2011

Znalecký posudek 872-89/2011

1

Vypracoval: Ing. L. Křemeček

ZNALECKÝ POSUDEK č. 872-89/2011 o obvyklé ceně objektu bydlení č.p. 234 na p.č. 279/2 a pozemku p.č. 279/2, vše v k.ú. Suchohrdly u Znojma, obec Suchohrdly, okres Znojmo

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PÍSEK, JUDr. Stanislav Pazderka – soudní exekutor, Prokopova 339/14, 397 01 Písek

Účel posudku:

podklad pro nemovitostí

Posudek vypracoval:

Ing. Ladislav Křemeček znalec, bytem Znojemská 5, 669 02 Suchohrdly

Datum místního šetření:

30.5.2011

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

21.4.2011

Zvláštní požadavky objednatele:

stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí

Použitý oceňovací předpis:

provedení

exekuce

předmětných

podpůrně zák.č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů

Tento posudek obsahuje 19 stran včetně příloh a předává se v 1 tištěném vyhotovení a v jednom elektronickém vyhotovení


2


Úvod Znalecký posudek o ceně nemovitostí je zpracován na základě usnesení Exekutorského úřadu Písek č.j. 117 EX 2307/10-73, provedeného dne 21.4.2011 soudním exekutorem JUDr. Stanislavem Pazderkou.

1.

Nález - podklady pro vypracování posudku

Pro vypracování znaleckého posudku byly objednatelem poskytnuty, případně zpracovatelem posudku opatřeny, následující podklady:

1.1

Usnesení č.j. 117 EX 2307/10-73

Předmětné usnesení je rozhodnutím o ustanovení znalce ve věci : - oprávněného – Waldviertler Sparkasse von 1842 AG, Klášterská 126/II, 377 01 Jindřichův Hradec proti - povinným : 1. Radomír Šoba, Sklepní 234, 669 02 Suchohrdly 2. Marek Šoba, Sklepní 234, 669 02 Suchohrdly Z usnesení Exekutorského úřadu Písek, vydaného pod č.j. 117 EX 2307/10-73 vyplývá následující znalecký úkol : II. Znalci se ukládá, aby do jednoho měsíce od doručení tohoto usnesení ocenil tyto nemovitosti ve výlučném vlastnictví povinného č.1 v obci Suchohrdly a katastrálním území Suchohrdly u Znojma: • Pozemku parc.č. 279/2, zastavěná plocha a nádvoří, • Budovy bydlení č.p. 234, stojící na parc.č. 279/2 v části obce Suchohrdly, když všechny tyto nemovitosti jsou zapsány v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo na listu vlastnictví č. 1226, vedeného pro obec Suchohrdly a katastrální území Suchohrdly u Znojma. III.

IV.

Znalec ocení zvlášť: a) Nemovitosti uvedené sub II., b) Jednotlivá práva a závady, která jsou s výše uvedenými nemovitostmi spojená. Znalci se ukládá, aby : - ocenil nemovitosti uvedené výše a jednotlivá práva a závady cenou obvyklou ke dni vydání tohoto usnesení, - znalecký posudek podal v písemné formě v jediném vyhotovení a tento doplnil fotodokumentací pokud možno i v digitální podobě na CD médiu - si listiny potřebné k vypracování posudku (podklady z katastru nemovitostí, ze stavebního úřadu, etc.) obstaral sám s tím, že náklady s tím spojené budou hrazeny v rámci znalečného, - pro případ, že mu vlastník neumožní prohlídku nemovitosti, je znalec oprávněn provést ocenění podle zjištěného stavu (vnějším ohledáním) a dostupné listinné dokumentace.


1.2

3


Výpis z katastru nemovitostí

Výtah údajů, rozhodných pro ocenění předmětných nemovitostí : VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ Okres: Katastrální území:

CZ0647 Znojmo 759228 Suchohrdly u Znojma

Obec: List vlastnictví

k datu: 7.9.2010

555231 Suchohrdly 1226

A Oprávněné subjekty (jméno nebo název a adresa)

Identifikátor

Vlastnictví Šoba Radomír, Sklepní 234, Suchohrdly, 669 02 Znojmo 2

510628/238

Podíl

B Nemovitosti Výměra [m2]

Druh pozemku

150

Zastavěná plocha a nádvoří

Část obce, č. budovy

Zp. využití

Typ budovy

Suchohrdly, č.p.234

bydlení

Parcela Pozemky 279/2

Způsob využití

Způsob ochrany

Způsob ochrany

Na parcele

Budovy

1.3

279/2

Kopie katastrální mapy

Zpracovatelem znaleckého posudku byl pomocí dálkového přístupu k webovému rozhraní mapserveru, provozovanému Městem Znojmem, obstarán snímek z katastrální mapy zájmového území. Z tohoto podkladu vyplývá, že se oceňované nemovitosti nachází ve střední části obce Suchohrdly.

1.4

Místní šetření

Místní šetření bylo provedeno dne 30.6.2011 za účasti pana Marka Šoby (povinný č.2). Při místním šetření byly zjištěny následující skutečnosti, rozhodné pro ocenění předmětných nemovitostí : - Objekt bydlení Suchohrdly č.p. 234 a pozemek p.č.279/2 k.ú. Suchohrdly u Znojma se nachází ve středové části intravilánu obce Suchohrdly. V případě stavby se jedná o dvojpodlažní, nepodsklepený objekt užívaný k bydlení. Svými stavebně technickými charakteristikami objekt odpovídá definici jednogeneračního rodinného domu velikostní kategorie 3+1. Příjezd k oceňovaným nemovitostem je umožněn po zpevněné místní komunikaci, která je ve vzdálenosti přibližně 50 m napojena na silnici II/413, procházející obcí Suchohrdly. - V lokalitě oceňovaných nemovitostí je možnost napojení na následující inženýrské sítě: vodovod, kanalizace, zemní plyn, elektrická energie - Okolní zástavba u oceňovaných nemovitostí je obytná. - Oceňovaný pozemek p.č. 279/2 je z převážné zčásti zastavěn oceňovaným objektem bydlení č.p. 234. Předmětný pozemek má přibližně tvar písmene „L“, přičemž severní část pozemku je zastavěna a část jižní pak tvoří malý, vůči ulici oplocený dvorek. Šířka pozemku v uliční čáře činí přibližně 15 m, hloubka pozemku (kolmo k uliční čáře) je pak v jeho zastavěné části přibližně 16m. - Oceňovaný objekt má přibližně obdélníkový půdorys a je součástí nepravidelně provedené řadové zástavby. Stavba je osazena ve svažitém terénu a je svou podélnou


4


osou orientována kolmo k uliční čáře. Uliční vstup je umístěn v přístavku k I.NP původní části objektu; přístavek přiléhá k jižní fasádě RD a je na své horní straně ukončen terasou. - Dispoziční uspořádání I.NP rodinného domu: Za hlavním vstupem do objektu č.p. 234 je zádveří (podlahová plocha 1,15x4,68m). Z tohoto zádveří je umožněn vstup do schodišťové chodby RD a také na dvůr. Ze schodišťové chodby RD (1,58x2,10m+3,5x1,05m) je v I.NP řešen vstup do kuchyně (místnost přiléhá k uličnímu štítu RD), na WC (umístěno pod výstupním schodišťovým ramenem) a dále pak do koupelny. Kuchyně (3,16x4,93m) je vybavena starší kuchyňskou linkou, jejíž součástí je dřez a kombinovaný sporák. U dřezu je k dispozici jak studená, tak i teplá voda. Nášlapná vrstva podlahy je tvořena PVC. Okolo kuchyňské linky je proveden pórovinový obklad. Okno z kuchyně směřuje do ulice. Místnost WC v I.NP (0,76x3,30m) je vybavena splachovací záchodovou mísou a je zde také umístěn elektrický zásobníkový ohřívač vody. Podlaha je opatřena keramickou dlažbou, obklady stěn chybí. Místnost je bez přímého větrání. Přilehlá koupelna (1,96x3,28m), do které se vchází přes WC, je vybavena vanou a umyvadlem. Na podlaze je nesourodá keramická dlažba, stěny jsou obloženy obdobně různorodým pórovinovým obkladem. Koupelna je větratelná oknem do sousední skladové místnosti (hospodářská část objektu, přístupná ze dvora). Ve všech místnostech I.NP jsou na stěnách nad podlahou, resp. nad obklady zřetelné známky chybějící, příp. nefunkční izolace proti zemní vlhkosti. Světlá výška místností v I.NP činí cca 2,5m. V úrovni I.NP (na severní straně pod úrovní přilehlého terénu) se pak mimo obytnou část RD nachází skladová místnost (1,58x2,15m+4,85x5,43m), přístupná přes dvůr. Tato místnost je situována v západní části půdorysu oceňovaného objektu a je z ní umožněn vstup do zemního sklepa, který vybíhá severním směrem mimo pozemek p.č. 279/2. Celková délka půdorysně lomených a větvených chodeb zemního sklepa činí cca 34m. Zemní sklep má klenutý profil o šířce chodeb v rozmezí 1,7 až 2,3m a výšce cca 2m. Počáteční úsek chodeb je zpevněn cihelnou klenbou, zbývající úsek není zpevněn žádnou stavební konstrukcí. - Dispoziční uspořádání II.NP rodinného domu: V II.NP se nachází sociální zařízení (WC + koupelna) a dále pak tři obytné místnosti (dětský pokoj, obývací pokoj, ložnice), přičemž obývací pokoj (3,75x5,08m) je místností průchozí. Do místnosti sociálního zařízení (2,05x2,09m) se vchází ze schodišťové chodby (1,0x2,1m). Sociální zařízení je vybaveno splachovací záchodovou mísou, umyvadlem a vanou. Na podlaze je keramická dlažba, stěny jsou opatřeny pórovinovými obklady. Místnost není přímo větratelná, výplň okenního otvoru je vyzděna skleněnými tvárnicemi (luxfery). Ve stropní konstrukci této místnosti se nachází průlez do půdního prostoru, krytý jednoduchým poklopem. Podlahy obytných místností jsou tvořeny starou prkennou podlahou, krytou ve dvou z místností volně uloženým kobercem. Z dětského pokoje (3,56x5,16m) je umožněn vstup na terasu, která se nachází nad zádveřím, přiléhajícím z jižní strany k původní části objektu RD. V ložnici (3,93x5,08m) jsou pod stropem na štítové zdi objektu patrné známky zatékání dešťových vod. Podhled stropní konstrukce této místnosti je tvořen polystyrénovými profilovanými kazetami. Světlá výška místností v II.NP je přibližně 2,60m.


5


- Konstrukční provedení objektu : Svislé konstrukce původní části oceňovaného objektu jsou provedeny ze smíšeného zdiva, bez funkční izolace proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce bývalé hospodářské části I.NP objektu je klenutá, zbývající (obytná) část I.NP a II.NP jsou pak plochostropé (zřejmě dřevěné trámové stropy). Střešní konstrukce nad původní částí objektu je sedlová, ukončená nad štíty polovalbami. Půdní prostor není účelově využit. Na tvaru střešní konstrukce je patrné, že krov je poškozen (zřejmě zejména účinkem zatékání dešťových vod). Střešní krytina je z tašek bobrovek, podle zjevných vnějších znaků na okraji své efektivní životnosti. - Technické vybavení objektu : Objekt je připojen k veškerým, v místě dostupným inženýrským sítím (vodovod, splašková kanalizace, plynovod, elektrická síť). Teplá užitková voda je připravována v zásobníkovém elektrickém ohřívači a rozvedena po objektu k jednotlivým odběrným místům (zařizovacím předmětům). Vytápění objektu je ústřední; otopná tělesa jsou plechová, žebrová, rozvody z ocelových, po povrchu stěn tažených trubek; zdroj topné vody – plynový kotel, umístěný v I.NP ve skladové místnosti. V objektu je proveden ve všech místnostech RD rozvod elektrické energie. Bez možnosti umělého osvětlení je pouze zemní sklep. K dispozici je v hospodářské části objektu i zásuvka 380V. Objekt není vybaven bleskosvodem. - Stáří objektu : Současný vlastník nezná stáří objektu RD. Odborným odhadem bylo stáří původní části objektu odhadnuto na přibližně 90 let. Přístavek uličního vstupu pochází zřejmě ze sedmdesátých let minulého století, stejně jako rozvody technických instalací. Novější je pouze plynoinstalace (druhá polovina devadesátých let minulého století) Současný vlastník v objektu provedl výměnu oken ve II.NP a v kuchyni (I.NP). Tato okna (a dveře na terasu) jsou plastová. Jinak veškeré výplně stavebních otvorů (i vnitřní) jsou staršího provedení. - Údržba stavby : Údržba stavby je zanedbaná, což se v některých případech projevuje výše zmiňovanými stavebními závadami (omítky opadávající vlivem chybějící funkční izolace proti zemní vlhkosti, zatékání do objektu střechou). Některé z dříve provedených stavebních úprav objektu zhoršují jeho užitné vlastnosti (např. chybějící možnost účinného větrání hygienického zázemí objektu). Pro zajištění obvyklého standardu bydlení je nutné provedení rekonstrukce objektu. - Venkovní úpravy : Dvorek, náležící k objektu RD, je po svém obvodu vymezen jednak přilehlými stavebními objekty (mj. i sousedním objektem) a ve zbývající části pak zděným oplocením. V tomto oplocení je také umístěna brána, umožňující vjezd na dvorek. Terén dvorku je zpevněn dlažbou ze žulových kostek.


1.5

6


Výpočet podlahové plochy oceňovaného objektu

1.5.1

Obytná část

název místnosti

šířka místnosti

délka místnosti

podlahová plocha místnosti

(m)

(m)

(m2)

4,68 2,1 3,5 4,93 3,3 3,28 2,1 2,09 5,08 5,08 5,16

5,38 3,32 3,68 15,58 2,51 6,43 2,1 4,28 19,05 20,07 18,37 100,77

zádveří 1,15 chodba I.NP (první část) 1,58 chodba I.NP (druhá část) 1,05 kuchyně 3,16 WC v I.NP 0,76 koupelna v I.NP 1,96 chodba II.NP 1 koupelna a WC v II.NP 2,05 obývací pokoj 3,75 ložnice 3,95 dětský pokoj 3,56 podlahová plocha obytné části objektu celkem:

1.5.2

Hospodářská část

název místnosti

šířka místnosti

délka místnosti

podlahová plocha místnosti

(m)

(m)

(m2)

1,58 4,85

2,15 5,43

3,4 26,34

skladová místnost (první část) skladová místnost (druhá část)

podlahová plocha obytné části objektu celkem:

29,74

Zemní sklep tvoří příslušenství oceňované nemovitosti; jeho podlahová plocha tedy není zahrnuta do užitné plochy objektu.

1.6

Základní údaje o obci

Kategorie sídla: Počet obyvatel (MLO 2010): Školy: Poštovní úřad: Obecní úřad: Stavební úřad: Inženýrské sítě v obci: Poloha obce v rámci znojemského regionu :

obec 1209 Základní malotřídní ne ne ne Vodovod, kanalizace, zemní plyn, elektrická energie obec Suchohrdly přímo sousedí s městem Znojmem


2.

7


Posudek - ocenění nemovitostí

Znalecký úkol : 1) Ocenit obvyklou cenou nemovitosti: - pozemek parc.č. 279/2 k.ú. Suchohrdly u Znojma - budovu bydlení Suchohrdly č.p. 234 2) Ocenit jednotlivá práva a závady, která jsou s výše uvedenými nemovitostmi spojená.

K požadovanému způsobu ocenění je v zák.č. 151/1997 Sb. uvedeno následující : ----------§2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

----------Z výše uvedeného vyplývá, že je nutno odvodit obvyklou cenu pokud možno komparací, tzn. porovnáním s cenami dosahovanými prodejem obdobných nemovitostí na místním trhu s realitami. V daném případě bude použito cenové porovnání zjednodušenou porovnávací metodou.

2.1

Popis zjednodušené porovnávací metody

Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými, prakticky stejnými (obdobnými) nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech výše uvedených souvislostí a zásad. Pokud je možno provést srovnání s dostatečným počtem obdobných objektů shodných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu nemovitosti a jejich inzerovaných resp. realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Pro odvození obvyklé ceny bude využito metodiky Prof.Ing. A.Bradáče, DrSc. V rámci této metodiky jsou ceny porovnávacích nemovitostí modifikovány pomocí koeficientů K1 až K6, které zohledňují odlišnosti porovnávací a oceňované nemovitosti u základních cenotvorných charakteristik. Jednotlivé porovnávací koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kriteriu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému IO se pak vypočte vzájemným vynásobením koeficientů K1 až K6.


8


V daném případě bude provedeno porovnání oceňované nemovitosti s inzerovanými prodeji obdobných nemovitostí, které byly k datu ocenění nabízeny k prodeji realitními kancelářemi. Údaje o jednotlivých nemovitostech a jejich nabídkových cenách byly čerpány z databáze, dostupné na realitním serveru S-reality.

2.2 Ocenění nemovitostí pomocí zjednodušené porovnávací metody 2.2.1

Údaje o porovnávacích nemovitostech Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1

Č.

Lokalita

užitná plocha objektu

Popis porovnávacích nemovitostí (převzato z inzerátů)

Pozemek m2

fotografie

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

110

RD 3+1 v obci Suchohrdly u Znojma. Dům je v centru obce, řadový, po částečné rekonstrukci – nová střecha, plastová okna, fasáda. Je prostorný, velké pokoje, šatna, kuchyň bez kuch.linky, koupelna, WC, prádelna, prosklená veranda, dílna, sklep. Veškeré IS, topení ústřední na plyn, na dvoře je studna. Dvůr poskytující soukromí, udírna s posezením a zahrada s ovocnými stromy. Dům je nyní volný. Inzerovaná cena nezahrnuje provizi RK.

1010

1

Suchohrdly


2

Suchohrdly

278

9

RD v obci Suchohrdly, vzdálené 2 km severně od Znojma, se kterým je spojena městskou hromadnou dopravou. Dům je umístěný v nepravidelné řadové zástavbě, je nepodsklepený, dispozice 4+1. Jeho obytná část sestává ze vstupní chodby ústící přes verandu do dvora.V přední části domu se po pravé straně nachází tři obytné místnosti, které jsou průchozí. Nalevo je dřevěné schodiště do patra, kde je další místnost. Na konci chodby je vpravo kuchyň, za ní špajz a koupelna s vanou a WC. Dvůr je dlážděný, obestavěný menšími hospodářskými budovami ( letní kuchyň, bývalé chlívky, sklep a truhlářská dílna). Na tuto část navazuje mírně svažitá zahrada, ta je zatravněná a osázená ovocnými stromy. Na konci zahrady je zděná garáž. Zahrada je přístupná i z druhé strany od silnice a lze ji využít i jako stavební pozemek. Nemovitost je napojena na všechny sítě. Vytápění zajišťuje plynový kotel spolu s radiátory. Inzerovaná cena zahrnuje provizi, včetně veškerých poplatků a právního servisu


1231


3

Kuchařovice

95

10

RD 4+1 v Kuchařovicích (obec přímo sousedící s obcí Suchohrdly a městem Znojmem), ihned obyvatelný bez nutnosti větších oprav, je napojen na všechny IS, topení na tuhá paliva i plyn, voda ( na praní, splachování) je čerpána z vlastní studny, ale do domu je přivedena i voda z veřejného vodovodu, dům má dva vchody. Pokoje jsou prostorné po cca 20 m2. Jeden pokoj je v opraveném a zatepleném podkroví. K domu náleží menší předzahrádka, parkování před domem. Jsou zde dva menší sklepy, přes zadní vchod se vejde do předsíně, která nyní slouží jako kolárna resp. kočárkárna. Inzerovaná cena nezahrnuje provizi RK.


158


4

Dobšice

110

11

RD 3+1 v Dobšicích (obec Dobšice přímo sousedí s obcí Suchohrdly a městem Znojmem) ve velmi klidné a tiché ulici.Dům má prostorné místnosti,okna do slunného dvora,kam je možno vjet autem.Je zde menší zděná místnost,využívána jako dílna,další místnost je vhodná jako letní kuchyň s funkční udírnou.V domě je zavedená pevná linka (v provozu).Samostatné WC a koupelna se sprchovým koutem.Rd 3+1 v Dobšicích je částečně podsklepený-místnost na víno.Vhodné bydlení pro rodinu s dětmi,v místě bydliště je veškerá občanská vybavenost. Inzerovaná cena nezahrnuje provizi RK


266


5

Kuchařovice

278

12

RD o velikosti 6+1 v obci Kuchařovice 3 km od Znojma. Dům je v dobrém stavu. Napojen na všechny inženýrské sítě. V přízemí se nacházejí 3 místnosti, kuchyň, koupelna a veranda. V patře domu jsou 3 pokoje. Vytápění domu je zajištěno novým plynovým kotlem. K domu náleží sklep, dílna a stodola. Před domem je zahrádka. Pozemek o celkové výměře 862 m2. Inzerovaná cena zahrnuje rovněž provizi RK.


862


2.2.2

13


Výpočet porovnávací ceny nemovitosti Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Koef. redukce na

Kč

pramen ceny

Kč

(1)

(7)

(8)

(9)

1 2 3 4 5

1 390 000

0,80

1 112 000

1,00 1,00

1,20

1,05

1,20

1,10

1,66

669 880

1 390 000

0,85

1 181 500

1,00 1,20

1,10

1,05

1,20

1,00

1,66

711 747

1 150 000

0,85

977 500

1,00 1,00

1,10

1,05

1,00

1,05

1,21

807 851

1 490 000

0,80

1 192 000

1,00 1,00

1,20

1,00

1,00

1,10

1,32

903 030

1 689 000

0,80

1 351 200

1,00 1,50

1,10

1,10

1,20

1,00

Č.

Cena po redukci na pramen ceny

Cena oceňovaného objektu odvozená

Cena požadovaná resp. zaplacená

K1

K2

K3

K4

K5

K6

IO

K1 poze polo veli- technic úvaha × vybavení zemsrovnávacího -ha kost ký stav znalce … × ky Kč K6 (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17)

2,18

619 817

Celkem průměr

Kč

742 465

Minimum

Kč

619 817

Maximum

Kč

903 030

Směrodatná výběrová odchylka

s

113 260

Pravděpodobná spodní hranice

průměr - s

629 205

Pravděpodobná horní hranice

průměr + s

855 725

Odhad podle metodiky Prof.Ing.A.Bradáče, DrSc. K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu (zohledněn zejména počet obytných místností v objektu)

K3

Koeficient úpravy s přihlédnutím na technický stav objektu

K4

Koeficient úpravy s přihlédnutím na vybavení objektu

K5

Koeficient úpravy s přihlédnutím k velikosti pozemků, náležících k objektu

K6

Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce

Kč

700 000

Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Odhad podle metodiky Prof.Ing.A.Bradáče,DrSc.: průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima (zaokrouhleno)


2.2.3

14


Závěrečné odvození ceny nemovitosti

Oceňován je starší objekt rodinného domu s pozemkem v obci Suchohrdly, která přímo sousedí s městem Znojmem. K objektu RD nenáleží, s výjimkou zemního sklepu, žádné funkční příslušenství. Oceňovaný rodinný dům je ve špatném technickém stavu, který neodpovídá obvyklým standardům bydlení. Pro nápravu tohoto stavu je nutná rekonstrukce stavby. Objekt nemá dostatečně prostorné zázemí; nezastavěná část pozemku p.č. 279/2 má plochu přibližně 55m2. Po zvážení všech okolností, souvisejících s hodnotou předmětných nemovitostí (stavby a pozemku), a to zejména s přihlédnutím : - k současnému stavebně technickému stavu objektu, - k současnému stavu na realitním trhu (výrazně převažuje nabídka obdobných objektů nad poptávkou) a na základě porovnání s inzerovanými cenami nemovitostí obdobného charakteru, odhaduji cenu (hodnotu) oceňovaných nemovitostí (objekt bydlení Suchohrdly č.p. 234 a pozemku p.č.279/2, k.ú. Suchohrdly u Znojma), včetně jejich součástí a příslušenství, na 700 tis. Kč. Tato cena je stanovena za předpokladu vypořádání veškerých pohledávek, spojených v současnosti s předmětnými nemovitostmi, jež jsou specifikovány v části C výpisu z katastru nemovitostí. Podle sdělení pana Marka Šoby na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, ani další zástavní práva (s výjimkou zástavního práva ve prospěch oprávněného – Waldviertler Sparkasse von 1842 AG), nebo jiná omezení omezující vlastnické právo povinného. Dále podle prohlášení pana Marka Šoby nejsou předmětné nemovitosti užívány další osobou na základě smlouvy o nájmu nebo podnájmu či na základě jiného titulu a také že na nemovitostech neexistují práva nezapsaná v katastru ve prospěch předmětných nemovitostí.

3.

ZÁVĚR

1) Obvyklou cenu objektu bydlení č.p. 234 na p.č. 279/2 a pozemku p.č. 279/2, vše v k.ú. Suchohrdly u Znojma, obec Suchohrdly, okres Znojmo, včetně všech zjištěných součástí a příslušenství odhaduji (za předpokladu vypořádání veškerých pohledávek, spojených s předmětnými nemovitostmi, jež jsou specifikovány v části C výpisu z katastru nemovitostí) na 700 tis. Kč 2) Věcná břemena, zástavní práva (s výjimkou zástavního práva ve prospěch oprávněného) nebo jiná omezení omezující vlastnické právo povinného, jakož i závazky vyplývající z případných smluv o nájmu nebo podnájmu, či z jiného titulu, ani práva existující ve prospěch předmětných nemovitostí nebyla zjištěna. Jejich cena je tedy nulová. V Suchohrdlech dne 5.6.2011 Ing. Ladislav Křemeček Znojemská 5 669 02 Seznam příloh :

-

-

fotodokumentace Kopie výpisu z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

Suchohrdly


15


Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně čj. Spr 1824/2002 ze dne 7.4.2003 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové). Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 872-89/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. V Suchohrdlech dne 5.6.2011

Ing. Ladislav Křemeček

FOTODOKUMENTACE

Objekt sousední (jiného vlastníka)

Kuchyně

Oceňovaný objekt

WC v I.NP

hlavní vstup od objektu

koupelna v I.NP


schodiště do II.NP

Sociální zařízení v II.NP

16

ložnice

dětský pokoj


obývací pokoj

pohled na objekt z dvorku

Pohled do skladové místnosti v I.NP (bývalá hospodářská část objektu přístupná z dvorku)


17


VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ


18



19


SNÍMEK Z KATASTRÁLNÍ MAPY

Poloha oceňovaných nemovitostí

2011

Recommend Documents