Znalecký posudek č. 16/290/2011 O ceně obvyklé rodinného domu č.p. 108 včetně příslušenství a pozemků, zapsaných na LV č. 578 pro katastrální území Všejany, obec Všejany, okres Mladá Boleslav
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Beroun - Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/2 266 01 Beroun IČ: 40658759 č. obj.: 015Ex 203/2008-49
Účel posudku:
exekuce nařízená Usnesením Okresního soudu v Mladé Boleslavi č.j. 17Nc 6206/2008-6 ze dne 15.6.2008, které nabylo právní moci dne 5.6.2009
Podle stavu ke dni:
27.09.2011
Posudek vypracovala:
Ing. Jaroslava Suchánková Irmy Geisslové 578 506 01 Jičín
Posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulní strany a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Jičíně, 24.10.2011
–2–
A. Úvod Ocenění je provedeno “cenou obvyklou” (synonymum pro cenu obecnou - obě ceny jsou obsahově stejně definovány a konstantní judikaturou akceptovány) ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se, že tato metoda nemá v konkrétním případě dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem není ve většině případů obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody v rámci pojišťovacího řízení apod. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost doporučuje výnosové ocenění neprovádět. Komparativní způsob ocenění. Komparativní, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných rodinných domů včetně pozemků, nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), je vhodné pro ocenění použití metody komparativní. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) porovnávací metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhl. č. 364/2010 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje Ministerstvo financí ČR. b) srovnáním s realitním trhem
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení o ustanovení znalce č.j. 15 Ex 203/2008-49 ze dne 9.9.2011 soudního exekutora Mgr. Pavla Dolanského: I. Stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství (ustanovení § 336a odst. 1 písm. a) o.s.ř.) a to: 1) pozemek st. parc. č. 340 o výměře 90 m2 - zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území 787108 Všejany, obec 536938 Všejany, zapsáno na listu vlastnictví 578 vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav 2) pozemek parc. č. 360/5 o výměře 113 m2 - zahrada, zemědělský půdní fond v katastrálním území 787108 Všejany, obec 536938 Všejany, zapsáno na listu vlastnictví 578 vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav 3) pozemek parc. č. 1085 o výměře 361 m2 - ostatní plocha, jiná plocha v katastrálním území 787108 Všejany, obec 536938 Všejany, zapsáno na listu vlastnictví 578 vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav 4) pozemek st. parc. č. 348 o výměře 25 m2 - zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území 787108 Všejany, obec 536938 Všejany, zapsáno na listu vlastnictví 578 vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav 5) pozemek parc. č. 1084 o výměře 240 m2 - ostatní plocha, jiná plocha v katastrálním území 787108 Všejany, obec 536938 Všejany, zapsáno na listu vlastnictví 578 vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav 6) stavba bez č.p./č.e. - zem. stav., na pozemku st. parc. č. 348 v katastrálním území 787108 Všejany, obec 536938 Všejany, zapsáno na listu vlastnictví 578 vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav 7) stavba č.p. 108 - Všejany, bydlení na pozemku st. parc. č. 340 v katastrálním území 787108 Všejany, obec 536938 Všejany, zapsáno na listu vlastnictví 578 vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav II.
Označit jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostmi, které zvyšují či snižují cenu nemovitostí (ustanovení § 336a odst. 1 písm. b) o.s.ř.)
III.
Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených (ustanovení § 336a odst. 1 písm. b) o.s.ř.)
IV.
Stanovit výslednou tržní cenu nemovitostí a jejich příslušenství (ustanovení § 336a odst. 1 písm. d) o.s.ř.)
–4–
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 27.09.2011 .
3. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení Okresního soudu v Mladé Boleslavi ve věci exekuce č.j.: 17Nc 6206/2008-6 vydané samosoudcem Mgr. Tomášem Doležalem dne 15.6.2008, nabytí moci právního rozhodnutí dne 5.6.2009. - Usnesení o ustanovení znalce č.j. 015Ex 203/2008-49 vydané soudním exekutorem Mgr. Pavlem Dolanským dne 9.9.2011 - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem pro účel soudního řízení č.j. 15ex 203/08 pro Soudního exekutora Dolanského Pavla Mgr. dne 9.9.2011 - Katastrální mapa z webových stránek ČÚZK - Zákon č. 151/1997 Sb., vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. - Údaje zjištěné místním šetřením - Informace o prodeji srovnatelných nemovitostí ve stejných nebo srovnatelných lokalitách získané z nabídky realitních kanceláří a konzultace s realitními makléři v místě působících realitních kanceláří
4. Vlastnické a evidenční údaje LV č.: Katastrální území: Obec: Okres: Vlastník:
578 Všejany Všejany Mladá Boleslav Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě
Pozemky:
parc. č. st. 340, zastavěná plocha a nádvoří parc. č. st. 348, zastavěná plocha a nádvoří parc. č. 360/5, zahrada, ZPF parc. č. 1084, ostatní plocha, jiná plocha parc. č. 1085, ostatní plocha, jiná plocha
Budovy:
Všejany, č.p.108, bydlení na parcele č. st. 340 bez čp/če, zem. stav. na parcele č. st. 348
výměra 90 m2 výměra 25 m2 výměra 113 m2 výměra 240 m2 výměra 361 m2
5. Celkový popis nemovitosti Obec Všejany je součástí okresu Mladá Boleslav a náleží pod Středočeský kraj. Obec Všejany se rozkládá asi dvacet kilometrů jižně od Mladé Boleslavi. Dle turistického členění Ministerstva pro místní rozvoj patří do regionu Polabí. Všejany se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Vanovice a Všejany. Z občanského vybavení je v obci k dispozici obecní úřad, mateřská škola, pohostinství, koupaliště a sportovní hřiště. V obci Všejany má ordinaci jeden praktický lékař. Výborné spojení do Mladé Boleslavi 22 km, Nymburka 10 km, Prahy 40 km, autobusové i vlakové spojení. V obci je vybudována elektrická síť, veřejný vodovod a veřejná kanalizace. Územím obce prochází železnice a je zde i železniční zastávka.
–5– Oceňovaný rodinný dům č.p. 108 se nachází na jižním okraji zastavěného území při místní komunikaci – ul. Na Prstýnku na konci zástavby. Jedná se o polovinu dvojdomku, jehož štít je orientován na jihovýchod. Ve dvoře je vedlejší stavba, která tvoří příslušenství RD – kolna. Pozemky ve funkčním celku se stavbou rodinného domu jsou rovinaté, částečně oplocené. Na pozemku jsou venkovní úpravy standardního rozsahu. Dům byl vybudován cca v r. 1955, v současné době je prováděna celková rekonstrukce. Objekt je ve velmi dobrém technickém stavu. Je připojen na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a veřejnou el. síť.
6. Obsah posudku a) RD č.p. 108 b) Kolna c) Pozemky
C. Posudek - porovnávací metoda dle vyhl. č. 364/2010 Sb. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Mladá Boleslav Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
a) RD č.p. 108 – § 26a Zděný obytný částečně podsklepený dům č.p. 108 v obci Všejany byl vybudován na jižním okraji zastavěného území obce. Jedná se o polovinu rodinného dvojdomku o jedné bytové jednotce 4 + 1. Stavba je obdélníkového půdorysu se střechou sedlovou krytou taškovou krytinou. Dům je po rekonstrukci, nová střecha, plastová okna, nové omítky, nové radiátory a rozvody, sklep 10m2, vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva. Do domu je zaveden obecní vodovod. Dům se nachází v klidné části obce. Výborné spojení do Mladé Boleslavi 22 km, Nymburka 10 km, Prahy 40 km, autobusové i vlakové spojení. Nemovitost byla vybudována cca v r. 1955, vzhledem k rekonstrukci opotřebení přiměřeně upravuji (zvýšení koeficientu pro kategorii stáří). Podlaží: Název 1. NP 2. NP Součet:
Zastavěná plocha 8,57×10,54 8,57×7,93
= = =
90,33 m2 67,96 m2 158,29 m2
–6– 158,29 / 90,33
Podlažnost:
= 1,75
Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba a 8,57×8,31×3,85+8,57×8,31×3,35/2+8,57×2,33×2,50+8, 57×2,33×1,7/2 = zastřešení spodní stavba 10×2,3 = Obestavěný prostor – celkem: =
460,37 m3 23,00 m3 483,37 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Všejany Počet obyvatel: 610 Indexovaná prům. cena (IPC): 4 717,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,05 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 11
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi): i=1
0,940
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,03 –0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
–7– Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Objekt obdélníkového půdorysu je vyzděn z cihel, se střechou sedlovou krytou taškami, oplechování je úplné. Stropy jsou dřevěné trámové, venkovní omítka štuková, okna nová plastová, dveře plné a prosklené. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva, ohřev teplé vody zajištěn boilerem. Zásobování vodou je z veřejného vodovodu, odkanalizování do veřejné kanalizace, zaveden světelný i motorový el. proud. Popis znaku 0 Typ stavby
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Druh stavby Provedení obvodových stěn Tloušťka obvod. stěn Podlažnost Napojení na veřejné sítě (přípojky) Způsob vytápění stavby Zákl. příslušenství v RD Ostatní vybavení v RD Venkovní úpravy Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Pozemky ve funkčním celku se stavbou Kriterium jinde neuvedené Stavebně-technický stav
I.
II. III. II. II. IV. III. III. I. III. II. II.
Hodnocení znaku Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou Dvojdomek, dům řadový Zdivo cihelné nebo tvárnicové 45 cm Hodnota více jak 1 do 2 včetně Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna Ústřední , etážové , dálkové Úplné - standardní provedení Bez dalšího vybavení Standardního rozsahu a provedení Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 Od 300 m2 do 800 m2 celkem
III. Bez vlivu na cenu II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně (0,7) Úprava koeficientu (s): 0,04 0,74 Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14:
Vi A
–0,01 0,00 0,00 0,01 0,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,05*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,808
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: RD č.p. 108 – zjištěná cena:
0,950 × 0,940 × 0,808 = 4 717,– × 0,722 =
0,722 3 405,67 Kč/m3
483,37 × 3 405,67 =
1 646 198,71 Kč
× =
1/1 1 646 198,71 Kč 1 646 198,71 Kč
–8–
b) Kolna – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,949 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,113 Koeficient prodejnosti: 1,689 (Rodinné domy) Obestavěný prostor (OP): Vrchní 7,40×3,63×2,62+7,40×3,63×2,35/2 stavba+zastřešení Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
=
101,94 m3
Obj. podíl 6,20 % 30,40 % 19,30 % 10,80 % 6,90 % 1,90 % 4,90 % 3,80 % 3,10 % 1,00 % 6,80 % 4,90 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 1,90 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 4,90 % 10. Okna –0,54 × 1,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Ocenění: Základní jednotková cena Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Základní jednotková cena upravená:
× × × × =
1 250,– Kč/m3 0,9491 0,8500 2,1130 1,6890 3 598,90 Kč/m3
1,0000 – – – =
0,0190 0,0265 0,0054 0,9491
–9– Základní cena upravená: 101,94 m3 × 3 598,90 Kč/m3
=
366 871,87 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 56 roků Předpokládaná další životnost: 24 roků Opotřebení: 100 × 56 / (56 + 24) = 70,000 % Odpočet opotřebení: 366 871,87 Kč × 70,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
256 810,31 Kč 110 061,56 Kč
Kolna – zjištěná cena:
110 061,56 Kč
c) Pozemky – § 28 Oceňované pozemky se nacházejí v katastrálním území Všejany obce Všejany, která má podle aktuálního vydání Malého lexikonu obcí ČR k datu ocenění celkem 610 trvale bydlících obyvatel. Obec nemá k datu ocenění platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Nemovitosti jsou zapsány na LV č. 578 pro k.ú. Všejany, obec Všejany okres Mladá Boleslav. Pozemky jsou rovinaté, na pozemku st. parc. č. 340 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 90 m2 je vybudována stavba rodinného domu č.p. 108 a na pozemku st. parc. č. 348 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 25 m2 zděná kolna, která je příslušenstvím rodinného domu. Dále jsou oceněny pozemky: parc. č. 3605/5 - zahrada o výměře 113 m2, parc. č. 1084 ostatní plocha o výměře 240 m2 a parc. č. 1085 - ostatní plocha o výměře 361 m2. Tyto pozemky tvoří se stavbou rodinného domu a stavebními pozemky jednotný funkční celek. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 610 obyvatel v obci.
§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 340 nádvoří zastavěná plocha a st. 348 nádvoří Součet:
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 90 35,– 128,2204 2
25
35,–
Parc. č. 360/5
128,2204
115
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název zahrada
× ×
2,169 1,689 Cena [Kč] 11 539,84 3 205,51 14 745,35
× × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 113 35,– 51,2882
2,169 1,689 0,400 Cena [Kč] 5 795,57
– 10 –
Název Parc. č. ostatní plocha, jiná 1084 plocha ostatní plocha, jiná 1085 plocha Součet:
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 240 35,– 51,2882 2
361
35,–
51,2882
714
Součet cen všech typů pozemků:
Cena [Kč] 12 309,17 18 515,04 36 619,78
=
Pozemky – zjištěná cena:
51 365,13 Kč 51 365,13 Kč
Rekapitulace: a) RD č.p. 108 b) Kolna c) Pozemky Výsledná cena dle vyh. 364/2010 Sb. včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:
1 646 198,71 Kč 110 061,56 Kč 51 365,13 Kč 1 807 625,40 Kč 1 807 630,– Kč
D. Posudek - srovnávací metoda dle realit. trhu Při stanovení ceny metodou srovnávací se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Jednotlivé uskutečněné vyhodnocené prodeje by vzhledem ke stávajícímu pohybu cen jednotlivých typů nemovitostí neměly být starší jednoho roku. Obvyklá cena (též tržní nebo obecná cena) nemovitostí se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných nemovitostí v obci, nebo ve srovnatelných obcích, přičemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy a dostupnosti. Obvyklá cena se tedy určí na základě stanovené ceny metodou srovnávací, to je ceny stanovené cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi - objekty se shodným účelem užití - tj. rodinnými domy ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří a konzultace s realitními kancelářemi o skutečně realizovaných prodejích v regionu. V konkrétním případě byly ke srovnání uvažovány nemovitosti ve shodné lokalitě – obci Všejany.
– 11 –
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1
Č.
Lokalita
Zastavěná plocha m2
Garáž
Celková plocha pozemků m2
Jiné
Oceň. objekt
Všejany, ul. Na Prstýnku
95
ne
829
½ zděného rodinného dvojdomu, jednopodlažní s podkrovím, střechou sedlovou ve Všejanech, dvojdomek zděný částečně podsklepený, vybudován v r. 1955, od r. 2007 dosud probíhá celková rekonstrukce, ve dvoře kolna, výborný stav, veřejný vodovod, kanalizace, elektro, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, okna plastová
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
1077
½ zděného rodinného dvojdomu 3+1, jednopodlažní s podkrovím, částeč. podsklepený, střecha sedlová, částeč. rekonstruovaný – rozvody elektřiny, vody a kanalizace, ústřední topení s kotlem na TP, okna plastová, nová střeš. krytina Bramac, nový komín, zateplení domu. Přípojka vody, kanalizační a elektro. Koupelna a WC - nutná rekonstrukce.
826
½ zděného rodinného dvojdomu , jednopodlažní s podkrovím, částeč. podsklepený (10m2), střecha sedlová, po rekonstrukci – nová střecha, rozvody, radiátory, omítky, plastová okna. Celková rekonstrukce podkroví – rozvody el. a vody. Přípojky vody, kanalizace, elektro, vytápění ústřední kotlem na TP.
1140
Samostatně stojící RD 3+1, částeč. podsklepený se střechou polovalbovou, přípojky vody, kanalizace, elektro, vytápění lokální na TP a akumulační kamna, ohřev vody bojlerem. Nová střecha, tašky Bramac. K domu náleží dílna, kůlna, altán a garáž, stav dobrý
844
½ zděného rodinného dvojdomu 3+1, jednopodlažní s podkrovím, částeč. podsklepený, střecha sedlová, rekonstruovaný – krytina Bramac, nový komín, plastová okna, fasáda, dveře, dlažba, nová koupelna. Vytápění lokální krbovými kamny, na zahradě je bazén se solárním ohřevem. Dům ve velice dobrém stavu
1
2
3
4
Všejany
Všejany, ul. Na Prstýnku
Všejany
Všejany
89
100
100
90
ne
ne
ano
ne
– 12 –
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
Kč
pramen ceny
Kč
(1)
(7)
(8)
(9)
(10)
(11)
1
1 400 000
1,00
1 400 000
1,00
2
1 990 000
0,90
1 791 000
3
1 800 000
0,90
4
2 219 000
0,90
Č.
K1
K2
K3
K4
K5
stav a vybavení
pozemek
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
(17)
1,00
1,00
1,00
0,98
1,00
0,980000
1 372 000
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,000000
1 791 000
1 620 000
1,00
1,00
0,98
1,05
0,98
1,00
1,008420
1 633 640
1 997 100
1,00
1,00
1,00
0,92
1,00
1,00
0,920000
1 837 332
Kč
1 658 493
poloha velikost garáž
Celkem průměr K1
Koeficient úpravy na polohu objektu
K2
Koeficient úpravy na velikost objektu
K3
Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu
K4
Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší)
K5
Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší)
K6
Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)
K6
I
Cena oceňovaného objektu odvozená
úvaha K1× … × ze srovnávacího znalce K6 Kč
Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC
Koeficient celkový
KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
1 658 493,00 Kč
1 660 000,00 Kč
– 13 –
E. Označení práv a závad s nemovitostmi spojených V části B1 LV č. 578 nebyla ke dni ocenění zjištěna žádná práva s nemovitostmi spojená. V části C LV č. 578 ke dni ocenění váznou na nemovitostech tato omezení vlastnického práva: Povinnost k:
Stavba: Všejany, č.p. 108 Stavba: bez čp/če na parc. St. 348
Závada, oprávněný, listina: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši Kč 800.000,- a Kč 800.000,- (budoucí pohledávky) Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4 IČO: 45244782
Parcela: St. 348 Parcela: St. 340 Parcela: 360/5 Parcela: 1084 Parcela: 1085
Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. č. 0280915159/1 ze dne 29.09.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 19.10.2006 Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši Kč 800.000,- Kč a Kč 800.000,- (budoucí pohledávy) Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4 IČO: 45244782
Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. č. 0280915159/2 ze dne 29.09.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 19.10.2006 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku Nařízení exekuce 108, Všejany, 294 43
Čachovice u Mladé Boleslavě RČ 730725/0962
Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Mladá Boleslav 17Nc-6206/2008-6 ze dne 15.06.2008. Právní moc ke dni 05.06.2009 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Parcela: 1084 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Parcela: 360/5 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Parcela: 1085 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Parcela: St. 348 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Parcela: St. 340 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku
– 14 – 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Stavba: Všejany, č.p. 108 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Stavba: bez čp/če na parc. Exekuční příkaz 015EX203/2008-4 (17Nc6206/08-6) ze dne 01.07.2008. Právní St. 348 moc ke dni 20.05.2009. Kudrna Miroslav, Na Prstýnku Nařízení exekuce 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mladé Boleslavi RČ 730725/0962 - 6Nc1448/2009-3 ze dne 27.08.2009. Kudrna Miroslav, Na Prstýnku Nařízení exekuce 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Mladá Boleslav RČ 730725/0962 -6 Nc1234/2009-5 (EX9080/09) ze dne 03.08.2009. Kudrna Miroslav, Na Prstýnku Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Stavba: bez čp/če na parc. St. 348 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Parcela: 1085 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Parcela: 1084 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Parcela: 360/5 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Parcela: St. 348 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Parcela: St. 340 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Exekuční příkaz 111EX-7621/2009-5 (6Nc1448/2009) ze dne 25.09.2009. Stavba: Všejany, č.p. 108
– 15 – Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Stavba: bez čp/če na parc. St. 348 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Parcela: 1085 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Parcela: 1084 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Parcela: 360/5 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Parcela: St. 348 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Parcela: St. 340 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Stavba: Všejany, č.p. 108 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Exekuční příkaz 77EX-9080/2009-8 (6Nc1234/2009) ze dne 22.10.2009. Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Hana Šajnerová, Husovo nám. 22, 269 01 Rakovník
Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mladé Boleslavi - 6EXE-1624/2010-14 (087EX958/10) ze dne 21.06.2010. Právní moc ke dni 07.09.2010 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Parcela: 1085 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Parcela: 1084 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43
– 16 – Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Parcela: 360/5 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Parcela: St. 348 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Parcela: St. 340 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Stavba: bez čp/če na parc. St. 348 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962, Stavba: Všejany, č.p. 108 Kudrna Miroslav, Na Prstýnku 108, Všejany, 294 43 Čachovice u Mladé Boleslavě, RČ 730725/0962
Parcela: 1084 Parcela: 360/5 Parcela: St. 348 Parcela: St. 340 Stavba: Všejany, č.p. 108 Stavba: bez čp/če na parc. St. 348
Parcela: 1085
Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 087EX-958/2010 /P2-11 (6EXE1624/2010-14) ze dne 26.08.2010. Právní moc ke dni 10.09.2010. Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Mladá Boleslav Č.j. 6EXE2640/2011-13 (110EX3014/11) ze dne 10.06.2011. Právní moc ke dni 04.08.2011 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 110EX-3014/2011 -82 (6EXE2640/2011) ze dne 22.07.2011. Právní moc ke dni 04.08.2011.
Při ocenění nepřihlížím k výše uvedeným omezením, která jsou uvedena v části C listu vlastnictví, a která zaniknou prodejem v dražbě.
– 17 –
F. Závěrečná rekapitulace Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování:
1 807 630,– Kč
Komparační metoda – srovnání na trhu s nemovitostmi: 1 660 000,– Kč Na základě dostupných informací, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 1.700.000,- Kč
Obvyklá cena rodinného domu č.p. 108 včetně příslušenství, zapsaných na LV 578 pro k.ú. Všejany, obec Všejany okres Mladá Boleslav ke dni ocenění:
1 700 000,- Kč slovy: jedenmilionsedmsettisíc Kč 1) 2) 3) 4)
Cena nemovitostí a jejich příslušenství zapsaných na LV č. 578, okres č. CZ0207 Mladá Boleslav, kat. území č. 787108 Všejany, obec č. 536938 Všejany činí 1 700 000,- Kč Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi se nestanoví Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou nejsou Výsledná tržní cena výše označených nemovitostí a jejich příslušenství k datu ocenění činí 1 700 000,- Kč
V Jičíně, 24.10.2011
Ing. Jaroslava Suchánková Irmy Geisslové 578 506 01 Jičín
– 18 –
G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 26.3.1999 pod č.j. 2027/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 16/290/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 16/11 podle připojené likvidace.
V Jičíně, 24.10.2011
H. Seznam příloh - kopie výpisu z Katastru nemovitostí - snímek mapy katastrální - fotodokumentace
Ing. Jaroslava Suchánková Irmy Geisslové 578 506 01 Jičín
