2011

-1-

ZNALECKÝ POSUDEK č. 635/106/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 97, na pozemku č. parc. St. 114 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 114, k.ú. Kounov u Rakovníka, obec Kounov, zapsáno na LV č. 18 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník

Objednatel posudku:

JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4

Účel posudku:

č. j. 132 EX 1172/09-23/Ku

Podle stavu ke dni 14.4.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: [email protected] Posudek obsahuje včetně příloh 14 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 18.4.2011

-2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: 270 06 Kounov 97 Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Kounov Katastrální území: Kounov u Rakovníka Počet obyvatel: 521 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.4.2011 za přítomnosti pí. Zdeňky Farkašové, spolumajitelky nemovitosti . Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 18 ze dne 4.4.2011, k.ú. Kounov u Rakovníka 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 14.4.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Kounov u Rakovníka 3) Usnesení č.j. č. j. 132 EX 1172/09-23/Ku 4) Informace získané při místním šetření dne 14.4.2011 Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavba byla prohlédnuta a zaměřena. Obsah posudku

Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 97, na pozemku č. parc. St. 114 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 114, k.ú. Kounov u Rakovníka, obec Kounov, zapsáno na LV č. 18 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník Typ stavby

Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený

Vlastníci pozemku:

SJM Farkaš Pavol a Farkašová Zdeňka, Kounov 97, 270 06Kounov u Rakov.

Vlastníci stavby:

SJM Farkaš Pavol a Farkašová Zdeňka, Kounov 97, 270 06 Kounov u Rakov.

-3Katastrální úřad: Katastrální úz.: Obec: Ulice: č.p. na pozemku

pro Středočeský kraj, KP Rakovník Kounov u Rakovníka Kounov 97 č. parc. St. 114, výměra 169 m2,

další pozemky:

-

18 LV č. Středočeský Kraj: Kounov část obce: 521 počet obyvatel: způsob ochrany: zast. plocha a nádvoří

Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v obci Kounov. Jedná se o malou obec ležící cca 12 km severně od Rakovníka. V obci je základní občanská vybavenost, kompletní vybavenost je ve správním centru Rakovník - dobře dostupném po místních komunikacích a silnici č. 229 – cca 20 km. V obci jsou zastávky autobusů a vlaková zastávka. Rodinný dům č.p. 97 je situován v centru obce v lokalitě původní zástavby starších rodinných domů a několika nízkopodlažních bytových domů. Přístupová komunikace je ze severovýchodní strany, jedná se o hlavní průjezdnou komunikaci obcí, má mírně rušivý vliv. Celkově se jedná se místo vhodné pro bydlení. Stavba domu sousedí s místní komunikací, hlavní průjezdná komunikace obcí, působí mírně rušivým dojmem.

Poloha a okolí

Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní prostředky a dostupnost

Zastávka autobusů cca 150 m, vlaková zastávka cca 700 m.

Přípojky inženýrských sítí

Elektro, vodovod. Kanalizace do žumpy.

Základové poměry Povrchová úprava, tvar pozemku Druh zástavby Popis stavby Rok dokončení přístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních nadzemních Počet

bytových jednotek

1

Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Pozemek č. parc. St. 114 je zčásti zastavěn stavbou domu č. p. 97, zbytek tvoří nezpevněný dvůr. Oplocení neodpovídá vlastnické hranici pozemku. Samostatně stojící rodinný dům, stávající dokončený cca 1950 zděná 0 Není podsklepeno. 2+0 2 NP + podkroví neupravené k bydlení nebytových garážových stání 0 jednotek nebo garáží

0

-4Stavba rodinného domu není podsklepena, 1. NP je částečně zapuštěné, dům má celkem 2 NP a podkroví k bydlení neupravené. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy jsou dřevěné, omítané rovný podhled. Střecha je šikmá sedlová, krytina asfaltové šindele. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem, místy poškozené korozí, místy chybí. Okna jsou plastová, dveře vstupní jsou dřevěné, vnitřní náplňové do kovových zárubní. Vnitřní povrchy – keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah – keramická dlažba, PVC, koberec, plovoucí podlaha. Vybavení a zařizovací předměty – standardní: v koupelně umyvadlo,vana, standardní WC. V kuchyni je elektrický sporák. Fasáda - částečně stříkaný břizolit, částečně hladká omítka. Topení – ústřední na tuhá paliva. TUV - elektrický bojler v koupelně. Přípojky: elektro, vodovod. Kanalizace – žumpa. Dispoziční řešení: 1.NP: předsíň 4,2 m2, kotelna 14,6 m2, jídelna 12,9 m2, pokoj 11,6 m2 kuchyň 11,2 m2, koupelna s WC 5,5 m2, schodiště 3,8 m2. UP 63,8 m2 2.NP: chodba 4,7 m2 , pokoj 14,9 m2, pokoj 13,3 m2, pokoj 15,2 m2, pokoj 22,0 m2 , UP 70,1 m2. PO: nízký úložný prostor. Celkem: 1 BJ, UP 133,9 m2.

Popis

Rekonstrukce a modernizace

Vnější zařízení

V r. 2006 provedena výměna oken za nová plastová a výměna střešní krytiny. Je prováděna rekonstrukce pokoje ve 2.NP. Stavebně technický stav domu je zhoršený – stavba je částečně zapuštěna v zemi, jedná se o jižní stranu a jihovýchodní roh stavby – svislé konstrukce jsou vlhké, v domě je plíseň, dále (zřejmě z důvodu nevyřešeného odvodnění ) jsou narušeny svislé konstrukce v jihovýchodním rohu stavby. Oplocení zděná podezdívka, ocelové sloupky, drátěné pletivo v rámech Zpevněné plochy beton Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod ano Kanalizace ne – žumpa Plynovod ne Přístup po zpevněné komunikaci

ano

Vedlejší stavby a příslušenství Popis

Nejsou.

Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav Na několika místech popraskaná omítka i zdivo, v interiéru vlhkost, v zapuštěné stavby části místy plíseň. Zhoršený stavebně technický stav. Poloha vzhledem k Vhodná pro bydlení, v zastavěné části obce, mírný rušivý vliv místní užívání komunikace. Užívání Podle KN je stavba určena k bydlení, podle zjištění na místě je tak i užívána. nemovitosti Vlastnická práva Omezení 1) Zástavní právo smluvní, zapsané v části C LV č. 18 , k.ú. Kounov u

-5vlastnických práv

Zahrnuta v tržní ceně

Rakovníka 2) Zástavní právo exekutorské, zapsané v části C LV č. 18 , k.ú. Kounov u Rakovníka 3) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 18 , k.ú. Kounov u Rakovníka 1),2),3) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé

Stav zápisu KN a Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 18, k.ú. Kounov u Rakovníka a skutečnosti skutečností zjištěnou při místním šetření. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Prověření přístupu Přístup je z komunikace č. parc. 2006/1 (ostatní plocha , není zapsáno na LV). k nemovitosti Bez rizika.

-6-

CENY, HODNOTY

VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]

POZEMKY

Cena pozemku [Kč]

č. parcelní

výměra [m2]

současný stav

budoucí stav

současný stav

druh pozemku

St. 114

169

250

-

42 250

zast. plocha a nádvoří

42 250 Kč

I. CENA POZEMKU

STAVBY

stáří cca 60 let stavba RD Reprodukční cena staveb Celková UP:

133,9 m2

Rozest.

Reproduk. cena

Opotř. stavby

Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]

[Kč/m3]

[%]

[Kč]

[%]

současný stav

4200

100

2 709 000 2 709 000

58 -

1 137 780 -

PP 1. NP 2.NP

63,9 m2 70,1 m2

OP

Jednot. cena

[m3] 645

z toho

1 137 780 Kč

II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB)

III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)

současný stav

budoucí stav

1 180 030 Kč

-

-7-

POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1:

Hostokryje, RD 5+1 ZP 100 m2, UP 140 m2, pozemek 1021 m2 Po celkové rekonstrukci, podsklepeno, garáž, samostatné WC. ÚT na TP. Nabídková cena: 2 350 000 Kč, 9/2010 +

menší UP po rekonstrukci, garáž, větší plocha pozemku.

Lepší lokalita

Porovnatelný RD č. 2:

Skřivaň, RD 4+1 ZP 112 m2, UP 200 m2, pozemek 765 m2 z r. 1920, horní přístavba z r. 1974, k domu náleží dílna, udírna a garáž. Nabídková cena: 1 480 000 Kč, 10/2010 +

větší plocha pozemku, výrazně lepší stav nemovitosti

Srovnatelná lokalita.

Porovnatelný RD č. 3:

Svojetín, RD, RD 4+1 ZP 100 m2, UP 180 m2, pozemek 668 m2 z r. 1968, zděná stavba. K domu patří altán. Udržovaná stavba. Zákl. obč. vybavenost v místě. Nabídková cena: 2 500 000 Kč, 4/2011 + větší pozemek, výrazně lepší stav nemovitosti Srovnatelná lokalita

VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY

800 000 Kč

-8-

URČENÍ OBVYKLÉ CENY Stavba domu je situována mezi komunikacemi, z jižní strany vysoká opěrná zeď vyrovnávající výškový rozdíl svahu. Dům leží poblíž hlavní Slabé stránky průjezdní komunikace obcí, která působí mírně rušivým dojmem. Zhoršený stavebně technický stav zejména vlivem vlhkosti. Malý pozemek Silné stránky Velká užitná plocha, zahájena rekonstrukce. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a Zdůvodnění ceny obvyklé technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti.

OBVYKLÁ CENA

rodinného domu č.p. 97 na pozemku č. parc. St. 114 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 114, k.ú. Kounov u Rakovníka, obec Kounov, zapsáno na LV č.18 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník

800 000 Kč

V Mníšku pod Brdy, 18.4.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: [email protected]

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 635/106/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/106/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 14.4.2011 , Nahlížení do KN, k.ú. Kounov u Rakovníka 2) Situace, fotodokumentace ze dne 14.1.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 18 ze dne 14.4.2011, k.ú. Kounov u Rakovníka

-9-

1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 14.4.2011 , Nahlížení do KN, k.ú. Kounov u Rakovníka

2) Situace, fotodokumentace ze dne 14.4.2011

- 10 -