ZNALECKÝ POSUDEK č. 0174-014/2011 o obvyklé ceně rekreačního domu č.e. 450 v Líšťanech, část Košetice a pozemků parcelního čísla st. 32/8, 71/2, 71/4 a 1344/2 katastrálního území Košetice u Hunčic, obec Líšťany, okres Plzeň-sever
Objednatel posudku:
Eurodražby cz a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nedobrovolnou dražbu
jako
podklad
pro
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 07.11.2011 posudek vypracoval: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy
Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 19 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Horním Hradišti 13.11.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny rekreačního domu č.e. 450 v Líšťanech, část Košetice a pozemků parcelního čísla st. 32/9, 71/2, 71/4 a 1344/2 katastrálního území Košetice u Hunčic, obec Líšťany 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Košetice č.e. 4560, 330 35 Líšťany Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Obec: Líšťany Katastrální území: Košetice u Hunčic Počet obyvatel: 687 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 07.11.2011 za přítomnosti Ivana Noska. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 29.09.2011 Kopie katastrální mapy ze dne 14.11.2011 5. Vlastnické a evidenční údaje Předmětné nemovitosti jsou ve společném jmění manželů Nosek Ivan, rodné číslo 530319/129, bytem Košetice č.e. 450, 330 35 Líšťany a Nosková Dana, rodné číslo 565906/1738, bytem Kralovická 1437/23, 323 00 Plzeň 23 Na předmětné nemovitosti vázne zástavní právo smluvní a) pohledávky do výše 2.000.000,- Kč a příslušenství b) budoucí pohledávky do výše 2.000.000,- Kč S oprávněním pro Českou spořitelnu a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha 4 - Krč 6. Celkový popis nemovitosti Rekreační dům č.e. 450 v Líšťanech, část Košetice stojí na pozemku parcelního čísla st. 32/9 katastrální území Košetice u Hunčic, obec Líšťany. Pozemky parcelního čísla 71/2, 71/4 a 1344/2 jsou funkčně propojeny s rekreačním domem a tvoří jeden celek. Na pozemku parcelního čísla 1344/2 se nachází kopaná studna a žumpa.
-3-
K rekreačnímu domu je přístup po nezpevněné místní komunikaci parcelního čísla 1335 katastrálního území Košetice u Hunčic. Stavební pozemky mají jihovýchodní orientaci. Líšťany, část Košetice jsou obcí bez základní občanské vybavenosti. Obecní úřad je v Líšťanech, obchody a doktor jsou v Městě Touškově. V této obci končí silnice III.. třídy. Podle kolaudačního rozhodnutí č.j. STAV-967/2008 ze dne 14.08.2008 se jedná o novostavbu stáří 3 roky. Rekreační dům je samostatně stojícím objektem napojený na rozvod elektrické energie. Zásobování vodou je z vlastní studny. Odkanalizování je do žumpy. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Dům obsahuje bytovou jednotku o velikosti 5 + 1. Bytová jednotka má dvě hygienické místnosti. Podlahová plocha obytných místností činí 140,41 m2. Podlahová plocha sklepu, garáže kotelny a skladu tuhých paliv činí 39,28 m2. Podlahová plocha celkem činí 179,69 m2. Dům má tři podlaží : jedno podzemní podlaží, jedno nadzemní podlaží a podkroví. Dispozice 1. PP : vstupní místnost, chodba, z chodby je vstup do garáže a sklepa a schodištěm do 1. NP. Z garáže je vsup do kotelny a skladu tuhých paliv. Dispozice 1. NP : z chodby jsou vstupy do kuchyně. obývacího pokoje, pokoje 1., pokoje 2, koupelny a WC. Na chodbě je vestavěna šatna. Schodištěm se dostaneme do podkroví, kde z chodby jsou vstupy do pokoje 3, pokoje 4 a koupelny a WC. Dům je postaven ve zděném konstrukčním systému, když stropy jsou z hurdisek. Střecha je sedlová pokryta eternitem. Fasáda je zateplena fasádním polystyrenem tloušťky 100 mm a omítnuta tenkovrstvou omítkou. Fasáda 1. podzemního podlaží je obložena keramickým obkladem. Dominantou interiéru je dřevěné schodiště. Vnitřní omítky stěn i stropů jsou vápenné štukové. Obklady hygienických prostor jsou keramické. Podlahy jsou potaženy kobercem, v hygienických prostorách keramickou dlažbou. Zásobování pitnou vodou je z vlastní kopané studny hloubky 8 m. Darling je umístěn v garáži. Odkanalizování je do vlastní žumpy o objemu 35 m3. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Teplá voda se připravuje v elektrickém boileru umístěném v kotelně v kombinaci s kotlem na tuhá paliva. Elektroinstalace je o velikosti 380/220 V. Stáří domu 2011 - 2008 = 3 roky. Údržba je pravidelná. Rekreační dům nemá žádné příslušenství. K domu náleží venkovní úpravy : žumpa o objemu 35 m 3, dřevěná vrata a vrátka a kovové oplocení zahrady. Garáž je situována v 1. podzemním podlaží a je
-4součásti domu Ve výpisu z katastru je dům určen k rodinné rekreaci. Dle skutečného stavu zjištěného ohledáním je dům užíván jako rodinný dům.
7. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Rekreační dům v Líšťanech, část Košetice č.e. 450 b) Studny b1) Kopaná studna c) Pozemky c1) Stavební pozemky
-5-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Hlavní stavby a1) Rekreační dům v Líšťanech, část Košetice č.e. 450 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. podzemní podlaží: 1. nadzemní podlaží: podkroví:
7,80*4,04+8,86*6,37 7,80*4,04+8,86*6,37 7,80*4,04+8,86*6,37
Název podlaží 1. podzemní podlaží: 1. nadzemní podlaží: podkroví:
= = =
Zastavěná plocha 87,95 m2 87,95 m2 87,95 m2
Obestavěný prostor: 1. podzemní (7,80*4,04+8,86*6,37)*(2,72) podlaží: 1. nadzemní (7,80*4,04+8,86*6,37)*(2,78) podlaží: podkroví: (7,80*4,04+8,86*6,37)*(2,42) Obestavěný prostor – celkem:
87,95 m2 87,95 m2 87,95 m2 Konstrukční výška 2,72 m 2,78 m 2,42 m
=
239,22 m3
=
244,50 m3
= =
212,84 m3 696,56 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy:
Provedení betonové pasy
Hodnocení standardu S
Část [%] 100,00
-62. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
zděné tl. 45 cm hurdiskové krov dřevěný vázaný osinkocementové šablony pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky nástřiky na bázi umělých hmot bez vnějších obkladů běžné obklady dřevěné hladké plné dveře dřevěná zdvojená okna PVC běžná keramická dlažba ústřední třífázová bez bleskozvodu plastové trubky bojler bez plynu plastové potrubí běžný elektrický sporák WC, umyvadla, vana standardní splachovací domácí telefon
S S S S S S S C S S S S S S S S C S S C S S S S C
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
Hodnocení standardu S S S S S S S S C S S S S S S S S C S S C S S S S C
Obj. podíl [%] 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 5,40 1,00 23,40 1,00 9,10 1,00 5,40 1,00 3,30 1,00 0,80 1,00 6,10 1,00 2,80 0,00 0,00 1,00 2,20 1,00 2,30 1,00 3,20 1,00 5,10 1,00 2,10 1,00 1,30 1,00 5,30 1,00 4,20 0,00 0,00 1,00 2,90 1,00 1,70 0,00 0,00 1,00 2,70 1,00 0,50 1,00 4,30 1,00 0,30 0,00 0,00
-7Součet upravených objemových podílů:
94,40
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,9440
Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,2780 Úprava koeficientu prodejnosti o: -10,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,1502 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * * *
2 130,- Kč/m3 1,1200 0,9440 0,8500 2,1690 1,1502
Základní cena upravená
=
4 775,53 Kč/m3
Plná cena:
696,56 m3 * 4 775,53 Kč/m3
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 3 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 97 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 3 / 100 = 3,000 %
=
3 326 443,18 Kč
-
99 793,30 Kč
Rekreační dům v Líšťanech, část Košetice č.e. 450 - zjištěná cena 649,88 Kč
= 3
b) Studny b1) Kopaná studna - § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód CZ - CC: Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: další hloubka: elektrické čerpadlo: Základní cena celkem
Kopaná 8,00 m 1 ks 2222
5,00 m * 1 950,- Kč/m 3,00 m * 3 810,- Kč/m 1 ks * 10 780,- Kč/ks
+ + +
9 750,- Kč 11 430,- Kč 10 780,- Kč
=
31 960,- Kč
226
-8Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
* * *
Plná cena
=
72 553,99 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 3 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 97 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 3 / 100 = 3,000 %
-
2 176,62 Kč
Kopaná studna - zjištěná cena
=
70 377,37 Kč
0,8500 2,3220 1,1502
c) Pozemky c1) Stavební pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 81,00 35,00
zastavěná plocha st. 32/8 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.5. nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné dopravy Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 2 835,2 835,-
-10 % -7 % -5 % -22 % * *
623,70 2 211,30 1,1502 2,1690 5 516,72
Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 93,00 35,00 58,00 35,00 304,00 35,00
zahrada 71/2 zahrada 71/4 ostatní plocha 1344/2 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou
-10 % -7 %
Cena [Kč] 3 255,2 030,10 640,15 925,-
-9kanalizaci 2.5. nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné dopravy Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem Stavební pozemky - zjištěná cena
-5 % -22 % * * * =
3 503,50 12 421,50 0,4000 1,1502 2,1690 12 395,58 17 912,30 Kč
- 10 -
C. Cena podle cenového předpisu Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rekreační dům v Líšťanech, část Košetice č.e. 450 b) Kopaná studna c) Stavební pozemky
= = =
3 326 443,18 Kč 72 553,99 Kč 17 912,30 Kč
Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem
3 416 909,47 Kč
Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí
3 416 910,- Kč
Výsledné ceny: a) Rekreační dům v Líšťanech, část Košetice č.e. 450 b) Kopaná studna c) Stavební pozemky
= = =
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
3 226 649,88 Kč 70 377,37 Kč 17 912,30 Kč 3 314 939,55 Kč
D. Cena porovnáním Porovnávám novostavbu rodinného domu v Přehýšově. Jedná se o dům postavený ve zděném konstrukčním systému. K domu náleží přístřešek pro auto a bazén. Dům je z inženýrských sítí napojený na obecní vodovod a rozvod elektrické energie. Podlahová plocha srovnávacího objektu PPso = 160 m2 Nabídková cena NC = 2 560.000,- Kč Podlahová plocha předmětného objektu PPpo = 179,69 m2 Výpočet koeficientu porovnání Inzerce Poloha Přístup Velikost Příslušenství Názor znalce Koeficient porovnání
Sreality Stejná Obdobný Téměř stejná Bazén a přístřešek Téměř stejná nemovitost
Cena upravená CU = NC * Kpo = 2.560.000,- Kč * 0,80750 = 2.067.200,- Kč
0,85 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 0,80750
- 11 Cena jednotková CJ = CU / PPso = 2.067.200,- Kč / 160 m2 = 12.920,- Kč Cena porovnáním CPo = CJ * PPpo = 12.920,- Kč * 179,69 m2 = 2.321.594,80 Kč Cena porovnáním činí 2.321.600,- Kč.
E. Cena obvyklá Cenou obvyklou rekreačního domu č.e. 450 v Líšťanech, část Košetice je částka, která odpovídá ceně porovnáním a to zejména z důvodu špatné a dlouhé prodejnosti ( 1 až 2 roky) :
2.300.000,- Kč, slovy : dvamilionytřistatisíc korun českých.
V Horním Hradišti, 13.11.2011 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy
F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0174-014/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 012/2011.
