čj. 098/2011-N
Znalecký posudek č. 4922 – 66 /2011 O ceně obvyklé: Bytové jednotky č. 786/341, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 69/1679 na společných částech domu č.p. 786, 787, 788 a na pozemku p.č. st. 937 v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 190, p.č. st. 938 v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 190 m2, p.č. st. 939 v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 194 m2, vše uvedeno na LV č. 4096 pro k.ú. Malenovice u Zlína, obec Zlín, okres Zlín
Objednatel posudku: EURODRAŢBY. CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8-Kobylisy
Posudek vypracoval:
VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště
Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Uherském Hradišti, 26.4.2011
-2-
1. ÚVOD Předmětem posudku je vypracovat cenu v čase a místě obvyklou bytové jednotky č. 786/341, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 69/1679 na společných částech domu č.p. 786, 787, 788 a na pozemku p.č. st. 937 v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 190, p.č. st. 938 v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 190 m2, p.č. st. 939 v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 194 m2, vše uvedeno na LV č. 4096 pro k.ú. Malenovice u Zlína, obec Zlín, okres Zlín. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro draţbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 21.4.2011.
Speciální poţadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu §13 zákona o veřejných draţbách je podkladem pro odhad ceny předmětu draţby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): ….. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.
2. NÁLEZ
Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Byt č. 1786/341 763 02 Zlín, Husova Region: Zlínský kraj Okres: Zlín Katastrální území: Malenovice u Zlína
-3-
Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.4.2011 bez účasti paní Heryánové Ludmily. Paní Heryánová Ludmila se prostřednictvím dcery – paní Dagmar Kohoutové omluvila z prohlídky z důvodu hospitalizace v nemocnici v Praze. Proto namísto původního termínu prohlídky 7.4.2011 byl voleny náhradní termíny 18.4.2011 a pak 21.4.2011.
Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4096 pro k.ú. Malenovice u Zlína ze dne 3.3.2011 Situační mapka – zdroj internet Objednávka ze dne 22.3.2011, čj. 098/2011-N Fotodokumentace ze dne 21.4.2011 Smlouva o převodu druţstevního bytu do vlastnictví člena druţstva ze dne 21.7.1997 Cenová mapa stavebních pozemků města Zlína Informace realitního trhu
Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloţeného LV č. 4096 pro k.ú. Malenovice u Zlína ze dne 3.3.2011 je vlastníkem předmětného majetku: Heryánová Ludmila, Husova 786, Malenovice, r.č. 335313/444
Váznoucí závazky: Dle přiloţeného LV č. 4096 pro k.ú. Malenovice u Zlína ze dne 3.3.2011 oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva:
váznou na
Zástavní právo smluvní ve výši 1 080 915,- Kč Oprávnění pro: HP Promotion s.r.o. IČ: 25590880 Povinnost k: jednotka 786/341 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 14.11.2003. Právní účinky vkladu práva ke dni 18.11.2003, V-6310/2003-705
-4-
Celkový popis nemovitosti: Lokalita Pozice v obci Dostupnost centra Převaţující zóna Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost sluţeb Parkování Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Konkurenční prostředí Ostatní
MěstoZlín, statutární město, více jak 80 tisíc obyvatel, místní část Malenovice Bytový dům je situovaný v ulici Husova, mimo centrum městské části do 15 min. pěší chůze do centra městské části Malenovice Smíšená zóna - bytová zástavba, rodinné domy, zahrady, průmyslové stavby Dům má veškeré přípojky inţenýrských sítí, je přístupný z místní zpevněné komunikace (ulice Husova) na p.č. 901/4 ve vlastnictví Statutárního města Zlína dostatečná pro rodinné bydlení Místní část Malenovice je v systému MHD města Zlína V obci je pošta, je základní škola 1. - 9. Ročník, je zdravotnické zařízení, je zařízení Policie ČR, je kanalizace s připojením na čističku odpadních vod, je vodovod, je plynofikace. Sluţby na úrovni krajského města Na zpevněné ploše u bytového domu Ţivotní prostředí bez poškození Silná ve městě Zlín je řada malých i velkých firem V současnosti se v místní části Malenovice nabízí k prodeji 15 bytů Bytová jednotka situovaná v bytovém domě, který má 4.NP (1.NP v části technické místnosti v části byty, 2. – 4.NP byty) Bytový dům má celkem 3.sekce – č.p. 786, 787, 788 Bytový dům má novou fasádu se zateplením, plastová okna. Byt je situován ve 4.NP, k bytu přísluší komora (ve 4.NP) a sklep (v 1.NP) Orientace bytové jednotky je na V-Z.
Obsah posudku: Bytová jednotka č. 786/341 Spoluvlastnický podíl o velikosti 69/1679 na pozemcích p.č. st. 937, st. 938, st. 939
-5-
3. POSUDEK 3.1. VĚCNÁ HODNOTA
Věcná hodnota dle THU Poznámka: Odhadcům nebyla předmětná nemovitost zpřístupněna. Vybavenost bytu vychází standardního vybavení, technické opotřebení vychází z předpokladu běţné údrţby.
z předpokladu
Bytová jednotka č. 786/341 na p.č. st. 937, st. 938, st. 939 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Dostavby a přístavby Rekonstrukce a modernizace Úroveň / typ bytového domu Přístupnost objektu Vnitřní dispozice bytu
Úroveň údrţby
betonové, monolitické konstrukční systém ţelezobetonový montovaný plošný ţelezobetonové montované plochá ţivičná z pozinkovaného plechu vápenné hladké Se zateplením a fasádním nátěrem Chybí v bytě nejsou ţelezobetonové s keramický povrchem dřevěné plné a prosklené Plastová s izolačním sklem PVC, vlýsky keramická dlaţba ÚT z centrálního zdroje, radiátory litinové v domě 220/380V, v bytě jen světelná instalován rozvod T+S vody z centrálního zdroje provedena splašková i dešťová plynový sporák, dřez, odsavač par ţaluzie, vestavěné skříně splachovací Nezjištěno nebyly provedeny Bytový dům - fasáda, výměna oken Bytová jednotka – nebylo zjištěno, stavebně předpoklad původní stav, zařizovací předměty obměněny bytový dům pro rodinné bydlení se třemi samostatnými vchody (č.p. 786, 787, 788 se 4.NP po místní zpevněné komunikaci na ulici Husova 3+ 1 Výměry jednotlivých místností nebyly zjištěny – prohlídka nebyla umoţněna. Ve Smlouvě o převodu druţstevního bytu do vlastnictví člena druţstva je uveden pouze počet pokojů – tj. 3+1 a celková podlahová plocha bytu – tj. 69,17m2 a výčet místností: 3x pokoj, kuchyně, WC, koupelna, sklep, předsíň, šatna, spíţ, balkon pravidelná
-6Závaţné nedostatky Z roku Ţivotnost Současný a minulý způsob vyuţití
nezjištěny z roku 1960 – dle sdělení realitní kanceláře Zvonek 80 roků bytový dům pro rodinné bydlení s celkem 72 bytovými jednotkami ve třech vchodech Předmětný byt 3+1 ve 4.NP vchodu č.p. 786, orientace bytu V-Z
Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 786/341 na p.č. st. 937, st. 938, st. 939 Husova 786 760 01 Zlín Region: Zlínský Okres: Zlín Katastrální území: Malenovice u Zlína
Bytová jednotka č. 786/341 Jednotkové mnoţství: Jednotka: m2 byt 3+1: Jednotkové mnoţství – celkem:
= =
69,17 m2 69,17 m2
Ocenění: Základní cena: 25 000,- Kč/m2 69,17 m2 * 25 000,- Kč/m2
=
1 729 250,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 51 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 29 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 51 / 80 = 63,750 %
-
1 102 396,88 Kč
Bytová jednotka č. 786/341 - výsledná cena
=
626 853,12 Kč
Bytová jednotka č. 786/341 - cena po zaokrouhlení
=
626 850,- Kč
-7Pozemky Jedná se o spoluvlastnický podíl o velikosti 69/1679 na pozemcích p.č. st. 937, st. 938, st. 939. Pro ocenění pozemku (spoluvlastnického podílu) vycházíme z cenové mapy stavebních pozemků města Zlína, kde je pro danou lokalitu stanovena jednotková cena 950,- Kč/m2. zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 937 zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 938 zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 939
190 m2 á 190 m2 á 194 m2 á
950,- Kč/m2 950,- Kč/m2 950,- Kč/m2
Pozemky oceněné dle cenových map - celkem Úprava ceny: spoluvlastnický podíl o velikosti 69/1679
*
Spoluvlast. podíl o velikosti 69/1679 na p.č. st. 937, st. 938, st. 939 = Cena pozemků činí celkem
= = =
180 500,- Kč 180 500,- Kč 184 300,- Kč
=
545 300,- Kč
0,041 22 409,59 Kč 22 410,- Kč
3.2. POROVNÁVACÍ HODNOTA V současnosti je nabízeno cca 15 bytových jednotek v obci Zlín-Malenovice NABÍDKOVÉ CENY REALITNÍCH KANCELÁŘÍ 1) Bytová jednotka Zlín-Malenovice, ulice Husova Prodej zrekonstruovaného bytu t 3+1 v Malenovicích u Zlína. Celý byt prošel v roce 2010 rekonstrukcí. V kuchyni, chodbě, koupelně a WC je poloţeno nové lino se vzorem dlaţby, v ostatních pokojích jsou koberce. Nové rozvody elektřiny (v mědi), plynu a nová plastová okna. Byt je plně zařízen a vše zůstává k dispozici novým majitelům. Pokoje jsou prostorné orientované na jih a sever. K bytu náleţí sklep. Náklady na provoz bytu jsou cca 3500 Kč/měsíc. Je moţno vyuţívat společné prostory - kolárna, prádelna, sušárna. V blízké době je naplánována revitalizace celého domu zateplení, úprava balkonů na lodţie, fasáda atd. Dům se nachází na okraji sídliště ve velmi klidné lokalitě Malenovic. Veškerá občanská vybavenost je v dosahu - školka, škola, MHD, obchody atd. K bytu je moţno přikoupit garáţ, která se nachází nedaloko domu. Celková výměra bytu: 70 m2 Nabidková cena RK IMMOINVEST Group - corporate trading, s.r.o. ze dne 14.1.2011 1 790 000,Kč, tj. 25 570,- Kč/m2
-8-
2) Bytová jednotka Zlín-Malenovice, ulice Husova Prodej 3+1 po rekonstrukci, na ul. Husova, nová kuchyňská linka s myčkou, el. troubou, zabudovanou lednicí a mrazákem, velká koupelna s hydromasáţní vanou i sprchovým koutem Jacuzzi, samostatná toaleta, v koupelně malá prádelnička se zděným dřezem, podlahy - dlaţba + parkety, vstupní bezpečnostní odhlučněné dveře, částečně nové el. rozdvody. Bytová jednotka vznikla ze dvou bytů, součástí je i šatna a komora, je velice prostorný. Dům je po revitalizaci. Celková výměra bytu: 85 m2 Nabídková cena RK ZVONEK ze dne 21.2.2011 1 990 000,- Kč, tj. 23 412,- Kč/m2
3) Bytová jednotka Zlín-Malenovice, tř.Svobody Prodej pěkného bytu v osobním vlastnictví ve Zlíně-Malenovicích. Byt je ve výborném stavu,plastová okna a novější kuchyňskou linkou. Pěkný byt s výhledem. V blízkosti škola, školka, obchod a sluţby. Dům je kompletně revitalizován. Výměra bytu: 70 m2 Nabídková cena paní J.Bendové ze dne 28.11.2010 1 149 000,- Kč, tj. 16 415,- Kč/m2
4) Bytová jednotka Zlín-Malenovice, ulice 3.května Byt 3+1 v OV s balkónem, po kompletní rekonstrukci, stylová nová kuchyň, zděné jádro s novou koupelnou kde je vana i sprchový kout, plastová okna, rekuperační jednotky (řízené větrání). Byt se nachází v nízkopodlaţním domě s výtahem v 5. podlaţí z 5. K bytu náleţí sklep Výměra bytu: 65 m2 Nabídková cena RK H&B REAL, a.s. ze dne 24.3.2011 1 390 000,- Kč, tj. 21 385,- Kč/m2
-9Komentář: Porovnání je provedeno s nabídkovými cenami bytů přímo v místní části Malenovice. Tyto nabídky se pohybují v rozmezí 16 400,- Kč/m2 aţ 25 600,- Kč/m2. Všechny srovnávané bytové jednotky jsou v osobním vlastnictví, velikosti jsou přibliţně stejné jako oceňovaný byt, vyjma bytu č. 2, který vznikl spojením dvou bytů. Navíc je třeba přihlédnout k situaci, kdy nabídkové ceny jsou obvykle vyšší neţ-li skutečně dosaţené. Dále přihlíţíme k situaci na trhu, kdy v této lokalitě je nabízeno cca 15 bytů 3+1 nebo 3+kk. Byt č. 1 je situován ve stejné ulici jako oceňovaný byt, bytová jednotka je po úplné rekonstrukci, bytový dům je v původním stavu. Oceňovaný byt je horší. Byt č.2 je situován rovněţ ve stejné ulici jako oceňovaný byt, byt i bytový dům je po celkové rekonstrukci. Oceňovaný byt je horší. Byt č. 3 je situován nedaleko oceňovaného bytu, byt je udrţován v původním dobrém stavu, není však zásadně rekonstruován, bytový dům je po revitalizaci. Oceňovaný byt je srovnatelný. Byt č. 4 je po úplné rekonstrukci. Oceňovaný byt je horší. Pro další výpočet porovnávací hodnoty, uvaţujeme jednotkovou cenu : 16 000,- Kč/m2, při výměře podlahových ploch 69 m2
Porovnávací hodnota :
1 104 000,- Kč
3.3. REKAPITULACE HODNOT Věcná hodnota bytu: Hodnota pozemků (podíl): Věcná hodnota celkem: Porovnávací cena:
626 850,- Kč 22 410,- Kč 649 260,- Kč 1 104 000,- Kč
- 10 3.4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, ţe na objektu v případě vydraţení nevzniknou ţádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu.
název hodnoty věcná hodnota porovnávací hodnota
Kč 649 260 1 100 000
Silné stránky nemovitosti : Moţnost napojení na veškeré inţenýrské sítě Bytový dům je revitalizován Bytový dům s malým počtem bytových jednotek
Slabé stránky nemovitosti : K bytu nepřísluší garáţ ani garáţové stání S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, s důrazem dodrţení principu opatrnosti, kdy znalci nebyl umoţněno zjištění skutečného stavu, stanovujeme výslednou cenu obvyklou k datu prohlídky ve výši:
1 050 000,- Kč Zástavní právo zaniká výkonem draţby, pro kterou je ocenění zpracováno, proto k těmto omezením není přihlíţeno.
- 11 -
4. ZÁVĚR Cílem znaleckého posudku bylo vypracovat cenu v čase a místě obvyklou bytové jednotky č.
786/341, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 69/1679 na společných částech domu č.p. 786, 787, 788 a na pozemku p.č. st. 937 v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 190, p.č. st. 938 v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 190 m2, p.č. st. 939 v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 194 m2, vše uvedeno na LV č. 4096 pro k.ú. Malenovice u Zlína, obec Zlín, okres Zlín, ke dni prohlídky tj. 21.4.2011. Na základě provedené analýzy, s pouţitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši :
1 050 000,- Kč slovy: jedenmilionpadesáttisíc korun českých Za zprávu odpovídá ing. Vojtěch Masařík
V Uherském Hradišti, 26.4.2011
ZNALECKÁ DOLOŢKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku, cenných papírů a přírodních zdrojů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4922-66/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. faktura.
SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4096 pro k.ú. Malenovice u Zlína ze dne 3.3.2011 Situační mapka – zdroj internet Fotopříloha Smlouva o převodu druţstevního bytu do vlastnictví člena druţstva ze dne 21.7.1997
