Znalecký posudek č. 3849/2011 O ceně nemovitosti - rodinný dům č.p. 528 v Litoměřicích stanovení obvyklé ceny
Objednatel posudku:
Účel posudku:
Ing. Aleš Klaudy Masarykovo nám. 191/18 405 02 Děčín ze dne: 16.6.2011 vystavil: insolvenční správce Miloslav
dlužníka
Linek
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti dle platných cenových předpisů ke dni 21.6.2011 pro potřeby insolvenčního správce
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 21.6.2011 posudek vypracoval: Zdeněk Lukáš Mánesova 697 407 21 Česká Kamenice 602 806 626
Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
Česká Kamenice, 22.6.2011
–3–
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit resp. stanovit obvyklou cenu rodinného domu č.p. 528 v Litoměřicích Pokraticích společně s vestavěnou garáží, venkovnímim úpravami a pozemky, vše dle LV č. 4428 v k.ú Pokratice
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.6.2011 za přítomnosti paní Grohové, nájemnice.
3. Podklady pro vypracování posudku - LV č. 4429 - Snímek PM - Prohlídka a zaměření nemovitosti - Fotodokumentace
4. Vlastnické a evidenční údaje Katastrální území Pokratice, obec Litoměřice, okres Litoměřice pozemky a stavby : p.p.č. 1265/57....zahrada...................................................................415m2 st.p.č. 1265/111....zastavěná plocha a nádvoří, rod. dům č.p. 528.......114m2
5. Dokumentace a skutečnost Skutečnost zjištěná na místě odpovídá stavu zapsaném v evidenci katastrálního úřadu
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zděný rodinný dům postavený v zastavěném území okresního města Litoměřice v Pokraticích. Volně stojící objekt rodinného bydlení v uliční zástavbě jako polovina dvojdomku, zděný, přízemní se sedlovou střechou, krytina taška, nepodsklepený, novostavba (kolaudace v roce 2004). V přízemí kuchyň (el. sklokeram. sporák, digestoř, kuchyňská linka), obývací pokoj, schody do podkroví dřevěné žebříkové truhlářské, vestavěná garáž pro os. auto. V podkroví 4 pokoje (jeden nad vestavěnou garáží), koupelna, WC, dlažby a obklady keramické, podlahy v obyt. místnostech plovoucí. Okna plastová, dveře dřevěné včetně obložek zárubní překližované typ Sapelli. Vytápění ÚT na plyn do radiátorů (v koupelně podlahové topení), teplá voda z plyn. karmy. Schodiště, vstup do půdního prostoru sklápěcím žebříkem ve stropu podkroví. Venkovní úpravy: přípojky elektro, vody, kanalizace a plynu, ploty, zámková dlažba, venkovní bazén vše ve standardním provedení a rozsahu, okrasné trvalé porosty, zejména podél plotů.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–4–
7. Obsah posudku a) b) c)
Rodinný dům č.p. 528 Trvalé porosty Pozemky
–5–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres:Litoměřice Obec: Litoměřice
a) Rodinný dům č.p. 528 – § 26a Stáří domu 7 let. Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha:
8,8×10,4+6,8×3,2 113,28 / 113,28
Podlažnost:
=
2,80 m 113,28 m2
= 1,00
Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,80 × (8,8×10,4+6,8×3,2) podkroví 8,8×10,4×2,0+6,8×3,2×1,5 a zastřešení 113,28×2,0/2 Obestavěný prostor – celkem:
= = = =
317,18 m3 215,68 m3 113,28 m3 646,14 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Litoměřice Počet obyvatel: 23 629 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 769,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti): i=1
1,000
Ti 0,00 0,00 0,00
–6– Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasi, II. Bez vlivu okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí I. Špatné nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
0,980
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 2 Provedení obvodových stěn 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota 1 V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy IV. Většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav I. stavba ve výborném stavu * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 1,0
Vi A
–0,01 0,00 0,00 0,02 0,08 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00 1,25*
13
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V14):
1,413
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
1,000 × 0,980 × 1,413 = 1,385 3 769,– × 1,385 = 5 220,06 Kč/m3 646,14 × 5 220,06 = 3 372 889,57 Kč
–7–
Rodinný dům č.p. 528 – zjištěná cena:
3 372 889,57 Kč
b) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. 150 m2 1265/57 0,085 496,4720 Kč = Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem: Trvalé porosty – zjištěná cena:
Celková cena 6 330,02 Kč 6 330,02 Kč 6 330,02 Kč
c) Pozemky – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Chráněná krajinná oblast – 3% Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 7% × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Název stavební
Jednotková cena [Kč/m2] upravená Parc. č. Výměra [m2] základní 1265/111 114 400,– 1 241,1799
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Chráněná krajinná oblast – 3% Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 7% × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × Název zahrada
Parc. č. 1265/57
Výměra
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:
Jednotková cena [Kč/m2] upravená 400,– 496,4720
[m2] základní 415
=
1,070 2,169 1,337 Cena [Kč] 141 494,51
1,070 2,169 1,337 0,400 Cena [Kč] 206 035,88 347 530,39 Kč 347 530,39 Kč
–8–
C. Rekapitulace Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 528 b) Trvalé porosty c) Pozemky Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 46:
3 372 889,57 Kč 6 330,02 Kč 347 530,39 Kč 3 726 749,98 Kč 3 726 750,– Kč
Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 528 b) Trvalé porosty c) Pozemky Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 46:
Zjištěná cena: 3 726 750,– Kč Cena slovy: třimilionysedmsetdvacetšesttisícsedmsetpadesát Kč
Česká Kamenice, 22.6.2011 Zdeněk Lukáš Mánesova 697 407 21 Česká Kamenice 602 806 626
3 372 889,57 Kč 6 330,02 Kč 347 530,39 Kč 3 726 749,98 Kč 3 726 750,– Kč
–9–
D. Stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena rodinného domu č.p. 528 v Litoměřicích Pokraticích se stanovuje na ....................................................................................................3 800 000,-Kč (Slovy: třimilionyosmsettisíc Kč) Rodinný dům je postaven v zastavěném území okresního města Litoměřice v části Pokratice jako dvojdomek. Litoměřice jako okresní město je městem s plnou občanskou a technickou vybaveností. Okolí nemovitosti je zástavba rodinnými domy. Lokalita je pro bydlení velmi vhodná právě pro svoji polohu mimo dopravní hluk a prach. Dopravní spojení do centra Litoměřic je busem MHD. V okolí není žádná větší občanská vybavenost . Určitým nedostatkem nemovitosti je její typ jako dvojdomek, kdy je nutná spolupráce s vlastníkem druhé části dvojdomku. Pro stanovení obvyklé ceny je použita porovnávací metoda. Porovnáním cen prodávaných a nabízených podobných objektů na trhu s nemovitostmi v podobných lokalitách. viz přílohy:
Srovnání cen: Nákladová cena:.....................................3 726 750,-Kč Porovnávací cena:...................................3 800 000,-Kč Obvyklá cena:.........................................3 800 000,-Kč
Nákladová cena vyjadřuje hodnotu nemovitostí v reálném čase, a to včetně pozemků, tedy náklady, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Výnosová cena vyjadřuje hodnotu nemovitostí při obvyklém provozování nemovitosti. Vychází z výnosů z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). V tomto případě pronájem nemovitosti. V tomto případě se neuvažuje. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu nemovitosti, které by bylo dosaženo při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
– 10 –
E. Obecné předpoklady Obvyklá cena je zpracována v souladu s těmito předpoklady a omezujícími podmínkami : 1) Nebyla prováděna žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů předložených jako podklady pro zpracování obvyklé ceny. Odhadce proto vycházel pouze z předložených podkladů a nepodílí se tudíž zejména : a) za pravost a platnost vlastnických a jiných věcných práv k oceňovaným nemovitým věcem b) pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence má, nebo by mohla mít vliv na stanovení obvyklé ceny. 2) Odhadce vychází z toho, že informace získané z jiných zdrojů, které sloužily jako další podklad pro zpracování obvyklé ceny jsou věrohodné a nebyly tedy ve všech případech z hlediska jejich přesnoti a úplnosti ověřovány. 3) Odhadce stanovil obvyklou cenu podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případané změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. 4) Obvyklá cena stanovená tímto oceněním respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, platné v době ocenění.
– 11 –
F. Osvědčení Já, níže podepsaný, tímto o s v ě d č u j i, že 1) v současné době ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného stanovení obvyklé ceny 2) zpracovaná obvyklá cena zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty 3) při zpracování obvyklé ceny byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obvyklé ceny 4) při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné
– 12 –
G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí nad Labem rozhodnutím Spr. 2714/77 ze dne 6. září 1977 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady, special. nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3849/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3849/2011 podle připojené likvidace.
Přílohy: - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek pozemkové mapy - Mapové podklady - širší souvislosti - Fotodokumentace
