2011

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Palackého 1498/3, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2944-824/2011

O ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 712, příslušející k části obce Poruba, na pozemku p.č. 717, včetně pozemku p.č. 717 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 718/1 - zahrada a p.č. 718/2 - zahrada, vše v k.ú. Poruba u Orlové, obec Orlová, okres Karviná.

Objednatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 49486/10-24

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 26.5.2011 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Palackého 1498/3, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 18 stran a 4 stran příloh. V Přerově, dne 21.6.2011

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2944-824/2011

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 9.5.2011 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 49486/10-24, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí rodinného domu č.p. 712, příslušející k části obce Poruba, na pozemku p.č. 717, včetně pozemku p.č. 717 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 718/1 - zahrada a p.č. 718/2 zahrada, vše v k.ú. Poruba u Orlové, obec Orlová, okres Karviná. Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 26.5.2011, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). stránka č. 2

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Věcná hodnota - (časová cena) - tato hodnoty představuje náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že současný oceňovací předpis používá koeficienty změn staveb, jež přiměřeně upravují základní ceny z roku 1994 na úroveň současnou, použijeme cenu zjištěnou podle této vyhlášky bez koeficientu prodejnosti Kp. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26.5.2011 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Mgr. Bc. Michalise Becise. Povinná se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnila a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitosti zvenčí. Informace, týkající se vnitřního vybavení, byly z části sděleny sousedem pouze ústně. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.

3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitosti č. 1268, pro k.ú. Poruba u Orlové, obec Orlová, okres Karviná, vyhotovený objednavatelem dne 5.5.2011, prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, mapový list č. OSTRAVA 4-0/43, pro k.ú. Poruba u Orlové, obec Orlová, okres Karviná, vyhotovená objednavatelem dne 9.5.2011, prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. stránka č. 3


4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Moravskoslezský Karviná Orlová Poruba u Orlové (712493)

List vlastnictví číslo: 1268 Vlastník: Šlanhofová Lenka Ostravská 712, Orlová, Poruba, 735 14

5. Celkový popis nemovitosti Ve výpisu z katastru nemovitostí je oceňovaná nemovitost zapsána jako stavba č.p. 712 rodinný dům. Při místním šetření bylo pracovníkem znaleckého ústavu zjištěno, že oceňovaná nemovitost nesplňuje dle platného zákona o oceňování mejetku charakter rodinného domu. Jedná se o zděný, nepodsklepený objekt se třemi nadzemními podlažími z části pod plochou a z části sedlovou střechou krytou plechovou krytinou. Předmět ocenění se nachází na ulici Ostravská, při hlavní komunikaci procházející městem. Objekt je situovaný do nepravidelného půdorysného tvaru a je situovaný v zastavěné, okrajové části města Orlová, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Parkování je možné na vlastním pozemku nebo na veřejném, negarantovaném místě (komunikace). Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 3426/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví státu. Dům je napojen na inženýrské sítě: hloubková kanalizace a vlastní septik. Dle sdělení účastníka místního šetření a dle aktuálního internetového portálu města, je dále ve městě Orlová možnost napojení na plyn, elektro a obecní vodovod. Dle sdělení účastníka místního šetření objekt sestává ze 2 bytových jednotek o velikosti 3+1 a 4+1, každá s kompletním sociálním zařízením a společným vstupem. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření z roku 1954. V průběhu své celkové životnosti objekt dále procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. Opotřebení je uvažováno odborným dohadem zpracovatele. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Za rodinným domem, při pravé hranici pozemku (pohled z ulice), je situována zděná, přízemní dílna se sedlovou střechou krytou plechovou krytinou.

stránka č. 4


b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - drátěné pletivo na ocelových sloupcích - ocelová vrata 2x - ocelová vrátka 2x - zpevněné plochy - septik - přípojky IS - atd. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6.

Obsah posudku

1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 712 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Karviná Počet obyvatel: nad 25 001 obyvatel

Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 364/2010 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 712 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K2. domy vícebytové (netypové, dvoubytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,170 Koeficient prodejnosti: 0,683 (Bytové domy) Podlaží: Název I.NP II.NP III.NP Součet:

Výška 2,15 m 2,99 m 3,16 m 8,30 m

Zastavěná plocha 9,57×9,64+2,75×5,96 9,57×9,64+2,75×5,96 9,57×9,64+2,75×5,96

= = =

108,64 m2 108,64 m2 108,64 m2 325,92 m2

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

2,77 m 108,64 m2

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 9,57×9,64×8,30+2,75×5,96×7,85 Zastřešení 9,57×3,78×2,05×0,50 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

894,38 m3 37,08 m3 931,46 m3

stránka č. 6


Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové s izolací 2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy – dřevěné trámové s podhledem 4. Krov, střecha – vaznicová sedlová, plochá 5. Krytiny střech – plechová 6. Klempířské konstrukce – plechové (žlaby, svody, parapety) 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké omítky 8. Úprava vnějších povrchů – břizolit 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna – plastová zdvojená 14. Povrchy podlah 15. Vytápění – ústřední s kotlem na tuhá paliva a s plynovým kotlem 16. Elektroinstalace – 240/400 V 17. Bleskosvod – ano 18. Vnitřní vodovod – teplá i studená 19. Vnitřní kanalizace – kompletní odkanalizování 20. Vnitřní plynovod – ano 21. Ohřev vody – odpojeno 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní – 2x splachovací WC 26. Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 6,00 % 18,80 % 8,20 % 5,30 % 2,40 % 0,70 % 6,90 % 3,10 % 2,10 % 3,00 % 3,20 % 0,00 % 5,40 % 3,10 % 4,70 % 5,20 % 0,40 % 3,30 % 3,20 % 0,40 % 2,10 % 1,80 % 3,80 % 1,30 % 5,60 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 21. Ohřev vody –0,54 × 1,852 × 2,10 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se

1,0000 – 0,0210 – 0,0130 = 0,9660

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 × 0,9808 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 1,0581 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,9660 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 2,1700 Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: × 0,6830 2 999,64 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 931,46 m3 × 2 999,64 Kč/m3

=

2 794 044,67 Kč stránka č. 7


Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 57 roků Opotřebení: 40,000 % Odpočet opotřebení: 2 794 044,67 Kč × 40,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Rodinný dům č.p. 712 – zjištěná cena:

1 117 617,87 Kč 1 676 426,80 Kč 1 676 426,80 Kč

1.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. 1.b.1) Rodinný dům č.p. 712 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K2. domy vícebytové (netypové, dvoubytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,170 Průměrná výška podlaží (PVP): 2,77 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): 108,64 m2 Obestavěný prostor: 931,46 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,9660

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9808 × 1,0581 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,9660 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 2,1700 Koeficient změny cen staveb Ki: 4 391,86 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 931,46 m3 × 4 391,86 Kč/m3

=

4 090 841,92 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 57 roků Opotřebení: 40,000 % Odpočet opotřebení: 4 090 841,92 Kč × 40,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

1 636 336,77 Kč 2 454 505,15 Kč

Rodinný dům č.p. 712 – zjištěná cena:

2 454 505,15 Kč

stránka č. 8


2) Pozemky 2.a) Vyhláška 364/2010 Sb. 2.a.1) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. h): Orlová. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) × Název Parc. č. zastavěná plocha a 717 nádvoří

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 290 400,– 652,1284

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název zahrada zahrada Součet:

Parc. č. 718/1 718/2

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 400,– 260,8514 545 400,– 260,8514 58 603

Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:

× × × ×

2

=

1,100 2,170 0,683 Cena [Kč] 189 117,24

1,100 2,170 0,683 0,400 Cena [Kč] 142 164,01 15 129,38 157 293,39 346 410,63 Kč 346 410,63 Kč

stránka č. 9


2.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. 2.b.1) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. h): Orlová. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: 10 % × Možnost napojení na rozvod plynu + Koeficient změny cen staveb Ki: × Název Parc. č. zastavěná plocha a 717 nádvoří

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 400,– 954,8000 290 2

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: 10 % × Možnost napojení na rozvod plynu + Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × Název zahrada zahrada Součet:

Parc. č. 718/1 718/2

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 400,– 381,9200 545 400,– 381,9200 58 603

Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:

2

=

1,100 2,170 Cena [Kč] 276 892,–

1,100 2,170 0,400 Cena [Kč] 208 146,40 22 151,36 230 297,76 507 189,76 Kč 507 189,76 Kč

stránka č. 10


3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je s současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)

stránka č. 11


1) RD Orlová, ul. Petřvaldská, okres Karviná RD 6+2 v Orlové, na ulici Petřvaldská. V přízemí se nachází garáž s kotelnou a sklepními místnostmi. Po vstupu do I.NP vcházíme do bytu velikosti 4+1, 100 m2. Z předsíně se vchází po pravé straně do obývacího pokoje, který přechází v jídelnu. Vedle obývacího pokoje je prostorná kuchyně, za kuchyní koupena a další menší pokoj. Od kuchyně nalevo je toaleta a ložnice. Po točitých betonových schodech vcházíme do II.NP, kde je byt o velikosti 2+1, 50 m2. Z kuchyně je vstup do ložnice, obývacího pokoje a na terasu. Nalevo od obývacího pokoje je koupelna s oknem. Dům má i oddělené schodiště, pro vstup do tohoto horního bytu. Střecha je má 10 let. Okna jsou dřevěná, původní, ale zachovalá. U domu je udržovaná zahrada o velikosti 974 m2, posezením a zděnou hospodářskou budovou. Nyní je i nová kanalizační přípojka, plyn cca 200 m od pozemku. Nabídková CENA: 2 990 000,- Kč 2) RD Orlová, ul. Ostravská, okres Karviná Dvou generační dům v Orlové. Dům má nová plastová okna, je zateplen, má 2 balkony, 2x sociální zařízení. U domu je udržovaná zahrada, skleník, venkovní i vnitřní krb, stolařská dílna se zařízením, garáž, garážové stání, hospodářská budova se třemi místnostmi, altán. V domě je plynové topení, na tuhá paliva i přípojka na elektrické topení. Nabídková CENA: 2 750 000,- Kč 3) RD Orlová, Lutyně, ul. K Zimovudce, okres Karviná RD 4+2 v okrajové části Orlové. V přízemí 2 kuchyně, 2 pokoje, koupelna, záchod, komora, v prvním patře 2 pokoje a půda vhodná k případné rekonstrukci na pokoje a sociální zařízení. Částečně podsklepeno. Topení plynové a na tuhá paliva. Na zahradě dvougaráž, malá dílna, hospodářská budova a studna na užitkovou vodu. Nabídková CENA: 2 700 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment)

stránka č. 12


Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - dobrá dopravní dostupnost do okolních měst - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - dobrá docházková vzdálenost k objektům občanské vybavenosti - lokalita vhodná k bydlení - občanská vybavenost města na dobré úrovni Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - objekt je situován u hlavní komunikace - dvougenerační bydlení na okraji zájmu potencionálních zájemců - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. obytný dům rodinného charakteru, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Seznam porovnávaných objektů: RD Orlová, ul. Petřvaldská, okres Karviná Výchozí cena (VC): 2 990 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 2 847 619,05 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 13


RD Orlová, ul. Ostravská, okres Karviná Výchozí cena (VC): 2 750 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 2 619 047,62 Kč Váha (V): 1,0 RD Orlová, Lutyně, ul. K Zimovudce, okres Karviná Výchozí cena (VC): 2 700 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 0,98 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,90 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 2 915 451,90 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota:

2 619 047,62 Kč 2 794 039,52 Kč 2 915 451,90 Kč

× =

2 800 000,– Kč 1,00 celek 2 800 000,– Kč

stránka č. 14


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) tuto považujeme za obvyklou.

REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou

1 676 430,– 346 410,– 2 022 840,– 2 454 510,– 507 190,– 2 961 700,– 2 800 000,– 0,– 0,– 0,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

stránka č. 15


Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí

2 800 000,– Kč Cena slovy: dvamilionyosmsettisíc Kč

Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Mgr. Bc. Michalis Becis Ondřej Mlčoch Michaela Pokorná

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 21.6.2011

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 16


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2944-824/2011 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Palackého 1498/3, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 17


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 18

2011

Recommend Documents