2011

Znalecký posudek číslo 2404/190/2011 o o b v ykl é , o b e cn é , t rž n í h o d n o t ě n emo v it o st í – o b j ekt u v ýr o b y č. p . 1 37 n a p o z e mk u p .č . 52 1 /3 , j in é st av b y č.p . 2 13 p o z em ku p . č. 5 2 6, o b j ekt u v ýro b y b ez čp / č e n a p o z em ku p .č . 5 20 /2 , ji n é st av b y b ez č p / č e n a p o z e mku p .č . 5 20 / 3, g a ráž e b ez č p / č e n a p o z e mk u p .č . 5 20 /4 a o b je kt u v ýro b y b ez čp / če n a p o z e mk u p . č . 5 2 1/ 5 a p o z e mk ů p ar c .č . 52 0/ 1, 5 2 0/ 2, 5 20 / 3, 52 0 /4 , 5 2 0/ 7, 5 2 1/ 1, 52 1 /2 , 52 1/ 3 , 52 1/ 5 , 52 1 /6 , 52 1/ 7 , 52 2, 5 2 3/ 1, 5 2 3/ 3, 5 2 6, 5 27 , 5 29 , 53 0 v še s e v šem i s o u čá st m i a p ří sl u š en st v í m v k.ú . Šu mn á, o b e c Šu mn á, o kr e s Z n o jmo , v še z ap s án o n a li st u v la st n i ct v í č . 3 01 .

Objednatel :

Exekutorský úřad Brno – venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno

Účel posudku :

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 137EX 4333/09

Oceněno ke dni :

23.11.2011

Posudek vypracoval :

Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 e-mail: [email protected] www.cenyodhady.cz

Tento posudek obsahuje 19

stran bez příloh a objednateli se předává ve 1 vyhotovení. Brno, 30.12.2011

Provozní areál, k.ú. Šumná

ZP č. 2404/190/2011

OBSAH :

Zadání

strana

1.

Nález

3

2.

Posudek – ocenění nemovitostí

4

2.1.

Věcná hodnota nemovitostí

7

2.2.

Výnosová hodnota nemovitostí

11

2.3.

Srovnávací metoda ocenění nemovitostí

14

2.4.

Závěrečná rekapitulace

16

3.

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik

17

Přílohy

Příloha 1 – Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 – Letecký snímek Příloha 3 – Fotodokumentace Příloha 4 – V ýpis z katastru nemovitostí (LV č.301) Příloha 5 – Kopie katastrální mapy Příloha 6 – Srovnatelné objekty Příloha 7 – Nájemní smlouvy a souhlas s umístěním sídla spol.

Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 2


ZP č. 2404/190/2011

1. NÁLEZ

1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.:

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 301, k.ú. Šumná, vyhotovený dne 23.11.2011 dálkovým přístupem.

1.b.:

Kopie katastrální mapy pro k.ú. Kroměříž v měřítku 1 : 1000 ze dne 18.5.2010, mapový list Vranov 1-2/13, vyhotovená dálkovým přístupem.

1.c.:

Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců.

1.d.:

Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 23.11.2011 za účasti pana Brauna – nájemce (tel.: 004369913815125).

1.e.:

Mapa města a okolí.

1.f.:

Vyhláška MF č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb., č. 3/2008 Sb., č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb.

1.g.:

Informace a sdělení poskytnutá objednatelem posudku a od pana Brauna – nájemce (tel.: 004369913815125), zaměstnanců společnosti BRAUN KG a na Obecním úřadu v obci Šumná – stavební obor od paní Samkové (tel.: 515291288).

1.h.:

Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 23.11.2011.

1.ch.:

Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz).

1.i.:

Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 137EX 4333/09 ze dne 18.5.2010.

1.j.:

Knihovna znalce.

1.k.:

Nájemní smlouva ze dne 4.11.2011 a souhlas s umístěním sídla společnosti.

1.m.:

Částečná výkresová dokumentace získána na Obecním úřadě – stavebním odboru z roku 2000 - 2003.


strana 3


ZP č. 2404/190/2011

2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění jsou : objekt výroby č.p. 137 na pozemku p.č. 521/3, jiné stavby č.p. 213 pozemku p.č. 526, objektu výroby bez čp/če na pozemku p.č. 520/2, jiné stavby bez čp/če na pozemku p.č. 520/3, garáže bez čp/če na pozemku p.č. 520/4 a objektu výroby bez čp/če na pozemku p.č. 521/5 a pozemků parc.č. 520/1, 520/2, 520/3, 520/4, 520/7, 521/1, 521/2, 521/3, 521/5, 521/6, 521/7, 522, 523/1, 523/3, 526, 527, 529, 530 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Šumná, obec Šumná, okres Znojmo, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 301. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 301 pro k.ú. Šumná ze dne 23.11.2011 a to k datu místního šetření, tj. k 23.11.2011. Informace o nemovitosti

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Yossarian Investments, a.s., Šumná 137, 671 02 Šumná 301 Šumná (kód 764256) Šumná (594911), Znojmo(CZ0647) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh viz. příloha č. 4

Vlastnictví pozemku

Ochrana

Parc.číslo, výměra, druh viz. příloha č. 4 -

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací získaných od objednatele posudku, od pana Brauna – nájemce (tel.: 004369913815125), zaměstnanců společnosti BRAUN KG a na Obecním úřadu v obci Šumná – stavební obor od paní Samkové (tel.: 515291288) za účasti znalce a pana Brauna nájemce areálu. Objekty byly znalci zpřístupněny pouze zvenčí a jen částečně vnitřní prostory objektu č.p. 137 na pozemku parc.č. 521/3. Nájemní smlouva Na základě informací získaných při místním šetření je k datu ocenění na oceňovaných nemovitostech uzavřena nájemní smlouva a to : - nájemní smlouva ze dne 4.11.2011 uzavřená mezi Yossarian Investments, a.s. a Braun KG na dobu určitou od 1.12.2011 do 1.12.2016,


strana 4


-

ZP č. 2404/190/2011

původní nájemní smlouva ze dne 29.11.2010 uzavřená na dobu neurčitou, která byla nahrazena výše uvedenou.

Vzhledem k tomu, že nájemní smlouva byla uzavřena dne 4.11.2011 (původní nájemní smlouva 29.11.2010, tj. v rámci generálního inhibitoria, tedy po doručení o nařízení exekuce povinnému, je tato nájemní smlouva neplatná a v ocenění k ní není přihlíženo. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 301 ze dne 23.11.2011 pro k.ú. Šumná v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno věcná břemeno chůze a jízdy s povinností k parc.č. 523/3, 523/1, dále zástavní práva smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 – LV č. 301). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavními právy, nařízením exekucí a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Výše uvedené věcné břemeno neovlivní výslednou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí, obvyklá hodnota věcného břemene = 0. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 301 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Šumná. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 301 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Šumná bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Šumná v průmyslové části obce nedaleko železniční stanice Šumná. Jedná se o původní areál dřevařských závodu, který v poslední době sloužil k výrobě palet, dnes se v areálu vyrábí třísky z odpadového dřeva. Areál se rozkládá na mírně svažitých a rovinatých pozemcích s napojením na elektroinstalaci a vodovod. Přístup do areálu je umožněn po místní zpevněné komunikaci. Nemovitosti jsou tedy tvořeny objektem výroby č.p.137 na pozemku parc.č. 521/3, jinou stavbou č.p. 213 pozemku parc.č. 526, objektem výroby bez čp/če pozemku parc.č. 520/2, jinou stavbou bez čp/če na pozemku parc.č. 520/3, garáží bez čp/če pozemku parc.č. 520/4, objekt výroby bez čp/če pozemku Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 5


ZP č. 2404/190/2011

parc.č. 521/5, venkovními úpravami (zejména zpevněnými plochami a přípojkami inženýrských sítí) a pozemky.

Rozdělení oceňovaných objektů 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Objekt výroby č.p.137 na pozemku parc.č. 521/3 Jiná stavba č.p. 213 pozemku parc.č. 526 Objekt výroby bez čp/če pozemku parc.č. 520/2 Jiná stavba bez čp/če pozemku parc.č. 520/3 Garáž bez čp/če pozemku parc.č. 520/4 Objekt výroby bez čp/če pozemku parc.č. 521/5 Venkovní úpravy Pozemky


strana 6


ZP č. 2404/190/2011

2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV.

2.1.1. Objekt výroby č.p. 137 na parc.č. 521/3 2.1.1.1. Popis Jedná se samostatně stojící halu přibližně obdélníkového půdorysu sestávající se skladovací haly a vestavby kanceláří se sociálním a šatnami pro zaměstnance. Stavebně konstrukční charakteristika : Základové konstrukce jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou ocelové s cihelnou podezdívkou, opláštění je plechové, zastřešení je provedeno ocelovými vazníky, krytinu tvoří trapézový plech, klempířské konstrukce jsou kompletní pozinkované. Stropy v sociální vestavbě jsou rovné, podlahy betonové s dlážděným a PVC povrchem. Vnitřní omítky ve vestavbě jsou vápenné. Vnitřní obklady jsou keramické v sociálních zařízeních, schodiště je ocelové vedoucí do vestavby kanceláře. Dveře v objektu jsou dřevěné plné i plechové, vrata jsou plechové. Okna jsou ocelová. Vytápění v objektu je ústřední teplovodní z vlastního kotle na tuhá paliva, ohřev vody je zajištěn elektrickým boilerem. Objekt je napojen na elektroinstalaci 220/380 V, vodovod, odpady jsou odváděny do veřejné kanalizace. Vnitřní hygienické zařízení tvoří sprchové kouty, umyvadla a splachovací WC. Dispoziční řešení : - 1.NP – skladovací hala s administrativně sociální dvoupodlažní zděnou vestavbou. Stáří a opotřebení : Dle získaných informací na Obecním úřadě pochází hala z roku 2000, stavebně technický stav (provedeno venkovní obhlídkou) je odpovídající stáří. Poznámka 1: Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitostí, bylo částečné vybavení, dispozice a stáří popsáno na základě informací získaných při místním šetření. Poznámka 2: Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitostí není věcná hodnota stanovována, neboť není známo přesné vybavení a nelze posoudit technický stav objektu.

2.1.2. Jiná stavba č.p. 213 na parc.č. 526 2.1.2.1. Popis Jedná se samostatně stojící objekt původního sila přibližně obdélníkového půdorysu sestávající s třípodlažní a dvou přízemních částí po levé a pravé straně objektu. Stavebně konstrukční charakteristika : Základové konstrukce jsou smíšené bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha sedlová a přízemních části s mírným spádem. Krytinu tvoří eternitové šablony a plech, klempířské konstrukce jsou kompletní pozinkované. Okna jsou ocelová, vrata jsou plechové. Dispoziční řešení : Nebylo zjištěno. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 7


ZP č. 2404/190/2011

Stáří a opotřebení : Dle získaných informací na Obecním úřadě pochází původní objekt z roku 1920. Objekt je ve špatném až havarijním stavebně technickém stavu (provedeno venkovní obhlídkou). Poznámka 1: Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitostí, bylo částečné vybavení, dispozice a stáří popsáno na základě informací získaných při místním šetření. Poznámka 2: Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitostí není věcná hodnota stanovována, neboť není známo přesné vybavení a nelze posoudit technický stav objektu.

2.1.3. Objekt výroby bez čp/če na parc.č. 520/2 2.1.3.1. Popis Jedná se samostatně stojící objekt původní pilnice přibližně obdélníkového půdorysu s mírně sedlovou střechou. Stavebně konstrukční charakteristika : Základové konstrukce jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou dřevěné, střecha sedlová s mírným spádem, zastřešení je tvořeno dřevěnými vazníky. Krytinu tvoří eternitové vlnovky, klempířské konstrukce jsou kompletní pozinkované. Okna jsou dřevěná jednoduchá, na objektu je umístěn hromosvod. Objekt je napojen na elektroinstalaci 220/380 V. Dispoziční řešení : 1.NP – volný vnitřní prostor. Stáří a opotřebení : Dle získaných informací na Obecním úřadě pochází objekt z roku 1995. Objekt je ve zhoršeném stavebně technickém stavu (provedeno venkovní obhlídkou). Poznámka 1: Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitostí, bylo částečné vybavení, dispozice a stáří popsáno na základě informací získaných při místním šetření. Poznámka 2: Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitostí není věcná hodnota stanovována, neboť není známo přesné vybavení a nelze posoudit technický stav objektu.

2.1.4. Jiná stavba bez čp/če na parc.č. 520/3 2.1.4.1. Popis Jedná se samostatně stojící objekt u vjezdu do areálu s původním využitím jako kanceláře se skladem, v současné době je objektu užíván jako ubytovna. Stavebně konstrukční charakteristika : Základové konstrukce jsou betonové s izolací, svislé nosné konstrukce jsou zděné v části obložené dřevem, střecha je sedlová, zastřešení je tvořeno dřevěným krovem. Krytinu tvoří eternitové vlnovky, klempířské konstrukce jsou kompletní pozinkované. Okna jsou dřevěná jednoduchá, na objektu je umístěn hromosvod. Objekt je napojen na elektroinstalaci 220/380 V, vodovod, kanalizace je svedena do veřejného řádu, vytápění je elektrické akumulačními kamny Dispoziční řešení : 1.NP – vstup, sociální zařízení, pokoj, sklad.


strana 8


ZP č. 2404/190/2011

Stáří a opotřebení : Dle získaných informací na Obecním úřadě pochází objekt z roku 1995. Objekt je v průměrném stavebně technickém stavu odpovídající stáří (provedeno venkovní obhlídkou). Poznámka 1: Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitostí, bylo částečné vybavení, dispozice a stáří popsáno na základě informací získaných při místním šetření. Poznámka 2: Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitostí není věcná hodnota stanovována, neboť není známo přesné vybavení a nelze posoudit technický stav objektu.

2.1.5. Garáž bez čp/če na parc.č. 520/4 2.1.5.1. Popis Jedná se samostatně stojící objekt u vjezdu do areálu s využitím jako garáže obdélníkového půdorysného tvaru. Stavebně konstrukční charakteristika : Základové konstrukce jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová, zastřešení je tvořeno vazníky. Krytinu tvoří eternitové vlnovky, klempířské konstrukce jsou kompletní pozinkované. Okna jsou jednoduchá, vrata jsou plechová, na objektu je umístěn hromosvod. Dispoziční řešení : 1.NP – 4x garáž. Stáří a opotřebení : Dle získaných informací na Obecním úřadě pochází objekt z roku 1990. Objekt je v průměrném stavebně technickém stavu odpovídající stáří (provedeno venkovní obhlídkou). Poznámka 1: Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitostí, bylo částečné vybavení, dispozice a stáří popsáno na základě informací získaných při místním šetření. Poznámka 2: Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitostí není věcná hodnota stanovována, neboť není známo přesné vybavení a nelze posoudit technický stav objektu.

2.1.6. Objekt výroby bez čp/če na parc.č. 521/5 2.1.6.1. Popis Jedná se samostatně stojící výrobní halu přibližně obdélníkového půdorysu s částečným podsklepením ve spodní části objektu se samostatným vstupem. Stavebně konstrukční charakteristika : Základové konstrukce jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou zděné, zastřešení je provedeno ocelovými vazníky, krytinu tvoří trapézový plech, klempířské konstrukce jsou kompletní pozinkované. Podlahy jsou betonové. Vnitřní i fasádní omítky jsou vápenné. Dveře v objektu jsou dřevěné plné i plechové, vrata jsou plastová výklopná na elektrický pohon. Okna jsou plastová. Objekt je zcela vytápěn, je napojen na elektroinstalaci 220/380 V, vodovod, odpady jsou odváděny do veřejné kanalizace. Dispoziční řešení : Nebylo zjištěno.


strana 9


ZP č. 2404/190/2011

Stáří a opotřebení : Dle získaných informací na Obecním úřadě pochází hala z roku 2003 - 2004, stavebně technický stav (provedeno venkovní obhlídkou) je odpovídající stáří. Poznámka 1: Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitostí, bylo částečné vybavení, dispozice a stáří popsáno na základě informací získaných při místním šetření. Poznámka 2: Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitostí není věcná hodnota stanovována, neboť není známo přesné vybavení a nelze posoudit technický stav objektu.

2.1.7. Venkovní úpravy Jedná se zejména o přípojky inženýrských sítí a vnitroareálové zpevněné plochy.

2.1.8. Pozemky 2.1.8.1. Popis Jedná s o mírně svažité a rovinaté pozemky, které jsou zastavěný objekty v areálu, částečně tvoří zpevněné lochy a částečně zatravněnou a manipulační plochu kolem oceňovaných objektů. Dle platného územního plánu z roku 2010 se pozemky nacházejí v ploše výroby Parc.č. 520/1 520/2 520/3 520/4 520/7 521/1 521/2 521/3 521/5 521/6 521/7 522 523/1 523/3 526 527 529 530

Výměra v m 976 364 50 117 2600 4081 665 647 660 690 1599 78 2079 310 586 1782 84 6853

2

2

Celková plocha pozemků dle výpisu LV č. 301 z Katastru nemovitostí činí celkem 24 221 m .


strana 10


ZP č. 2404/190/2011

2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.

2.2.1. Příjmy Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : Na základě informací získaných při místním šetření je k datu ocenění na oceňovaných nemovitostech uzavřena nájemní smlouva a to : - nájemní smlouva ze dne 4.11.2011 uzavřená mezi Yossarian Investments, a.s. a Braun KG na dobu určitou od 1.12.2011 do 1.12.2016, původní nájemní smlouva ze dne 29.11.2010 uzavřená na dobu neurčitou, která byla nahrazena výše uvedenou. Vzhledem k tomu, že nájemní smlouva byla uzavřena dne 4.11.2011 (původní nájemní smlouva 29.11.2010, tj. v rámci generálního inhibitoria, tedy po doručení o nařízení exekuce povinnému, je tato nájemní smlouva neplatná a v ocenění k ní není přihlíženo. Vzhledem k výše uvedenému není možno stanovit výši nájemného u nebytových prostor podle nájemní smlouvy (smlouva není uzavřena s dlouhodobější perspektivou na dobu určitou) a proto navrhuji výši nájemného u nebytových prostor v objektu na takovou úroveň, se kterou by se při zvolené kapitalizační míře dalo kalkulovat po celou dobu nebo alespoň velkou část období předpokládané návratnosti. Jako podklad pro výpočet ročního výnosu a z něho odvozeného ročního zisku jsem použil informace z místních realitních kanceláří, vlastní databáze a z ekonomického porovnání s obdobnými nemovitostmi. V ocenění jsem kalkuloval s místně obvyklými ekonomickými parametry. Na základě těchto informací jsem odvodil následující : Výpočet předpokládaného ročního výnosu

Popis prostor Objekt výroby č.p.137, p.č. 521/3 - sklady Objekt výroby č.p.137, p.č. 521/3 - kanceláře Jiná stavba č.p. 213, p.č. 526 - sklady Objekt výroby bez čp/če, p.č. 520/2 - sklady Jiná stavba bez čp/če, p.č. 520/3 - sklady Garáž bez čp/če, p.č. 520/4 - sklady Objekt výroby bez čp/če, p.č. 521/5 - sklady Celkem

Podlaží objektu

Podlahová 2 plocha [m ]

Nájemné 2 [Kč/rok/m ]

Roční výnos [Kč/rok]

1.NP

445,80

400,00

178 320,00 Kč

2.NP

34,50

800,00

27 600,00 Kč

1.NP

0,00 Kč

1.NP

32,60

150,00

4 890,00 Kč

1.NP

45,00

600,00

27 000,00 Kč

1.NP

105,30

150,00

15 795,00 Kč

1.NP a 2.NP

712,80

500,00

356 400,00 Kč


610 005,00 Kč

strana 11


ZP č. 2404/190/2011

2

Poznámka č. 1: nájemné je navrženo za m podlahové plochy pronajatelných prostor a následně za celek za celý rok dohromady. Podlahové plochy v objektu jsou vypočítány ze zastavěné plochy jednotlivých podlaží (vzhledem k nepřístupnosti jednotlivých objektů) a násobeny redukčním koeficientem 0,90.

Dalším předpokladem zhotovitele ocenění je ta skutečnost, že ke kalkulovanému nájemnému budou potenciálními nájemci hrazeny provozní poplatky, ve kterých budou zahrnuty vedle nákladů za energie i náklady za služby spojené s provozem (jako např. provoz hlídací služby, úklid prostor, odvoz odpadu, běžná údržba, správa objektu, aj.). Vzhledem k tomu, že není na trhu v Šumné a okolí mnoho dalších zájemců, kteří by mohli daný objekt obsadit a maximálně využít, musím počítat, že se nepodaří objekt okamžitě pronajmout v případě předpokládaného ukončení činnosti vlastníka objektu a odchodu nájemců či podnájemců. Tento výše zmiňovaný stav jsem při výpočtu zohlednil snížením příjmu z nájmu na 85 % současného předpokládaného příjmu a volbou kapitalizační míry. 610 005,00 Kč × 85 % = 518 504,- Kč/rok Předpokládám, že uvažované uvedené pravděpodobné nájemné by bylo dosažitelné při pronájmu prostor v daném aktuálním stavu. Nájemné bylo voleno vzhledem k současnému stavebně technickému stavu pronajatelných prostor, dispozičnímu uspořádání objektu a současné situaci na trhu pronájmu funkčně obdobných prostor. Celkové předpokládané roční příjmy činí

518 504,- Kč/rok

2.2.2. Výdaje Pro výpočet výnosové hodnoty je nutné od vypočteného celkového ročního příjmu z nebytových a bytových prostor odečíst provozní náklady a náklady spojené s vlastnictvím objektu. a) Daň z nemovitosti Daň z nemovitosti byla navržena srovnáním a odborným odhadem

5 000,- Kč

b) Pojištění nemovitostí Pojištění nemovitosti bylo navrženo srovnáním a odborným odhadem

15 000,- Kč

c) Opravy a údržba Náklady na opravy a údržbu byly navrženy srovnáním a odborným odhadem na

100 000,- Kč

Výdaje ročně celkem

120 000,- Kč

2.2.2.1 Roční zisk pro výpočet výnosové hodnoty stanovené rozdílem příjmů a výdajů Příjmy ročně celkem Výdaje ročně celkem Roční zisk


518 504,- Kč - 120 000,- Kč 398 504,- Kč

strana 12


ZP č. 2404/190/2011

Pro výpočet výnosové hodnoty je použita věčná renta : z 398 504,00 CV = --------- = -------------------------- = 3 985 040,- Kč i 0,10 kde značí CV… věčná renta z …..konstantní zisk v dalších letech i……kapitalizační míra setinná .. 10,00 % Kapitalizační míra se dnes při prodeji obdobných nemovitostí v ČR pohybuje v intervalu 9 až 11 %. S přihlédnutím k rizikům spojeným s potenciálním příjmem byla stanovena kapitalizační míra na ve středním pásmu výše uvedeného intervalu. Tato částka reprezentuje hodnotu stavby s pozemky. Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 3 985 000,- Kč (slovy : třimilionydevětsetosmdesátpěttisíc korun českých).


strana 13


ZP č. 2404/190/2011

2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí v Šumné a širším okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1

Č.

Lokalita

Jiné

Oceň. objekt

Šumná

Provozní a skladovací areál

podrobný popis viz znalecký posudek

1

Prosiměřice

Prodej, výroba

podrobný popis viz příloha

2

Kravsko

Prodej, výroba


3

Žerotice

Prodej, výroba


4

Tavíkovice

Prodej, výroba



strana 14


ZP č. 2404/190/2011

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

Kč

pramen ceny

Kč

poloha

velikost

1

3 300 000

0,80

2 640 000

0,98

2

5 464 000

0,80

4 371 200

3

7 000 000

0,80

4

3 500 000

0,80

K5

K6

KC (1-6)

Cena oceň objektu

stav a garáž vybavení

jiné

úvaha znalce

.

Kč

0,90

1,00

1,02

0,90

1,00

0,81

3 259 259

1,00

0,99

1,00

1,00

0,99

0,99

0,97

4 506 392

5 600 000

0,97

0,95

1,00

1,10

0,95

1,05

1,01

5 544 554

2 800 000

0,98

0,95

1,00

1,05

0,95

1,05

0,98

2 857 143

Celkem průměr

Kč

4 041 837

Minimum

Kč

2 857 143

Maximum

Kč

5 544 554

Č.

K3

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu

K4

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší)

K5

Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší)

K6

Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)

KC Koeficient celkový

K4

KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,70 (navrženo 0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 2 857 143,- až 5 544 554,- Kč. Uvedený objekt má tyto kladné stránky : - dobře přístupné vlakem i pro kamionovou dopravu - nedaleká vzdálenost Rakouska Uvedený objekt má tyto slabší stránky : - zhoršený stavebně technický stav některých objektů - umístění areálu 2.3.1. Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný objekt navržena po zaokrouhlení na 4 041 840,- Kč. Obecná hodnota


4 041 840,- Kč

strana 15


ZP č. 2404/190/2011

Tato částka reprezentuje hodnotu stavby s pozemky Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení 4 041 850,- Kč (slovy : čtyřimilionyčtyřicetjednatisícosmsetpadesát korun českých).

2.4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou 2. Výnosovou metodou 3. Srovnávací metodou


není stanovena 3 985 000,- Kč 4 041 850,- Kč

strana 16


ZP č. 2404/190/2011

3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 301 ze dne 23.11.2011 pro k.ú. Šumná v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno věcná břemeno chůze a jízdy s povinností k parc.č. 523/3, 523/1 (viz příloha č. 4 – LV č. 301). Výše uvedené věcné břemeno neovlivní výslednou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí, obvyklá hodnota věcného břemene = 0. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 301 ze dne 23.11.2011 pro k.ú. Šumná v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní práva smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 – LV č. 301). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavními právy, nařízením exekucí a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných při místním šetření je k datu ocenění na oceňovaných nemovitostech uzavřena nájemní smlouva a to : - nájemní smlouva ze dne 4.11.2011 uzavřená mezi Yossarian Investments, a.s. a Braun KG na dobu určitou od 1.12.2011 do 1.12.2016, původní nájemní smlouva ze dne 29.11.2010 uzavřená na dobu neurčitou, která byla nahrazena výše uvedenou. Vzhledem k tomu, že nájemní smlouva byla uzavřena dne 4.11.2011 (původní nájemní smlouva 29.11.2010, tj. v rámci generálního inhibitoria, tedy po doručení o nařízení exekuce povinnému, je tato nájemní smlouva neplatná a v ocenění k ní není přihlíženo. Zhoršený stavebně technický stav starších objektů v areálu zejména bývalé sýpky na pozemku parc.č. 526. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita výnosová metoda a srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tyto metody nejlépe popisují jejich obvyklou hodnotu.


strana 17


ZP č. 2404/190/2011

Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektů, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí – objektu výroby č.p. 137 na pozemku p.č. 521/3, jiné stavby č.p. 213 pozemku p.č. 526, objektu výroby bez čp/če na pozemku p.č. 520/2, jiné stavby bez čp/če na pozemku p.č. 520/3, garáže bez čp/če na pozemku p.č. 520/4 a objektu výroby bez čp/če na pozemku p.č. 521/5 a pozemků parc.č. 520/1, 520/2, 520/3, 520/4, 520/7, 521/1, 521/2, 521/3, 521/5, 521/6, 521/7, 522, 523/1, 523/3, 526, 527, 529, 530 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Šumná, obec Šumná, okres Znojmo, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 301 vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 23.11.2011, po zaokrouhlení na :

4 000 000,- Kč (slovy : čtyřimiliony korun českých).

Zjištěná hodnota závady s nemovitostí spojená, spočívající ve věcných věcná břemeno chůze a jízdy s povinností k parc.č. 523/3, 523/1 činí :

0,- Kč (slovy : nula korun českých).

V Brně, dne 30. prosince 2011



strana 18


ZP č. 2404/190/2011

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2404/190/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury.

V Brně, dne 30. prosince 2011



strana 19

2011

Recommend Documents