2011

-1-

ZNALECKÝ POSUDEK č. 618/089/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 338, na pozemku jiného vlastníka č. parc. 1521 (LV č. 33), vč. příslušenství, k.ú. Kostelec nad Orlicí, obec Kostelec nad Orlicí, zapsáno na LV č. 2461 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Rychnov nad Kněžnou

Objednatel posudku:

JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4

Účel posudku:

č. j. 132 EX 15122/09-20/Zl

Podle stavu ke dni 21.3.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: [email protected] Posudek obsahuje včetně příloh 14 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 28.3.2011

-2Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Chaloupkova 338 517 41 Kostelec nad Orlicí Kraj: Královéhradecký Okres: Rychnov nad Kněžnou Obec: Kostelec nad Orlicí Katastrální území: Kostelec nad Orlicí Počet obyvatel: 6 237 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.3.2011 za přítomnosti p. Kalmana Tancoše, spolumajitele nemovitosti. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2461 ze dne 16.2.2011, k.ú. Kostelec nad Orlicí 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 21.3.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Kostelec nad Orlicí 3) Usnesení č.j. 132 EX 15122/09-20/Zl 4) Informace získané při místním šetření dne 21.3.2011. Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zaměřeny. Obsah posudku

Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 338, na pozemku jiného vlastníka č. parc. 1521 (LV č. 33), vč. příslušenství, k.ú. Kostelec nad Orlicí, obec Kostelec nad Orlicí, zapsáno na LV č. 2461 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Rychnov nad Kněžnou Typ stavby

Rodinný dům, koncový řadový, stávající dokončený

Vlastníci pozemku:

SJM Divíšek Dušan a Divíšková Renata, Jiráskova 840, Vamberk, 517 54

-3Podíl ½ : SJM Adam František a Adamová Dorota, Chaloupkova 338, 517 41 Kostelec nad Orlicí Vlastníci Podíl ½ : SJM Tancoš Kalman a Tancošová Daša, Chaloupkova 338, 517 41 stavby: Kostelec nad Orlicí pro Královéhradecký kraj, 2461 Katastrální úřad: LV č. KP Rychnov nad Kněžnou Kostelec nad Orlicí Královéhradecký Katastrální úz.: Kraj: Kostelec nad Orlicí Obec: část obce: Chaloupkova 6 237 Ulice: počet obyvatel: 338 č.p. způsob ochrany: jiného vlastníka č. parc. 1521, LV č. 33, není součástí ocenění na pozemku další pozemky:

-

Všeobecný popis

Rušivá a obtěžující zařízení

Oceňovaná nemovitost se nachází v Kostelci nad Orlicí. Jedná se o menší město ležící mezi Hradcem Králové a Ústím nad Orlicí, cca 7 km jihozápadně od Rychnova nad Kněžnou. V obci je základní občanská vybavenost, kompletní vybavenost je ve správním centru Rychnov nad Kněžnou, dobře dostupném po silnicích č. 11 a č. 14 – cca 10km. Rodinný dům č.p. 338 je situován v jižní části obce v lokalitě zástavby starších rodinných domů. Přístupová komunikace je ze severozápadní strany, jedná se o klidnou ulici pouze s místním provozem, nemá rušivý vliv. Celkově jde o klidné místo, vhodné pro bydlení. Nebyly zjištěny žádné rušivé vlivy.

Dopravní prostředky a dostupnost

Zastávka autobusů cca 500 m, vlaková zastávka cca 400 m.

Poloha a okolí

Přípojky inženýrských sítí Základové poměry Povrchová úprava, tvar pozemku Druh zástavby Popis stavby Rok dokončení přístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních nadzemních Počet

bytových jednotek

2

Elektro, vodovod, kanalizace. Plyn v ulici, není proveden rozvod do domu. Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Není součástí ocenění. Koncový řadový rodinný dům, stávající dokončený cca 1950 zděná 0 nepodsklepeno 1+0 1NP + podkroví k bydlení neupravené. nebytových garážových stání 0 jednotek (zděný přístřešek)

0

-4Stavba rodinného domu není podsklepena. Svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je šikmá sedlová, krytina tašková. Stropy částečně dřevěné, podbité rákosovými rohožemi, částečně klenbové, omítané. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem. Okna jsou dřevěná, dveře vstupní jsou dřevěné, vnitřní foliované do kovových zárubní. Vnitřní povrchy – keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah – keramická dlažba, PVC. V domě jsou dvě bytové jednotky 1+1, v žádné není koupelna, záchod je společný. Vybavení a zařizovací předměty – chybí koupelna. 1x samostatné WC. Fasáda - hladká omítka. Topení – lokální na tuhá paliva. Zdroj teplé vody chybí. Přípojky: elektro, vodovod, kanalizace. Dispoziční řešení: 1.NP: I. BJ 1+1: kuchyň 8,4 m2, chodba 2,4 m2, pokoj 12,9 m2 – UP 23,70m2. II.BJ 1+1 : předsíň s kuchyní 18,9 m2, pokoj 10,6 m2, WC 2,0 m2 – UP 31,5 m2 Užitná plocha celkem: 55,2 m2. Podkroví : k bydlení neupravené.

Popis

Rekonstrukce a modernizace Pozemky:

V posledních letech bez rekonstrukce a modernizace, zanedbaná údržba. Oplocení Zpevněné plochy Napojení inž. sítí

Vnější zařízení

Elektro Vodovod Kanalizace Plynovod

ano ano ano ne

Přístup po zpevněné komunikaci

ano

Vedlejší stavby a příslušenství Popis

Nejsou.

Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Zhoršený - poškozená omítka, praskliny ve zdivu, v předsíni první bytové jednotky poškozený strop vlivem zatékání, špatný stav Technický stav stavby střešní krytiny, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti – stopy vlhkosti na svislých konstrukcích. Poloha vzhledem k užívání

Vhodná pro bydlení, v zastavěné části obce, bez rušivých vlivů.

Užívání nemovitosti

Podle KN je stavba určena k bydlení, podle zjištění na místě je tak i užívána.

Vlastnická práva Omezení vlastnických práv

1) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 2461 , k.ú. Kostelec nad Orlicí 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 2461 , k.ú. Kostelec nad

-5Orlicí Zahrnuta v tržní ceně

1),2) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé

Na místním šetření byl zjištěn nesoulad v evidenci katastru Stav zápisu katastru nemovitostí nemovitostí a skutečností, část stavby č. p. 338 již neexistuje, a skutečnosti skutečná zastavěná plocha je pouze cca 55 m2 Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Přístup je ze zpevněné komunikace č. parc. 1515 (silnice, vlastník Prověření přístupu Královéhradecký kraj), přes pozemek č. parc. 1521,(zastavěná plocha a nádvoří, k nemovitosti soukromý vlastník)

CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]

POZEMKY

č. parcelní

výměra [m2]

současný stav

budoucí stav

Cena pozemku [Kč]

současný stav

druh pozemku

Není předmětem ocenění

0 Kč

I. CENA POZEMKU

STAVBY

stáří cca 60 let stavba RD užitná plocha: 55,2 m2 reprodukční cena staveb

Rozest.

Reproduk. cena

Opotř. stavby

Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]

[Kč/m3]

[%]

[Kč]

[%]

současný stav

3000

100

783 000

60

783 000

-

OP

Jednot. cena

[m3] 261

-

313 200 Kč

II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) současný stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)

313 200

313 200 Kč

budoucí stav -

-6-

POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1:

Vamberk, RD 3+1 ZP 129 m2, UP 95 m2, pozemek 224 m2 řadový RD, po rekonstrukci rozvodů a topení. Nabídková cena: 1 295 000 Kč, 3/2011 + +

podstatně větší UP, lepší stav nemovitosti, vlastní pozemek

horší lokalita

Porovnatelný RD č. 2:

Kostelec nad Orlicí, RD 2+1 ZP 72 m2, UP 180 m2, pozemek 192 m2 10 let stará střešní krytina, vybavený starším vybavením. Nabídková cena: 770 000 Kč, 2/2011 +

vlastní pozemek, po část. rekonstrukci lepší stav

srovnatelná lokalita.

Porovnatelný RD č. 3:

Choceň, RD ZP 119 m2, UP 110 m2, pozemek 119 m2 Nová koupelna se sprchovým koutem. Klenutý sklep. V podkroví půda. Nabídková cena: 480 000 Kč, 12/2010 + vlastní pozemek, podsklepeno, větší UP

VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY

300 000 Kč

-7-

URČENÍ OBVYKLÉ CENY pozemek jiného vlastníka – nezajištěn přístup k nemovitosti z veřejné komunikace, v domě je nedostatečné sociální zařízení, podstandardní Slabé stránky vybavení – bez teplé vody, lokální topení na tuhá paliva, zhoršený stavebně-technický stav nemovitosti dobrá dostupnost občanské vybavenosti, klidná lokalita v zastavěné části Silné stránky města Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a Zdůvodnění ceny obvyklé technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti.

OBVYKLÁ CENA

Spoluvlastnický podíl 1/2

rodinného domu č.p. 338, na pozemku jiného vlastníka č. parc. 1521 (LV č. 33), vč. příslušenství, k.ú. Kostelec nad Orlicí, obec Kostelec nad Orlicí, zapsáno na LV č. 2461 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Rychnov nad Kněžnou

300 000 Kč

SJM Kalman Tancoš a Daša Tancošová

150 000 Kč

V Mníšku pod Brdy, 28.3.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: [email protected]

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 618/089/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/089/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 21.3.2011 , Nahlížení do KN, k.ú. Kostelec nad Orlicí 2) Situace, fotodokumentace ze dne 21.3.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2461 ze dne 16.2.2011, k.ú. Kostelec nad Orlicí

-8-

1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 21.3.2011 , Nahlížení do KN, k.ú. Kostelec nad Orlicí

2) Situace, fotodokumentace ze dne 21.3.2011

2) Situace, fotodokumentace ze dne 21.3.2011

-9-