ZNALECKÝ POSUDEK č. 2417-170/2011 o ceně bytové jednotky č.302/2, včetně příslušenství a podílu o velikosti 5/100 na společných částech domu a pozemku p.č.730/10, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 442 m2, vše zapsáno na LV č.1318 pro k.ú.Dolní Benešov
-2-
Objednatel posudku: CZ Dražby a.s. Mírové nám. 3097/37 400 01 Ústí nad Labem
Účel posudku:
ocenění se provádí za účelem dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 27.4.2011 posudek vypracoval:
Ing. Jan Šíma Kmochova 2 779 00 Olomouc
Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 29.4.2011
-3-
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.302/2, včetně příslušenství a podílu o velikosti 5/100 na společných částech domu a pozemku p.č.730/10, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 442 m2, vše zapsáno na LV č.1318 pro k.ú.Dolní Benešov
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č.302/2 Adresa nemovitosti: Osada míru 302 747 22 Dolní Benešov Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Dolní Benešov Katastrální území: Dolní Benešov Počet obyvatel: 4 196 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 58,6951 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 58,70 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.4.2011 za přítomnosti znalce
4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z LV č.1318 pro k.ú.Dolní Benešov - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR
5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Večerek Miloš a Večerková Alena, Osada míru 302, 747 22 Dolní Benešov, Hanůvka 616/1, Kravaře, 747 21 Kravaře u Hlučína r.č.680716/0085 a 735627/5443
-46. Dokumentace a skutečnost není k dispozici
7. Celkový popis nemovitosti Byt dispozice 2+1 v 1.NP zděného objektu ze 60.roků. Střecha je valbová s plechovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, bleskosvod standardní. Fasáda zateplená, okna plastová, WC a koupelna standardní. Podlahy z PVC, palubek, parket. Topení lokální plynové, karma. Kuchyň standardní s plynovým sporákem. V posledních 5 letech nová fasáda, okna, stav dobrý, vybavení průměrné. Parkování horší.
8. Obsah posudku Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č.302/2
Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemek
-5-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Příslušenství stavby a pozemky
a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2:
Název Zastavěná plocha Součet
Parcelní číslo 730/10
Jedn. cena Výměra [Kč/m2] [m2] 442,00 58,70
Cena [Kč] 25 945,40 25 945,40
Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
125 % 125 % +
32 431,75 58 377,15
10 % 10 % +
5 837,72 64 214,87 0,8630 2,1540 119 369,15
* *
Pozemek - zjištěná cena
=
119 369,15 Kč
Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku b) Pozemek Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem
=
119 369,15 Kč 119 369,15 Kč
-6Ocenění bytů porovnávacím způsobem
1) Bytová jednotka č.302/2 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění:
Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 50 roků Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 13 876,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu:
= = = = = =
2,05 m2 4,76 m2 13,61 m2 14,47 m2 13,67 m2 48,56 m2
= = =
5,70 m2 0,91 m2 6,61 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: = 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 6,61 m * 0,10 = Podlahové plochy - celkem: =
48,56 m2 0,66 m2 49,22 m2
Chodba: Koupelna: Pokoj: Pokoj: Kuchyň: Podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: Sklepní koje: Sklepní koje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
-7-
Výpočet indexu cenového porovnání:
Index vybavení:
Název znaku
č.
Vi
1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
IV II II II III
0,10 0,00 0,00 0,00 0,03
III II
0,00 -0,01
II III II
-0,02 0,00 1,05
Koeficient pro stáří 50 let: 0,80 9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,80 = 0,924 i=1
Index polohy:
Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - centrum obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí
č.
Pi
I II
0,00 0,02
IV IV
0,02 0,03
III
0,05
III III
0,04 0,05
IV II
0,03 0,00
-810. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
II III II
0,00 0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,240 i=1
Index trhu s nemovitostmi:
Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
II
-0,05
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,924 * 1,240 * 0,950 = 1,088
Ocenění:
Cena upravená CU = IPC * I = 13 876,- Kč/m2 * 1,088 = 15 097,09 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 15 097,09 Kč/m2 * 49,22 m2 = 743 078,77 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
743 078,77 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku:
Zjištěná cena pozemku: 119 369,15 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 / 100 Hodnota spoluvlast. podílu: 119 369,15 Kč * 5 / 100 =
+
5 968,46 Kč
Bytová jednotka č.302/2 - zjištěná cena
=
749 047,23 Kč
Bytová jednotka č.302/2 - cena po zaokrouhlení
=
749 050,- Kč
-9-
C. Rekapitulace cen nemovitosti
Ceny bez odpočtu opotřebení: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č.302/2
=
Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem
749 050,- Kč 749 050,- Kč
Výsledné ceny: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č.302/2 Výsledná cena nemovitosti činí celkem slovy: Sedmsetčtyřicetdevěttisícpadesát Kč
=
749 050,- Kč 749 050,- Kč
- 10 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti:
Zástavní právo smluvní, Nařízení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské, Zapsáno do soupisu majetkové podstaty (zák. č. 182/2006 Sb.). Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
byt 2+1, 56 m2, v os.vl. Dolní Benešov, ul. Osada Míru, Prodej bytu 2+1 s plastovými okny, nacházející se ve 2.podlaží cihlového domu, na ulici Osada Míru v obci Dolní Benešov. Požadovaná cena 890000,- Kč včetně poplatků.
Prodej bytu o velikosti 2+1, 56 m2, ul. Osada Míru, 3.NP, v osobním vlastnictví. Byt je po částečné rekonstrukci, nová plastová okna, rozvody vody v plastu, zachovalá kuchyň. V kuchyni a obývacím pokoji jsou plovoucí podlahy v dobrém stavu. Dům je po celkové revitalizaci. Požadovaná cena 860000,- Kč včetně poplatků.
- 11 -
OV 2+1, 56 m2, zv.př./3 np., ul. Osada Míru, Dolní Benešov, okr. Opava. Dům po revitalizaci, zateplený s plastovými okny, nové vchody, zvonky. Pěkný byt s úpravami. V kuchyni nová linka, podlaha nové PVC. V pokojích podlaha parkety. V obývacím pokoji balkón. Zděná koupelna společná s WC s dlažbou a obklady. V předsíni vestavěné skříně. Požadovaná cena 750000,- Kč včetně poplatků
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 800.000,- Kč. Slovy: Osmsettisíc Kč
V Olomouci, 29.4.2011 Ing. Jan Šíma Kmochova 2 779 00 Olomouc
- 12 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2417-170/2011 znaleckého deníku.
