ZNALECKÝ POSUDEK č. 09/2011 o stanovení obvyklé ceny a) nemovitostí zapsaných na LV č. 1215, b) podílu id. 1/65 nemovitostí zapsaných na LV č. 1216, vše v k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách, obec 793 76 Zlaté Hory.
Objednavatel posudku:
Účel posudku:
Předpis pro ocenění:
Posudek vypracoval:
Exekutorský úřad Brno - město JUDr. Vít Novozámský, soudní exekutor Bratislavská 73, 602 00 Brno zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 056 EX 961/09 - 60
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 364/2010 Sb. ing. Stanislav Peša Skupova 1106 790 01 Jeseník
Znalecký posudek je vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichţ 3 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu, 3 listy výpisu z katastru nemovitostí, kopii katastrální mapy, situační mapu, a 2 listy fotodokumentace. V Jeseníku dne 31.01.2011
1
A. N Á L E Z: 1. Zadání znaleckého posudku Úkolem znalce je jedním znaleckým posudkem: a) stanovit obvyklou (trţní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora Sp. zn. č.j. 056 EX 961/09 – 60 ze dne 14.12.2010: a1) nemovitostí zapsaných na LV č. 1215: pozemku p.č. 2381/12 – zahrada o výměře 349m2, včetně součástí a příslušenství a2) podíl id. 1/65 nemovitostí zapsaných na LV č. 1216: pozemku p.č. 2381/15 – zahrada o výměře 1875m2 a p.č. 2381/15 – zahrada o výměře 27m2, včetně součástí a příslušenství, vše zapsané u KÚ pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Jeseník, okres Jeseník, katastrální území: Zlaté Hory v Jeseníkách, obec: 793 76 Zlaté Hory. b) stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů – např. zástavní právo). c) nepodaří-li se znalci provést prohlídku nemovitosti, nechť předmětné nemovitosti ocení podle dostupných písemných dokladů, které mu byly zaslány a pomocí podkladů, které získá sám. 2. Podklady pro ocenění: a) dodané objednavatelem posudku - výpis vyhotovený dálkovým přístupem - LV č. 1215 pro k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách ze dne 14.12.2010 - výpis vyhotovený dálkovým přístupem - LV č. 12156pro k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách ze dne 14.12.2010 - kopie katastrální mapy - usnesení č.j. 056 EX 961/09 – 60 ze dne 14.12.2010 - exekuční příkaz č.j. 056 EX 961/09 – 8 ze dne 15.04.2009 b) opatřené znalcem - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku - místní šetření dne 18.01.2011 bez účasti povinné osoby - bliţší údaje od správce zahrádkářské kolonie - informace od realitních kanceláří o obvyklých cenách obdobných nemovitostí 3. Vlastníci nemovitostí dle jednotlivých LV: LV č. 1215 pro k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách 1/1 SJM Romsy Petr r.č.: 651108/0158 a Anna r.č.: 595724/0905 Na Sídlišti 818, 793 76 Zlaté Hory LV č. 1216 pro k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách 1/1 SJM Romsy Petr r.č.: 651108/0158 a Anna r.č.: 595724/0905 Na Sídlišti 818, 793 76 Zlaté Hory
2
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 18.01.2011 za přítomnosti znalce. Povinná osoba se k místnímu šetření nedostavila Datum k němuţ se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 18.01.2011. 4. Místní šetření: Povinná osoba se k místnímu šetření nedostavila, i kdyţ byla k místnímu šetření vyzvána doporučenou poštou ze dne 29.12.2010. Pro ocenění nemovitosti je proto pouţito pouze podkladů získaných dostupnou obhlídkou s omezeným zaměřením a ústních informací získaných od zahrádkářů. Z místního šetření je zřejmé, ţe se jedná o pozemek oplocené zahrady se svépomocí postavenými ( převáţně provizorními) stavbami bez základů a nacházející se v neudrţovaném stavbu (viz fotodokumentace). 5. Místopis: Město Zlaté Hory leţí v severozápadní části Slezska. Jedná se o město patřící do okresu Jeseník a které je situované na severním úbočí Zlatohorské vrchoviny u hranic s Polskem. Od okresního města Jeseník je střed obce vzdálen cca 25km. V obci je základní infrastruktura a občanská vybavenost, úplná je v okresním městě Jeseníku dostupného autobusem. Oceňovaná nemovitost tvoří součást zahrádkářské kolonie západně od zastavěné části obce a je situovaná severně od křiţovatky silnic směr Rejvíz a Mikulovice. U oceňované nemovitosti je moţné napojení na veřejný rozvod el. sítě. Ostatní inţenýrské sítě nejsou v místě zavedeny. Obec Zlaté Hory má 4.245 obyvatel a území obce sousedí s územím okresního města Jeseník, které má 12.096 obyvatel. B. POSUDEK: 1.1 Úvod: Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vliv mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je pouţita vyhláška Ministerstva financí č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů.
3
Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je pouţito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů.Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 364/2010 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů a které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (trţní, obchodovatelnou, obecnou) povaţujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo moţno v den ocenění dosáhnout mezi prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketinku. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na cenu obvyklou. Pro stanovení (trţní) obvyklé ceny se konstatuje, ţe pro zjištění trţní hodnoty srovnávací metodou není v dané lokalitě k dispozici dostatek zobchodovaných, referenčních případů, ze kterých by bylo moţno spolehlivě odvodit srovnávací trţní cenu. S ohledem na tuto skutečnost je pro trţní hodnotu podpůrně pouţit administrativní způsob ocenění nemovitosti. 1.2. Celkový popis nemovitostí: Oceňovaná nemovitost se nachází západně od souvisle zastavěné části obce a je situovaná severně od silnice vedené z obce směr Mikulovice. Jedná se o zahradu p.č. 2381 se svépomocí postavenou zahrádkářskou chatou, otevřeným dřevěným přístřeškem, venkovními úpravami a trvalým porostem. Dále k nemovitosti náleţí spoluvlastnický podíl 1/65 na pozemcích p.č. 2381/34 a p.č. 2381/34 vedených v KN jako zahrady. Ve skutečnosti se jedná po pozemky tvořící společnou travnatou plochu vyuţívanou jako cestu mezi zahradami v uzavřené zahrádkářské kolonii. Spoluvlastnický podíl na pozemcích zaručuje jejich vlastníkům bezproblémový průchod a pohyb v uzavřeném prostoru zahrádkářské kolonie. Veškeré oceňované pozemky slouţí k individuální rekreaci. Přístup k nemovitosti z hlavní komunikace je po nezpevněném pozemku ve vlastnictví Města Zlaté Hory.
C. OCENĚNÍ: I. Administrativní způsob ocenění: 1. List vlastnictví 1215 1.1 Zahrádkářská chata: Nález: Jedná se o dřevěnou přízemní stavbu bez základů postavenou postupně z různorodého a jiţ dříve pouţitého materiálu. Stavba je přízemní, zastřešená pultovou a sedlovou střechou bez podkroví. Svislé stěny jsou převáţně jednostranné plášťované a opatřené venkovním nátěrem. Stropy jsou dřevěné spalné, krov je dřevěný trámkový, krytina východní strany pálenou taškou a západní strana je kryta hliníkovými šablonami, klempířské konstrukce nejsou provedeny.
4
Úprava venkovních povrchů je nátěry, vnitřní povrchové úpravy nebyly zjištěny. Stavba je bez schodiště, dveře jsou pouze vstupní dřevěné hladké, okna jsou dřevěná zdvojená. Podlahy jsou prkenné, vytápění je lokální na tuhá paliva. Není rozvod elektřiny, vody, kanalizace. U severní strany je přistavěn jednoduchý suchý záchod. Ostatní vybavení a zařízení není zavedeno Technický stav: Stavba je postavená neodborným způsobem za pouţití různorodého a pouţitého materiálu a se nachází ve velmi špatném a neudrţovaném technickém stavu (viz fotodokumentace). 1.1.1 Výměry Obestavěný prostor: (4,15×1,95×3,10)+ (2,65×4,15×2,70)+ (2,65×4,15×1,60/2) =
63,58 m3
1.1.2 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená Velikost podkroví: střecha-krov neumoţňuje zřídit podkroví 1.1.3 Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení Provedení Stand. 01 Základy vč. zemních prací P 0,08200 Osazení na terén, neizolované 02 Podezdívka Ch 0,04000 03 Svislé konstrukce S 0,28000 Jednostranně obité 04 Stropy S 0,10100 Dřevěné, spalné 05 Zastřešení mimo krytinu S 0,07200 Bez krovu neumoţňující podkroví 06 Krytiny střech S 0,05000 Plechová, pálená taška 07 Klempířské konstrukce Ch 0,00800 08 Úprava povrchů S 0,10100 Nátěry 08 Úprava povrchů Ch 0,10100 09 Schodiště S 0,00000 Není. 10 Dveře S 0,03200 Dřevěné 11 Okna N 0,05100 dřevěná zdvojená 12 Podlahy S 0,04100 Prkna 13 Vytápění S 0,03200 Lokální 14 Elektroinstalace Ch 0,03000 15 Rozvod vody S 0,00000 Neuvaţuje se.
5
% 100
Koef. 0,46
Podíl 0,03772
100 100
0,00 1,00
0,00000 0,28000
100
1,00
0,10100
100
1,00
0,07200
100
1,00
0,05000
100 60
0,00 1,00
0,00000 0,06060
40 100
0,00 1,00
0,00000 0,00000
100
1,00
0,03200
100
1,54
0,07854
100
1,00
0,04100
100
1,00
0,03200
100 100
0,00 1,00
0,00000 0,00000
16 Zdroj teplé vody Neuvaţuje se. 17 Rozvod propan-butanu Ne. 18 Kanalizace Ne. 19 Záchod Suchý 20 Okenice 21 Vnitřní hygienické vyb. 22 Ostatní Koeficient vybavení stavby K4
S
0,00000
100
1,00
0,00000
S
0,00000
100
1,00
0,00000
S
0,00000
100
1,00
0,00000
S
0,00300
100
1,00
0,00300
Ch Ch Ch
0,02000 0,02900 0,02800
100 100 100
0,00 0,00 0,00
0,00000 0,00000 0,00000 0,788
1.1.4 Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: 2011 - 1985 = 26 r. Předpokládaná ţivotnost: 30 r. Celkové opotřebení: 100 % / 30 r. × 26 r. = 86,67 % Podle přílohy č. 15 můţe opotřebení činit max. 85,00 %. 1.1.5 Ocenění (§ 6) Typ stavby "I" (příloha č. 7) Koeficient za podkroví Základní cena ZC Koeficienty: vybavení K4 poloha K5 (příloha č. 14, ostatní města) změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) prodejnost Kp (příloha č. 39, JE nad 2tis, sl.12) Základní cena upravená ZCU Obestavěný prostor Cena stavby bez odpočtu opotřebení Sníţení o opotřebení 85,00 % Zjištěná cena - zahrádkářská chata
850,00 Kč/m3 850,00 Kč/m3 × 0,788 × 1,000 × 2,169 × 0,856 1.243,59 Kč/m3 × 63,58 m3 79.067,45 Kč -67.207,33 Kč 11.860,12 Kč
1.2 Zahradní přístřešek 1.2.1 Nález: Jedná se o jednoduchý dřevěný přístřešek zhotovený z trámkové konstrukce zastřešený pultovou střechou krytou vlnitým pozinkovaným plechem bez okapů. Přístřešek má ze tří stran do výšky 1,1m jednoduché dřevěné opláštění. V uliční části přístřešku je jednoduché prosklení, po stranách je poškozená PE folie. Na podlaze jsou poloţeny neurovnané betonové dlaţdice 50/50cm. Ostatní vybavení a zařízení není zavedeno. Technický stav: Přístřešek se nachází v neudrţované technickém stavu. 1.2.2 Výměry Obestavěný prostor: (3,15×3,20×2,20) = 22,18 m3
6
1.2.3 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené Svislá nosná konstrukce: přístřešek Velikost podkroví: střecha-krov neumoţňuje zřídit podkroví 1.2.4 Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení Provedení Stand. 01 Základy Ch 0,12200 02 Obvodové stěny S 0,31000 Dřevěná konstrukce s částečným opláštěním 03 Stropy S 0,00000 Neuvaţují se. 04 Krov S 0,33500 Trámková konstrukce 05 Krytina S 0,12800 Vlnitý plech 06 Klempířské konstrukce Ch 0,04200 07 Úpravy povrchů P 0,06300 Jednoduchý nátěr 08 Schodiště S 0,00000 Neuvaţuje se. 09 Dveře S 0,00000 Neuvaţují se. 10 Okna S 0,00000 Neuvaţují se. 10 Okna N 0,00000 Jednoduché prosklení 11 Podlahy P 0,00000 betonové dlaţdice, neurovnané 12 Elektroinstalace S 0,00000 Neuvaţují se. Koeficient vybavení stavby K4
% 100 100
Koef. 0,00 1,00
Podíl 0,00000 0,31000
100
1,00
0,00000
100
1,00
0,33500
100
1,00
0,12800
100 100
0,00 0,46
0,00000 0,02898
100
1,00
0,00000
100
1,00
0,00000
70
1,00
0,00000
30
1,54
0,00000
100
0,46
0,00000
100
1,00
0,00000 0,802
1.2.5 Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: 2011 - 1995 = 16 r. Předpokládaná ţivotnost: 25 r. Celkové opotřebení: 100 % / 25 r. × 16 r. = 64,00 % 1.2.6 Ocenění (§ 7) Typ stavby "G" (příloha č. 8) Koeficient za podkroví Základní cena ZC Koeficienty: vybavení K4 poloha K5 (příloha č. 14, ostatní města) změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1274) prodejnost Kp (příloha č. 39, JE nad 2tis, sl.12) Základní cena upravená ZCU Obestavěný prostor
7
750,00 Kč/m3 750,00 Kč/m3 × 0,802 × 1,000 × 2,113 × 0,856 1.087,95 Kč/m3 × 22,18 m3
Cena stavby bez odpočtu opotřebení Sníţení o opotřebení 64,00 % Zjištěná cena - zahradní přístřešek
24.130,73 Kč -15.443,67 Kč 8.687,06 Kč
1.3 Venkovní úpravy: 1.3.1 Dlažba 30/30cm 1.3.1.1 Nález Povrch z granitoidových dlaţdic 30/30/4, loţe z kameniva: Jedná se o dlaţbu poloţenou u východní strany zahradního přístřešku. 1.3.1.2 Výměra: 6,00 m2 1.3.1.3 Výpočet opotřebení Stáří stavby: 2011 - 1990 = 21 r. Předpokládaná ţivotnost: 30 r. Celkové opotřebení: 100 % / 30 r. × 21 r. = 70,00 % 1.3.1.4 Ocenění (§ 10) Základní cena (příloha č. 11, pol.č. 8.3.3) Koeficienty: poloha K5 (příloha č. 14, ostatní města) změna ceny Ki (příloha č. 38, kód 211) prodejnost Kp (příloha č. 39, JE nad 2tis, sl.12) Základní cena upravená Výměra Cena stavby bez odpočtu opotřebení Sníţení o opotřebení 70,00 % Zjištěná cena - dlažba 30/30cm
220,00 Kč/m2 × 1,000 × 2,284 × 0,856 430,12 Kč/m2 × 6,00 m2 2.580,72 Kč -1.806,50 Kč 774,22 Kč
1.3.2 Dlažba 50/50cm 1.3.2.1 Nález Povrch z betonových dlaţdic 50/50/6 do loţe z kameniva Jedná se o zahradní chodník od vrátek k fóliovníku, Dlaţba je nerovná. 1.3.2.2 Výměra: 12,00 m2 1.3.2.3 Výpočet opotřebení Stáří stavby: 2011 - 1990 = 21 r. Předpokládaná ţivotnost: 30 r. Celkové opotřebení: 100 % / 30 r. × 21 r. = 70,00 % 1.3.2.4 Ocenění (§ 10) Základní cena (příloha č. 11, pol.č. 8.3.5) Koeficienty: poloha K5 (příloha č. 14, ostatní města) změna ceny Ki (příloha č. 38, kód 211) prodejnost Kp (příloha č. 39, JE nad 2tis, sl.12) Základní cena upravená Výměra Cena stavby bez odpočtu opotřebení Sníţení o opotřebení 70,00 % Zjištěná cena - dlažba 50/50cm
8
205,00 Kč/m2 × 1,000 × 2,284 × 0,856 400,80 Kč/m2 × 12,00 m2 4.809,60 Kč -3.366,72 Kč 1.442,88 Kč
1.3.3 Oplocení I. 1.3.3.1 Nález Pletivo z průmyslového pletiva, ocelové sloupky do betonových patek: Oplocení je provedeno podél jiţní a východní strany pozemku. Je neudrţované a značně zkorodované. 1.3.3.2 Výměra: (23,20×1,40)+(13,98×1,40) = 52,05 m2 1.3.3.3 Výpočet opotřebení Stáří stavby: 2011 - 1985 = 26 r. Předpokládaná ţivotnost: 30 r. Celkové opotřebení: 100 % / 30 r. × 26 r. = 86,67 % Podle přílohy č. 15 můţe opotřebení činit max. 85,00 %. 1.3.3.4 Ocenění (§ 10) Základní cena (příloha č. 11, pol.č. 13.1) Koeficienty: poloha K5 (příloha č. 14, ostatní města) změna ceny Ki (příloha č. 38, kód 111) prodejnost Kp (příloha č. 39, JE nad 2tis, sl.12) Základní cena upravená Výměra Cena stavby bez odpočtu opotřebení Sníţení o opotřebení 85,00 % Zjištěná cena - Oplocení I.
240,00 Kč/m2 × 1,000 × 2,169 × 0,856 445,60 Kč/m2 × 52,05 m2 23.193,48 Kč -19.714,46 Kč 3.479,02 Kč
1.3.4 Oplocení II. 1.3.4.1 Nález Ze strojového pletiva potaţeného plastickou hmotou na ocelové sloupky do betonových patek, Oplocení je provedeno podél části západní strany pozemku zahrady. Pletivo je nataţeno na staré a ocelové sloupky, které jsou původní a napadené korozí. 1.3.4.2 Výměra: 6,0×1,20 = 7,20 m2 1.3.4.3 Výpočet opotřebení Stáří stavby: 2011 - 1995 = 16 r. Předpokládaná ţivotnost: 25 r. Celkové opotřebení: 100 % / 25 r. × 16 r. = 64,00 % 1.3.4.4 Ocenění (§ 10) Základní cena (příloha č. 11, pol.č. 13.1.1) 290,00 Kč/m2 Koeficienty: poloha K5 (příloha č. 14, ostatní města) × 1,000 změna ceny Ki (příloha č. 38, kód 111) × 2,169 prodejnost Kp (příloha č. 39, JE nad 2tis, sl.12) × 0,856 Základní cena upravená 538,43 Kč/m2 Výměra × 7,20 m2 Cena stavby bez odpočtu opotřebení 3.876,70 Kč Sníţení o opotřebení 64,00 % -2.481,09 Kč Zjištěná cena - Oplocení II.
1.395,61 Kč
9
1.3.5 Plotová vrátka 1.3.5.1 Nález: Ocelová s výplní z drátěného pletiva, vč. sloupků Vrátka jsou osazena v původním uličním oplocení a nachází se ve špatném technickém stavu. 1.3.5.2 Výměra: 1 ks 1.3.5.3 Výpočet opotřebení Stáří stavby: 2011 - 1985 = 26 r. Předpokládaná ţivotnost: 30 r. Celkové opotřebení: 100 % / 30 r. × 26 r. = 86,67 % Podle přílohy č. 15 můţe opotřebení činit max. 85,00 %. 1.3.5.4 Ocenění (§ 10) Základní cena (příloha č. 11, pol.č. 14.2) Koeficienty: poloha K5 (příloha č. 14, ostatní města) změna ceny Ki (příloha č. 38, kód 111) prodejnost Kp (příloha č. 39, JE nad 2tis, sl.12) Základní cena upravená Výměra Cena stavby bez odpočtu opotřebení Sníţení o opotřebení 85,00 % Zjištěná cena - plotová vrátka
1.450,00 Kč/ks × 1,000 × 2,169 × 0,856 2.692,16 Kč/ks × 1 ks 2.692,16 Kč -2.288,34 Kč 403,82 Kč
1.3.6 Rekapitulace – venkovní úpravy: 1.3.1 Dlaţba 30/30cm 1.3.2 Dlaţba 50/50cm 1.3.3 Oplocení I. 1.3.4 Oplocení II. 1.3.5 Plotová vrátka Zjištěná cena celkem
774,22 Kč 1.442,88 Kč 3.479,02 Kč 1.395,61 Kč 403,82 Kč 7.495,55 Kč
1.4 Okrasné rostliny Nález: Jedná se o ţivý plot podél vnitřní strany uličního plotu za přístřeškem. Okrasné rostliny vykazují nedostatečnou péči. 1.4.1 Ocenění (§ 41) Název druhu: 34. Ţivé ploty>0,5m a stěny z jehlič.dř. a kultiv. - thuje zerav Skupina rostlin (příloha č. 37) 34 Základní cena (ZC) pro stáří 10 let 1.580,00 Kč/m Úprava ceny -40 % × 0,60 Koef. polohy K5 (příloha č. 14, ostatní města) × 1,000 Koef.stanoviště (příl.č. 37, tab.č. 30, pol. 4) × 1,00 Základní cena upravená 948,00 Kč/m Výměra × 9,00 m Cena rostlin bez koef. prodejnosti 8.532,00 Kč Koef. prodejnosti Kp (příloha č. 39) × 1,000 Zjištěná cena - okrasné rostliny 8.532,00 Kč
10
1.5 Pozemek p.č. 2381/12 Nález: a) Příloha č. 21, tab. č. 1, odst. č. 1.1 - Významnost města Zlaté Hory z hlediska zeměpisného, kulturního a hospodářského: Město Zlaté Hory je příhraničním městem s Polskem. Historicky je převáţně spjato s hornictvím a částečně s lázeňstvím. K současným zajímavostem města náleţí areál Bohemaland s lanovkou, sjezdovkou a ubytováním, léčebna, turistické aktivity, hornický skanzen, kulturní památky apod.. Na základě výše uvedených skutečností náleţí pozemku dle odst. 1.1, tab. č. 1, příl. č. 21 přiráţka (0-80%) ve výši 30%. b) Z hlediska výhodnosti a moţnosti uţití pozemku k individuální rekreaci a situovaného mimo souvislou zástavbu části obce, náleţí pozemku dle příl. č. 21, tab. č. 1 a pol. č. 1.2.4 přiráţka (0-125%) ve výši 25%. 1.5.1 Ocenění (§ 28 odst. 4) Město: Zlaté Hory, 4.245 obyv. Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(4.245-1.000)×0,007414) × 1,00 = 59,06 Kč/m2 Základní cena: 59,06 Kč/m2 × 0,50 = 29,53 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 2381/12 349 m2 29,53 Úprava základní ceny (příloha č. 21): 1.1 Ohled na významnost obce 30 % 1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel uţití 1.2.4 v ostatních obcích 25 % Základní cena po prvotní úpravě 2.2 Nelze napojit na veřejný vodovod -5 % 2.3 Nelze napojit na veřej. kanalizaci -7 % Úprava základní ceny celkem -12 % Základní cena upravená Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) Prodejnost Kp (příloha č. 39, JE nad 2tis, sl.12) Zjištěná cena - pozemek p.č. 2381/12
11
Základní cena 10.305,97 Kč 3.091,79 Kč 2.576,49 Kč 15.974,25 Kč
-1.916,91 Kč 14.057,34 Kč × 2,169 × 0,856 26.099,76 Kč
1.6 REKAPITULACE LV č. 1215 REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN 1.1 Zahrádkářská chata 1.2 Zahradní přístřešek 1.3 Venkovní úpravy 1.4 Okrasné rostliny 1.5 Pozemek p.č. 2381/12 Zjištěná cena celkem - zaokr.
11.860,12 Kč 8.687,06 Kč 7.495,55 Kč 8.532,00 Kč 26.099,76 Kč 62.670,00 Kč
Výsledná zjištěná cena dle cenového předpisu:………… 62.670,00 Kč Slovy: =Šedesátdvatisícešestsetsedmdesátkorunčeských= Rekapitulace dle vlastnických podílů - LV č. 1215 Podíl Vlastník 1/1 SJM Romsy Petr a Anna
Částka 62.670,00 Kč
2. List vlastnictví č. 1216: 2.1 Pozemek p.č. 2381/34 a 2381/35 Nález: viz pozemek p.č. 2381/12 2.1.1 Ocenění (§ 28 odst. 7) Město: Zlaté Hory, 4.245 obyv. Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(4.245-1.000)×0,007414) × 1,00 = 59,06 Kč/m2 Parcela Výměra 2381/14 1.875 m2 2381/15 35 m2 Základní cena celkem Úprava základní ceny (příloha č. 21): 1.1 Ohled na významnost obce 1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel uţití 1.2.4 v ostatních obcích Základní cena upravená Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 211) Prodejnost Kp (příloha č. 39, JE nad 2tis, sl.9)
Kč/m2 59,06 59,06
Základní cena 110.737,50 Kč 2.067,10 Kč 112.804,60 Kč
30 %
33.841,38 Kč
25 %
28.201,15 Kč 174.847,13 Kč × 2,284 × 0,255
Zjištěná cena - pozemek p.č. 2381/34 a p.č. 2381/35 Vlastnický podíl 1/65
12
101.834,47 Kč 1.566,68 Kč
2.2 REKAPITULACE LV č. 1216: REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN 2.1 Pozemek p.č. 2381/34 a 2381/35 Zjištěná cena celkem - zaokr.
1.566,68 Kč 1.570,00 Kč
Výsledná zjištěná cena dle cenového předpisu:……………..1.570,00 Kč Slovy: =Jedentisícpětsetsedmdesátkorunčeských= Rekapitulace dle vlastnických podílů - LV č. 1216 Podíl Vlastník SJM 1/1 Romsy Petr a Anna
Částka 1.570,00 Kč
3. CELKOVÁ REKAPITULACE REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN 1. List vlastnictví 1215 – pozemek p.č. 2381/12 s příslušl. 2. List vlastnictví 1216 - pozemky p.č. 2381/34 a p.č. 2381/35 Zjištěná cena celkem
62.670,00 Kč 1.570,00 Kč 64.240,00 Kč
Výsledná zjištěná cenadle cenového předpisu celkem:……….. 64.240,00 Kč Slovy: =Šedesátčtyřitisícedvěstěčtyřicetkorunčeských=
II. Stanovení obvyklé ceny: 1. Úvod - srovnávací hodnota nemovitosti: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší neţ 1 rok, to proto, ţe se předpokládá, ţe za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny předmětné nemovitosti je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiţeny matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení,
13
morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, ţivotní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. V neposlední řadě je nutno rovněţ posoudit rizikovost případného prodeje předmětné nemovitosti. 2. Cena v čase a místě obvyklá: 2.1 LV č. 1215: Pozemek p.č. 2381/12 – zahrada, včetně součástí a příslušenství: Průzkumem trhu nebyla v daném regionu zjištěna ţádná srovnatelná a jiţ zobchodovaná nemovitost, tzn. pozemky zahrad s příslušenstvím v obdobném (velmi špatném) technickém stavu. Pro stanovení obvyklé (trţní) ceny je proto podpůrně pouţito ceny zjištěné dle cenového předpisu a informací zjištěných u zahrádkářů, na Městském úřadě ve Zlatých Horách a u realitních kanceláří působících v daném regionu. S ohledem na nedostatek srovnatelných nemovitostí stanovuji obvyklou cenu pozemku zahrady p.č. 2381/12, včetně součástí a příslušenství v úrovni ceny zjištěné dle cenového předpisu, tj. ve výši……………………….…..62.500,- Kč 2.2 LV č. 1216: id. podíl 1/65 pozemků p.č. 2381/34 a p.č. 2381/35: Průzkumem trhu bylo zjištěno: a) Město Zlaté Hory prodává pozemky za účelem zřízení zahrádky převáţně za cenu 50,-Kč/m2. b) Dle realitních kanceláří se mezi občany obchodují pozemky zahrad, v závislosti na situování v obci, za cenu 80,-Kč aţ 120,-Kč/m2 Srovnávací hodnotu obvyklé ceny pozemků, tvořící společnou travnatou přístupovou plochu k jednotlivým zahradám, stanovuji ve střední části rozpětí obchodovaných cen, tj. ve výši: 100,-Kč/m2. Obvyklá cena oceňovaných pozemků: p.č. 2381/34: 1.875 m2 x 100,- Kč = 187.500,- Kč p.č. 2381/35: 27 m2 x 100,- Kč = 2.700,- Kč Obvyklá cena pozemků celkem ……………………………. .190.200,- Kč Z toho spoluvlastnický podíl 1/65 …………………………. … 2.926,-Kč Zaokr. 2.930,- Kč 3. Práva a závady spojené s nemovitostí: U oceňované nemovitosti, kromě nařízených exekucí uvedených na listu vlastnictví č. 1212 a č. 1216 pro katastrální území Zlaté Hory v Jeseníkách, obec Zlaté Hory nebyly zjištěny ţádné závady ani práva s oceňovanou nemovitostí spojené.
14
3.1 Stanovení ceny jednotlivých práv s nemovitostí spojených Ocenění závad s nemovitostí spojených – Nezjištěno……………………….0,-Kč
3.2 Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou: Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou - Nejištěno………….0,-Kč
C: Celková rekapitulace: a) LV č. 1215 – pozemek p.č. 2381, vč. součástí a příslušenství Administrativní cena nemovitosti podle vyhlášky 364/2010 Sb. …………celkem (po zaokr.)
62.670,00 Kč
Srovnávací hodnota pozemku vč. součástí a příslušenství
62.500,00Kč
Cena jednotlivých práv s nemovitostí spojených Ocenění závad, které s prodejem v dražbě nezaniknou
0,-Kč 0,-Kč
Stanovení obvyklé hodnoty: Vzhledem k technickému stavu staveb na pozemku p.č. 2381/12, jeho velikosti, moţnosti jeho vyuţití, případným investičním moţnostem v daném regionu, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti podobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní hodnotu nemovitostí – pozemku parc. č. 2381/12 – zahrada, včetně součástí a příslušenství, zapsané na listu vlastnictví č. 1215 v katastrálním území Zlaté Hory v Jeseníkách vedeném u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Jeseník podle tohoto odhadu k datu ocenění 31.01.2011 po zaokrouhlení na:
Obvyklá cena nemovitosti 62.500,-Kč Slovy: =šedesátdvatisícpětsettkorunčeských=
15
b) LV č. 1216 – id. podíl 1/65 pozemků p.č. 2381/34 a p.č. 2381/35: Administrativní cena nemovitosti podle vyhlášky 364/2010 Sb. …………celkem (po zaokr.)
1.570,00 Kč
Srovnávací hodnota pozemku vč. součástí a příslušenství
2.930,00Kč
Cena jednotlivých práv s nemovitostí spojených Ocenění závad, které s prodejem v dražbě nezaniknou
0,-Kč 0,-Kč
Stanovení obvyklé hodnoty: Vzhledem k moţnosti uţití pozemků p.č. 2381/34 a p.č. 2381/35 jako spoluvlastnických podílů nezbytně nutných k přístupům vlastníkům zahrad na jejich pozemky, jejich velikosti, moţnosti jejich vyuţití v daném regionu, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti podobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní hodnotu nemovitostí – id. spoluvlastnického podílu 1/65 pozemků parc. č. 2381/34 a p.č. 2381/35 – zahrada, včetně součástí a příslušenství, zapsané na listu vlastnictví č. 1216 v katastrálním území Zlaté Hory v Jeseníkách vedeném u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Jeseník podle tohoto odhadu k datu ocenění 31.01.2011 po zaokrouhlení na:
Obvyklá cena nemovitosti 3.000,-Kč Slovy: =třitisícekorunčeských=
Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisů z katastru nemovitostí. Takto stanovená obvyklá cena by měla být na místním trhu zpětně dosaţitelná za podmínek udrţení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však můţe procházet výkyvy, jejichţ predikce je v podstatě nemoţná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jeţ mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být pouţito v období delším neţ je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování.
16
V Jeseníku dne 31.01.2011 Ocenění vypracoval: ing. Stanislav Peša Skupova 1106 790 01 Jeseník tel.: 584402348
Znalecká doloţka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne 19.03.1979, č.j. Spr. 1663/79 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 09/2011 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiloţené likvidace na základě dokladu č. 09/2011. V Jeseníku dne 31.01.2011
17
