Znalecký posudek - Ocenění nemovitostí č. 49/2011 O obvyklé ceně nemovitosti - pozemků parc.č. 1/1, 2, 7/2 vše v katastrálním území Dolní Marklovice, obec Petrovice u Karviné, okres Karviná, zapsáno na LV č. 1973. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Miroslav Bojtoš se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil. Ocenění provedeno na základě místního šetření, získání informací na OÚ v Petrovicích u Karviné-stavebním úřadě.
Objednatel posudku:
Mgr. Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184 702 00 Ostrava
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 162 EX 48/10. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 296/2007 Sb. a podle stavu ke dni 16.3.2011 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Odhad obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně, 17.3.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - pozemků parc.č. 1/1, 2, 7/2 vše v katastrálním území Dolní Marklovice, obec Petrovice u Karviné, okres Karviná, zapsáno na LV č. 1973. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 364/2010 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Pozemky Petrovice u Karviné 639 735 72 Petrovice u Karviné Region: Moravskoslezský Okres: Karviná Katastrální území: Dolní Marklovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16.3.2011 za přítomnosti znalce.
-3-
4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 16.3.2011 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1973; - kopie katastrální mapy; - informace získané z územního plánu na stavebním úřadě v Petrovicích u Karviné; - skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je nemovitost - pozemek parc.č. 1/1, 2, 7/2 vše v katastrálním území Dolní Marklovice, obec Petrovice u Karviné, okres Karviná, zapsáno na LV č. 1973.
Pozemky parc.č. 1/1, 2, 7/2 - se nacházejí na okraji zastavěného území v místní části obce Petrovice u Karviné-Dolní Marklovice. Pozemky se nacházejí dle platného územního plánu obce v průmyslové zóně s možným využitím pro stavby - výrobní objekty, provozovny, apod. Pozemky nejsou určeny pro individuální zástavbu rodinnými domy. Pozemky jsou přístupné z veřejné asfaltové komunikace s možností napojení na inženýrské sítě (voda, elektro, plyn, dešťová kanalizace). Pozemky jsou rovinaté. Na části pozemků se nacházejí zbytky stavební sutě. Na pozemcích se ke dni ocenění nenacházejí žádné stavby. 6. Obsah odhadu: Administrativní cena a) Pozemky b) Obvyklá cena c) Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených d) Stanovení ceny závad, které v dražbě nezaniknou
-4-
B. Odhad Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky - § 27 - § 32 Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu obce oceněné dle § 32 odst. 1. Základní cena = 169,98 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 8 840,00 169,98 1 816,00 169,98 2 284,00 169,98
Ostatní plocha 1/1 Ostatní plocha 2 Ostatní plocha 7/2 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.3. pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 32 odst. 1: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 32 odst. 1 - celkem
Cena [Kč] 1 502 623,20 308 683,68 388 234,32 2 199 541,20
100 % 100 % + 10 % 10 % + * * *
Pozemky - zjištěná cena
=
2 199 541,20 4 399 082,40 439 908,24 4 838 990,64 0,3000 0,3610 2,1330 1 117 825,71 1 117 825,71 Kč
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Pozemky Administrativní cena nemovitosti činí celkem
=
1 117 830,- Kč 1 117 830,- Kč
-5-
b) Obvyklá cena - Srovnávací metoda V posledním období byly v realitní inzerci nabízeny následující nemovitosti: Poznámka: Požadované ceny v realitní inzerci bývají obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené, proto je u použitých nabídek provedena korekce v rozsahu cca 10 – 20%. 1. Pozemky s komerčním využitím, Petrovice u Karviné K prodeji pozemek ke komerčním účelům v Petrovicích u Karviné. Pozemek má výměru 36163 m2 a je oplocen. Pozemek je rovinatý. IS (voda, plyn, elektro) na hranici pozemku. Přístup z asfaltové komunikace. Nabídková cena: 5.000.000,- Kč (138- Kč/m2) Srovnatelná lokalita, stejná stavební připravenost, realitní inzerce. Snížení o 15%. Upravenou cenu oceňované nemovitosti stanovuji na 117,- Kč/m2. 2. Pozemek s komerčním využitím, Petrovice u Karviné-Dolní Marklovice K prodeji pozemek ke komerčním účelům v Petrovicích u Karviné-Dolní Marklovice (jedná se o sousední pozemek). Pozemek má výměru 10519 m2. Pozemek je rovinatý. IS (voda, plyn, elektro, dešťová kanalizace) na hranici pozemku. Přístup z asfaltové komunikace. Nabídková cena: 350,- Kč/m2. Stejná lokalita, stejná stavební připravenost, realitní inzerce-pozemky jsou nabízeny k prodeji již více než 1rok. Snížení o 25%. Upravenou cenu oceňované nemovitosti stanovuji na 260,- Kč/m2. 3. Pozemek s komerčním využitím, Dětmarovice, okr. Karviná K prodeji pozemek určený pro komerční využití, který je situován u hlavního tahu na Karvinou a Bohumín na okraji obce Dětmarovice. Vhodný pro výstavbu obchodního domu, řadových garáží či jiného komerčního objektu. Přístup z asfaltové komunikace. Možnost napojení na IS (voda, elektro, plyn). Celková výměra 10000m2. Nabídková cena: 2.500.000,- Kč (250,- Kč/m2) Srovnatelná lokalita, stejná stavební připravenost, realitní inzerce. Snížení o 15%. Upravenou cenu oceňované nemovitosti stanovuji na 212,- Kč/m2. 4. Oceňované pozemky parc.č. 1/1, 2, 7/2 V době ke dni ocenění jsou oceňované pozemky nabízeny realitní kanceláří k prodeji na realitním serveru s-reality za celkovou cenu: Nabídková cena: 3.460.000,- Kč (267,- Kč/m2) Jedná se o realitní inzerci. Dle sdělení realitního makléře je uvedená cena k jednání. Snížení o 15%. Upravenou cenu oceňované nemovitosti stanovuji na 226,- Kč/m2. Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 117,- Kč až 260,- Kč/m2 Vzhledem k zatížení pozemků stavební sutí (nutný odvoz na skládku) stanovuji výslednou jednotkovou cenu na: 117,- Kč/m2
-6-
Výsledná cena stanovena srovnávací metodou: (8840+1816+2284) = 12940 m2 celkové plochy oceňovaných pozemků x 117,- Kč/m2 = 1.513.980,- Kč Pozemek parc.č. 1/1 = 8840m2 x 117 ,- Kč/m2 = 1.034.280,- Kč Pozemek parc.č. 2 = 1816m2 x 117,- Kč/m2 = 212.472,- Kč Pozemek parc.č. 7/2 = 2284m2 x 117,- Kč/m2 = 267.228,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňovaného pozemku parc.č. 1/1 (zaokrouhleno):
1.030.000,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňovaného pozemku parc.č. 2 (zaokrouhleno):
210.000,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňovaného pozemku parc.č. 7/2 (zaokrouhleno):
270.000,- Kč
c) Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, s nemovitostí spojených – Nezjištěno ………..… 0,- Kč
d) Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou – Nezjištěno ……. 0,- Kč
Administrativní cena nemovitosti (LV č. 1973)
1.117.830,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti – pozemku parc.č. 1/1 Srovnávací hodnota nemovitosti – pozemku parc.č. 2 Srovnávací hodnota nemovitosti – pozemku parc.č. 7/2
1.030.000,- Kč 210.000,- Kč 270.000,- Kč
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou
0,- Kč 0,- Kč
-7-
C. Rekapitulace Stanovení obvyklé ceny Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní hodnotu nemovitosti pozemku parc.č. 1/1 vše v katastrálním území Dolní Marklovice, obec Petrovice u Karviné, okres Karviná, zapsáno na LV č. 1973; vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Karviná, podle tohoto odhadu k datu ocenění 16.3.2011 po zaokrouhlení na:
Obvyklá cena nemovitosti - pozemku parc.č. 1/1 1.030.000,-Kč slovy: jedenmilontřicettisíc Kč současnou obvyklou, tržní hodnotu nemovitosti pozemku parc.č. 2 vše v katastrálním území Dolní Marklovice, obec Petrovice u Karviné, okres Karviná, zapsáno na LV č. 1973; vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Karviná, podle tohoto odhadu k datu ocenění 16.3.2011 po zaokrouhlení na:
Obvyklá cena nemovitosti - pozemku parc.č. 2 210.000,-Kč slovy: dvěstědesettisíc Kč současnou obvyklou, tržní hodnotu nemovitosti pozemku parc.č. 7/2 vše v katastrálním území Dolní Marklovice, obec Petrovice u Karviné, okres Karviná, zapsáno na LV č. 1973; vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Karviná, podle tohoto odhadu k datu ocenění 16.3.2011 po zaokrouhlení na:
Obvyklá cena nemovitosti - pozemku parc.č. 7/2 270.000,-Kč slovy: dvěstěsedmdesáttisíc Kč
V Hlučíně, 17.3.2011 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
-8-
Stanovení obvyklé ceny (LV č. 1973) Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní hodnotu nemovitosti pozemků parc.č. 1/1, 2, 7/2 vše v katastrálním území Dolní Marklovice, obec Petrovice u Karviné, okres Karviná, zapsáno na LV č. 1973; vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Karviná, podle tohoto odhadu k datu ocenění 16.3.2011 po zaokrouhlení na:
Obvyklá cena nemovitosti 1.510.000,-Kč slovy: jedenmilonpětsetdesettisíc Kč
V Hlučíně, 17.3.2011 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j. Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 49/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 49/2011.
E. Seznam příloh 1. 2. 3. 4.
Fotodokumentace - 1 strana; Výpis z katastru nemovitostí - 2 strany; Kopie katastrální mapy - 1 strana; Místopis - 1 strana.
-9-
Fotodokumentace pořízená dne 16.3.2011
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
OZN.: Pozemky parc.č. 1/1, 2, 7/2, kú. Dolní Marklovice, okr. Karviná
OZN.: Pozemky parc.č. 1/1, 2, 7/2, kú. Dolní Marklovice, okr. Karviná
