Znalecký posudek þ. 2156/2011 o cenČ obvyklé - bytové jednotky þ. 551/2 v domČ þ.p. 551 a 552 umístČném na pozemku þ. parc. 1589 a þ. parc. 1590 v kat. úz. Bukov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem vþetnČ spoluvlastnického podílu 508/13511 na spoleþných þástech domu a pozemku; ve vlastnictví Srby Rudolfa.
Objednatel posudku:
JUDr. OndĜej Mareš Exekutorský úĜad v LitomČĜicích Novobranská 20 412 01 LitomČĜice
Úþel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce þ.j. 124 Ex 7042/08-4 prodejem nemovitosti.
Dle zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb. a þ. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí ýeské republiky þ. 540/2002 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 364/2010 podle stavu ke dni 16.2.2011 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holeþkova 657 150 00 Praha 5 – KošíĜe
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 10 stran textu vþetnČ titulního listu a 6 stran pĜíloh. Objednateli se pĜedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 21.2.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místČ a þase nemovitosti zapsané na LV þ. 2828, vedené Katastrálním úĜadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracovištČ Ústí nad Labem, kat. úz. Bukov, obec Ústí nad Labem. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka Dukelských hrdinĤ 551 400 01 Ústí nad Labem Region: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Katastrální území: Bukov 3. Prohlídka a zamČĜení nemovitosti: Prohlídka a zamČĜení nemovitosti bylo provedeno dne 16.2.2011 bez pĜítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.12.2011, LV 2828, kat. úz. Bukov, Katastrální úĜad pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem, vyhotoven dálkovým pĜístupem - kopie mapy katastrální ze dne 3.1.2011, mapový list þ. Ústí nad Labem 5-6/23, mČĜítko 1:1000, kat. úz. Bukov - kopie prohlášení vlastníka ze dne 20.5.1997, právní úþinky vkladu ke dni 4.11.1997 - exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 7042/08-4 ze dne 17.7.2008 - usnesení o ustanovení znalce þ.j. 124 EX 7042/08-69 ze dne 27.12.2010 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skuteþnosti a výmČry zjištČné na místČ samém 5. Vlastnické a evidenþní údaje: Vlastnictví k oceĖovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenþnČ vyznaþeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví þ. 2828, kat. úz. Bukov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, ze dne 27.12.2010 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem pĜedmČtu ocenČní je: Srba Ladislav, Dukelských hrdinĤ 551/6, 400 01 Ústí n.L. - Bukov, Srba Rudolf, Burianova 2766/12, Severní Terasa, 400 11 Ústí nad Labem 11 Srbová Mária, Dukelských hrdinĤ 551/6, 400 01 Ústí n.L. - Bukov, 2
1/6 1/6 2/3
oddíl B - nemovitosti: bytová jednotka þ. 551/2 v budovČ þ.p. 551 a 552, LV 1616, bytový dĤm na pozemku parc. þ. 1589 a parc.þ. 1590 podíl na spoleþných þástech domu a pozemku 508/13511 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o naĜízení exekuce ,Okresní soud v Ústí nad Labem þ.j. 42 Nc-8672/2008-4 ze dne 20.06.2008. Právní moc ke dni 17.06.2010. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí, Exekutorský úĜad LitomČĜice þ.j. 124EX-7042/2008-4 ze dne 17.07.2008. Právní moc ke dni 03.09.2009. - Rozhodnutí správce danČ o zĜízení zástavního práva (§ 72 zák.þ.337/1992 Sb.), Finanþní úĜad v Ústí nad Labem þj. -3852/2009 /214941507253 ze dne 12.01.2009. Právní moc ke dni 24.03.2009. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí, Exekutorský úĜad Zlín þ.j. 77 Ex-7312/2009-10 ze dne 23.02.2010. - Usnesení soudu o naĜízení výkonu rozhod. zĜízením soud. zástavního práva, Okresní soud v Ústí nad Labem þ.j. 51 E-88/2009-19 ze dne 13.01.2010. Právní moc ke dni 13.04.2010. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem þ.j. 54 EXE-1166/2010-9 ze dne 30.09.2010. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí, Exekutorský úĜad DČþín þ.j. 112 EX-3894/2010-7 ze dne 24.11.2010. oddíl D - jiné zápisy: - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský úĜad DČþín þ.j. 112 EX-3894/2010-6 ze dne 24.11.2010. oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Usnesení soudu o schválení dČdické dohody, Okresní soud v Ústí nad Labem þ.j. D-570/2006-36 ze dne 08.11.2006. Právní moc ke dni 16.12.2006. - Usnesení soudu o schválení dČdické dohody, o vypoĜádání SJM pĜi zániku manželství smrtí, Okresní soud v Ústí nad Labem þ.j. D-570/2006-36 ze dne 08.11.2006. Právní moc ke dni 16.12.2006. 6. Dokumentace a skuteþnost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla pĜedložena. U výpoþtĤ použitých ve znaleckém posudku vycházel znalec z výmČr uvedených v kopii prohlášení vlastníka. 7. Celkový popis nemovitosti: OceĖovaná bytová jednotka 551/2 je umístČna v 1. NP zatepleného bytového domu þ.p. 551 a 552 v kat. úz. Bukov, obec Ústí nad Labem. V obci je kompletní obþanská vybavenost, doprava zajištČna autobusy, vlaky a MHD. Bytový dĤm je situován do severozápadní þásti obce, okolní zástavbu tvoĜí obytné domy. PĜístup do domu je od západu po zpevnČné komunikaci. Pozemek je obdélníkového tvaru s napojením na veškeré IS.
3
8. Obsah posudku: OcenČní bytĤ porovnávacím zpĤsobem 1) Bytová jednotka þ. 551/2 PĜíslušenství bytĤ a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemky 9. Popis objektĤ a pozemkĤ: Popis bytĤ ocenČných porovnávacím zpĤsobem 1) Bytová jednotka þ. 551/2 OceĖovaná bytová jednotka 2+1 je umístČna v 1.NP panelového domu. Bytový dĤm se nachází v severozápadní þásti obce, je zateplen, má plastová okna. DĤm je bez výtahu, napojen na veškeré IS. K bytové jednotce náleží právo užívat sklep. Vzhledem k nesouþinnosti majitele bytu, vycházel znalec z dostupné dokumentace a skuteþností zjištČných místním šetĜením. Dle prohlášení vlastníka je jednotka vybavena kuchyĖskou linkou, sporákem, vestavČnými skĜínČmi, vanou, topnými tČlesy a WC mísou s nádrží. StáĜí stanoveno odhadem Popis pĜíslušenství bytĤ a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemky Pozemky þ. parc. 1589 a þ. parc. 1590 se nachází v katastrálním území Bukov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, jsou rovinné, nepravidelných tvarĤ, zastavČny bytovým domem, pĜístupné ze západu po zpevnČné místní komunikaci, s možností napojení na veškeré IS.
B. Posudek VýmČry, hodnocení a ocenČní objektĤ:
Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) OcenČní bytĤ porovnávacím zpĤsobem 1) Bytová jednotka þ. 551/2 - § 25 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Ústí nad Labem StáĜí stavby: 50 rokĤ Indexovaná prĤmČrná cena IPC (pĜíloha þ. 19): 13 708,- Kþ/m2 Podlahové plochy bytu: kuchyĖ: pokoj:
= =
4
9,50 m2 15,00 m2
= = = =
17,30 m2 3,60 m2 2,10 m2 0,90 m2
Podlahová plocha bytu:
=
48,40 m2
Podlahové plochy sklepĤ a pĤd, ne místnosti: sklep:
=
2,40 m2
Podlahové plochy sklepĤ a pĤd, ne místnosti - celkem:
=
2,40 m2
Zapoþítaná podlahová plocha bytu: = 2 Zapoþítaná podlahová plocha sklepĤ a pĤd, ne místnosti: 2,40 m * 0,10 =
48,40 m2 0,24 m2
Podlahové plochy - celkem:
48,64 m2
pokoj: pĜedsíĖ: koupelna: WC:
=
Výpoþet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Spoleþné þásti domu - Kolárna, koþárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. PĜíslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. UmístČní bytu v domČ - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke svČtovým stranám - Ostatní svČtové strany þásteþný výhled 6. Základní pĜíslušenství bytu - PĜíslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. VytápČní bytu - Dálkové, ústĜední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. StavebnČ - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
þ.
Vi
III II II II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III
0,00 0,00
III III II
0,00 0,00 1,05
Koeficient pro stáĜí 50 let: 0,80 9
Index vybavení IV = (1 + ¦ Vi ) * V10 * 0,80 = 0,840 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavČné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované 3. Okolní zástavba a životní prostĜedí - pĜevažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. ZmČny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivĤ
þ.
Pi
III III III II II II III II
0,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 + ¦ Pi ) = 1,020 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílþím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce
5
þ.
Ti
III
0,00
2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahĤ na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví
II I
0,00 -0,04
3
Index trhu IT = (1 + ¦ Ti ) = 0,960 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,840 * 1,020 * 0,960 = 0,823 OcenČní: Cena upravená CU = IPC * I = 13 708,- Kþ/m2 * 0,823 = 11 281,68 Kþ/m2 Cena zjištČná porovnávacím zpĤsobem CP = CU * PP = 11 281,68 Kþ/m2 * 48,64 m2 = 548 740,92 Kþ Cena stanovená porovnávacím zpĤsobem = Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: ZjištČná cena pozemku: 272 254,49 Kþ Spoluvlastnický podíl: 508 / 13 511 Hodnota spoluvlast. podílu: 272 254,49 Kþ * 508 / 13 511 =
548 740,92 Kþ
+
10 236,49 Kþ
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
558 977,41 Kþ 1/6
Bytová jednotka þ. 551/2 - zjištČná cena
=
93 162,90 Kþ
Bytová jednotka þ. 551/2 - cena po zaokrouhlení
=
93 160,- Kþ
Rekapitulace ocenČní bytĤ a nebytových prostor vþetnČ opotĜebení a) Bytová jednotka þ. 551/2
=
Cena bytĤ a nebytových prostor þiní celkem
93 160,- Kþ 93 160,- Kþ
Porovnávací metoda a) Bytová jednotka Popis porovnávaných objektĤ: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceĖované stavby: 50,80 První srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v OV, o rozloze 54 m2 v ul. Dukelských hrdinĤ, Ústí nad Labem. Jednotka po kompletní rekonstrukci je v druhém podlaží zatepleného domu. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 1,090.000 Kþ. Druhá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v OV, o rozloze 54 m2 v ul. Dukelských hrdinĤ, Ústí nad Labem. Jednotka je 2.NP þtyĜpatrového zatepleného domu. Byt má plastová okna, zdČnou koupelnu i WC a náleží k nČmu balkon. Nemovitost je nabízena k prodeji za 898.000 Kþ.
6
TĜetí srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v OV, o rozloze 65 m2 v ul. Dukelských hrdinĤ, Ústí nad Labem. Jednotka je v 2.NP þtyĜpodlažního bytového domu, prošla þásteþnou rekonstrukcí. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 899.000 Kþ. ýtvrtá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v OV, o rozloze 56 m2 v ul. Dukelských hrdinĤ, Ústí nad Labem. Jednotka je ve tĜetím patĜe panelového domu, napojen na veškeré IS. Nemovitost je nabízena k prodeji za 1,050.000 Kþ. Pátá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v OV, o rozloze 51 m2 v ul. NávČtrná, Ústí nad Labem. Byt je v 3. podlaží panelového bytového domu s vyzdívkou, napojen na veškeré IS. K jednotce náleží sklep. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 760.000 Kþ. Šestá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v OV, o rozloze 53 m2 v ul. Školní, Ústí nad Labem. Jednotka je v 2. NP, napojena na veškeré IS, náleží k ní balkon, lodžie, parkování a sklep. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 800.000 Kþ. Seznam porovnávaných objektĤ: Název BJ Ústí n. L. BJ Ústí n. L. BJ Ústí n. L. BJ Ústí n. L. BJ Ústí n. L. BJ Ústí n. L. Souþet:
Realizovaná cena 1 090 000,- Kþ 898 000,- Kþ 899 000,- Kþ 1 050 000,- Kþ 760 000,- Kþ 800 000,- Kþ
Km Kc
Kv K1 K2 K3
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 0,97 0,93 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kþ/jedn.]
54,00 17 844,87 54,00 16 130,74 65,00 13 415,85 56,00 17 812,50 51,00 14 901,96 53,00 15 094,34 95 200,26 Kþ/jedn. /6 15 866,71 Kþ/jedn. 13 415,85 Kþ/jedn. 17 844,87 Kþ/jedn.
PrĤmČrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 15 866,71 Kþ 50,80 á 15 866,71 Kþ/
=
806 028,87 Kþ
- výsledná cena
=
806 028,87 Kþ
=
806 030,- Kþ
Rekapitulace ocenČní pĜíslušenství bytĤ a nebytových prostor a) bytová jednotka Cena pĜíslušenství bytĤ a nebytových prostor þiní celkem
7
806 030,- Kþ
Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemky ocenČné dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Jedn. cena VýmČra [Kþ/m2] [m2] 281,00 800,00 289,00 800,00
Parcelní þíslo
zastavČná plocha a nádvoĜí 1589 zastavČná plocha a nádvoĜí 1590 Souþet Úprava ceny – pĜíloha þ. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska úþelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisouþet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisouþet Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky ocenČné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
Cena [Kþ] 224 800,231 200,456 000,-
30 % 30 % +
136 800,592 800,-
10 % 10 % +
*
Pozemky - zjištČná cena
59 280,652 080,* 1,1630 * 2,1540 1 633 526,91 1 633 526,91 Kþ 1/6 =
272 254,49 Kþ
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemky
=
Cena pozemkĤ þiní celkem
272 250,- Kþ 272 250,- Kþ
C. Rekapitulace Administrativní cena 1/6 nemovitosti: Administrativní cena objektĤ: Administrativní cena celkem:
93 160,- Kþ 93 160,- Kþ
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektĤ: Porovnávací cena celkem:
806 030,- Kþ 806 030,- Kþ
8
Stanovisko znalce: PĜi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pĜihlédnout nejenom k výsledkĤm jednotlivých oceĖovacích metod, ale zároveĖ ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektĤm, vztaženým k oceĖovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako napĜ. lokalita, pozice majetku v zónČ, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáĜská situace. PĜi stanovení obvyklé ceny oceĖované nemovitosti, bylo tĜeba vzít v úvahu tyto základní skuteþnosti a ovlivĖující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitosti na trhu s realitami v této lokalitČ je stĜední b) parametry povyšující cenu: nízkopodlažní bytový dĤm, klidná a vyhledávaná lokalita, kompletní vybavenost obce c) parametry ponižující cenu: nezjištČny Na základČ zjištČných hodnot výše uvedených skuteþností v místČ a po zvážení všech aspektĤ stanovuji obvyklou cenu 1/6 nemovitosti ve výši 129.000 Kþ.
Obvyklá cena 1/6 nemovitosti: 129 000,- Kþ slovy: jedno sto dvacet devČt tisíc Kþ V Praze dne 21.2.2011 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleþností s ruþením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pĜi Ministerstvu spravedlnosti ýeské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona þíslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumoþnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky þíslo 37/1967 Sb., ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní pro oceĖování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vČcí movitých, majetkových práv, cenných papírĤ, podnikĤ, ostatního majetku a pro úþetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 2156/2011 znaleckého deníku. OdpovČdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spoleþnosti.
9
Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleþností B plus B, spol. s r.o., Holeþkova 657,150 00 Praha 5 - KošíĜe, IýO: 61056049, pĜedmČt podnikání: OceĖování majetku pro vČci movité, vČci nemovité, nehmotný majetek, finanþní majetek a podnik na základČ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úĜadu mČstské þásti Praha 5 pod þ.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která souþasnČ zajistila a zpracovala podklady pod poĜ. þ. 72/2011.
E. Seznam pĜíloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
10
