ZNALECKÝ POSUDEK č. 45/785/2011 o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 448/5 včetně součástí, příslušenství, podílu na společných částech domu a zastavěných plochách č. 538, č. 539, č. 540 v obci Trutnov a katastrálním území Poříčí u Trutnova
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Bohutínský Soudní exekutor Ječná 479 541 03 Trutnov
Účel posudku:
odhad obvyklé ceny nemovitostí k 19.11.2011
Spis:
Sp. zn. 158 EX 337/11-31
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 19.11.2011
Znalecký posudek vypracoval: Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L.
Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Čtvrtý výtisk je uložen v archivu znalce. Ve Dvoře Králové n. L. 22.11.2011
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 448/5 včetně součástí, příslušenství, podílu na společných částech domu a zastavěných plochách č. 538, č. 539, č. 540 v obci Trutnov a katastrálním území Poříčí u Trutnova
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č.448/5 Adresa nemovitosti: Pionýrů 448 541 01 Trutnov Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Trutnov Katastrální území: Poříčí u Trutnova Počet obyvatel: 31 005 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.11.2011 za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku
Usnesení o nařízení exekuce 158 EX 337/11-31 ze dne 115.11.2011 na majetek na povinného pana Stanislava Starého výpis z katastru nemovitostí ze dne 15.11.2011, LV 5526 4 x výpis z katastru nemovitostí ze dne 18.11.2011, LV 5473 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti skutečnosti a výměry zjištěné na místě
5. Vlastnické a evidenční údaje LV 5526
Starý Stanislav, Pionýrů 448, Poříčí, 541 03 Trutnov 3
LV 5473
Starý Stanislav, Pionýrů 448, Poříčí, 541 03 Trutnov 3, podíl 5569/100000
2
6. Dokumentace a skutečnost Oceňovaná nemovitost - bytová jednotka č. 448/5 se nachází v bytovém domě s č.p 448, č.p. 449, č.p. 450 v okrajové zastavěné části obce Trutnov a katastrálního území Poříčí u Trutnova v ulici Pionýrů. Nemovitost byla dle zjištění znalce postavena okolo roku 1960 na stp. č. 538, č. 539, č. 540.
7. Celkový popis nemovitosti Bytový typový dům o 18 bytových jednotkách. Třípodlažní objekt o třech vchodech s podsklepením a volným půdním prostorem. V I.PP se nacházejí sklepy jednotlivých bytů, prádelna, sušárna kočárkárna a výměník. Základy betonové s izolací proti vlhkosti, svislé nosné z cihel. Střecha valbová s krytinou z osinkocementových šablon, krov soustavy vaznicové, klempířské konstrukce jsou kompletní z pozink. plechu, hromosvod je. Stropní konstrukce - stropní panely, vnitřní omítky vápenné štukové. V roce 2008 provedeno zateplení domu včetně vnějších omítek, výměna střešní krytiny včetně klempířských konstrukcí a oken za jednoduchá plastová s izolačním dvojsklem. Dveře náplňové hladké a prosklené. Vytápění centrální přes výměník. Elektroinstalace světelná i motorová, ohřev TUV centrální přes výměník, plynovod chybí. Vybavení kuchyní standardní s elektrickými sporáky. Hygienická vybavení jednotlivých bytů obsahují vanu, umyvadlo a splachovací záchod. Celkový stav odpovídá stáří stavby. Nemovitost je přístupná z místní zpevněné komunikace a je napojena na rozvod el. energie, veřejný vodovod, centrální výměník a veřejnou kanalizaci.
8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Bytová jednotka č.448/5 b) Pozemky b1) Pozemky
3
B. Posudek Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny jsou použity tyto oceňovací metody: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 19.11.2011, Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek jako druhu a účelu nemovitosti, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, lokalizace, apod. Pokud je metoda porovnávání použita, musí být uvedeny v časovém horizontu optimálně 6 měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, kdy porovnání je provedeno jak z pohledu technických parametrů, tak i z pohledu ekonomické efektivnosti. Pro zjištění srovnatelných cen jsem provedl cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění prodanými nemovitostmi v databázi realitních kanceláří a na internetu.
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí:
lokalita vhodná pro bydlení klidná část obce možnost napojení na veškeré inženýrské sítě
Záporné stránky oceňovaných nemovitostí
nutná rekonstrukce bytové jednotky – vybavení původní nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (LV 5526, 5473)
4
a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č.448/5 - § 25 Oceňovaná bytová jednotka č. 448/5 (2+1) se nachází ve III.NP napravo od schodiště. Dispozice bytu: dva pokoje, kuchyň, chodba, koupelna s WC a dva sklepy v I.PP. Vytápění a ohřev TUV přes centrální výměník. Okna plastová jednoduchá s izolačním dvojsklem, dveře náplňové hladké a prosklené, povrchy podlah - standardní s PVC. Vybavení kuchyně standardní s el. sporákem. Hygienické vybavení obsahuje vanu, umyvadlo a splachovací záchod. Celkový stav odpovídá stáří stavby. Nutná rekonstrukce bytové jednotky - vybavení původní. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Trutnov Stáří stavby: 51 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 20 025,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: pokoj: pokoj: chodba: koupelna + WC: komora: Podlahová plocha bytu:
11,83 m2 14,66 m2 14,42 m2 5,82 m2 4,33 m2 1,10 m2 52,16 m2
= = = = = = =
Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklepů: sklep: = sklep: = Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepů - celkem: = Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha místností sklepů: Podlahové plochy - celkem:
5,48 m2 * 0,80
1,05 m2 4,43 m2 5,48 m2 52,16 m2 4,38 m2 56,54 m2
= = =
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové
5
č.
Vi
IV II II II II
0,10 0,00 0,00 0,00 0,00
III II
0,00 -0,01
III
0,00
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
III IV
0,00 0,65
Koeficient pro stáří 51 let: 0,70 9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,70 = 0,496 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
III II III II II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
III
0,00
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,496 * 1,000 * 1,000 = 0,496 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 20 025,- Kč/m2 * 0,496 = 9 932,40 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 9 932,40 Kč/m2 * 56,54 m2 = 561 577,90 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
561 577,90 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 384 982,70 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 569 / 100 000 Hodnota spoluvlast. podílu: 384 982,70 Kč * 5 569 / 100 000 =
+
21 439,69 Kč
Bytová jednotka č.448/5 - zjištěná cena
=
583 017,59 Kč
6
b) Pozemky b1) Pozemky - § 27 - § 32 Oceňované zastavěné plochy č. 538, č. 539, č. 540 jsou zastavěny stavbou bytového domu č.p. 448, 449, 450, který se nachází v zastavěné části obce Trutnov a katastrálního území Poříčí u Trutnova v ulici Pionýrů. Nemovitost je přístupná z místní zpevněné komunikace a je napojena na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a rozvod CZT. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků.
Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 209,00 400,00 204,00 400,00 257,00 400,00
Parcelní číslo
zastavěná plocha 538 zastavěná plocha 539 zastavěná plocha 540 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.9.1 omezení užívání pozemku - ochranné pásmo Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemky - zjištěná cena
Cena [Kč] 83 600,81 600,102 800,268 000,-
-5 % -5 % * * =
7
13 400,254 600,0,7020 2,1540 384 982,70 384 982,70 Kč
C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Bytová jednotka č.448/5
=
583 017,59 Kč
Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem
583 017,59 Kč
Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí
583 020,- Kč
Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č.448/5
=
583 017,59 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
583 017,59 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
583 020,- Kč
slovy: Pětsetosmdesáttřitisícdvacet Kč
Srovnávací hodnota Obvyklé ceny bytů mají na trhu stagnující tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva zvláště v investorsky slabších, např. příhraničních oblastech. V rozhodném období jsou na trhu nabízeny, nebo se prodaly dle průzkumu trhu obdobné bytové jednotky: •
Trutnov – bytová jednotka, 58 m2, nabídková cena 635.000,- Kč. Vybavení standardní, před rekonstrukci.
•
Trutnov – bytová jednotka, 46 m2, nabídková cena 650.000,- Kč. Vybavení standardní, po částečné rekonstrukci.
•
Trutnov – bytová jednotka, 62 m2, nabídková cena 790.000,- Kč. Vybavení standardní, po rekonstrukci.
Typ
Prodejní cena
Koef. vybavení
Koef. polohy
I.
635.000,- Kč
0,90
1,00
571.500,- Kč
II.
650.000,- Kč
1,00
1,00
650.000,- Kč
III.
790.000,- Kč
1,00
1,00
790.000,- Kč
CELKEM
Srovnatelná cena
2.011.500,- Kč
8
Srovnávací hodnota : 2.011.500,- Kč/ 3
=
670.500,- Kč
Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá ceny nemovitosti zapsané na LV 5526 včetně součástí, příslušenství a podílu na LV 5473 činní: 670.500,- Kč
Výsledná cena nemovitosti na LV 5526 a 5473 činí
670.500,- Kč
Obvyklá cena nemovitosti podle odborného odhadu činí 670.500,- Kč
slovy: Šestsetsedmdesáttisícpětset Kč
Ve Dvoře Králové n. L., 22.11.2011
Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L.
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23.10.1998 čj.Spr. 2199/98 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 45/785/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 43/2011.
9
E. Seznam příloh
fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí ze dne 15.11.2011, LV 5526 4 x výpis z katastru nemovitostí ze dne 18.11.2011, LV 5473 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí
10
