Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 2550/088/2011 6
NEMOVITOST:
Rodinný dům čp. 28 s příslušenstvím a pozemky p.č. st. 44, p.č. 661/1, p.č. 661/2, p.č. 661/6, p.č. 662/5, p.č. 662/6, p.č. 662/9 a p.č. 667/5, vše v k.ú. Slezské Předměstí obce Hradec králové. V Poli 28, Hradec Králové - Slezské Předměstí Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Hradec Králové, k.ú. Slezské Předměstí, kód ČSÚ: 646 971, LV: 25338
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
st. 44, 661/1, 661/2, 661/6, 662/5, 662/6, 662/9, 667/5 Jiřina Petrová, Kladská 73/58, 50003 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Václav Vejroch, V Poli 28/5, 50003 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Jiřina Petrová, Kladská 73/58, 50003 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Václav Vejroch, V Poli 28/5, 50003 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2
Vlastník pozemku: OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:089/2011-N, 10.3.2011 U Pískovny 890, 182 00 Praha 8 IČ: DIČ:
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
telefon: fax:
Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek IČ: 642 29 718 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: 605 555 455 fax:
Datum místního šetření:
11 stran
V Borohrádku, dne 30.3.2011
e-mail:
[email protected]
Pro účely veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 4 500 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
25.3.2011
Datum zpracování :
30.3.2011
Počet příloh:
5
Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1910 změna stavby v r. Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí ostatní
střecha, fasáda
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
rekonstrukce v r. 2003 zateplení okna,
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - samota dobře udržovaná ústřední / etážové - tuhá paliva
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
7+kk
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 242 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 2 622
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 863
m2 190
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
m2 2 622
OP
ZP
m3 0
m2 0
RIZIKA negativní právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo) záplavová a zátopová oblast
sociální riziko riziko přístupu a příjezdu
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
evidence v KN
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 4 945 010 Kč 0 Kč 5 940 964 Kč 4 500 000 Kč 2 622 000 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí na polosamotě, v okrajové části Hradce Králové. Dům je přístupný po polní nezpevněné komunikaci, která je velmi nekvalitní. Jedná se o objekt po rozsáhlé vnitřní rekonstrukce, při které byly použity mírně nadstandardní materiály. Cenu bude negativně ovlivňovat skutečnost, že není dokončena fasáda a nejsou dokončeny zpevněné plochy těsně u domu. Dalším záporem je umístění domu uprostřed intenzivně zemědělsky obdělávaných pozemků. Rovněž je nutné při stanovení obvyklé ceny zohlednit skutečnost, že přípojky vody a elektřiny jsou vedeny po pozemku, který není předmětem dražby, což opět negativně ovlivňuje hodnotu nemovitostí. Nabídka obdobných nemovitostí je v Hradci Králové poměrně široká, a proto předpokládám, a to nejen k výše uvedeným skutečnostem, obvyklou cenu výrazněji pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce Poloha nemovitosti
- Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 25338, k.ú. Slezské Předměstí obce Hradec Králové, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne 18.2.2011. - Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Hradec Králové je krajské město s kompletní občanskou vybaveností a vysoce rozvinutou infrastrukturou. Patří k vyhledávaným lokalitám k bydlení. Oceňované nemovitosti se nacházejí na východním okraji města Hradec Králové, na samotě nedaleko místní účelové komunikace spojující Svinary (MHD Parlament) a Skalici.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. - Zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. viz část C LV č. 25338. - Pilíř elektroměru a přípojka elektřiny k domu je vedena po pozemku p.č. 665, který není předmětem dražby. Na pozemku p.č. 665 je rovněž umístěna studna, ze které je dům zásobován vodou. Rovněž vodovodní přípojka je po pozemku p.č. 665. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
Jedná se o nepodsklepený samostatně stojící rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví je zcela využito. Základové pasy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo z cihelného zdiva tl. 60 cm. Stropy rovné, krytina střechy z betonových tašek, klempířské konstrukce z mědi. Fasádní omítka chybí, vnitřní omítky vápenné hladké. Vnitřní obklady provedeny v běžném rozsahu. Schody dřevěné, dveře náplňové Sapeli, okna plastová. Podlahy obytných místností plovoucí, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva mimo rodinný dům. Elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod. Je rozvedena studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. V kuchyni je elektrický sporák s digestoří. Vnitřní hygienické vybavení tvoří v 1. NP vana, umývadlo, bidet a WC, v podkroví sprchový kout, umývadlo a WC. Rodinný dům - bydlení 1.NP - obytný prostor s kk, ložnice, pracovna, zádveří, koupelna a WC Podkroví - chodba, koupelna s WC a 4 pokoje Oceňované nemovitosti pocházejí pravděpodobně z počátku 20. století. V roce 2003 proběhla celková rekonstrukce domu. Rodinný dům je v dobrém stavebně-technickém stavu, udržovaný. Chybí dokončit fasádu a zpevněné plochy okolo domu. Dvě větší zděné kolny.
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na veřejný rozvod elektřiny. Voda je z vlastní studny a kanalizace svedena do septiku. Přístup je po komunikaci s nezpevněným povrchem.
-3-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku
Ceny pozemků ve srovnatelných obcích se pohybují v rozpětí od 1000,- do 1400,- Kč za m2, podle umístění a možnosti napojení na inženýrské sítě. V našem případě se jedná o pozemky v okrajové části města, s horší dostupností centra a s neúplnými inženýrskými sítěmi. Cenu předpokládám na spodní hranici uvedeného rozpětí. Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy ostatní plochy ostatní plochy orná půda orná půda orná půda orná půda Celková výměra pozemků
st. 44 661/1 661/2 661/6 662/5 662/6 662/9 667/5
Výměra m2 1 849 483 56 14 21 1 2 196 2 622
Jednotková cena Kč/m2 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 1 849 000 483 000 56 000 14 000 21 000 1 000 2 000 196 000 2 622 000
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Zastavěná plocha 189,50 m2 156,53 m2
Název 1.NP podkroví
Užitná plocha 132,30 m2 109,20 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP
(7,57*6,84+16,19*6,47)*(0,10+2,50+0,30)+11,37*2, = 90*2,20 (7,57*6,84+16,19*6,47)*(1,10+2,10/2) = =
zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Současný stav 346 863,01 5 494 100,00 4 741 000 101 30,00 3 319 000
-4-
Obestavěný prostor 526,47 m3 336,54 m3 863,01 m3 Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Malšova Lhota
120,00
550
Kč 4 980 000
Kč/m2 41 500
KC 0,630
Upravená cena Foto Kč/m2 26 145
Novostavba rodinného domu se zahradou. Patrový domek o dispozičním řešení 4+1. V přízemí prostorný obývací pokoj navazující na jídelnu s kuchyní a vstupem na terasu, komora na potraviny a technická místnost, v patře tři obytné místnosti. Elektrické podlahové topení, krbová kamna, voda a kanalizace městská, elektrika 220/380V. Pozemek o rozloze 429 m2. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Celkový stav - stavebně dokončený; Pouchov
180,00
1 838
4 980 000
27 667
0,580
16 047
Samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a zcela využitým podkrovím. Dům byl kolaudován v roce 2003. Použité konstrukce a vybavení standardní. Elektrické podlahové topení, krbová kamna, voda a kanalizace městská, elektrika 220/380V. Pozemek o rozloze 429 m2. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Celkový stav - stavebně dokončen; Malšovice
218,00
970
7 000 000
32 110
0,530
17 018
Dvougenerační dům se zahradou, bazénem a čtyřmi garážemi. Kompletní rekonstrukce nemovitosti byla dokončena v roce 2001. Každé podlaží o dispozici 3+1 se samostatným sociálním zařízením nabízí. Dům je celý podsklepený. Objekt vytápěn kotlem na plyn. Na pozemku o celkové rozloze 970 m2 jsou vystavěny čtyři nové samostatné garáže s možností propojení. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - stavebně dokončeno; Malšovice
200,00
800
8 000 000
40 000
0,500
20 000
RD s další stavbou(dílnou), přístřeškem na 3 vozy a zahradou v klidné části Hradce KrálovéMalšovic.Dům zkolaudován v r.2000, v absolutně klidném místě, s vlastním příjezdem, upraveným dvorem. Dispozice 1.NP 3+1, dva vchody, WC, sprcha, kotel, 2.NP 3+KK prostorným obývacím a jídelním prostorem, dva pokoje, koupelna s vanou, WC a bidetem, kuchyňský kout.
Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení vyšší standard vybavení; Celkový stav - dokončený objekt; Divec
187,00
659
6 190 000
33 102
0,700
23 171
Novostavba rodinného domu 6 km od Hradce Králové, obec Divec, pozemek CP 659 m2, 1. NP vstupní hala, obývací pokoj s krbem, krytá terasa, jídelna, kuchyň, spíž, komora, technická místnost s koupelnou a dvojgaráž. 2. NP - chodba, 3 velké pokoje, komora a koupelna s rohovou vanou, sprchou s masážním panelem a WC. Kolaudace r. 2006.
Redukce pramene ceny - nabídka RK; Celkový stav - stavebně dokončený; 2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
20 476 Kč/m 2 241,50 m 4 945 010 Kč
-5-
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 25338 ze dne 18.2.2011. Snímek katastrální mapy.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze: 2 2 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
