2011

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 503/26/2011 Typ nemovitosti Účel ocenění

Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu získání cenového podkladu pro exekuční řízení

Předmět ocenění Bytová jednotka č. 4744/1, LV č. 9232, s podílem na společných částech domu a pozemku 612/19548 na pozemcích: pozemek parc.č. 411/7, LV č. 9232 pozemek parc.č. 411/8, LV č. 9232 Adresa Kraj

Ústecký kraj

Kat. území

Chomutov I

CHOMUTOV Statutární město Ulice Arbesova

Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank, soudní exekutor Radniční č.p. 28 381 01 Český Krumlov Vlastnictví Bytová jednotka

č.p.

Tel. E-mail IČ DIČ

4744, 4745

380711410 [email protected] 66254132 CZ7412231882

Hartman Petr - 430 01 Chomutov, Arbesova 4744

Zpracováno pro

exekutora ve věci: 125 EX 418/10-62

Vypracoval Licence číslo

Ing. Bělík Pavel Havlíčkova 3199/55 430 03 Chomutov email: [email protected]

0640

Počet obyvatel 49926

Počet stran textu 1 Obvyklá cena - současný stav Podlahová plocha Ostatní plochy Sklepy a komory

Dne 22.7.2011 Ke dni 12.7.2011 Prohlídka dne 19.7.2011

tel: 776554844, 474622742 Počet stran příloh 57 m2 4.2 m2 2.5 m2

6 8 150 Kč/m2 5 000 Kč/m2 1 000 Kč/m2

464 600 Kč 21 000 Kč 2 500 Kč

490 000 Kč Čtyřistadevadesát tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o běžný panelový byt 2+1 v průměrném až zhoršeném technickém stavu a velmi dobré lokalitě. Práva a závady spojená s nemovitostí Na nemovitosti neváznou žádná práva a závady s výjimkou těch, která zaniknou dražbou. Závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů - např. zástavní právo. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou: jednalo by se o věcná břemena a práva z nájemních smluv. Žádná jsem nezjistil.

-1-

Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno NE doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva V katastru nemovitostí je na LV č. 9293 pro k.ú. Chomutov II podle Smlouvy o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle občanského zákona ze dne 3.6.2003 evidováno předkupní právo do úplného zaplacení kupní ceny k celé oceňované nemovitosti ve prospěch Wüstenrot - stavební spořitelna a.s., Na hřebenech II 1718/8, Praha 4, Nusle, 140 23, IČO 47115289. Toto předkupní právo je zřízeno jako právo věcné v souladu s § 603 odst. 2 občanského zákoníku.

NE

Toto předkupní právo nemá na výši obvyklé ceny vliv a při stanovení obvyklé ceny s ním není uvažováno. Důvodem je skutečnost, že v případě realizace zástavy v dražbě bude nemovitost prodána za vydraženou cenu. jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Na LV 9293 v části C listu vlastnictví - Omezení vlastnického práva jsou na celou nemovitost zapsány tři nařízení exekuce (10 Nc-10165/2009-4, 10 EXE-9633/2010-10, 10 EXE-11431/2010-8) a dva exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (k 10 EXE-9633/2010-10, k 10 EXE-11431/2010-8), které dražbou zaniknou. Dále je zde zapsáno zástavní právo smluvní ve výši 200 000,- Kč podle smlouvy o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle občanského zákona ze dne 3.6.2003 ve prospěch Wüstenrot - stavební spořitelna a.s., Na hřebenech II 1718/8, Praha 4, Nusle, 140 23, IČO 47115289. To je zřízeno pro celou oceňovanou nemovitost. Zpracovateli ocenění není znám stav v jakém rozsahu, zda a v jakém rozsahu je toto zástavní právo hrazeno. V části D listu vlastnictví – Jiné zápisy je záznam, že nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva na celou oceňovanou nemovitost ve prospěch PROFI CREDIT Czech, a.s., Jindřišská 941/24, Praha 1, nové Město, 110 00 Praha 1, IČO 61860069, byl doručen dne 8.11.2011.

ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO

Při stanovení obvyklé ceny není s výše citovanými zápisy uvažováno. nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost jednotka je určena výhradně k bydlení jednotka je zkolaudována jednotka je dokončena jednotka je užívána v souladu s právním stavem nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno stavba je umístěna na vlastním pozemku zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora ve věci: 125 EX 418/10-62

REET:

ANO

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nemovitost byla převedena na základě Smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky v roce 2003 od fyzické osoby za dohodnutou kupní cenu ve výši 200 000,- Kč, která byla podle mého názoru v té době obvyklá, protože se jednalo o prodej dobrovolný. Byt byl v původním technickém stavu. Po zakoupení provedl majitel vybourání jedné příčky, čímž došlo ke spojení chodby s kuchyní.

-2-

Podklady  Výpis z katastru nemovitostí LV č. 9232, vyhotovil Soudní exekutor JUDr. Marek Frank bezúplatně dálkovým přístupem pro účel Provedení exekuce EX418/10 dne 12.7.2011.  Snímek kat. mapy pro k.ú. Chomutov I, vyhotovil Ing. Pavel Bělík vytištěním z http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz dne 19.7.2011.  Nabývací titul - Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky č. 4744/1 podle zákona č. 72/1994 Sb. ze dne 8.4.2003, právní účinky vkladu práva ke dni 23.7.2003.  Místní šetření dne 19.7.2011.  Fotodokumentace ze dne 19.7.2011.  Informace podané majitelem nemovitosti při místním šetření.  Informace z realitního trhu.  Informace z internetového nahlížení do katastru nemovitostí o přístupových parcelách.  Územní plán sídelního útvaru Chomutov - Jirkov a změny ÚP č. 1-9, schválen Zastupitelstvem města Chomutova č. 078/96 dne 26.6.1996.  Mapa širšího okolí. Datum předání kompletních podkladů 19.7.2011 Přílohy  Fotodokumentace  Výpis z katastru nemovitostí LV č. 9232, vyhotovil Soudní exekutor JUDr. Marek Frank bezúplatně dálkovým přístupem pro účel Provedení exekuce EX418/10 dne 12.7.2011.  Snímek kat. mapy pro k.ú. Chomutov I, vyhotovil Ing. Pavel Bělík vytištěním z http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz dne 19.7.2011.  Mapa širšího okolí.

-3-

Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Chomutov je administrativním, průmyslovým, obchodním a kulturním centrem okresu. Leží na severozápadě Čech v Ústeckém kraji na úpatí Krušných hor, nedaleko hranic se Spolkovou republikou Německo v nadmořské výšce cca 330 m., od 1. července 2006 je statutárním městem. Jsou zde soustředěny správní úřady, ředitelství průmyslových společností, vedení obchodu a služeb, expozitury peněžních ústavů, sportovní a kulturní instituce. Ve středu města se dochovalo množství historických památek, které tvoří památkovou zónu. Mezi atrakce patří Kamencové jezero - jediné jezero svého druhu na světě a Podkrušnohorský zoopark - největší zoopark v ČR. Chomutov byl po celá desetiletí znám jako město těžkého průmyslu, energetiky, hutnictví a hnědouhelné těžby. Po revoluci došlo k nahrazení průmyslem lehkým v nové zóně na Severním poli. Chomutov tvoří důležitý dopravní železniční uzel, odkud se tratě rozbíhají do 4 směrů: Cheb, Ústí nad Labem, Praha a Vejprty. Nejdůležitější silniční spojnicí, procházející Chomutovem je rychlostní silnice I/7, která vede z Prahy k hraničnímu přechodu do SRN. Tuto hlavní silniční tepnu křižuje v Chomutově podkrušnohorská silniční magistrála I/13, propojující pánevní okresy Ústeckého kraje. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Oceňovaná nemovitost se nachází v katastrálním území Chomutov I, poblíž centra okresního města Chomutova, v zóně území se zástavbou převážně bytovými budovami, která navazuje na centrální území hlavních obchodních ulic. Byt je v domě osazeném podél vedlejší ulice Arbesova. Lokalita je z jihozápadní strany ohraničena areálem 3. základní školy a centrem města, ze severovýchodní strany sídlištěm pětiletkové zděné bytové zástavby. Okolní zástavbu tvoří panelové a zděné bytové domy z 50. a 70. let minulého století, základní škola, zubní zdravotní středisko, budovy okresního soudu, městská sportovní hala a restaurace Hradčany. Centrum města, náměstí, obchody, úřady, banky - vše je blízko. Zastávka MHD je vzdálena 3 minuty chůze. Podle schváleného územního plánu se nemovitost nachází v zóně polyfunkčního území bydlení (BM - bydlení městského typu). Z územního plánu pro stavbu nevyplývají žádná omezení, která by ovlivňovala cenu obvyklou. Byt má hezké upravené okolí a dobrou dostupnost MHD. V docházkové vzdálenosti je komplexní infrastruktura okresního města. Zatížení hlukem je minimální. V okolních domech (ul. K. Buriana, Sklepní) bydlí malá skupina konfliktních spoluobčanů, přesto lokalitu pro bydlení v dané části města hodnotím jako velmi dobrou (2). Informace o nemovitosti Jedná se o bytovou jednotku, která je ve vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění. Oceňovaná nemovitost - bytová jednotka číslo 4744/1 se nachází ve 2.NP sekce č.p. 4744, která je součástí monobloku č.p. 4744, č.p. 4745. Součástí bytu je spoluvlastnický podíl ve výši 612/19548 na pozemcích pod budovou p.č. 411/7, p.č. 411/8 a podíl ve stejné výši na společných částech tohoto domu s byty v ulici Arbesova, katastrálním území Chomutov I, městě Chomutov. Žádné příslušenství sloužící výhradně společnému užívání není mimo stavbu domu. Bytová jednotka je umístěna v panelovém domě ze 70. let minulého století, který má 7 nadzemních podlaží, je rozdělen na 36 bytových jednotek a nemá žádné nebytové prostory. Dům má 2 sekce, každá sekce má jeden vchod a výtah. V 1.NP jsou vchody, společné a sklepní prostory. Ve 2.NP až 7.NP jsou v každém podlaží a v každé sekci vždy tři bytové jednotky. Typový panelový dům, který je montovaný z plošných železobetonových prvků, je osazen na rovinném pozemku a je připojen na veškeré inženýrské sítě. Oceňovaný byt č. 1 o velikosti 2+1 a podlahové ploše 57 m2 se nachází ve 2.NP shora uvedeného domu, v krajní sekci s č.p. 4744. Byt je běžně užíván majitelem k trvalému bydlení. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník parc.č. 421 Statutární město Chomutov parc.č. 411/25

Statutární město Chomutov

parc.č. 411/21

vlastník Česká republika, příslušnost hospodařit s majetkem státu má Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových Statutární město Chomutov

parc.č. 411/22

Způsob využití pozemku v KN druh pozemku ostatní plocha se způsobem využití manipulační plocha v KN druh pozemku ostatní plocha se způsobem využití zeleň v KN druh pozemku ostatní plocha se způsobem využití ostatní komunikace v KN druh pozemku ostatní plocha se způsobem využití ostatní komunikace

Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen jinak. Budova je pravomocně zkolaudována, přístup přes pozemky obce a státu je tak zajištěn. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP

Počet NP domu celkem

7

Počet podlaží bytu

-4-

1

Velikost bytu

2+1

Výtah

Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo

Ano

1

Orientace oken

severovýchod, jihozápad

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák plynový, digestoř, dřez

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

1

Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná

Ano

Technický stav Technický stav domu velmi dobrý Panelový dům s byty je starý 36 let. Budova je dobře udržovaná. V roce 2008 byla zateplena střecha, opravena střešní krytina, vyměněna okna, vchodové dveře, zateplena fasáda a opraveny výtahy. Společné prostory jsou čisté a udržované. Technický stav jednotky průměrný - zhoršený Byt je převážně v původním stavu. Údržba je zanedbaná. Staré je bytové umakartové jádro, zařizovací předměty, omítky, podlahové krytiny, dveře a kuchyňská linka. Nové jsou instalační stoupačky a plastová okna. Minulé rekonstrukce Konstrukce Vnitřní omítky Okna Dveře Podlahy Instalace Střecha Fasáda Výtahy

Rozsah nová plastová společné stoupačky zateplení a nová střešní krytina kontaktní zateplovací systém nové moderní

Rok provedení 2008

2007 2008 2008 2008

Popis provedení budovy Konstrukce

Provedení

%

Provedení

% dokonč

s izolací vodorovnou i svislou betonové montované

100

100

izolace proti zemní vlhkosti stropy

100 100

střešní krytina vnější úpr. povrchů

těžké izolační pásy kontaktní zateplovací systém

100 100

100

schodiště

betonové s teracovými stupni

100

základy

pásy z armovaného betonu

100

svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z

samonosný panelový systém plochá střecha železobetonového sendvičového panelu v tl. do 30 cm vápenná omítka, umakart

vnitřní úpr. stěn

Konstrukce

dokonč

100

Popis provedení jednotky Konstrukce okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody

Provedení

%

Konstrukce

dokonč

plastová s dvojsklem PVC, koberce

100 100

ústřední dálkové studené a teplé dálkový ohřev

100 100 100

dveře podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu

Provedení

% dokonč

lakované i prosklené teraco, keramická dlažba

100 100

světelný rozvod je proveden

100 100

1.NP bytu - výčet místností Podlahové plochy kuchyně pokoj 2 koupelna Ostatní plochy lodžie

12.4 m2 pokoj 1 16.0 předsíň 3.2 WC 4.2 m2

Sklepy / komory

-5-

16.3 m2 8.2 0.9 m2

sklepní kóje Podlahové plochy

2.5 m2 57.0 m2 Ostatní plochy

-6-

m2 4.2 m2 Sklepy a komory

2.5 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: inzerát ID zakázky: 549979 z www.sreality.cz, datum vložení inzerátu 20.2.2011, datum změny inzerátu 28.5.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ano Podlahová plocha 60.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

620 000 Kč 10 % 558 000 Kč

m2

10 300 Kč/m2 9 300 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabídka na prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví o rozloze 60m2. Byt se nachází v centru Chomutova ulici Arbesova. Nachází se v klidné části centra. Byt je v částečně původním stavu bez úprav a vhodný tak na další rekonstrukci dle představ klienta. Zatím byly provedeny menší úpravy a to: nový sprchový box a plastová okna. Dům má také již novou fasádu, je zateplen, má novou střechu a vestibul domu po rekonstrukci. Charakterem podobný byt ve stejné lokalitě a mírně lepším technickém stavu než oceňovaný.

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: inzerát ID zakázky: 550023 z www.sreality.cz, datum vložení inzerátu 23.2.2011, datum změny inzerátu 8.7.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ano Podlahová plocha 64.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

560 000 Kč 20 % 448 000 Kč

m2

8 800 Kč/m2 7 000 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabídka na prodej zrekonstruovaného bytu v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 a rozloze 64 m2. Adresa: Arbesova, Chomutov. V bytě je nové zděné jádro, rozvod elektřiny, sprchový kout. Z prostorné chodby je přístup do obou pokojů a kuchyně. Kuchyňská linka je zánovní, na podlaze položeno kvalitní linoleum. Celkový stav bytu je velice dobrý, samozřejmostí jsou plastová okna. Jedná se o klidný a čistý vchod. Do centra města cca 300 m, u domu je škola. Charakter a lokalita jsou stejné, technický stav je mnohem lepší než u oceňovaného bytu.

-7-

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: inzerát ID zakázky: 209133 z www. sreality.cz, datum vložení inzerátu 24.6.2011, datum změny inzerátu 12.7.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ano Podlahová plocha 55.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

m2

8 100 Kč/m2

444 000 Kč 0 % 444 000 Kč

8 100 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabídka na prodej bytu 2+1 ulice Karla Buriana v Chomutově. Tento byt v OV je v původním stavu, s možností rekonstrukce. Je zde zachovalá umakartová koupelna a velký obývací pokoj, který lze propojit s kuchyní, v předsíni si nový majitel může zařídit šatnu. Výborný a klidný vchod v centru Chomutova. Dům je zateplený, s novou fasádou, nové vchodové dveře, nový výtah. Dům se zamyká. Parkování je možné na ulici u domu. Charakter, poloha i technický stav jsou stejné jako u oceňovaného bytu.

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

7 000 - 9 300 Kč/m2

444 000 - 558 000 Kč 8 150 Kč/m2

Po přepočtu srovnávaných nemovitostí na stejnou velikost, zvážení rozdílů a přiměřeném krácení realitní inzerce odhaduji jednotkovou cenu oceňované nemovitosti uprostřed rozpětí. Vypracoval Licence číslo 0640

Ing. Bělík Pavel Havlíčkova 3199/55 430 03 Chomutov

podpis

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3.11.2005, č.j. Spr 5731/2005 z oboru - ekonomika, odvětví - ceny a odhady, specializace - oceňování nemovitostí.

-8-

Fotodokumentace

-9-