2011

Znalecký posudek č. 2135/2011 o ceně obvyklé - 1/2 domu č.p. 43 umístěném na pozemku parc. č. St. 48/1 a 1/2 pozemku parc. č. St. 48/1 v katastrálním území Černuc, obec Černuc, okres Kladno, ve vlastnictví Pilové Jaroslavy.

Objednatel posudku:

JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 8720/07-13 prodejem nemovitosti.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 364/2010 podle stavu ke dni 27.1.2011 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 – Košíře

MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9

Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 3.2.2011

A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 729, vedené Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Slaný, katastrální území Černuc, obec Černuc. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: nemovitost k bydlení 273 23 Černuc 43 Region: Středočeský Okres: Kladno Katastrální území: Černuc 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.1.2011 za přítomnosti spolumajitelky. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 21.12.2010, LV 729, kat. úz. Černuc, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Slaný, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 22.12.2010, měřítko 1:2880, kat. úz. Černuc - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 8720/07-13 ze dne 17.1.2008 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 8720/07-45 ze dne 21.12.2010 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle listu vlastnictví č. 729, kat. úz. Černuc, obec Černuc, okres Kladno, ze dne 21.12.2010 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Pilo Gejza, Černuc 43, 273 23 Černuc Pilová Jaroslava, Černuc 43, 273 23 Černuc

1/2 1/2

oddíl B - nemovitosti: nemovitost určená k bydlení č.p. 43 umístěná na pozemku parc. č. St. 48/1 pozemek parc. č. St. 48/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 972 m2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu 2

oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kladně, 10 Nc-5178/2005-4 ze dne 13.04.2005. - Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 10, 3-EX 2693/2005-16 ze dne 28.08.2007. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kladně, 12 Nc-6450/2007-6 ze dne 26.09.2007. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kladně, 17 Nc-5508/2007-5 ze dne 7.11.2007. Právní moc ke dni 08.02.2008. - Exekuční příkaz Exekutorský úřad Litoměřice, 124-EX 8720/2007-13 ze dne 17.01.2008. Právní moc ke dni 08.02.2008. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kladně, 57 Nc-5030/2008-7 ze dne 6.10.2008. Právní moc ke dni 07.01.2009. - Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 1, 99 EX-8800/2008-4 ze dne 05.11.2008. Právní moc ke dni 17.01.2009. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kladně, 12 Nc-6052/2007-4 ze dne 25.07.2007. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kladně, 10 Nc-5333/2007-5 ze dne 19.07.2007. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kladně, 32 EXE-444/2010-17 ze dne 30.06.2010. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 5, 67 EX-3861/2007-41 ze dne 28.06.2010. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 5, 67 EX-4242/2007-35 ze dne 28.06.2010. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 5, 67 EX-3861/2007-38 ze dne 26.05.2010. Právní moc ke dni 14.06.2010. - Nařízení exekuce - Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno na základě listin: č.j. 57 Nc 5893/2009-7 - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kladně, 54 EXE-743/2010-16 ze dne 04.10.2010. oddíl D - jiné zápisy: - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekuční úřad Praha 2, 132 EX-4154/2010-12/ZI ze dne 01.12.2010. oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Kupní smlouva V11 10137/2001 6. Dokumentace a skutečnost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla předložena stavební dokumentace, byly veškeré výpočty uskutečněny z naměřených hodnot a zjištěných skutečností při místním šetření. Zastavěná a užitná plocha byla vypočtena pouze orientačně, proto nemusí vypočtené celkové plochy odpovídat přesně skutečnosti. Současně byl posouzen stavebně-technický stav jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Nemovitost je na internetu nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře.

3

Oceňovaný pozemek pravděpodobně slouží i jako přístup pro vlastníka sousední nemovitosti (nezřízeno věcné břemeno). Nájemní smlouvy nebyly předloženy, dle sdělení spolumajitelky nemovitost užívají rodinní příslušníci. 7. Celkový popis nemovitosti: Obec Černuc se nachází v okrese Kladno a leží severozápadně od Velvar. V obci se základní občanskou vybaveností je zastávka autobusu. Oceňovaný dům stojí u silnice protínající obec. Přístup k domu je z východu po zpevněné komunikaci. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Budova k bydlení a2) Garáže b) Studny b1) Studna c) Venkovní úpravy c1) Septiky nad 15 m3 obestavěného prostoru c2) Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm c3) Vrata dřevěná vč. sloupků c4) Přípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi d) Porosty d1) Okrasné dřeviny e) Pozemky e1) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Budova k bydlení Hlavní část: Oceňovaný objekt k bydlení č.p. 43 vystavěný roku 1892 v kat. úz. Černuc, obec Černuc, okres Kladno, stojí na pozemku parc. č. St. 48/1. Budova je částečně podsklepená, dvoupodlažní s půdními prostory umožňujícími zřízení půdní vestavbu a přístavbou kotelny. Základy budovy jsou kamenné, svislá konstrukce zděná, omítka štuková, krovy dřevěné, sedlová střecha krytá taškami. Dveře a okna jsou dřevěná. Nemovitost je napojena na elektrorozvod a plyn, voda čerpána ze studny, obecní vodovod na hranici pozemku, odpadní vody svedeny do septiku. Dle sdělení spolumajitelky je nemovitost částečně podsklepena, v 1.NP jsou dvě bytové jednotky (4+1 a 2+1) s vlastním sociálním zařízením, betonové schodiště do druhého podlaží. V 2.NP jsou dvě bytové jednotky 3+1 s vlastním sociálním zařízením a dřevěné schodiště na půdu. Přístavba vystavěná na jihovýchodní hranici pozemku je provozně propojena s hlavní stavbou a západní stěnou sousedí s řadovými garážemi. Přístavba je zděná, dvoupodlažní s pultovou střechou krytou vlnitým eternitem, dveře a okna dřevěná.

4

Slouží jako přístupová chodba k bytovým jednotkám, v části je kotelna k vytápění bytových jednotek. Stáří stanoveno odhadem. a2) Garáže Oceňovaná nemovitost - čtyři řadové garáže stojící na jižní hranici oceňovaného pozemku, jsou jednopodlažní se sedlovou střechou, západní částí navazující na nemovitost jiného vlastníka. Základy jsou betonové, podlahy betonové, obvodové stěny zděné, střecha krytá taškami. Garáže jsou napojeny na elektro rozvod. Stáří stanoveno odhadem. b) Studny b1) Studna Dle sdělení spolumajitelky je dům zásobován vodou z vlastní studny. c) Venkovní úpravy c1) Septiky nad 15 m3 obestavěného prostoru Dle sdělení spolumajitelky jsou odpadní vody svedeny do septiku. Stáří stanoveno odhadem. c2) Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm Zpevněná plocha oceňovaného pozemku slouží jako dvůr, příjezd ke garážím a k nemovitostem jiného vlastníka. Stáří a výměra stanovena odhadem. c3) Vrata dřevěná vč. sloupků Dvoukřídlá dřevěná vrata jsou umístěna v průjezdu do dvora. Stáří stanoveno odhadem. c4) Přípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi Délka stanovena odhadem. d) Porosty d1) Okrasné dřeviny e) Pozemky e1) Pozemek Pozemek parcelní číslo St. 48/1 se nachází v katastrálním území Černuc, obec Černuc, okres Kladno, je rovinný, nepravidelného tvaru, zastavěn budovou určenou k bydlení a garážemi. Jedná se o zpevněnou betonovou plochu. Přístup na pozemek je průjezdem v hlavní budově ze zpevněné komunikace.

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.)

5

a) Hlavní stavby a1) Budova k bydlení - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: 27,5*8,5 2.NP: 27,5*8,5 Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: Součet

= = = Zastavěná plocha 55,25 m2 233,75 m2 233,75 m2 522,75 m2

Konstrukční výška 2,00 m 4,00 m 4,00 m

55,25 m2 233,75 m2 233,75 m2 Součin 110,50 m3 935,00 m3 935,00 m3 1 980,50 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 1 980,50 / 522,75 = 3,79 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 522,75 / 3 = 174,25 m2 Obestavěný prostor: Hlavní část: 1.PP: (55,25)*(2,00) 1.NP: (27,5*8,5)*(4,00) 2.NP: (27,5*8,5)*(4,00) zastřešení: přístavba: 1.NP: (27,62)*(4,00) 2.NP: (27,62)*(3,00) zastřešení: Obestavěný prostor – celkem:

= = = =

110,50 m3 935,00 m3 935,00 m3 350,63 m3

= = =

110,48 m3 82,86 m3 4,14 m3

=

2 528,61 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody:

Hodnocení standardu P S P S S S S S S S

Obj. podíl [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00

6

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 2,76 1,00 18,80 0,46 3,77 1,00 5,30 1,00 2,40 1,00 0,70 1,00 6,90 1,00 3,10 1,00 2,10 1,00 3,00

11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

S S S S S S S S S S S S C S

3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 0,00 5,60 91,03 0,9103

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * * * *

2 150,- Kč/m3 0,9390 0,9579 0,8541 0,9103 0,8500 2,1540 1,0140

Základní cena upravená

=

2 791,39 Kč/m3

Plná cena:

2 528,61 m3 * 2 791,39 Kč/m3

=

7 058 336,67 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Obestavěný prostor: Původní část: Přístavba:

2 331,13 m3 197,48 m3

Celkem:

2 528,61 m3

Původní část: 7 058 336,67 Kč * 2 331,13 m3 / 2 528,61 m3 = 6 507 092,97 Kč Stáří (S): 119 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 31 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 119 / 150 = 79,333 % 5 162 272,07 Kč Přístavba: 7 058 336,67 Kč * 197,48 m3 / 2 528,61 m3 = 551 243,70 Kč Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 100 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 150 = 33,333 % -

183 746,06 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem:

*

1 712 318,54 Kč 1/2

Budova k bydlení - zjištěná cena

=

856 159,27 Kč

7

a2) Garáže - § 8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:

7,5*25

Název podlaží 1.NP:

= Zastavěná plocha 187,50 m2

187,50 m2 Konstrukční výška 4,00 m

Obestavěný prostor: 1.NP: (7,5*25)*(4,00) zastřešení:

= =

750,00 m3 285,39 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

1 035,39 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 8. Dveře C 9. Okna C 10. Vrata S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 6,20 30,10 26,20 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,20 1,00 30,10 1,00 26,20 1,00 5,70 1,00 2,90 1,00 4,80 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 6,80 1,00 7,20 1,00 6,00 95,90

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9590

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 375,- Kč/m3 0,9590 0,8500 2,1130 1,0140

Základní cena upravená:

=

2 401,47 Kč/m3

8

1 035,39 m3 * 2 401,47 Kč/m3

=

2 486 458,02 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 65 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 65 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 65 / 130 = 50,000 %

-

1 243 229,01 Kč


*

1 243 229,01 Kč 1/2

Garáže - zjištěná cena

=

621 614,51 Kč

+ + +

9 750,- Kč 11 430,- Kč 10 780,- Kč

Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * *

31 960,- Kč 0,8500 2,3220 1,0140

Plná cena

=

63 962,56 Kč


-

42 641,92 Kč


*

21 320,64 Kč 1/2

Studna - zjištěná cena

=

10 660,32 Kč

Plná cena:

b) Studny b1) Studna - § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód CZ - CC: Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: další hloubka: elektrické čerpadlo:

Kopaná 8,00 m 1 ks 2222

5,00 m * 1 950,- Kč/m 3,00 m * 3 810,- Kč/m 1 ks * 10 780,- Kč/ks

9

c) Venkovní úpravy c1) Septiky nad 15 m3 obestavěného prostoru - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.4.2. Septiky nad 15 m3 obestavěného prostoru Kód CZ - CC: 2223 Výměra: 18,00 m3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 18,00 m3 * 2 800,- Kč/m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * *

50 400,- Kč 0,8500 2,3240 1,0140

Plná cena:

=

100 954,- Kč


-

60 572,40 Kč


*

40 381,60 Kč 1/2

Septiky nad 15 m3 obestavěného prostoru - zjištěná cena

=

20 190,80 Kč

c2) Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 525,00 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 525,00 m2 * 235,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * *

123 375,- Kč 0,8500 2,2840 1,0140

Plná cena:

=

242 873,51 Kč


-

141 675,40 Kč

*

101 198,11 Kč 1/2


Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm - zjištěná cena =

10

50 599,06 Kč

c3) Vrata dřevěná vč. sloupků - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.4. Vrata dřevěná vč. sloupků Kód CZ - CC: 1122 (46.21.12..) budovy tří a vícebytové Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 300,- Kč/ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * *

3 300,- Kč 0,8500 2,1540 1,0140

Plná cena:

=

6 126,56 Kč


-

2 756,95 Kč


*

3 369,61 Kč 1/2

Vrata dřevěná vč. sloupků - zjištěná cena

=

1 684,81 Kč

c4) Přípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.1.1. Přípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi Kód CZ - CC: 2224 Délka: 17,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 17,00 m * 140,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * *

2 380,- Kč 0,8500 2,2370 1,0140

Plná cena:

=

4 588,81 Kč


-

2 294,41 Kč

*

2 294,40 Kč 1/2


Přípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi - zjištěná cena =

11

1 147,20 Kč

d) Porosty d1) Okrasné dřeviny Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří Počet / Jedn. cena Srážka Upr. cena [roků] výměra [Kč/jedn.] [%] [Kč/jedn.] zerav obrovský 10 6,00 ks 680,00 680,00 Součet Koeficient polohy K5 (příl. č. 14): * Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * Koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. 39): * Celkem - okrasné dřeviny Úprava ceny vlastnickým podílem:

*

Okrasné dřeviny - zjištěná cena

=

Cena [Kč] 4 080,00 4 080,00 0,85 0,75 1,00 2 601,00 2 601,- Kč 1/2 1 300,50 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a1) Budova k bydlení a2) Garáže b) Studna c) Venkovní úpravy c1) Septiky nad 15 m3 obestavěného prostoru c2) Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm c3) Vrata dřevěná vč. sloupků c4) Přípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi d) Okrasné dřeviny Cena objektů činí celkem

= = =

856 160,- Kč 621 610,- Kč 10 660,- Kč

= = = = =

20 190,- Kč 50 600,- Kč 1 680,- Kč 1 150,- Kč 1 300,- Kč 1 563 350,- Kč

Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) Budova k bydlení Popis porovnávaných objektů: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceňované stavby: 580,00 První srovnávaná nemovitost - dům v Nabdíně, okr. Kladno. Jedná se o dvougenerační zemědělskou usedlost s pozemkem o výměře 3.259 m2. Dům je po rekonstrukci, dvě bytové jednotky s vlastním sociálním zařízením, možnost zbudování dalších místností a půdní vestavby. Na pozemku dvě stavby a ovocné stromy. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře za 3,500.000 Kč.

12

Druhá srovnávaná nemovitost - dům v centru Kralup nad Vltavou, okr. Mělník. Jedná se o podsklepený nájemní dům se čtyřmi bytovými jednotkami a prodejnou. U domu oplocený dvůr. Napojení na veškeré IS. V obci veškerá občanská vybavenost. Nemovitost je na internetu nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře za 6,500.000 Kč. Třetí srovnávaná nemovitost - dům v Kralupech nad Labem, okr. Mělník. Podsklepený třípodlažní dům s obytným podkrovím je po částečné rekonstrukci. V domě bytové jednotky a obchod. U domu pozemek s garáží. Napojení na veškeré IS, veškeré občanská vybavenost v obci. Nemovitost je na internetu nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře za 4,300.000 Kč. Seznam porovnávaných objektů: Název Dům Nabdín Dům Kralupy n.Vl. Dům Kralupy n.Vl. Součet:

Realizovaná cena 3 500 000,- Kč 6 500 000,- Kč 4 300 000,- Kč

Km Kc

Množství [jedn]

Kv K1 K2 K3

1,00 1,00 1,20 0,97 0,90 0,90 0,45 1,00 0,95 1,00 1,00 0,80 0,50 1,00 0,98 0,97 1,00 0,80

Jedn. cena [Kč/jedn.]

600,00 5 499,90 400,00 5 557,50 310,00 5 274,30 16 331,70 Kč/jedn. /3 5 443,90 Kč/jedn. 5 274,30 Kč/jedn. 5 557,50 Kč/jedn.

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 5 443,90 Kč 580,00 á 5 443,90 Kč/

=

3 157 462,- Kč

Budova k bydlení - výsledná cena

=

3 157 462,- Kč

=

3 157 460,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a1) Budova k bydlení Cena objektů činí celkem

3 157 460,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 972,00 35,00

St. 48/1 zastavěná plocha a nádvoří Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou

13

-7 %

Cena [Kč] 34 020,34 020,-

kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:

10 % 3% + * *

*

Pozemek - zjištěná cena

=

1 020,60 35 040,60 1,0140 2,1540 76 534,14 76 534,14 Kč 1/2 38 267,07 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek

=

Cena pozemků činí celkem

38 270,- Kč 38 270,- Kč

C. Rekapitulace Administrativní cena ½ nemovitosti: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

1 563 360,- Kč 38 270,- Kč 1 601 630,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem:

3 157 460,- Kč 3 157 460,- Kč

Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitosti na trhu s realitami v této lokalitě je nízká b) parametry povyšující cenu: - možnost pronájmu bytových jednotek - BJ přizpůsobeny požadavkům moderního bydlení - parkování na uzavřeném dvoře/garáž - dobrá dostupnost dálnice c) parametry ponižující cenu: - podílové spoluvlastnictví - omezený vjezd na pozemek rozměrem průjezdu - přístup pouze průjezdem - vyšší nezaměstnanost v obci

14

Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši 1,600.000 Kč.

Obvyklá cena ½ nemovitosti: 1 600 000,- Kč slovy: jeden milion šest set tisíc Kč V Praze dne 3.2.2011 B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 - Košíře

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2135/2011 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 51/2011.

E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.

15

2011

Recommend Documents