Znalecký posudek č. 2016-374/2011 o obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceně nemovitostí - rekreační chaty č.e. 282 na pozemku parc. č. 1522, v katastru obce Ochoz u Brna, okres Brno - venkov, včetně pozemku a příslušenství, zapsaných na listu vlastnictví 1525
Objednatel posudku: East Europe Real Estate, LLC. 2015 33rd Street 98201 Washington, Everett, Spojené státy Účel posudku:
Pro účely vypořádání pohledávky v rámci nařízené exekuce
Podle Znaleckého standardu č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckého standardu č. VII „Oceňování nemovitostí, s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 16. 12. 2011 (jinak k datu účinnosti práva vkladu do katastru) posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Hána Zahradnická 8 603 00 Brno
Posudek obsahuje 30 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Brně, 19. 12. 2011
–2–
A. Nález 1. Úvod Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obecnou (= obvyklou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícícho, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Obecný zákoník občanský (císařský patent ze dne 1.6.1811, č. 946 sb. zák. soud., platný do roku 1950) k tomuto uváděl: Měřítko pro soudní odhad. § 304. Určená hodnota věci je její cena. Má-li se věc odhadnouti soudem, musí se odhadnouti určitou sumou peněžitou. Cena řádná a mimořádná. § 305. Odhadne-li se věc podle užitku, který v určité době a na určitém místě obvykle a obecně dává, ustanoví se její řádná a obecná cena; hledí-li se však ke zvláštním poměrům a ke zvláštní oblibě, kterou má ve věci pro náhodné její vlastnosti ten, komu se její hodnota má nahraditi, je to její cena mimořádná. Která cena je směrnicí při soudních odhadech. § 306. Není-li nic jiného vymíněno nebo zákonem ustanoveno, je při odhadu věcí směrnicí vždy cena obecná. V odhadním řádu z roku 1933 (vládní nařízení ze dne 23.6.1933 č. 100 Sb. z. a n., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitosti v řízení exekučním (odhadní řád) bylo uvedeno: § 17. Pro vyšetření odhadní hodnoty buď volen takový způsob, který zaručuje, že jím vyšetřená odhadní hodnota se co nejvíce přiblíží ceně, kterou za daných poměrů by bylo možno dosáhnouti za vydražované nemovitosti. Pravidelně odhadní hodnota se stanoví buď zjištěním prodejní hodnoty (hodnoty obchodní, tržní), a to u pozemků podle jednotek plošné míry, u budov podle zastavěné plochy (popř. jednotek obestavěného prostoru), nebo kapitalizováním ročního čistého výtěžku Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– (výnosu), kterého lze při řádném hospodaření docíliti, nebo zjištěním průměru mezi hodnotou podle kapitalizovaného ročního čistého výtěžku (výnosu) činžovního a hodnotou pozemku, zvýšenou o hodnotu stavby (§§ 18 až 21). Použijí-li znalci jiného způsobu oceňovacího, jsou povinni to odůvodniti. Konečně v rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 2 Cdon 425/96 ze dne 30.1.1998 je mj. uvedeno (pozn.: pojem „odhadní cena“ se v tomto rozhodnutí vztahuje k ocenění podle dříve platné vyhlášky č. 393/1991 Sb.): Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu... V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitosti... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitost퓨: 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška MF ČR č. 364/2010 Sb.) 2. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu že vyhláška MF ČR č. 364/2010 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež řiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. 3. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech pořízení nemovitosti. Na základě reálně dosažitelného výnosu z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti. Není v posudku provedeno, protože chaty v katastru obce Ochoz u Brna se běžně nepronajímají. 4. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 5. Odhad obecné ceny metodou střední hodnoty - prostý aritmetický průměr mezi hodnotou výnosovou a cenou časovou. Není v posudku proveden, protože není provedeno ocenění výnosovou hodnotou 6. Odhad obecné ceny metodou váženého průměru - vážený aritmetický průměr z hodnoty výnosové a ceny časové. Při převažující ceně časové se klade větší váha na hodnotu výnosovou. Není v posudku proveden, protože není provedeno ocenění výnosovou hodnotou
–4–
7. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
2. Znalecký úkol Zjištění obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceny nemovitostí - rekreační chaty č.e. 282 na pozemku parc. č. 1522, v katastru obce Ochoz u Brna, okres Brno - venkov, včetně pozemku a příslušenství, zapsaných na listu vlastnictví 1525, pro účely dražby
3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 16. 12. 2011.
4. Podklady pro vypracování posudku - Informace o stavbě dle listu vlastnictví 1525 - staženo z internetu - 1 list - příloha posudku - Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví 1525 ze dne 29. 11. 2010 - 1 list - příloha posudku - Kopie katastrální mapy - 1 list - příloha posudku - Plán části obce a letecký snímek s vyznačením polohy nemovitostí - 2 listy - příloha posudku - Fotodokumentace - 8 snímků - 2 listy - poskytnutá panem Beňušem - příloha posudku - Informace o realizovaných prodejích obdobných nemovitostí dle databáze odhadců - Informační systém Moises - 2 listy - příloha posudku - Informace o inzerovaných prodejích obdobných nemovitostí - staženo z realitního serveru - 3 listy - příloha posudku
5. Vlastnické a evidenční údaje Viz Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví 1525 - příloha posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace znalci předložena nebyla.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v katastru obce Ochoz u Brna. Předmětem ocenění je rekreační chata č.e. 282 na pozemku parc. č. 1522, která se nachází v chráněném území Líšeňského údolí podél vodního toku Říčky. Chata se nachází asi 4 km severovýchodně od brněnské městské části Líšeň a 2 km jižně od obce Ochoz u Brna. Přístup k chatě je po nezpevněné komunikaci, příjezd autem je možný do vzdálenosti 200 m od chaty. Jde o chatu zděnou v úrovni podsklepení a dřevěnou oboustranně obíjenou v nadzemní části, částečně podsklepenou, s jedním nadzemním podlažím, zakončenou sedlovou a pultovou střechou a s částečně využitým podkrovím do 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží. V chatě se nachází sklep a 3 obytné místnosti. Z jedné obytné místnosti je přístup na terasu. Chata je napojena na rozvody elektroinstalace a vytápěna je lokálně na tuhá paliva a případně mobilními topidly s napojením do zásuvek elektro. V chatě není sociální zařízení, k dispozici je pouze suchý záchod, voda je k dispozici pouze užitková (dešťová ze střechy) ve sklepě lze vybudovat jednoduchý sprchový kout. Chata je uzpůsobena zejména pro
–5– sezónní využití od jara do podzimu. Stáří rekreační chaty je asi 40 let, údržba chaty je průměrná. K chatě náleží venkovní úpravy typu přípojky elektro a terasy a pozemek parc. č. 1522. Venkovní úpravy s výjimkou terasy jsou součástí ocenění rekreační chaty porovnávacím způsobem.
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rekreační chata č.e. 282 na pozemku parc. č. 1522 2) Venkovní úprava - terasa b) Pozemky 1) Pozemek parc. č. 1522 c) Ocenění porovnávací metodou
–6–
B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Brno-venkov Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rekreační chata č.e. 282 na pozemku parc. č. 1522
Oceňovaná nemovitost se nachází v katastru obce Ochoz u Brna. Předmětem ocenění je rekreační chata č.e. 282 na pozemku parc. č. 1522, která se nachází v chráněném území Líšeňského údolí podél vodního toku Říčky. Chata se nachází asi 4 km severovýchodně od brněnské městské části Líšeň a 2 km jižně od obce Ochoz u Brna. Přístup k chatě je po nezpevněné komunikaci, příjezd autem je možný do vzdálenosti 200 m od chaty. Jde o chatu zděnou v úrovni podsklepení a dřevěnou oboustranně obíjenou v nadzemní části, částečně podsklepenou, s jedním nadzemním podlažím, zakončenou sedlovou a pultovou střechou a s částečně využitým podkrovím do 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží. V chatě se nachází sklep a 3 obytné místnosti. Z jedné obytné místnosti je přístup na terasu. Chata je napojena na rozvody elektroinstalace a vytápěna je lokálně na tuhá paliva a případně mobilními topidly s napojením do zásuvek elektro. V chatě není sociální zařízení, k dispozici je pouze suchý záchod, voda je k dispozici pouze užitková (dešťová ze střechy) ve sklepě lze vybudovat jednoduchý sprchový kout. Chata je uzpůsobena zejména pro sezónní využití od jara do podzimu. Stáří rekreační chaty je asi 40 let, údržba chaty je průměrná.
2) Venkovní úprava - terasa b) Pozemky 1) Pozemek parc. č. 1522
Jde o pozemek parc. č. 1522, který je zastavěn stavbou rekreační chaty č.e. 282.
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Rekreační chata č.e. 282 na pozemku parc. č. 1522 – § 26 Podlaží: Název 1. nadzemní podlaží 1. podzemní podlaží podkroví
Výška 2,20 m 2,00 m 2,45 m
Zastavěná plocha 5,00×4,00+6,00×2,50 6,00×2,50 5,00×4,00
= = =
35,00 m2 15,00 m2 20,00 m2
–7– Název Součet:
Výška 6,65 m
Zastavěná plocha
Obestavěný prostor (OP): 1. nadzemní 2,20 × (5,00×4,00+6,00×2,50) podlaží 1. podzemní 2,00 × 6,00×2,50 podlaží podkroví, střecha (1,45+1,00/2) × 5,00×4,00 6,00×2,50×0,40/2 Obestavěný prostor – celkem:
70,00 m2
=
77,00 m3
= = =
30,00 m3 39,00 m3 3,00 m3 149,00 m3
Obj. podíl 6,60 % 3,80 % 25,40 % 10,30 % 9,20 % 5,10 % 0,80 % 10,30 % 2,10 % 3,10 % 5,20 % 4,00 % 3,20 % 3,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,50 % 1,90 % 2,80 % 2,70 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se
=
Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata: typ I–E Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obíjená, zdivo tl. do 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové 2. Podezdívka – zděná 3. Obvodové stěny – oboustranně obité a zděné 4. Stropy – dřevěné 5. Zastřešení – pultová a sedlová střecha 6. Krytina – plechová 7. Klempířské konstrukce – žlaby a svody z pozink. plechu 8. Úprava povrchů – nátěry, omítky 9. Schodiště – dřevěné 10. Dveře – dřevěné 11. Okna – dřevěná zdvojená 12. Podlahy – dřevotříska, koberec, prkna, PVC, beton 13. Vytápění – lokální 14. Elektroinstalace – světelná a motorová 15. Rozvod vody 16. Zdroj teplé vody 17. Rozvod propan-butanu 18. Kanalizace 19. Záchod – suchý 20. Okenice – chybí 21. Vnitřní vybavení – chybí 22. Ostatní – chybí Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20, tabulky č. 1: Kraj: Jihomoravský Obec: Ochoz u Brna Počet obyvatel: 1 260 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 227,– Kč/m3
–8– Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Životní prostředí a atraktivita V. Nemovitost v městech uvedených v oblasti příloze č. 39 a městech nad 50.000 obyvatel nebo ve vzdálenosti do 20 km od nich, kromě okresů Praha-západ a Prahavýchod 2 Přírodní lokalita III. Les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3 Poloha v zástavbě II. Bez vlivu 4 Dopravní dostupnost II. Problematický příjezd k hranici pozemku 5 Hromadná doprava I. Špatná dostupnost 6 Parkovací možnosti I. Špatné 7 Obchod a služby (okolí I. Žádné nemovitosti) 8 Sportoviště I. Žádné 9 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. bez vlivu nem. 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,20
0,00 0,00 –0,01 –0,02 –0,02 –0,05 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
1,100
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP včetně 1 Druh stavby II. Rekreační chata 2 Svislé konstrukce II. Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3 Střešní konstrukce III. Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4 Napojení stavby na sítě II. Elektr. Proud 5 Vybavení II. Pouze WC suché
Vi E
0,00 –0,03 0,03 0,00 –0,06
–9– 6 Vytápění stavby 7 Příslušenství stavby (venkovní úpravy a vedlejší stavby do celkové ZP 25 m2 včetně) 8 Výměra pozemků užívané se stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav
II. Lokální vytápění III. Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty I. Pouze zastavěný stavbou
0,00 0,00
–0,05
III. Bez vlivu na cenu III. Stavba s předpokladem provedení menších stavebních úprav * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V11: 0,8
0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10): 0,605 i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,900 × 1,100 × 0,605 = 3 227,– × 0,599 =
0,599 1 932,97 Kč/m3
149,00 × 1 932,97 =
288 012,53 Kč
Rekreační chata č.e. 282 na pozemku parc. č. 1522 – zjištěná cena:
288 012,53 Kč
a.1.2) Venkovní úprava – § 10 - terasa Zatřídění pro potřeby ocenění 34.7. Terasa, výška nad 1,5 do 2,1 m na dvou zdech: 7,00×3,00 = 21,00 m2 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 242 Ostatní inženýrská díla j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená Koeficient změny ceny stavby: 2,351 Koeficient prodejnosti: 1,454 (Chaty)
Ocenění Základní cena: 21,00 m2 × 3 160,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:
× × × =
0,8500 2,3510 1,4540 192 815,68 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků 100 × 40 / (40 + 5) = 88,889 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 192 815,68 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
163 893,33 Kč 28 922,35 Kč
Venkovní úprava – zjištěná cena:
66 360,– Kč
28 922,35 Kč
– 10 –
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rekreační chata č.e. 282 na pozemku parc. č. 1522 2) Venkovní úprava - terasa Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
288 012,53 Kč 28 922,35 Kč 316 934,88 Kč 316 930,– Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. a.2.1) Rekreační chata č.e. 282 na pozemku parc. č. 1522 – § 26 Podlaží: Název 1. nadzemní podlaží 1. podzemní podlaží podkroví Součet:
Výška 2,20 m 2,00 m 2,45 m 6,65 m
Zastavěná plocha 5,00×4,00+6,00×2,50 6,00×2,50 5,00×4,00
Obestavěný prostor (OP): 1. nadzemní 2,20 × (5,00×4,00+6,00×2,50) podlaží 1. podzemní 2,00 × 6,00×2,50 podlaží podkroví, střecha (1,45+1,00/2) × 5,00×4,00 6,00×2,50×0,40/2 Obestavěný prostor – celkem:
= = =
35,00 m2 15,00 m2 20,00 m2 70,00 m2
=
77,00 m3
= = =
30,00 m3 39,00 m3 3,00 m3 149,00 m3
Obj. podíl 6,60 % 3,80 % 25,40 % 10,30 % 9,20 % 5,10 % 0,80 % 10,30 % 2,10 % 3,10 % 5,20 % 4,00 % 3,20 % 3,00 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní
=
Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata: typ I–E Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obíjená, zdivo tl. do 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové 2. Podezdívka – zděná 3. Obvodové stěny – oboustranně obité a zděné 4. Stropy – dřevěné 5. Zastřešení – pultová a sedlová střecha 6. Krytina – plechová 7. Klempířské konstrukce – žlaby a svody z pozink. plechu 8. Úprava povrchů – nátěry, omítky 9. Schodiště – dřevěné 10. Dveře – dřevěné 11. Okna – dřevěná zdvojená 12. Podlahy – dřevotříska, koberec, prkna, PVC, beton 13. Vytápění – lokální 14. Elektroinstalace – světelná a motorová
– 11 –
15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22.
Název, popis Rozvod vody Zdroj teplé vody Rozvod propan-butanu Kanalizace Záchod – suchý Okenice – chybí Vnitřní vybavení – chybí Ostatní – chybí
Obj. podíl 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,50 % 1,90 % 2,80 % 2,70 %
Hodnocení Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20, tabulky č. 1: Kraj: Jihomoravský Obec: Ochoz u Brna Počet obyvatel: 1 260 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 227,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Životní prostředí a atraktivita V. Nemovitost v městech uvedených v oblasti příloze č. 39 a městech nad 50.000 obyvatel nebo ve vzdálenosti do 20 km od nich, kromě okresů Praha-západ a Prahavýchod 2 Přírodní lokalita III. Les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3 Poloha v zástavbě II. Bez vlivu, samoty 4 Dopravní dostupnost II. Problematický příjezd k hranici pozemku 5 Hromadná doprava I. Špatná dostupnost 6 Parkovací možnosti I. Špatné 7 Obchod a služby (okolí I. Žádné nemovitosti) 8 Sportoviště I. Žádné 9 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. bez vlivu nem. 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,20
0,00 0,00 –0,01 –0,02 –0,02 –0,05 0,00 0,00 0,00 0,00
– 12 – 11
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
1,100
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP včetně 1 Druh stavby II. Rekreační chata 2 Svislé konstrukce II. Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3 Střešní konstrukce III. Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4 Napojení stavby na sítě II. Elektr. Proud 5 Vybavení II. Pouze WC suché 6 Vytápění stavby II. Lokální vytápění 7 Příslušenství stavby (venkovní III. Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu úpravy a vedlejší stavby do chaty celkové ZP 25 m2 včetně) 8 Výměra pozemků užívané se I. Pouze zastavěný stavbou stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav III. Stavba s předpokladem provedení menších stavebních úprav * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V11: 0,8
Vi E
0,00 –0,03 0,03 0,00 –0,06 0,00 0,00
–0,05 0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10): 0,605 i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,900 × 1,100 × 0,605 = 3 227,– × 0,599 =
0,599 1 932,97 Kč/m3
149,00 × 1 932,97 =
288 012,53 Kč
Rekreační chata č.e. 282 na pozemku parc. č. 1522 – zjištěná cena:
288 012,53 Kč
a.2.2) Venkovní úprava – § 10 - terasa Zatřídění pro potřeby ocenění 34.7. Terasa, výška nad 1,5 do 2,1 m na dvou zdech: 7,00×3,00 = 21,00 m2 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 242 Ostatní inženýrská díla j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená Koeficient změny ceny stavby: 2,351
Ocenění Základní cena: 21,00 m2 × 3 160,– Kč/m2
66 360,– Kč
– 13 – Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:
× × =
0,8500 2,3510 132 610,51 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků Opotřebení: 100 × 40 / (40 + 5) = 88,889 % Odpočet opotřebení: 132 610,51 Kč × 88,889 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
117 876,16 Kč 14 734,35 Kč
Venkovní úprava – zjištěná cena:
14 734,35 Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rekreační chata č.e. 282 na pozemku parc. č. 1522 2) Venkovní úprava - terasa Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
288 012,53 Kč 14 734,35 Kč 302 746,88 Kč 302 750,– Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Pozemek parc. č. 1522 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 129,26 Kč. Cena je určena podle písm. d): ZC = Cp × 3,50, kde Cp = 35 + (1 260 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 260 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci – 10 % Není možnost napojení na veřejný vodovod – 5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% Nepříznivé docházkové vzdálenosti od zast. veřejné dopravy – více než 1,5 km – 5% Chráněná krajinná oblast – 3% Úprava celkem: – 30 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Chaty) × Název Parc. č. zastavěná plocha a 1522 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 32 129,26 273,6465
Pozemek parc. č. 1522 – zjištěná cena:
2
0,700 2,080 1,454 Cena [Kč] 8 756,69 8 756,69 Kč
– 14 –
b.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. b.2.1) Pozemek parc. č. 1522 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 129,26 Kč. Cena je určena podle písm. d): ZC = Cp × 3,50, kde Cp = 35 + (1 260 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 260 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci – 10 % Není možnost napojení na veřejný vodovod – 5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% Nepříznivé docházkové vzdálenosti od zast. veřejné dopravy – více než 1,5 km – 5% Chráněná krajinná oblast – 3% Úprava celkem: – 30 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Název Parc. č. zastavěná plocha a 1522 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 32 129,26 188,2026
Pozemek parc. č. 1522 – zjištěná cena:
0,700 2,080 Cena [Kč] 6 022,48 6 022,48 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou
Porovnávací cenu stanovuje uznalec ve výši 303.600,- Kč (6600,- Kč/m2 užitné podlahové plochy). Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta Kčasový Kvybav. Chata Brněnská přehrada - Mečkov, užitná plocha 37 m2 - prodáno v 07/2010 (cena včetně pozemku pod chatou) 1,00 1,00 1,00 Chata Brno - Bystrc, užitná plocha 18,77 m2 prodáno v 09/2010 (cena včetně pozemku pod chatou) 1,00 1,00 1,00 Chata Ochoz u Brna 2+1, předpokládaná užitná plocha 40 m2 - inzerováno 1,00 1,00 1,00 Chata Ochoz u Brna, užitná plocha 44 m2 inzerováno 1,00 1,00 1,00 Chata Ochoz u Brna, užitná plocha 34 m2 inzerováno
Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) 251 281,– Kč
Množství (M) Váha (V) 37,00 m2 užitné podlahové plochy
6 791,38 Kč 188 956,– Kč
1,0 18,77 m užitné podlahové plochy
10 066,92 Kč 350 000,– Kč
1,0 40,00 m užitné podlahové plochy 1,0 2 44,00 m užitné podlahové plochy 1,0 2 34,00 m užitné podlahové plochy
8 750,– Kč 290 000,– Kč 6 590,91 Kč 250 000,– Kč
2
2
– 15 – 1,00 1,00 1,00 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.)
7 352,94 Kč
Minimální jednotková cena za m2 užitné podlahové plochy : Průměrná jednotková cena za m2 užitné podlahové plochy (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2 užitné podlahové plochy : Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2 užitné podlahové plochy : Množství: Porovnávací hodnota:
1,0 6 590,91 Kč 7 910,43 Kč 10 066,92 Kč
6 600,– Kč 46,00 m2 užitné podlahové plochy 303 600,– Kč = ×
– 16 –
C. Rekapitulace Obvyklou cenu bytu stanovuje znalec ve výši 300.000. Kč. Jde o chatu v pěkném přírodním prostředí údolí vodního toku Říčky, v blízkosti Brna, v pěkném prostředí v lese v blízkosti vodního toku a rybníků v dostupné vzdálenosti. Nevýhodou chaty je sezónní využití od jara do podzimu, příjezd do vzdálenosti 200 m od chaty po nezpevněné komunikaci a absence sociálního zařízení. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem
316 930,– 8 760,– 325 690,– 302 750,– 6 020,– 308 770,– 303 600,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 300 000,– Kč Cena slovy: tři sta tisíc Kč
V Brně, 19. 12. 2011 Ing. Zdeněk Hána Zahradnická 8 603 00 Brno
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 17 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 20.11.1995 pod č.j. Spr 2401/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2016-374/2011 znaleckého deníku.
– 18 –
E. Seznam příloh - Informace o stavbě dle listu vlastnictví 1525 - staženo z internetu - 1 list - Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví 1525 ze dne 29. 11. 2010 - 1 list - Kopie katastrální mapy - 1 list - Plán části obce a letecký snímek s vyznačením polohy nemovitostí - 2 listy - Fotodokumentace poskytnutá panem Beňušem - 8 snímků - 2 listy - Informace o realizovaných prodejích obdobných nemovitostí dle databáze odhadců - Informační systém Moises - 2 listy - Informace o inzerovaných prodejích obdobných nemovitostí - staženo z realitního serveru - 3 listy
