Znalecký posudek č. 2446/2011 o ceně nemovitostí - 1/2 rodinného domu č.p. 39 na pozemku p.č. St. 38 a 1/2 pozemku tvořeného parcelami č. St. 38 a p.č. 607, 1/2 rodinného domu č.p. 168 na pozemku p.č. St. 183 a 1/2 pozemku p.č. St. 183 v kat. úz. Mikovice u Kralup nad Vltavou, obec Kralupy nad Vltavou, okres Mělník, ve vlastnictví Zbyňka Kratochvíla.
Dům č.p. 168
Dům č.p. 39
Objednatel posudku:
JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad Litoměřice Novobranská 20 412 01 Litoměřice
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. Ex 6283/07-4 prodejem nemovitosti.
Podle stavu ke dni 18.8.2011 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 – Košíře
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 20 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne 31.8.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 rodinného domu č.p. 39 na pozemku p.č. St. 38 a 1/2 pozemku tvořeného parcelami č. St. 38 a p.č. 607, 1/2 rodinného domu č.p. 168 na pozemku p.č. St. 183 a 1/2 pozemku p.č. St. 183 v kat. úz. Mikovice u Kralup nad Vltavou, obec Kralupy nad Vltavou, okres Mělník, vše zapsáno na LV č. 1640. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 1/2 rodinných domů č.p. 39 a č.p. 168 V Hliništi a V Rokli 278 01 Kralupy nad Vltavou Region: Středočeský Okres: Mělník Katastrální území: Mikovice u Kralup nad Vltavou 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18.8.2011 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 17.6.2011, LV č. 1640, kat. úz. Mikovice u Kralup nad Vltavou, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Mělník - kopie mapy katastrální ze dne 22.6.2011, mapový list č. Kralupy 9-2/31, měřítko 1:1000, kat. úz. Mikovice u Kralup nad Vltavou - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 6283/07-4 ze dne 16.8.2007 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 6283/07-92 ze dne 17.6.2011 - fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle listu vlastnictví č. 1640, k.ú. Mikovice u Kralup nad Vltavou, obec Kralupy nad Vltavou ze dne 17.6.2011, A - vlastnické právo: Kratochvíl Zbyněk, sídl. Hůrka 1058, Kralupy nad Vltavou, 278 01 Kralupy nad Vltavou 1 podíl 1/2 Kratochvíl Zbyněk, U Cukrovaru 1087, Kralupy nad Vltavou, 278 01 Kralupy nad Vltavou 1 podíl 1/2
2
B - nemovitosti: Mikovice č.p. 39 - rodinný dům na pozemku p.č. St. 38 Mikovice č.p. 168 - rodinný dům na pozemku p.č. St. 183 pozemek č. parc. St. 38 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 201 m2 pozemek č. parc. St. 183 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 172 m2 pozemek č. parc. 607 - zahrada o výměře 607 m2 C - omezení vlastnických práv: Rozsudek soudu o určení existence věcného břemene 6 C 1154/1999-118 ze dne 17.10.2003,právní moc dne 22.4.2004 a 26 Co 36/2004-141 ze dne 10.3.2004,právní moc dne 22.4.2004. Oprávněné parcely St. 38 a p.č. 607, povinnost k p.č. 552/2 Rozsudek soudu o určení existence věcného břemene 6 C 1154/1999-118 ze dne 17.10.2003,právní moc dne 22.4.2004 a 26 Co 36/2004-141 ze dne 10.3.2004,právní moc dne 22.4.2004. Oprávněné parcely St. 38 a p.č. 607, povinnost k p.č. 552/3 Usnesení soudu o nařízení exekuce 16 Nc-3443/2006 -5 ze dne 22.08.2006. Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva (§ 72 zák.č.337/1992 Sb.) Finanční úřad v Kralupech nad Vltavou č.j.-4634/2007 044970/3233 ze dne 31.01.2007. Právní moc ke dni 06.03.2007. Usnesení soudu o nařízení exekuce 5 Nc-2857/2007 -5 ze dne 16.03.2007. Právní moc ke dni 26.05.2007. Usnesení soudu o nařízení exekuce 16 Nc-3125/2007 -6 ze dne 26.07.2007. Právní moc ke dni 07.09.2007. Exekuční příkaz 124 EX-6283/2007 -4 ze dne 16.08.2007. Právní moc ke dni 07.09.2007. Usnesení soudu o nařízení exekuce 16 Nc-3125/2007 -6 ze dne 26.07.2007. Právní moc ke dni 07.09.2007. Usnesení soudu o nařízení exekuce 16 Nc-3450/2007 -3 ze dne 03.09.2007. Exekuční příkaz 16 Ex-10816/2007 ze dne 17.09.2007. Usnesení soudu o nařízení exekuce 16 Nc-7100/2008 -2 ze dne 06.11.2008. Právní moc ke dni 11.12.2008. Exekuční příkaz 16 Ex-13768/2008 ze dne 18.11.2008 a opravný exekuční příkaz č.16 Ex 13768/2008 ze dne 2.12.2008 Usnesení soudu o nařízení exekuce 16 Nc-6726/2009 -8 ze dne 02.07.2009. Právní moc ke dni 07.10.2009. Exekuční příkaz 025 Ex-3800/2009 -6 ze dne 3.8.2009 a usnesení 025 Ex 3800/2009-10 ze dne 31.8.2009 Exekuční příkaz 025 Ex-14427/2009 -4 ze dne 13.10.2009. Usnesení soudu o nařízení exekuce 16 Nc-10918/2009 -11 ze dne 16.12.2009. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 074 EX-14390/2009 -9 ze dne 11.03.2010. Právní moc ke dni 22.03.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 074 EX-14390/2010 -22 ze dne 04.06.2010. Usnesení soudu o nařízení exekuce 16 EXE-2172/2010 -14 ze dne 28.04.2010. Usnesení soudu o nařízení exekuce 4 EXE-317/2010 -15 ze dne 10.05.2010. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 074 EX 02598/2010-6 ze dne 23.06.2010. Právní moc ke dni 07.07.2010. Usnesení o opravě 074 EX 02598/2010-12 ze dne 10.08.2010. Právní moc ke dni 07.09.2010. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 074 EX 02599/2010-7 ze dne 28.06.2010. Právní moc ke dni 12.07.2010. Usnesení o opravě 074 EX 02599/10-12 ze dne 10.08.2010. Právní moc ke dni 07.09.2010. Usnesení soudu o nařízení exekuce 16 EXE-3570/2010 -9 ze dne 29.06.2010.
3
Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124 Ex-6283/2007 -60 ze dne 27.07.2010. Právní moc ke dni 24.08.2010. Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva (§ 72 zák.č.337/1992 Sb.) 38517/10/044970203233 ze dne 22.09.2010. Usnesení soudu o nařízení exekuce 16 EXE-4236/2010 -9 ze dne 03.08.2010. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 074 EX-10348/2010 -6 ze dne 22.10.2010. Právní moc ke dni 27.10.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 134 EX-03274/2010 -038 ze dne 27.12.2010. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 074 EX-08327/2010 -006 ze dne 27.08.2010. Právní moc ke dni 27.09.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 074 EX-08327/2010 -012 ze dne 01.02.2011. Usnesení soudu o nařízení exekuce 16 EXE-2165/2010 -14 ze dne 11.05.2010. Usnesení soudu o nařízení exekuce 16 EXE-7511/2010 -9 ze dne 31.12.2010. Usnesení soudu o nařízení exekuce 16 EXE-856/2011 -16 ze dne 10.02.2011. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 074 EX-25416/2010 -007 ze dne 22.03.2011. Právní moc ke dni 04.04.2011. Usnesení soudu o nařízení exekuce 16 EXE-1321/2011 -13 ze dne 03.03.2011. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 134 Ex-03274/2010 -009 ze dne 20.09.2010. Právní moc ke dni 11.01.2011. Usnesení soudu o nařízení exekuce 16 EXE-2837/2011 -18 ze dne 28.04.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 025 Ex-17713/2009 -8 ze dne 21.05.2011. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 025 Ex-17713/2009 -9 ze dne 21.05.2011. Právní moc ke dni 30.05.2011. D - Jiné zápisy Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 31.1.2011 Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 121 EX6435/2009 -7 ze dne 10.12.2009. Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 18.3.2011 Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 027 EX0024/2011 ze dne 18.03.2011. Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 20.4.2011 Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 101 EX00726/2011 -013 ze dne 20.04.2011. E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva (dohoda) V1 217/1994 darovací ze dne 1.2.1994, registr. dne 15.2.1994 Kupní smlouva V11 831/1995 Smlouva kupní ze dne 16.5.1995. Právní účinky vkladu dne 5.6.1995. Kupní smlouva V11 2510/1996 ze dne 24.9.1996, právní účinky vkladu ke dni 25.9.1996 6. Dokumentace a skutečnost: K nemovitostem nebyla předložena žádná výkresová dokumentace. Při zpracování znaleckého posudky bylo vycházeno ze skutečností a z částečných výměr zjištěných na místě samém a z informací katastru nemovitostí. Informace o konstrukcích a vybavení získány pouze vizuální prohlídkou objektu „z venku” - nebyl umožněn přístup do nemovitostí. Na listu vlastnictví č. 1640 je uvedeno věcné břemeno užívání plotu, oprávnění pro parcely č. St. 38 a 607, povinnost k parcelám č. 552/2, 552/3.
4
7. Celkový popis nemovitosti: Město Kralupy nad Vltavou se nachází na území okresu Mělník a náleží pod Středočeský kraj. Kralupy nad Vltavou je také obcí s rozšířenou působností. Obec Kralupy nad Vltavou se rozkládá asi 19 km jihozápadně od Mělníka. Oceňované nemovitosti - rodinné domy č.p. 39 a č.p. 168 se nachází v okrajové části obce Kralupy nad Vltavou, kat. úz. Mikovice u Kralup nad Vltavou v zástavbě rodinných domů. Rodinný dům č.p. 168 je samostatně stojící na pozemku p.č. St. 183 v ulici V Rokli. Jedná se o dům 2+1 o obytné ploše cca 85 m2. Dům je jednopodlažní, nepodsklepený s půdou. Dům má smíšené základy, svislé konstrukce jsou smíšené. Střecha sedlová a valbová. Krov dřevěný, krytina střechy jsou bobrovky. Bleskosvod není osazen. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou štukové,vnitřní vápenné. Podlahy dřevěné. V koupelně keram. obklad. Okna a dveře dřevěné. Vytápění lokální plynové (WAV). Ohřev vody el. bojlerem. Vjezd na pozemek přes kovová vrata, parkování možné na dvorku. Ze dvorku je vstup do sklípku a menší zděné kůlny. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Rodinný dům č.p. 39 je samostatně stojící v horní části svažitého pozemku p.č. St. 38 v ulici V Hliništi. Jedná se o dům 2+kk o obytné ploše cca 65 m2. Na pozemku se dále nachází zděná kůlna s pultovou střechou. Dům je jednopodlažní, nepodsklepený s půdou. Základy jsou kamenné, svislé konstrukce smíšené. Krov dřevěný, krytina sedlové střechy jsou bobrovky. Bleskosvod není osazen. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou štukové. Okna a dveře jsou dřevěné. Příjezd k domu je přes zahradu p.č. 607. Pozemek p.č. 607 je mírně svažitý jihovýchodním směrem, nepravidelného tvaru. Na pozemku se nachází opěrné kamenné zídky a vzrostlé dřeviny. Napojeno na veškeré inženýrské sítě. Rodinné domy č.p. 168 a č.p. 39 s pozemky p.č. St. 183, St. 38 a p.č. 607 jsou oploceny a tvoří jednotný funkční celek. Příjezd a přístup je přes obecní komunikace a přes pozemek ve spoluvlastnictví Zbyňka Kratochvíla. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. 8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p. 168 a2) Rodinný dům č.p. 39 b) Pozemky b1) Pozemek p.č. St. 183 b2) Pozemky p.č. St. 38 a p.č. 607 9. Popis objektů a pozemků: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1)
Rodinný dům č.p. 168
a2) Rodinný dům č.p. 39 b) Pozemky b1) Pozemek p.č. 183 b2)
Pozemky p.č. St. 38 a p.č. 607
5
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům č.p. 168 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Středočeský kraj - nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 80 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 289,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
11,8*6,00
Název podlaží 1.NP:
70,80 m2
= Zastavěná plocha 70,80 m2
Konstrukční výška 3,50 m
Obestavěný prostor: 1.NP: (11,8*6,00)*(3,90) zastřešení:
= =
276,12 m3 100,80 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
376,92 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP1 = 70,80 m2 ZP = 70,80 m2
ZP / ZP1 = 1,00
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení
6
č.
Vi
I
typ A
III III II III V
0,00 0,00 0,00 0,02 0,08
II III
-0,04 0,00
8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
I II III
0,00 -0,03 0,05
I
-0,01
III III
0,00 0,85
Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,70 = 0,637 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
I II
0,00 0,02
II III II
-0,01 0,00 0,00
III III
0,04 0,05
IV II I III II
0,03 0,00 -0,04 0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,090 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2.
č.
Ti
III
0,00
II I
0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,637 * 1,090 * 0,950 = 0,660 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 289,- Kč/m3 * 0,660 = 2 830,74 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 830,74 Kč/m3 * 376,92 m3 = 1 066 962,52 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 7
1 066 962,52 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
1 066 962,52 Kč 1/2
Rodinný dům č.p. 168 - zjištěná cena
=
533 481,26 Kč
a2)
Rodinný dům č.p. 39 - § 26a
Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Středočeský kraj - nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 80 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 289,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP :
13,0*5,0
Název podlaží 1.NP :
65,00 m2
= Zastavěná plocha 65,00 m2
Konstrukční výška 3,20 m
Obestavěný prostor: 1.NP : (13,0*5,0)*(3,90) zastřešení:
= =
253,50 m3 97,50 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
351,00 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP1 = 65,00 m2 ZP = 65,00 m2
ZP / ZP1 = 1,00
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem
8
č.
Vi
I
typ A
III III II III V
0,00 0,00 0,00 0,02 0,08
II III I III II
-0,04 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
III III
0,00 0,85
Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,70 = 0,631 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
I II
0,00 0,02
III III II
0,00 0,00 0,00
III III
0,04 0,05
IV II I III II
0,03 0,00 -0,04 0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,100 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2.
č.
Ti
III
0,00
II I
0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,631 * 1,100 * 0,950 = 0,659 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 289,- Kč/m3 * 0,659 = 2 826,45 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 826,45 Kč/m3 * 351,00 m3 = 992 083,95 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
992 083,95 Kč 992 083,95 Kč 1/2
Rodinný dům č.p. 39 - zjištěná cena
=
496 041,98 Kč
9
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p. 168 a2) Rodinný dům č.p. 39
= =
Cena objektů činí celkem
533 480,- Kč 496 040,- Kč 1 029 520,- Kč
Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 168 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 2+1 Množství jednotek oceňované stavby: 85,00 1) Naše společnost Vám zprostředkuje velmi zajímavý prodej samostatně stojícího RD 2+1 s menší zahrádkou o velikosti 145 m2 v Kralupech n.Vlt. ul. Hostivítova - Lobeč. Plocha pozemku je 215 m2. RD je napojen na veškeré inženýrské sítě (plyn, vodovod, kanalizace, elektřina). Vytápění domu je zajištěno plynovým kotlem umístěným ve sklepení domu, z toho vyplývá, že dům je z části podsklepen. Komín domu je vyvložkovaný. Je zde možnost půdní vestavby, vchod do půdních prostor je ze dvora po betonových schodech. RD je určen k rekonstrukci. Je umístěn ve velice klidné a příjemné lokalitě. Zastávka autobusu je pěšky 1min od domu. 2) Nabízíme k prodeji RD 2+1 s příslušenstvím na pozemku o rozloze 172 m2. Na pozemku je možnost parkování. K domku náleží malý sklípek. Na pozemku je místo pro venkovní posezení a malá zahrádka. S malými úpravami lze domek upravit na bezbarierový. Vytápění je řešeno plynovými topnými tělesy WAV. Teplá voda boiler elektro. Domek je ihned k nastěhování. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. 3) Nabízíme Vám prodej rodinného domu v Úžicích. Zastavěná plocha je 104 m2, užitná plocha je 130 m2 a výměra pozemku je 769 m2. Jedná se o patrový cihlový dům. Dům je dispozičně řešen jako 4+1 a obytná půda. Přízemí: 3x pokoj, velká kuchyň s jídelnou, koupelna s WC a technická místnost. Patro: pokoj, velká půda připravená k podkrovnímu bydlení. Obecní kanalizace a vodovod, plyn, el. 220 V a 380 V, studna s užitkovou vodou. Vytápění plynem přes kombinovaný plynový kotel. Klidná lokalita, dům je ve slepé uličce, kde není žádný provoz ani hluk. Veškerá občanská vybavenost v místě (školka, škola, MHD, PID, vlak, bus, obchody, praktický lékař, pošta). Dům se nachází cca 1 min. od sjezdu teplické dálnice D8. Seznam porovnávaných objektů: Název 1) RD Kralupy nad Vltavou 2) RD Kralupy nad Vltavou 3) RD Kralupy nad Vltavou
Realizovaná cena
Km Kc
Kv K1 K2 K3
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kč/jedn.]
950 000,- Kč
1,00 0,95 1,05 1,05 1,00 0,80
55,00
14 472,82
999 000,- Kč
1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 0,80
85,00
8 932,24
2 690 000,- Kč
1,00 0,95 0,80 0,80 1,00 0,80
130,00
10 064,74
10
Součet:
33 469,79 Kč/jedn. /3 11 156,60 Kč/jedn. 8 932,24 Kč/jedn. 14 472,82 Kč/jedn.
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 11 156,60 Kč 85,00 á 11 156,60 Kč/
=
948 311,- Kč
Rodinný dům č.p. 168 - výsledná cena
=
948 311,- Kč
a2) Rodinný dům č.p. 39 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 2+kk Množství jednotek oceňované stavby: 65,00 1) Dovolujeme si Vám nabídnout menší rodinný dům na okraji Mikovic u Kralup nad Vlatvou. Dům, který Vám v tomto kraji nabízíme má výměru 183 m2 a je dispozičně řešen jako 3+kk s možností přístavby 2+0. Nemovitost je v původním stavu, má jedno patro a podkroví. Dům má dřevěná, špaletová okna a střechu krytou pálenými taškami. Do domu je zavedena elektřina 380V, vodovodní a plynová přípojka a kanalizace. Vytápění je zajištěno ústředním plynovým topením. K domu náleží svažitá zahrada o celkové výměře cca 1500m2. Na pozemku najdeme udírnu s grilem. K domu náleží venkovní plechová garáž a menší rekreační chatka. V okolí domu je dostatek parkovacích míst a udržované přístupové a příjezdové cesty. V obci najdeme veškerou občanskou vybavenost. Dopravní spojení je zajištěno pravidelnou linkou autobusu. Výborné spojení do Prahy. Dům se nachází v krásném a klidném prostřední na okraji města s krásným výhledem. V Mikovicích a přilehlém okolí najdeme množství sportovního a kulturního vyžití, každý si zde určitě vybere podle svých představ a požadavků to, jak trávit volný čas. 2) Nabízíme k prodeji velmi zajímavý pozemek v Kralupech nad Vltavou o výměře 694 m2 na kterém leží domek 2+kk s příslušenstvím k rekonstrukci. Na pozemku je též hosp. stavení. Zavedeny jsou všechny sítě. Pozemek je lehce svažitý s rovinnou plošinou k posezení, pěkným výhledem a vzrostlou zelení. Doporučuji prohlídku - velmi pěkné místo ve staré zástavbě s dostatkem soukromí. 3) Naše společnost Vám zprostředkuje prodej staršího samostatně stojícího rodinného domku 2+1 v obci Kralupy nad Vltavou, Růžové údolí. Současná obytná plocha domu je 70 m2 a celková plocha pozemku se zahradou je 394 m2. Dům je po částečné vnitřní rekonstrukci. V domě se nachází kuchyňský kout spojen s obývacím pokojem, pokoj, prostorná koupelna s toaletou, vstupní hala a technická místnost. Dům je vytápěn plynovým kotlem. Okna jsou plastová, střecha s krovem, na které jsou pálené tašky. Na půdě domu lze udělat přístavbu. Dům je vystěhován a volný ihned. Dobré spojení na Prahu. V okolí je základní občanská vybavenost. Jako bonus nabízíme stavební projekt, který je již vypracován, včetně stavebního povolení. Seznam porovnávaných objektů: Název 1) RD Kralupy nad Vltavou 2) RD Kralupy nad
Realizovaná cena
Km Kc
Kv K1 K2 K3
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kč/jedn.]
2 818 181,- Kč
1,00 0,95 1,05 0,90 1,00 0,90
183,00
12 442,73
1 250 000,- Kč
1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00
65,00
18 269,23
11
Vltavou 3) RD Kralupy nad Vltavou Součet:
1 800 000,- Kč
1,00 0,95 1,10 1,00 1,00 0,90
70,00
24 184,29
54 896,25 Kč/jedn. /3 18 298,75 Kč/jedn. 12 442,73 Kč/jedn. 24 184,29 Kč/jedn.
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 18 298,75 Kč 65,00 á 18 298,75 Kč/
=
1 189 418,75 Kč
Rodinný dům č.p. 39 - výsledná cena
=
1 189 418,75 Kč
= =
948 310,- Kč 1 189 420,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 168 a2) Rodinný dům č.p. 39 Cena objektů činí celkem
2 137 730,- Kč
Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek p.č. 183 - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 172,00 158,33
zastavěná plocha a nádvoří St. 183 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
Cena [Kč] 27 232,76 27 232,76
10 % 10 % + * *
*
Pozemek p.č. 183 - zjištěná cena
=
12
2 723,28 29 956,04 1,6910 2,1690 109 872,13 109 872,13 Kč 1/2 54 936,07 Kč
a2) Pozemky p.č. St. 38 a p.č. 607 - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 201,00 158,33
zastavěná plocha a nádvoří St. 38 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 31 824,33 31 824,33
10 % 10 % + * *
3 182,43 35 006,76 1,6910 2,1690 128 397,06
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 158,33 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 459,00 158,33
zahrada 607 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
Cena [Kč] 72 673,47 72 673,47
10 % 10 % + * * *
*
Pozemky p.č. St. 38 a p.č. 607 - zjištěná cena
=
7 267,35 79 940,82 0,4000 1,6910 2,1690 117 282,10 245 679,16 Kč 1/2 122 839,58 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a1) Pozemek p.č. 183 a2) Pozemky p.č. St. 38 a p.č. 607
= =
Cena pozemků činí celkem
54 940,- Kč 122 840,- Kč 177 780,- Kč
13
C. Rekapitulace Administrativní cena ½ rodinného domu č.p. 168: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
533 480,- Kč 54 940,- Kč 588 420,- Kč
Administrativní cena ½ rodinného domu č.p. 39: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
496 040,- Kč 122 840,- Kč 618 880,- Kč
Porovnávací cena rodinné domu č.p. 168: Porovnávací cena objektů:
475 000,- Kč
Porovnávací cena rodinné domu č.p. 39: Porovnávací cena objektů:
595 000,- Kč
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami
- nabídka nemovitostí je v této lokalitě na realitním trhu na střední úrovni b) parametry povyšující cenu - dva samostatné rodinné domu s vlastním přístupem a s možností oddělení - napojeno na veškeré inženýrské sítě - klidná lokalita vhodná pro bydlení - obec s velmi dobrou občanskou vybaveností v dosahu hlavního města c) parametry ponižující cenu - investice do rekonstrukce a modernizace
14
Obvyklá cena ½ rodinného domu č.p. 168: 475 000,- Kč slovy: čtyři sta sedmdesát pět tisíc Kč
Obvyklá cena ½ rodinného domu č.p. 39: 595 000,- Kč slovy: pět set devadesát pět tisíc Kč V Praze dne 31.8.2011 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2446/2011 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti.
15
Vypracovala společnost B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, 150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, která je oprávněna na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006. Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik. Ocenění bylo zapsáno pod poř.č. 295/2011 deníku.
E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
16
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 25765791-28769-111126094019, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 16 listů, se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Ověřující osoba: Michaela Němcová Vystavil: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M.
Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. dne 26.11.2011 Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy přístupné způsobem umožňujícím dálkový přístup. Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek (https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky)
25765791-28769-111126094019
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 77906303-28769-151007152028, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 17 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. dne 07.10.2015
77906303-28769-151007152028
Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.
