pozemku pro vlastní stavbu, min. 70% plochy pozemku nebude zastavěno a bude využito pro užitkovou nebo okrasnou zeleň, výškové omezení na dvě podlaží, max. výška hřebene 9 m, výška římsy 6 m. Zvláštní podmínky: stání pro osobní automobil (u každého rodinného domu musí být na vlastním pozemku minimálně 2 stání pro osobní automobily), pozemky budou oploceny vůči veřejným prostorům, ve stabilizovaných lokalitách je možná výstavba nových RD až po vybudování inženýrských sítí a zpevněných komunikací s bezprašným povrchem.


strana 11


Oblast BI4: Hlavní využití území: zóna slouží k bydlení, včetně základního občanského vybavení. Vhodné a převládající využití území: různé typy rodinných domů (izolované, dvojdomy, řadové a jiné formy seskupení), příslušné komunikace a parkoviště, veřejný prostor, zeleň obytná, veřejná a ochranná. Přípustné využití území: maloobchodní a stravovací zařízení, řemeslná činnost (nerušící drobná výroba), malá ubytovací zařízení, kulturní, zdravotnická a sportovní zařízení, administrativa (projekční kanceláře), nezbytná technická vybavenost sloužící pro obsluhu tohoto území. Nepřípustné využití území: výrobní nebo opravárenská činnost, hospodářský chov zvířat, velkoobchodní nebo skladovací činnost, dopravní služby. Základní podmínky: minimální výměra stavebních parcel 300 m2 pro vnitřní řadový dům, 800 m2 pro samostatný dům, 1 200 m2 pro dvojdům, koeficient zastavění max. 30% plochy pozemku pro vlastní stavbu domu, min. 50% plochy pozemku nebude zastavěno a bude využito pro užitkovou nebo okrasnou zeleň, výškové omezení na dvě nadzemní podlaží a podkroví. Zvláštní podmínky: stání pro osobní automobily – u každého rodinného domu musí být na vlastním pozemku min. 2 stání pro osobní automobily. Oblast SC: Jsou to soubory, které vytvářejí smíšené území, jsou způsobem zástavby i velikostí a uspořádáním pozemků kompaktnější než soubory ostatních typů zástavby. Některé potřebné plochy (např. parkoviště) by neměly svou polohou tento charakter narušit. Hlavní využití území: soustředění občanské vybavenosti a zařízení veřejného zájmu. Vhodné a převládající využití území: veřejná správa, pošta, telefonní ústředna, bankovní a pojišťovací služby, kostely a modlitebny, zařízení obchodu a služeb, administrativní objekty, bydlení v bytových domech, veřejná prostranství, parky, parkovací plochy, zastávky hromadné dopravy, hotely, restaurace, vinárny, kavárny, cukrárny, ateliéry, sportovní sály, kluby a divadla. Přípustné využití území: sportovní zařízení, zdravotnictví, školství, sociální péče, kongresové prostory, nezbytně technické vybavení, nerušící drobná výroba a služby. Nepřípustné využití území: izolované rodinné domy, chov hospodářských zvířat a chovatelská činnost, velkoobchodní a skladovací činnost. Základní podmínky: koeficient zastavění 50%, min. 30% plochy pozemku nebude zastavěno a bude využito pro užitkovou nebo okrasnou zeleň, pro stavby občanské vybavenosti ve veřejném zájmu je možný nižší koeficient zeleně a vyšší koeficient pro zastavění, výškové omezení na 4 nadzemní podlaží, podkroví nebo ustouplé podlaží, výškové omezení může přesáhnout pouze věže kostela a radnice.


strana 12


Zvláštní podmínky: součástí území je i navazující parková úprava, veřejné prostory budou pouze omezeně využívány pro parkování, stání vozidel rezidentů je nezbytné minimálně z poloviny řešit v rámci objektů. V roce 2009 proběhla změna č. 1 územního plánu. Změna se dotýká oblasti P1 – SC. Změna č. 1 vymezuje novou plochu s rozdílným způsobem využití – občanské vybavení – věda a výzkum – OVV. Oblast OVV: Hlavní využití území: zařízení vzdělávací a administrativy, zařízení pro vědu a výzkum. Vhodné a převládající využití území: veřejná správa, pošta, telefonní ústředna, bankovní a pojišťovací služby, kostely a modlitebny, zařízení obchodu a služeb, administrativní objekty, bydlení v bytových domech, veřejná prostranství, parky, parkovací plochy, zastávky hromadné dopravy, hotely, restaurace, vinárny, kavárny, cukrárny, ateliéry. Přípustné využití území: sportovní zařízení, zdravotnictví, školství, sociální péče, byt/byty pro správce. Nepřípustné využití území: izolované rodinné domy, chov hospodářských zvířat a chovatelská činnost, velkoobchodní a skladovací činnost. Základní podmínky : koeficient zastavění 50%, min. 30% plochy pozemku nebude zastavěno a bude využito pro užitkovou nebo okrasnou zeleň, pro stavby zvláštního určení je možný nižší koeficient zeleně a vyšší koeficient pro zastavění, výškové omezení na 4 nadzemní podlaží, podkroví nebo ustouplého podlaží, ve výjimečných případech u vybraných objektů v souladu s územní studií je povoleno pět nadzemních podlaží včetně podkroví. Zvláštní podmínky: součástí území je i navazující parková úprava, veřejné prostory budou pouze omezeně využívány pro parkování, stání vozidel rezidentů je nezbytné minimálně z poloviny řešit v rámci objektů. V roce 2010 proběhla změna č. 2A územního plánu obce Dolní Břežany. Změna č. 2A nezasahuje do oblasti oceňovaných nemovitostí.

Podle poskytnutých informací bylo vydáno Obecním úřadem Dolní Břežany dne 13.9.2010 Stavební povolení č.j. 4670/10, které nabylo právní moci dne 23.9.2010. Stavební povolení se týká stavby projektu ELI. Stavební povolení obsahuje následující stavby: • SO 01 – administrativní a multifunkční budova • SO 02 – laserová hala včetně laboratoří • SO 03 – nitrogenové a heliové hospodářství • SO 700 – přípojky splaškové kanalizace


strana 13


• • • • • •

SO 710 – přípojky dešťové kanalizace SO 750 – přípojka vody SO 760 – STL přípojka plynu SO 850 – přípojka 22 kV SO 900 – přípojka O2 data / telefon SO 950 – komunikace a zpevněné plochy


strana 14


6. Obsah posudku 1) Výpočet hodnoty specifikovaných pozemků podle Cenové mapy 1a) Specifikované pozemky budoucího projektu ELI I a II 2) Výpočet hodnoty specifikovaných nemovitostí srovnávací metodou 2a) Specifikované nemovitosti budoucího projektu ELI I a II 3) Výpočet hodnoty specifikovaných nemovitostí zbytkovou metodou 3a) Specifikované nemovitosti budoucího projektu ELI I a II


strana 15


B. Posudek Popis nemovitostí Předmětem ocenění jsou specifikované nemovitosti budoucího projektu ELI I, které tvoří část budovy bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/16, část budovy bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/17, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/25, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 293, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č.st. 294, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 398, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 411, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 468, budova bez č.p./č.e. na pozemku na parc.č. st. 469, část pozemku č. PK 81/1, část pozemku parc.č. 88/1, část pozemku parc.č. st. 65/1, část pozemku parc.č. st. 65/27, pozemek parc.č. st. 65/25, pozemek parc.č. st. 204, pozemek parc.č. st. 293, pozemek parc.č. st. 294, pozemek parc.č. st. 398, pozemek parc.č. st. 411, pozemek parc.č. st. 461, pozemek parc.č. st. 468, pozemek parc.č. st. 469, pozemek parc.č. st. 65/15, pozemek parc.č. st. 65/17 v k.ú. Dolní Břežany a o obvyklé (tržní) ceně specifikovaných nemovitostí budoucího projektu ELI II, které tvoří budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 399, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 400, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 401, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 455, část pozemku parc.č. 81/3, pozemek parc.č. 81/4, pozemek parc.č. st. 399, pozemek parc.č. st. 400, část pozemku parc.č. 81/3, pozemek parc.č. st. 401, pozemek parc.č. st. 455, pozemek parc.č. 533, pozemek parc.č. 81/5, pozemek parc.č. 81/10, pozemek parc.č. 82/1, pozemek parc.č. st. 406 a pozemek parc.č. st. 407 v k.ú. Dolní Břežany. Pozemky parc.č. st. 65/1, st. 65/25, st. 65/27, st. 204, st. 293, st. 294, st. 398, st. 406, st. 407, st. 411, st. 461, st. 468, st. 469, 81/5, 81/10, 82/1, 88/1 a PK 81/1 jsou zapsané na LV č. 743 v k.ú. Dolní Břežany. Pozemky parc.č. st. 399, st. 400 a st. 401 jsou zapsané na LV č. 978 v k.ú. Dolní Břežany. Pozemky parc.č. st. 455, 81/3, 81/4 a 533 jsou zapsané na LV č. 995 v k.ú. Dolní Břežany. Pozemky parc.č. st. 65/16, st. 65/15 a st. 65/17 jsou zapsané na LV č. 1034 v k.ú. Dolní Břežany. Oceňované budovy a pozemky se dle katastrální mapy nachází ve střední části obce v katastrálním území Dolní Břežany. Pozemky jsou mírně svažité. Inženýrské sítě se nacházejí na oceňovaných pozemcích nebo v jejich blízkosti.


strana 16


Na oceňovaných pozemcích budoucího projektu ELI I se ke dni místního šetření nacházejí následující budovy: Budova na pozemku parc.č. st. 65/16 Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt s půdním prostorem. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Objekt se využívá ke skladování. Základové konstrukce tvoří betonové pasy. Střecha je sedlová. Střešní krytinu tvoří pálená taška. Dveře jsou dřevěné. Okna jsou dřevěná. Vnitřní a venkovní úprava povrchu stěn je tvořena omítkou. Budova na pozemku parc.č. st. 65/17 Jedná se jednopodlažní nepodsklepený objekt s půdním prostorem. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Objekt se využívá ke skladování. Základové konstrukce tvoří betonové pasy. Střecha je sedlová. Střešní krytinu tvoří pálená taška. Dveře a okna jsou dřevěné. Vrata jsou z profilovaného plechu. Vnitřní a vnější úpravu povrchu stěn tvoří omítka. Budova na pozemku parc.č. st. 65/25 Jedná se o dvoupodlažní objekt, který navazuje na objekt na pozemku parc.č. st. 65/16. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Objekt se využívá ke skladování. Základové konstrukce tvoří betonové pasy. Střecha je sedlová. Střešní krytinu tvoří pálená taška. Dveře a okna jsou dřevěné. Venkovní úprava povrchu stěn je tvořena omítkou. Budova na pozemku parc.č. st. 293 Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt. Svislou nosnou konstrukci tvoří ocelový skelet s vyzdívkami. Objekt se využívá k výrobě a ke skladování. Střecha je sedlová. Venkovní úpravu povrchu stěn tvoří vlnité šablony, omítka nebo je na částech bez povrchové úpravy. Budova na pozemku parc.č. st. 294 Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Objekt se využívá ke skladování. Střecha je sedlová. Střešní krytinu tvoří vlnitý plech. Okna a vrata jsou kovové. Venkovní úpravu povrchu stěn tvoří omítka. Budova na pozemku parc.č. st. 398 Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt. Svislé nosné konstrukce jsou ocelové. Objekt je využíván ke skladování. Základové konstrukce jsou betonové pasy. Střecha je sedlová. Střešní krytinu tvoří vlnitý plech. Vrata jsou kovová.


strana 17


Budova na pozemku parc.č. st. 411 Jedná se jednopodlažní nepodsklepený objekt. Svislé nosné konstrukce jsou dřevěné se zděnými pilíři. Objekt je využíván ke skladování. Základové konstrukce jsou betonové pasy. Střecha je sedlová. Budova na pozemku parc.č. st. 468 Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt. Svislé nosné konstrukce jsou dřevěné. Objekt se využívá k ubytování. Základovou konstrukci tvoří betonová deska. Střecha je plochá. Střešní krytina je plechová. Dveře a okna jsou dřevěná. Budova na pozemku parc.č. st. 469 Jedná se o dvoupodlažní objekt. Svislé nosné konstrukce jsou dřevěné. Objekt se využívá k ubytování. Základovou konstrukci tvoří betonová deska. Střecha je plochá. Střešní krytina je plechová. Dveře a okna jsou dřevěná.

Na oceňovaných pozemcích budoucího projektu ELI II se ke dni místního šetření nacházejí následující budovy: Budova na pozemku parc.č. st. 399 Jedná se o dvoupodlažní nepodsklepený objekt. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Objekt se využívá ke skladování. Základové konstrukce jsou betonové pasy. Střecha je sedlová. Střešní krytinu tvoří pálená taška. Dveře a okna jsou dřevěné. Budova na pozemku parc.č. st. 400 Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt. Svislé nosné konstrukce jsou kovové s vyzdívkami. Objekt se využívá pro skladování. Střecha je oblouková. Střešní krytinu tvoří vlnitý plech. Budova na pozemku parc.č. st. 401 Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt s půdním prostorem. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Objekt se využívá jako administrativní objekt. Střecha je sedlová. Střešní krytinu tvoří pálené tašky. Dveře a okna jsou dřevěné. Budova na pozemku parc.č. st. 455 Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt s podkrovím. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Objekt se využívá jako administrativní objekt. Základové konstrukce jsou betonové pasy. Střecha je sedlová. Střešní krytinu tvoří pálená taška.


strana 18


Při místním šetření bylo zjištěno, že předmětné budovy na oceňovaných pozemcích jsou převážně v horším stavebně technickém stavu. Pouze na několika budovách došlo k výměně nebo přeložení střešní krytiny. Vzhledem ke zjištěnému technickému stavu, technickému, ekonomickému a morálnímu opotřebení staveb se dá předpokládat, že hodnota souboru oceňovaných nemovitostí je dána hlavně hodnotou pozemků a stávající budovy s příslušenstvím tyto pozemky spíše negativně zatěžují. Z tohoto důvodu je v ocenění kalkulováno s variantou, že stávající budovy budou demolovány, což si vyžádá náklady na odstranění těchto staveb. Podle poskytnutých informací nejsou oceňované pozemky zasaženy žádným ekologickým znečištěním.


strana 19


1. Výpočet hodnoty specifikovaných pozemků podle Cenové mapy 1a) Specifikované pozemky budoucího projektu ELI I a II

Pro obec Dolní Břežany není vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Z tohoto důvodu nemůže být hodnota specifikovaných pozemků stanovená dle cenové mapy.


strana 20


2. Výpočet hodnoty specifikovaných nemovitostí srovnávací metodou 2a) Specifikované nemovitosti budoucího projektu ELI I a II

Popis metody Definice : Porovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Podle zadání objednatele je datum ocenění vztaženo k datu 31.10.2009. Vzhledem k tomu, že datum ocenění a datum zpracování znaleckého posudku není identické a mezi daty je významný časový rozdíl, vycházel znalec z možných a dostupných podkladů a vhodných srovnání. Podle zjištěných informací nedošlo v obci roce 2009 v k.ú. Dolní Břežany k prodeji pozemků o větší velikosti, které by byly využitelné pro administrativní, vědecké nebo průmyslové využití. Podle poskytnutých podkladů došlo k prodeji orné půdy zemědělsky využitelné, residenčních pozemků bez inženýrských sítí a residenčních pozemků s inženýrskými sítěmi. Pro srovnání z této nabídky byly tedy vybrány pouze residenční pozemky s inženýrskými sítěmi. Jako srovnatelné transakce jsou brány v úvahu předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním alespoň částečně porovnatelné, převážně s ohledem na druh, lokalitu, výměru a dané využití. Jedná se o realizované transakce v roce 2009, kde byla ověřena výše prodejní ceny. Jako porovnávací parametr byla zvolena prodejní cena vztažená na 1 m2 celkové plochy oceňovaných pozemků, která zahrnuje i příslušenství. Z porovnání byly vyřazeny prodeje, které jsou mezi spřízněnými nebo projenými osobami, pozemky bez inženýrských sítí a prodeje, které se výrazně odlišovaly od dosahovaných prodejních cen v dané lokalitě. U oceňovaných pozemků byly následně odečteny předpokládané náklady na demolici stávajících staveb.


strana 21


Obec Dolní Břežany se z historického pohledu poměrně výrazně vymyká ostatním obcím v lokalitě Prahy – západ. Nárůst hodnoty nemovitostí v posledních 5 letech je výrazně větší než v okolních lokalitách. Podle poskytnutých informací k tomu přispěla koncepce obce, která pomocí územního plánu výrazně reguluje možnosti nové výstavby v obci. Zároveň v obci došlo k výraznému rozvoji infrastruktury a zázemí pro obyvatele, což mělo za následek zvýšení zájmu nových zájemců o koupi převážně residenčních nemovitostí v obci a díky limitované nabídce došlo k dalšímu impulsu ke zvýšení hodnoty nemovitostí na nemovitostním trhu. Tento trend je patrný i v roce 2011, kdy došlo u stabilizovaných pozemků, určených územním plánem k zástavbě, k dalšímu nárůstu hodnoty. K přímému srovnání oceňovaných pozemků nejsou k dispozici zcela identické pozemky v dané lokalitě. Předmětem ocenění jsou větší pozemky, které jsou územním plánem určeny na využití na vědu a výzkum a podle územního plánu mají nastavenu poměrně velkou kapacitu zastavění. Můžeme samozřejmě provést porovnání s pozemky, které jsou situovány na okrajích Prahy nebo např. s logistickými nebo komerčními centry u dálnic v blízkosti Prahy, ale domnívám se, že dostaneme zcela jinou strukturu nemovitostí, kterou již bude jen velmi obtížné srovnat s oceňovanými nemovitostmi.

Za podobné vhodné prodeje lze uvést následující porovnání :

Pozemky prodané v k.ú. Dolní Břežany v roce 2009 2.1. Pozemky v k.ú. Dolní Břežany Jedná se o prodej pozemků parc.č. 261/10, 278/9 a 310/13 v k.ú. Dolní Břežany. Prodej se uskutečnil dne 11.9.2009. Kupní cena činila 4 200 000,- Kč. Celková výměra pozemků je 884 m2. Zdroj : Kupní smlouva Prodejní cena : Výměra pozemků : Prodejní cena přepočtená na 1 m2 pozemků :


4 200 000,- Kč 884 m2 4 751,- Kč/m2

strana 22


2.2. Pozemek v k.ú. Dolní Břežany Jedná se o prodej pozemku parc.č. 459/27 v k.ú. Dolní Břežany. Prodej se uskutečnil dne 18.6.2009. Kupní cena činila 3 344 000,- Kč. Celková výměra pozemku je 836 m2. Zdroj : Kupní smlouva Prodejní cena : Výměra pozemků :

3 344 000,- Kč 836 m2

Prodejní cena přepočtená na 1 m 2 pozemků :

4 000,- Kč/m 2

2.3. Pozemek v k.ú. Dolní Břežany Jedná se o prodej pozemku parc.č. 277/12 v k.ú. Dolní Břežany. Prodej se uskutečnil dne 29.5.2009. Kupní cena činila 5 911 750,- Kč. Celková výměra pozemku je 1 391 m2. Zdroj : Kupní smlouva Prodejní cena : Výměra pozemků :

5 911 750,- Kč 1 391 m2


4 250,- Kč/m 2


7 500 000,- Kč 1 856 m2


4 041,- Kč/m 2

2.5. Pozemky v k.ú. Dolní Břežany Jedná se o prodej pozemků parc.č. 459/28 a 459/29 v k.ú. Dolní Břežany. Prodej se uskutečnil dne 18.6.2009. Kupní cena činila 6 484 000,- Kč. Celková výměra pozemků je 1 621 m2.


strana 23


Zdroj : Kupní smlouva Prodejní cena : Výměra pozemků : Prodejní cena přepočtená na 1 m2 pozemků :

6 484 000,- Kč 1 621 m2 4 000,- Kč/m2


4 598 475,- Kč 1 383 m2


3 325,- Kč/m 2


5 611 500,- Kč 1 247 m2


4 500,- Kč/m 2

2.8. Výpočet obvyklé ceny srovnávací metodou Jednotková prodejní cena oceňovaných nemovitostí určená srovnávací metodou byla zhotovitelem posudku kalkulována na základě porovnání oceňovaných nemovitostí se srovnatelnými, které splňují podmínky vhodného srovnání a jsou k datu ocenění k dispozici.


strana 24


Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými obdobnými nemovitostmi a jejich nabídkovými nebo v ideálním případě skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech níže uvedených souvislostí a zásad. Pokud je možno provést srovnání nejméně se třemi obdobnými nemovitostmi shodných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu nemovitostí a realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací nemovitost lepší než oceňovaná. Při cenovém porovnávání je třeba uvažovat nemovitosti polohou i typem velmi podobné. Při stavu, kdy v daném kriteriu jsou nemovitosti z cenového hlediska totožné, je koeficient roven jedné. Pokud se srovnávací nemovitost v daném kriteriu jeví cenově lepší než nemovitost oceňovaná, je koeficient vyšší než jedna, v případě opačném je koeficient menší než jedna. Pokud jsou v některém kriteriu nemovitosti výrazně odlišné, pak se vliv ostatních kriterií projeví méně, tedy ostatní koeficienty se více blíží jedné. Pro cenové porovnání se pro výpočet indexu odlišnosti zpravidla používají následující koeficienty. Označení K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 K8 KC

Koeficient Redukce pramene ceny Velikost Poloha Využitelnost Celkový stav Dopravní dostupnost Inženýrské sítě Ostatní vlivy Koeficient celkový

Ve výpočtu je pro každé kriterium zvolen dílčí koeficient, které se mezi sebou násobí. Výsledkem je index pro přepočet. Zpravidla je pro průměrnou hodnotu kriteria zvolen dílčí koeficient v hodnotě rovné 1,00. Lepší hodnocení kriteria bude hodnoceno koeficientem nad 1,00 a horší pak pod 1,00. U běžných vhodně vybraných srovnatelných nemovitostí by se hodnoty u většiny kriterií měly pohybovat blízko okolo 1,00.


strana 25


Pořadí 1 1 2 3 4 5 6 7

Srovnávací nemovitost


1

2 Pozemky Dolní Břežany Pozemek Dolní Břežany Pozemek Dolní Břežany Pozemek Dolní Břežany Pozemky Dolní Břežany Pozemek Dolní Břežany Pozemek Dolní Břežany

2 3 4 5 6 7

Výměra (m2)

Jednotková cena (Kč/m2)

3

4

5


Pořadí

1

Prodejní cena (Kč)

4 200 000,00

884,00

4 751,10

3 344 000,00

836,00

4 000,00

5 911 750,00

1 391,00

4 250,00

7 500 000,00

1 856,00

4 040,90

6 484 000,00

1 621,00

4 000,00

4 598 475,00

1 383,00

3 325,00

5 611 500,00

1 247,00

4 500,00

K1

K2

K3

K4

K5

K6

K7

K8

6

7

8

9

10

11

12

13

1,00 0,78 1,00

1,03 1,04

1,00 1,00

1,00

1,00 0,78 1,00

1,03 1,04

1,00 1,00

1,00

1,00 0,82 1,00

1,03 1,04

1,00 1,00

1,00

1,00 0,84 1,00

1,02 1,04

1,00 1,00

1,00

1,00 0,83 1,00

1,03 1,04

1,00 1,00

1,00

1,00 0,82 1,00

1,03 1,04

1,00 1,00

1,00

1,00 0,82 1,00

1,03 1,04

1,00 1,00

0,95


strana 26


Pořadí


1


1 2 3 4 5 6 7

KC 14

Upravená jednotková cena (Kč/m2) 15

0,84

3 969,70

0,84

3 342,10

0,88

3 733,10

0,89

3 600,70

0,89

3 556,40

0,88

2 920,60

0,83

3 755,10

Průměrná upravená jednotková cena činí 3 554,- Kč/m2. S přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména srovnávacím koeficientům, byla hodnoty pro oceňované pozemky v k.ú. Dolní Břežany stanovena jednotková cena na 3 554,- Kč za metr čtvereční pozemků.

Výpočet ceny nemovitosti srovnávací metodou Celková jednotková cena oceňovaných nemovitostí Celková plocha oceňovaných pozemků Cena oceňovaných nemovitostí určená srovnávací metodou 3 554 × 67 252 =

3 554,- Kč/m2 67 252 m2

239 013 608,- Kč

Na oceňovaných pozemcích se nacházejí budovy. Při místním šetření bylo zjištěno, že předmětné budovy na oceňovaných pozemcích jsou převážně v horším stavebně technickém stavu. Pouze na několika budovách došlo k výměně nebo přeložení střešní krytiny. Vzhledem ke zjištěnému technickému stavu, technickému, ekonomickému a morálnímu opotřebení staveb se dá předpokládat, že hodnota souboru oceňovaných nemovitostí je dána hlavně hodnotou pozemků a stávající budovy s příslušenstvím tyto pozemky spíše negativně zatěžují. Z tohoto důvodu je v ocenění kalkulováno s variantou,


strana 27


že stávající budovy budou demolovány, což si vyžádá náklady na odstranění těchto staveb. Podle poskytnutých informací od objednatele posudku činí náklady na demolice stávajících budov projektů ELI I a II a HiLASE celkem částku přibližně 23 000 000,- Kč bez DPH. Znalcem byly celkové náklady na demolice rozděleny na cca 15 000 000,- Kč na odstranění budov s příslušenstvím nacházející se na oceňovaných pozemcích budoucího projektu ELI I a II a 8 000 000,- Kč na odstranění budov s příslušenstvím nacházející se na oceňovaných pozemcích budoucího projektu HiLASE. Cena oceňovaných nemovitostí určená srovnávací metodou Náklady na demolice budov s příslušenstvím

239 013 608,- Kč – 15 000 000,- Kč

Cena oceňovaných pozemků

224 013 608,- Kč

Cena oceňovaných pozemků po zaokrouhlení činí

224 013 610,- Kč

Cena oceňovaných nemovitostí stanovená srovnávací metodou ke dni ocenění po odečtení nákladů na demolici stávajících staveb s příslušenstvím po zaokrouhlení činí 224 013 610,- Kč (slovy: dvěstědvacetčtyřimilionůtřinácttisícšestsetdeset korun českých)


strana 28


3. Výpočet hodnoty specifikovaných nemovitostí zbytkovou metodou 3a) Specifikované nemovitosti budoucího projektu ELI I a II Pro odhad tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí v k.ú. Dolní Břežany bylo použito metody zbytkové hodnoty (residual value) ve vztahu k budoucí možné zástavbě na předmětných pozemcích, která je hypoteticky možná na předmětných nemovitostech. V roce 2009 proběhla změna č. 1 územního plánu. Změna se dotýká oblasti P1 – SC. Změna č. 1 vymezuje novou plochu s rozdílným způsobem využití – občanské vybavení – věda a výzkum – OVV. Oblast OVV: Hlavní využití území: zařízení vzdělávací a administrativy, zařízení pro vědu a výzkum. Vhodné a převládající využití území: veřejná správa, pošta, telefonní ústředna, bankovní a pojišťovací služby, kostely a modlitebny, zařízení obchodu a služeb, administrativní objekty, bydlení v bytových domech, veřejná prostranství, parky, parkovací plochy, zastávky hromadné dopravy, hotely, restaurace, vinárny, kavárny, cukrárny, ateliéry. Přípustné využití území: sportovní zařízení, zdravotnictví, školství, sociální péče, byt/byty pro správce. Nepřípustné využití území: izolované rodinné domy, chov hospodářských zvířat a chovatelská činnost, velkoobchodní a skladovací činnost. Základní podmínky : koeficient zastavění 50%, min. 30% plochy pozemku nebude zastavěno a bude využito pro užitkovou nebo okrasnou zeleň, pro stavby zvláštního určení je možný nižší koeficient zeleně a vyšší koeficient pro zastavění, výškové omezení na 4 nadzemní podlaží, podkroví nebo ustouplého podlaží, ve výjimečných případech u vybraných objektů v souladu s územní studií je povoleno pět nadzemních podlaží včetně podkroví. Zvláštní podmínky: součástí území je i navazující parková úprava, veřejné prostory budou pouze omezeně využívány pro parkování, stání vozidel rezidentů je nezbytné minimálně z poloviny řešit v rámci objektů. V roce 2010 proběhla změna č. 2A územního plánu. Změna č.2A nezasahuje do oblasti oceňovaných nemovitostí.


strana 29


Podle poskytnutých informací bylo vydáno Obecním úřadem Dolní Břežany dne 13.9.2010 Stavební povolení č.j. 4670/10, které nabylo právní moci dne 23.9.2010. Stavební povolení se týká stavby projektu ELI. Stavební povolení obsahuje následující stavby: • SO 01 – administrativní a multifunkční budova • SO 02 – laserová hala včetně laboratoří • SO 03 – nitrogenové a heliové hospodářství • SO 700 – přípojky splaškové kanalizace • SO 710 – přípojky dešťové kanalizace • SO 750 – přípojka vody • SO 760 – STL přípojka plynu • SO 850 – přípojka 22 kV • SO 900 – přípojka O2 data / telefon • SO 950 – komunikace a zpevněné plochy

Navržený projekt ELI však využívá pouze část hypotetické kapacity území předmětných nemovitostí, které podle poskytnutých informací dovoluje využít platný územní plán v roce 2009. Předpokládaná budoucí kapacita budov projektu je dle podmínek územního plánu následující:

Projekt

Velikost Koeficient pozemků (m2) využití (%/100)

ELI I ELI II Celkem

40 518 26 734 67 252

0,5 0,5

Koeficient podlažnosti (počet podlaží) 4 4

Maximální kapacita zastavěné plochy (m2) 81 036,00 53 468,00 134 504,00

Koeficient zastavění činí maximálně 50%. Koeficient zeleně minimálně 30%. Maximální podlažnost 4 podlaží.

Projekt

ELI I ELI II Celkem

Koeficient Maximální přepočtu na kapacita užitnou užitné plochu plochy (m2) (%/100) 81 036,00 0,85 68 880,60 53 468,00 0,85 45 447,80 134 504,00 114 328,40

Maximální kapacita zastavěné plochy (m2)


strana 30


Maximální kapacita užitné plochy na oceňovaných pozemcích dle územního plánu činí 114 328,40 m2 při přepočtu zastavěné plochy na užitnou plochu ve výši 85%.

Rozdělení využití pozemků Projekt

Využití (%/100)

Zastavěná plocha Zeleň Zpevněné plochy Celkem

33 626,00 20 175,60 13 450,40 67 252,00

Hypotetické rozdělení celkové užitné plochy

Využití užitné plochy

Procentuální podíl (%/100)

Užitná plocha (m2)

Kanceláře Provozní prostory pronajatelné

0,40

45 731,36

0,57

65 167,19

Prostory nepronajmutelné Celkem

0,03 1,00

3 429,85 114 328,40

Na oceňovaných pozemcích se může nacházet až 114 328,40 m2 užitné plochy. Předpokladem zhotovitele ocenění je, že cca 40% z této kapacity budou tvořit kanceláře se zázemím, cca 57% z této kapacity budou tvořit provozní pronajatelné prostory a cca 3% z této kapacity budou tvořit provozní nepronajatelné prostory. Tento výpočet vychází z předpokladu, že rozdíl mezi výnosem z příjmu z hypotetického investičního prodeje vzniklých kapacit na straně jedné a náklady spojenými s vytvořením těchto kapacit, je maximálně roven ceně pozemků. Jinými slovy cena pozemků může být rovna nebo nižší než je rozdíl mezi výnosovou hodnotou z projektu (souboru stavby a pozemky) a komplexními náklady na výstavbu stavby.


strana 31


3.1. Výpočet hypotetického příjmu z prodeje nebytových prostor Pro výpočet hypotetického příjmu z prodeje vzniklých kapacit nebytových prostor byly kalkulovány všechny prostory v budoucím projektu podle předaných budoucích kapacit projektu. Předpokládaná prodejní cena při investičním prodeji nájemci obsazených budoucích nemovitostí byla stanovena s ohledem na specifikované parametry budoucích hypotetických nájemců, lokalitu, stavebně technický stav, standard budov, dopravní obslužnost, velikost a příslušenství daných budoucích staveb a jednotlivých nebytových prostor. Výpočet byl proveden přes užitnou plochu jednotlivých nebytových prostor. Předpokladem ocenění při budoucím investičním prodeji budoucích vzniklých kapacit projektu jsou následující parametry: - celková kapacita projektu bude pronajata bonitním nájemcům, - nájemci budou hradit obvyklé (tržní) nájemné, - nájemní smlouvy s nájemci budou uzavřeny na dobu určitou min. 5 let s možností opce na prodloužení nájemní smlouvy nebo na dobu neurčitou s minimální výpověďní dobou 5 let, - nájemní smlouvy budou standardní pro daný segment realitního trhu. Na základě výše uvedených skutečností kalkuluji ve výpočtu zbytkové hodnoty s výnosem z nájmu v místě obvyklým při výše uvedených parametrech obsazení budoucích nemovitostí nájemci. Jako podklad pro výpočet ročního výnosu z pronájmu nebytových prostor a z něho odvozeného ročního zisku byly použity informace z místních realitních kanceláří, z vlastní databáze a z ekonomického porovnání s obdobnými nemovitostmi. V ocenění jsem kalkuloval s místně obvyklými ekonomickými parametry. Dalším předpokladem zhotovitele ocenění je skutečnost, že ke kalkulovanému nájemnému budou nájemci hrazeny provozní poplatky, ve kterých budou zahrnuty vedle nákladů za energie i náklady za služby spojené s provozem (jako např. úklid prostor, odvoz odpadu, běžná údržba, správa nemovitostí, aj.).

Využití užitné plochy

Užitná plocha (m2)

Kanceláře Provozní prostory pronajatelné Prostory nepronajmutelné Celkem


Nájemné (Kč/m2/rok)

Celkové roční nájemné (Kč)

45 731,36

2 900,00

132 620 944,00

65 167,19

1 850,00

120 559 297,80

3 429,85 114 328,40

0,00

0,00 253 180 241,80

strana 32


Vzhledem k tomu, že na trhu v okolí Prahy není dostatek dalších zájemců, kteří by mohli dané prostory obsadit a maximálně využít, musíme počítat s tím, že se nepodaří prostory okamžitě zcela pronajmout. Tento výše zmiňovaný stav jsem při výpočtu zohlednil snížením příjmu z nájmu u prostor, které jsou neobsazeny dle výše uvedených předpokladů na 90% současného hypotetického příjmu a volbou kapitalizační míry. Předpokládaný hypotetický roční příjem z nájemného činí : 253 180 241,80 Kč × 90% = 227 862 217,60 Kč/rok Předpokládám, že uvažované uvedené hypotetické nájemné by bylo dosažitelné při pronájmu nebytových prostor v budoucím stavu. Nájemné bylo voleno vzhledem k předpokládanému stavebně technickému stavu pronajatelných prostor, dispozičnímu stavu objektu a současné situaci na trhu pronájmu funkčně obdobných prostor. Celkové předpokládané roční příjmy činí

227 862 217,60 Kč/rok

Roční výdaje související s vlastnictvím nemovitostí a) Daň z nemovitostí Výdaje na daň z nemovitostí byly určeny srovnáním a odborným odhadem na 700 000,- Kč b) Pojištění nemovitostí Výdaje na pojištění nemovitosti byly určeny srovnáním a odborným odhadem na 900 000,- Kč c) Opravy a údržba Náklady na opravu a údržbu byly určeny srovnáním a odborným odhadem na 1 200 000,- Kč Roční výdaje celkem

2 800 000,- Kč

Roční zisk pro výpočet výnosové hodnoty Příjmy ročně celkem Výdaje ročně celkem

227 862 217,60 Kč - 2 800 000,- Kč

Roční zisk

225 062 217,60 Kč


strana 33


Výnosová hodnota – budoucí stav Pro výpočet výnosové hodnoty je použita věčná renta : z CV = --------i 225 062 217,60 CV = ------------------------ = 2 813 277 720,30 Kč 0,08 kde značí CV… věčná renta z …..konstantní zisk v dalších letech i……kapitalizační míra setinná .. 8,0% Kapitalizační míra se dnes při prodeji obdobných nemovitostí v ČR pohybuje v intervalu 7 až 10 %. S přihlédnutím k rizikům spojeným s potenciálním příjmem z pronájmu vzhledem k výše definovaným parametrům byla stanovena kapitalizační míra ve spodním pásmu tohoto intervalu.

3.2. Náklady na dosažení výnosu z prodeje nebytových prostor Výchozí cena projektu byla zjištěna vynásobením počtu m2 celkové užitné plochy všech nebytových prostor projektu jednotkovou cenou za 1 m2, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotkové ceny byly stanoveny s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady.


strana 34


Druh prostor Kanceláře Provozní prostory pronajatelné Prostory nepronajmutelné Zpevněné plochy Demolice Řízení a koordinace projektu Externí technický, finanční dozor investora Ostatní náklady Projektová dokumentace Celkem

Maximální kapacita zastavěné plochy (m2)

Procentuální Jednotková podíl cena (Kč) (%/100) 0,40 22 000,00

134 504,00

Celkové náklady (Kč) 1 183 635 200,00

0,57

12 000,00

920 007 360,00

0,03

12 000,00 1 200,00

48 421 440,00 16 140 480,00 15 000 000,00

13 450,40

12 000 000,00

0,03 0,02

7 200 000,00 65 046 134,40 43 364 089,60 2 310 814 704,00

Ostatní náklady byly kalkulovány jako 3% z celkových stavebních nákladů. Náklady na zpracování projektové dokumentace byly kalkulovány jako 2% z celkových stavebních nákladů. Výchozí budoucí nákladová cena projektu činí celkem 2 310 814 704,- Kč

3.3. Výpočet zbytkové hodnoty souboru nemovitostí Zhotovitel ocenění vedle příjmu z investičního prodeje nebytových jednotek a nákladů na vytvoření potřebných kapacit, uvažuje se ziskem developera ve výši 10 % z celkových nákladů na vytvoření potřebných kapacit (staveb a pozemků) a náklady na prodej vzniklých kapacit ve výši 1 % výnosů z prodeje. Celkový předpokládaný výnos z investičního prodeje Výchozí cena stavby s příslušenstvím na souboru pozemků

2 813 277 720,30 Kč - 2 310 814 704,-

Kč

Zisk developera (10% z nákladů na pořízení stavby a pozemků) 10% x (2 310 814 704 + 221 135 244,30) =

- 253 194 994,80 Kč

Náklady na prodej (1% z výnosů z prodeje) 1% x 2 813 277 720,30 =

- 28 132 777,20 Kč

Zbytková hodnota oceňovaných pozemků

221 135 244,30 Kč

Zbytková hodnota oceňovaných pozemků po zaokrouhlení

221 135 240,- Kč


strana 35


Hodnota oceňovaných nemovitostí s příslušenstvím určená metodou zbytkové hodnoty k datu ocenění činí 221 135 240,- Kč (slovy: dvěstědvacetjednamilionůstotřicetpěttisícdvěstěčtyřicet korun českých)


strana 36


C. Závěrečná rekapitulace 1. Hodnota specifikovaných nemovitostí stanovená podle Cenové mapy nebyla stanovena 2. Hodnota specifikovaných nemovitostí stanovená srovnávací metodou 224 013 610,- Kč 3. Hodnota specifikovaných nemovitostí stanovená zbytkovou metodou 221 135 240,- Kč


strana 37


D. Obvyklá cena Definice : Obvyklá (tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb., v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Výpočet obvyklé ceny nemovitostí je stanoven na zjištění věcné, výnosové, porovnávací a případně zbytkové metody a ocenění dle platné cenové mapy stavebních pozemků. Vzhledem k charakteru nemovitostí a dalším ovlivňujícím parametrům však věcná a výnosová hodnota nemá vypovídající hodnotu. Platná cenová mapa stavebních pozemků není v dané lokalitě zpracována. Z tohoto důvodu bylo pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti použita porovnávací a zbytková metoda. Vyhodnocení rizik Věcná břemena Oceňované nemovitosti nejsou dle výpisů z Katastru nemovitostí LV č. 743, 978, 995 a 1034 ze dne 14.6.2011 a 15.6.2011 pro k.ú. Dolní Břežany zatíženy věcnými břemeny.

Zástavní práva Oceňované nemovitosti jsou dle výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 1279 ze dne 15.6.2011 zatíženy zástavními právy: - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Finanční úřad Praha - západ, Na Pankráci 975/95, 140 21 Praha 4 – Nusle vztahující se s povinností na stavbu bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 455.


strana 38


-

zástavní právo soudcovské vydané Okresní správou sociálního zabezpečení Praha - západ, Sokolovská 855/225, 190 00 Praha 9 – Vysočany s vztahující se s povinností na stavbu bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 455.

Ostatní rizika Ostatní rizika nebyla zjištěna.

Stanovení obvyklé ceny Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, lokalitě, právním vztahům, možnosti připojení na inženýrské sítě a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění v současném stavu ve výši 222 000 000,- Kč.

Obvyklá cena specifikovaných nemovitostí v obci Dolní Břežany ke dni ocenění po zaokrouhlení činí

222 000 000,- Kč (slovy : dvěstědvacetdvamilionů korun českých).

Celková výměra oceňovaných pozemků činí 67 252 m2 a současná jednotková tržní hodnota stanovená u oceňovaných pozemků činí po zaokrouhlení 3 301,- Kč/m2.



Ing. Petr Pohl, Ph.D. Soudní znalec a certifikovaný odhadce

strana 39


E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 6.2.2003, č.j. Spr. 1789/2002 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 153/708/2011 znaleckého deníku.


Ing. Petr Pohl, Ph.D. Soudní znalec a certifikovaný odhadce Malá Štěpánská 8 120 00 Praha 2 Kancelář: Karlovo náměstí 24 110 00 Praha 1 Tel.: +420 603 377 551 Fax: +420 224 920 500 E-mail: [email protected] www.cenyaodhady.cz


strana 40


F. Seznam příloh Příloha č.1 - Výpisy z katastru nemovitostí Příloha č.2 - Letecký pohled (situace) Příloha č.3 - Kopie katastrální mapy Příloha č.4 - Situační plán Příloha č.5 - Územní plán Příloha č.6 - Fotodokumentace


strana 41

Příloha ke znaleckému posudku

Příloha č. 1

Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec č. Spr. 1789/2002, [email protected] , www.cenyaodhady.cz


Příloha č. 2



Příloha č. 3



Příloha č. 4



Příloha č. 5



Příloha č. 6


Příloha ke znaleckému posudku - Fotodokumentace

Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II


Ing. Petr Pohl,Ph.D. znalec č. Spr. 1789/2002, [email protected] , www.cenyaodhady.cz









































2011

Recommend Documents