-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 321-184/2011 o odhadu ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši 6/10 výrobního areálu sestávajícího z budovy č.p. 361 na pozemku p.č. St. 275/1, v k.ú. a obci Budišov nad Budišovkou, okresu Opava (LV č. 1447)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský, Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00121/11-019
Podle stavu ke dni 24.6.2011 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 20 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 13.7.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost (spoluvlastnický podíl ve výši 6/10) včetně součástí a příslušenství sestávající z venkovních úprav a trvalých porostů, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: výrobní areál Adresa nemovitosti: Budišov nad Budišovkou 361 Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Budišov nad Budišovkou Katastrální území: Budišov nad Budišovkou 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.6.2011 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1447 pro k.ú. Budišov nad Budišovkou ze dne 23.6.2011. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00121/11-019 o ustanovení znalce. Doplňující údaje povinného. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 1447 zapsán: VILIS M.I.C. ENZYM s.r.o., Čeladná 201, 739 12 Čeladná podíl 6/10 Břidlice Morava a.s., Sazečská 302/8, Slezská Ostrava, 710 00 Ostrava podíl 4/10 Omezení vlastnického práva: Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky, oprávnění pro FÚ Opava a FÚ Ostrava I a FÚ Frýdlant nad Ostravicí Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky, oprávnění pro OSSZ Ostrava Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky, oprávnění pro VOP GROUP, s.r.o. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky, oprávnění pro Byty Slezská, a.s. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské blíže viz LV v příloze
-3-
6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v Budišově nad Budišovkou. Jedná se o volně stojící areál výroby na pozemku p.č. St. 275/1. Nemovitost je užívána jako výrobní objekt pro úpravu břidlice. Oceňovaná nemovitost je tvořena výrobní a administrativní části a příslušenstvím. Nemovitost je napojena na IS: vodovod, elektrorozvod. Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci.
7. Obsah posudku I) Věcná hodnota II) Odhad ceny obvyklé Přílohy
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, odhad ceny obvyklé je proveden srovnávací metodou.
I)
Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb.
a) Hlavní stavby Oceňovaná budova sestává ze dvou hlavních částí, administrativní a výrobní. Administrativní část je dvoupodlažní objekt původní školky, se sedlovou střechou a krovem umožňujícím zřízení podkroví. V 1.NP se nachází dílenské prostory a sociální zázemí pro pracovníky areálu (sprchy, šatny). V druhém NP se nachází kancelářské prostory. Objekt je zděný z cihel, je napojen na rozvod elektřiny a vody. Odkanalizování je svedeno do žumpy. Objekt byl postaven v roce 1950 a byl užíván jako škola či školka. v roce 2005 bylo započato s rekonstrukcí objektu pro účely výrobní a administrativní. Z rekonstrukce bylo dokončeno pouze sociální zázemí v 1.NP. Ostatní zařízení a konstrukce jsou původní z roku 1950 či chybí (vytápění, rozvody). Na administrativní část navazuje kotelna. Dále výrobní část, která je přízemní se sedlovou střechou. Krytina střechy pozinkovaný plech. Podlahy betonové. Strop částečně betonový, částečně pouze nenosný s heraklitovým podhledem. a1) Budova č.p. 361 administrativní část a kotelna - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
L. budovy pro průmysl a skladování zděná 125111
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 2.NP: Název podlaží 1.NP: 2.NP: Součet
25,10*13,30 20,30*13,30 Zastavěná plocha 333,83 m2 269,99 m2 603,82 m2
= = Konstrukční výška 3,60 m 3,50 m
333,83 m2 269,99 m2 Součin 1 201,79 m3 944,97 m3 2 146,76 m3
Průměrná výška podlaží: PVP = 2 146,76 / 603,82 = 3,56 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 603,82 / 2 = 301,91 m2 Obestavěný prostor: vrchní stavba: (25,10*13,30)*(3,60)+20,30*13,30*3,50 = zastřešení: 20,30*13,30*5,00*0,5+4,80*13,30*1,80*0,50 =
2 146,75 m3 732,43 m3
-5Obestavěný prostor – celkem:
=
2 879,18 m3
Výpočet koeficientu K 4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: P 11. Dveře: S 12. Vrata: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: P 15. Vytápění: C 16. Elektroinstalace: P 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: P 19. Vnitřní kanalizace: S 21. Ohřev vody: C 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 24. Výtahy: C 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 8,30 21,40 11,30 6,20 2,20 0,60 5,80 3,20 0,80 3,10 3,20 0,30 5,20 2,90 3,80 6,40 0,30 2,20 2,00 1,70 2,90 1,00 5,20
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,30 1,00 21,40 1,00 11,30 1,00 6,20 1,00 2,20 1,00 0,60 1,00 5,80 1,00 3,20 1,00 0,80 0,46 1,43 1,00 3,20 1,00 0,30 1,00 5,20 0,46 1,33 0,00 0,00 0,46 2,94 1,00 0,30 0,46 1,01 1,00 2,00 0,00 0,00 1,00 2,90 0,00 0,00 0,00 0,00 80,41
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,8041
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * * * *
2 786,- Kč/m3 0,9390 0,9419 0,8899 0,8041 1,0000 2,1330
Základní cena upravená
=
3 760,92 Kč/m3
2 879,18 m3 * 3 760,92 Kč/m3
=
10 828 365,65 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 61 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 61 / 100 = 61,000 %
-
6 605 303,05 Kč
Budova č.p. 361 administrativní část a kotelna - zjištěná cena =
4 223 062,60 Kč
Plná cena:
-6a2) Budova č.p. 361 výrobní část - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
E. budovy pro průmysl a skladování (bez jeřábových drah) zděná 125111
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 53,00*13,50+19,50*5,00 Název podlaží 1.NP: Součet
Zastavěná plocha 813,00 m2 813,00 m2
= Konstrukční výška 3,20 m
813,00 m2 Součin 2 601,60 m3 2 601,60 m3
Průměrná výška podlaží: PVP = 2 601,60 / 813,00 = 3,20 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 813,00 / 1 = 813,00 m2 Obestavěný prostor: 1.NP: (53,00*13,50)*(3,20)+19,50*5,00*3,00 zastřešení: 53*13,50*6,20*0,5+19,50*5,00*1,20*0,5
= =
2 582,10 m3 2 276,55 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
4 858,65 m3
Výpočet koeficientu K 4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé nosné konstrukce: S 3. Stropy: P 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 10. Schody: C 11. Dveře: S 12. Vrata: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: C 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 21. Ohřev vody: C 23. Vnitřní hygienická vybavení: C 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:
Obj. podíl [%] 9,40 20,30 8,20 10,20 2,90 0,70 6,90 3,90 0,80 3,20 2,30 5,20 4,80 1,30 8,30 0,40 0,90 0,80 0,40 2,20 6,90
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 9,40 1,00 20,30 0,46 3,77 1,00 10,20 1,00 2,90 1,00 0,70 1,00 6,90 1,00 3,90 0,00 0,00 1,00 3,20 1,00 2,30 1,00 5,20 1,00 4,80 0,00 0,00 1,00 8,30 1,00 0,40 1,00 0,90 1,00 0,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 83,97 0,8397
-7Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * * * *
1 620,- Kč/m3 1,0750 0,9281 1,1750 0,8397 1,0000 2,1330
Základní cena upravená
=
3 401,51 Kč/m3
4 858,65 m3 * 3 401,51 Kč/m3
Plná cena:
=
16 526 746,56 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 61 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 61 / 80 = 76,250 %
-
12 601 644,25 Kč
Budova č.p. 361 výrobní část - zjištěná cena
=
3 925 102,31 Kč
= =
4 223 060,- Kč 3 925 100,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a1) Budova č.p. 361 administrativní část a kotelna a2) Budova č.p. 361 výrobní část Cena objektů činí celkem
8 148 160,- Kč
b) Pozemky – ocenění srovnávací metodou Výčet pozemků: parc. č. st. 275/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře
4088 m2
Obdobné pozemky určené pro komerční výstavbu se v širším okolí prodávají v rozmezí 90,- až 200,Kč. Vzhledem na umístění pozemků, jejich velikost, napojení na inženýrské sítě stanovuji cenu obvyklou těchto pozemků ve výši 150,- Kč/m2. Parcela č. St. 275/1
Pozemky - zjištěná cena
Výměra v m2 4088
Cena za m2 150,-
Celkem cena v Kč 613 200,Cena celkem 613 200,-
=
613 200,- Kč
-8-
I.
C. Rekapitulace cen nemovitosti (věcná hodnota)
Věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem:
8 148 160,- Kč 613 200,- Kč 8 761 360,- Kč
-9-
II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou
Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. Pro srovnání byly vybrány tyto nemovitosti:
1) Výrobní objekt, Březová, okr. Opava Prodej rozestavěného průmyslového areálu v Březové. Objekt se nachází v areálu mechanizačního střediska u hlavní komunikace směr Opava - Fulnek. Jedná se o jednopodlažní objekt bez podsklepení, plocha přilehlých pozemků 1.406 m2. Vhodné pro autodílnu, výrobu, sklady. Cena: 2 250 000,- Kč
- 10 2) Výrobní areál, Vávrovice, okr. Opava Objekt se skládá ze 2 staveb a 2 pozemků. První stavba je stodola, druhá stavba je objekt s výrobními a skladovacími prostory v přízemí. Na patře se nacházejí kancelářské prostory a další možné sklady. Pozemek o výměře 857 m2 se dá využít jako stavební místo, určené pro lehký průmysl. Další pozemek se nachází před stodolou. Cena: 2 500 000,- Kč.
3) Výrobní areál, Vítkov, okr. Opava Výrobní, dvojlodní hala, 910 m2, sv.v. 3,80 m, pultová střecha, krytina ocel. plech. Vytápění ÚT, spec. kotel ÚT na dřevní prach z výroby. (možné i jiné pevné palivo), rozvod do výrobní haly i návazné, přízemní admin. části. Podlahy teraco dlažba (hala část 1) a litý asfalt (hala část 2). Dosud výroba páskové dýhy (nábytkové hrany). Zřízena nová samost. přípojka elektro NN (r.v. 2008). Dobrá dopravní obslužnost, OP 25 km, OV 45 km. Cena: 2 500 000,- Kč
- 11 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě sledování realitního trhu regionu Opavska, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti srovnáním ve výši 1 200 000 ,- Kč. Spoluvlastnický podíl ve výši 6/10 činí: 720 000,- Kč.
Závěrečné zhodnocení předložených dat: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektu a jeho stavebně-technickém stavu, s ohledem na umístění nemovitosti v málo atraktivní lokalitě, s omezenou dopravní dostupnost (v návaznosti na hlavní silniční tahy), s ohledem na velikost stavby a velikost pozemku, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši srovnávací hodnoty, která odpovídá nejlépe tržní, tedy obvyklé ceně. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i pozemku a příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem Spoluvlastnický podíl ve výši 6/10 činí:
1 200 000,- Kč 720 000,- Kč
Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Věcná hodnota:
8 761 360 Kč
Spoluvl. podíl 6/10
5 256 816 Kč
Srovnávací hodnota:
1 200 000 Kč
Spoluvl. podíl 6/10
720 000 Kč
Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době je preferován přístup srovnávací, který odráží reálná data ověřená realitním trhem. V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací.
- 12 -
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: - spoluvlastnický podíl ve výši 6/10 výrobního areálu sestávajícího z budovy č.p. 361 na pozemku p.č. st. 275/1 a pozemek p.č. st. 275/1, k.ú. a obec Budišov nad Budišovkou, okres Opava, LV č. 1447, je stanovena ke dni 24.6.2011. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (technický stav nemovitosti, její velikost, poloha, umístění, předpokládaná využitelnost, apod.), stanovuji cenu obvyklou spoluvlastnického podílu 6/10 na oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši
720 000 Kč. Slovy: sedmsetdvacettisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby.
V Ostravě, 13.7.2011
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 321-184/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 180/2011.
- 13 -
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí
- 14 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
