2011

ZNALECKÝ POSUDEK č. 200/2011 o ceně nemovitosti rodinného domu čp. 35 s příslušenstvím + pozemky p.č. St. 181 a p.č. 68 v obci Provodov, k.ú. Provodov na Moravě, okres Zlín.

Objednatel posudku: De - Rooy, s.r.o. Stavební 995/7 708 00 Ostrava - Poruba Účel posudku:

Pro potřeby dražby.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 13.7.2011 posudek vypracoval: Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín tel.: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vsetíně 3.8.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti rodinného domu čp. 35 s příslušenstvím + pozemky p.č. St. 181 a p.č. 68 v Provodově na Moravě podle vyhlášky 364/2010 Sb. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům čp. 35 s příslušenstvím + pozemky p.č. St. 181 a p.č. 68 Adresa nemovitosti: 763 45 Provodov 35 Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Provodov Katastrální území: Provodov na Moravě Počet obyvatel: 748 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.7.2011 za přítomnosti - p. Martincové. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV 164 - informace z internetu o řízeních - skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník na LV 164: Hrabalová Dana, Radovany 116, 763 61 Napajedla Martincová Marie, Provodov 35, 763 45 Březůvky

625506/0471 605106/0829

Podíl 1/2 1/2

6. Dokumentace a skutečnost Od objektu se nedochovala žádná výkresová dokumentace. 7. Celkový popis nemovitosti Provodov ležící na jihovýchodním okraji zlínského okresu, je obcí etnografické oblasti Luhacovické Zálesí. Obec leží jihovýchodně od krajského města Zlína ve vzdálenosti cca 13 km a je součástí Zlínského kraje. Z hlediska silničních dopravních vztahu je Provodov napojen na hlavní

-3silniční síť, tvořenou silnicí I/49 (vede severně od obce v údolí řeky Dřevnice), prostřednictvím silnice III/490 20. Železniční spojení je umožněno přes železniční zastávku Želechovice, ležící na železniční trati č. 330 Otrokovice - Zlín - Vizovice ve vzdálenosti 8 km. Provodov patří typem své zástavby k návesním ulicovkám. Zástavba je rozložena podél původní silnice spojující Želechovice s Ludkovicemi. Návesní prostor zde má protáhlý obdélníkový tvar s delší osou orientovanou ve směru JZ - SV. Na západní straně je náves ukončena objektem školy a na jihovýchodním okraji přechází ve zúženou ulicovou zástavbu podél silnice do Želechovic. U školy se silnice větví. Jižní směr pokračuje přes Pradliska do Ludkovic, severní směr spojuje Provodov s Březůvkami a dále se Zlínem. Vesnice jako celek působí dobrým dojmem. Oceňovaný rodinný dům čp. 35 se nachází v centrální části obce, přímo u silnice Zlínského kraje p.č. 1814/1. Okolní zástavbu tvoří řadová zástavba, typická pro tuto lokalitu. Prodejnost nemovitosti je nízká, proto ( u příslušenství ) koef. prodejnosti u administrativní ceny snížen o 20%. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům čp. 35 b) Studny b1) Studna c) Pozemky c1) Pozemek p.č. St. 181 a p.č. 68

-4-

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům čp. 35 - § 26a Jedná se o samostatně stojící, zděný, nepodsklepený rodinný dům s podkrovím. Základy jsou kamennobetonové s dostatečnou izolací proti vlhkosti, obvodové zdivo zděné, cihelné tl. 45 cm, stropy dřevěné trámové s rovným podhledem, střecha je sedlová krytina je z pálené tašky, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítka břízolitová, venkovní obklady - sokl z přírodního kamene od silnice, vnitřní obklady bělninové, dveře vnitřní i venkovní dřevěné hladké, okna dřevěná dvojitá, ve dvorní části dřevěná kastlová, podlahy obytných místností prkenné, podlahy ostatních místností pokryté keramickou dlažbou a linem. Vytápění: plynové přímotopy, TUV el. boiler. Napojení na IS: el. instalace světelný a motorový proud, pojistkové automaty, odpadní vody svedeny do žumpy, plynová přípojka provedena, voda obecní i z vlastní studny ( ruční čerpadlo, voda se používá jako voda užitková - na zalévání zahrádky apod. ). Technický stav: jedná se o stavbu cca 55 let starou, proběhla výměna jen některých prvků krátkodobé životnosti. Nemovitost je obydlena, ale v průměrném až podprůměrném technickém stavu, v rámci možnosti udržovaná. Dispozice: 1.NP: vstup - veranda, 3 x pokoj, kuchyně, koupelna s WC, komora, chodba Podkroví: půda, 1x pokoj K rodinnému domu dále patří vedlejší stavba venkovní úpravy: Vedlejší stavba na p.č. St. 181 - jedná se o zděnou, hospodářskou stavbu se sedlovou střechou pokrytou taškou, dveře hladké, výplňové, okna dřevěná dvojitá, podlaha betonová. ZP: 17,41 m2, OP: 55,71 m3 . Nemovitost není propojena s RD. Oplocení - plot z přední části drátěný v ocelových rámech, betonová podezdívka, ocel. sloupky, tento navazuje na plot - cihlovou zídku - vrata a branka ocelová Zpevněné plochy - jedná se o plochy z monolitického betonu a betonových dlaždic Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Zlínský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 55 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 671,- Kč/m3

-5Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 5,85*15,65+1,48*5,85 Název podlaží 1. NP:

100,21 m2

=

Zastavěná plocha 100,21 m2

Konstrukční výška 3,00 m

Obestavěný prostor: 1. NP: (5,85*15,65+1,48*5,85)*(3,00) = Podkroví + (5,85*15,65)*1,30+92,73*2,90*0,50 +1,48*5,85*0,2 = zastřešení: Obestavěný prostor – celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:

300,63 m3 255,21 m3 555,84 m3

ZP1 = 100,21 m2 ZP = 100,21 m2

Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění el. nebo plynem, - plynové přímotopoy 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 - U rodinného domku je zděná hopodářská budova do 25 m2. technický stav průměrný. 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

č.

Vi

I

typ A

III III II III III

0,00 0,00 0,00 0,02 0,00

II

-0,04

III I II II

0,00 0,00 -0,03 0,00

I

-0,01

III III

0,00 0,85

Koeficient pro stáří 55 let: 0,70 12

Index vybavení IV = (1 +  Vi ) * V13 * 0,70 = 0,559 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení

č.

Pi

I III II

0,00 0,01 0,00

-64. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

II II I II II II III II

0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy IP = (1 +  Pi ) = 0,980 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu - nemovitost je zadlužena

č.

Ti

II

-0,05

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 +  Ti ) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,559 * 0,980 * 0,950 = 0,520 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 671,- Kč/m3 * 0,520 = 1 388,92 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 388,92 Kč/m3 * 555,84 m3 = 772 017,29 Kč Rodinný dům čp. 35 - zjištěná cena =

b) Studny b1) Studna - § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Kód CZ - CC:

Kopaná 4,00 m 1 ks 2222

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,2240 Úprava koeficientu prodejnosti o: -20,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,9792

772 017,29 Kč

-7Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: ruční čerpadlo:

4,00 m * 1 950,- Kč/m 1 ks * 1 210,- Kč/ks

+ +

7 800,- Kč 1 210,- Kč

Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * *

9 010,- Kč 0,8500 2,3220 0,9792

Plná cena

=

17 413,15 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 80 = 68,750 %

-

11 971,54 Kč

Studna - zjištěná cena

=

5 441,61 Kč

c) Pozemky c1) Pozemek p.č. St. 181 a p.č. 68 - § 27 - § 32 Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,2240 Úprava koeficientu prodejnosti o: -20,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,9792 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 212,00 35,00

zast. pl. a nádvoří St. 181 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5.

Cena [Kč] 7 420,7 420,-

50 % 50 % + 10 % 10 % + * *

3 710,11 130,1 113,12 243,0,9792 2,1690 26 002,72

-8Základní cena = 35,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 75,00 35,00

zahrada 68 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemek p.č. St. 181 a p.č. 68 - zjištěná cena

Cena [Kč] 2 625,2 625,-

50 % 50 % + 10 % 10 % + * * * =

1 312,50 3 937,50 393,75 4 331,25 0,4000 0,9792 2,1690 3 679,63 29 682,35 Kč

-9-

C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům čp. 35 b) Studna c) Pozemek p.č. St. 181 a p.č. 68

= = =

772 017,29 Kč 17 413,15 Kč 29 682,35 Kč

Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

819 112,79 Kč

Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí

819 110,- Kč

Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp. 35 b) Studna c) Pozemek p.č. St. 181 a p.č. 68

= = =

772 017,29 Kč 5 441,61 Kč 29 682,35 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

807 141,25 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

807 140,- Kč

slovy: Osmsetsedmtisícjednostočtyřicet Kč Nemovitosti k porovnání - rodinné domy: 1) Prodej domu s pozemkem 1000 metrů na Provodově. Dům je v původním,ale solidním stavu. 2+1,+možnost podkroví na 4+1.Garáž+přístavba 2+1. Klidná lokalita. Studna, plyn, voda, kanalizace. Cena: 1 749 000,- Kč. 2) Prodej RD 5+1, 7 km od Luhačovic, v Sehradicích se zahradou na klidném místě, 2 podlaží, podsklepeno, možnost půdní vestavby. Vodovod ze studny, ústřední topení na uhlí, plyn u domu. Garáž, zahrada, jižní svah. K nastěhování - po částečné rekonstrukci. K domu lze přikoupit také novou dřevěnici, ve srubovém provedení, částečně zděná a zateplená, která je v těsné blízkosti domu, vybavena kuchyňskou linkou, sprchovým koutem a WC. Cena k jednání: 1 100 000,- Kč. 3) Prodej samostatně stojícího rodinného domu 2+kk v obci Návojná (okres Zlín). Nemovitost je situována v klidné části. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, jež přechází ve vchody do jednotlivých místností z přízemní obyvatelné části domu o velikosti 2+kk. Dispoziční řešení: kuchyňský kout, obývací pokoj, ložnice, komora. V přízemí domu se nachází ještě jedna místnost k rekonstrukci. Schodiště z přízemní části domu vede do půdních prostor. Je zde možnost ponechání částečného vybavení domu dle dohody s majitelem. Nemovitost je určena k rekonstrukci. O vytápění domu se starají kamna na tuhá paliva. Dům je napojen na vlastní studnu (přípojka VVŘ). Odpady jsou svedeny do septiku (přípojka kanalizace). K domu náleží pěkná zahrada o výměře 1 305 m2 s ovocnými stromy. Další: kůlna, sklad, hospodářská budova. Nabídková cena: 1 149 000,- Kč. 4) Prodej rodinného domu 4+1 v obci Zádveřice, okres Vsetín. Dům je zcela v původním stavu určený k celkové rekonstrukci. Prostorné podkroví umožňuje vybudování dalších místností. Voda je z vlastní studny, vytápění lokální plynové, Zastavěná plocha je 231m2, zahrada má plochu 425m2. Na nemovitosti neváznou žádná břemena, ani zástavní práva.Cena: 990 000,- Kč. Průměrná porovnávací hodnota: 1 332 250,- Kč.

Nemovitosti k porovnání - pozemky: 1) Prodej mírně svažitého stavebního pozemku v obci Březůvky s krásným výhledem na okolí a dobrou dostupností do Zlína. Pozemek o celkové výměře 1021 m2 je přístupný po betonové panelové komunikaci a všechny inženýrské sítě jsou v dostupnosti do 50 m. Cena za 1 m2 / 637,- Kč. 2) Prodej neoplocené stavební parcely o celkové výměře 1 739 m2 v krásné, klidné a rekreační oblasti Luhačovice Pozlovice. Pozemek je nyní rozměřený na dvě parcely, 166 m2 a 1 573 m2. Stavební část 1573 m2 je možno také ještě rozparcelovat na dvě samostatné stavební místa o velikosti cca 869 m2. U pozemku jsou veškeré inženýrské sítě a součásti stavební parcely je také zahradní chatka o velikosti 5x5 m, která je umístěná uprostřed parcely a je oplocená. Cena za 1 m2 / 547,- Kč.

- 10 3) Prodej stavebního pozemku v Bohuslavicích u Zlína. Na pozemek je vyřízená změna územního plánu, tudíž nic nebrání stavbě RD - změna je vyřízena i k stavbě sloužící k bydlení i k podnikání (služby, obchod, opravny, dílny) Pozemek leží přímo u hlavního tahu Zlín - Uh. Hradiště, je dobře viditelný přístupný po zpevněné komunikaci ze dvou stran. Veškeré IS jsou na hranici pozemku.Cena za 1 m2 / 408,- Kč. Průměrná porovnávací hodnota: 530,- Kč/m2.

KOMENTÁŘ K CENĚ OBVYKLÉ Výhodou je umístění rodinného domu z hlediska dopravy - dobrá dostupnost Luhačovic i Zlína (13 km) Nevýhodou je umístění domku přímo u frekventované silnice, malý pozemek, tvořící funkční celek s RD a průměrný technický stav. Administrativní cena vychází 807 140,- Kč, průměrná porovnávací hodnota 1 332 250,- Kč. Vzhledem k tomu, že porovnávací hodnoty vycházejí z nabídkových cen, dále z důvodů průměrného technického stavu, navrhuji cenu obvyklou mezi úřední cenou a porovnávací hodnotou, tj. 1 150 00,- Kč. Cenu obvyklou v daném místě a čase navrhuji ve výši:

1 150 000,- Kč.

Ve Vsetíně, 3.8.2011 Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín tel.: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 24.6.1993 č.j.Spr. 2379/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 200/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2011325.