2011

-1-

ZNALECKÝ POSUDEK č. 345-208/2011 o odhadu ceny obvyklé rodinného domu č.p. 57 na parc.č. 116, parc.č. 116 a 117 včetně součástí a příslušenství, v k.ú. a obci Zámrsky, okres Přerov (LV č. 535)

Objednatel posudku:

Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský, Exekutorský úřad Přerov Farní 23 738 01 Přerov

Účel posudku:

Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00362/10-042

Podle stavu ke dni 11.8.2011 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava

Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 19 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 15.8.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 57 Adresa nemovitosti: Zámrsky 57 Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Zámrsky Katastrální území: Zámrsky 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11.8.2011 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 535 pro k.ú. Zámrsky ze dne 20.7.2011. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00362/10-042 o ustanovení znalce. Doplňující údaje povinného. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 535 zapsán: Vavříček Kamil, Zámrsky 57, 753 01 Hranice Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky pro CETELEM ČR, a.s. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky, oprávnění pro Day to Day s.r.o. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze

-36. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Zámrsky na Přerovsku. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce, ve vzdálenosti cca 60 m po pravé straně od místní komunikace při příjezdu od Němetic, poblíž autobusové zastávky. Příjezd k objektu je po nezpevněné komunikaci, přes pozemek ve vlastnictví obce. Okolní zástavbu tvoří řídká zástavba rodinných domů. Nemovitost je tvořena rodinným domem, příslušenstvím a pozemky, které spolu s domkem tvoří jednotný funkční celek. Příslušenství nemovitosti je tvořeno venkovními úpravami, vedlejší stavbou a trvalými porosty. V okolí nemovitosti pouze minimální občanská vybavenost, špatné dopravní spojení do spádových měst. Vzdálenost do Hranic je cca 10 km, do Valašského Meziříčí cca 16 km. V těchto městech se nachází úplná občanská vybavenost.

7. Obsah posudku I) Věcná hodnota II) Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Přílohy

-4-

B. Posudek I)

Věcná hodnota

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Rodinný dům č.p. 57 Oceňovaná nemovitost je rodinný dům, samostatně stojící, s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou. Základy objektu smíšené betonové a kamenné zdivo. Obvodové zdivo je zděné v tl. 45 cm. Stropy s rovným podhledem. Střecha sedlová s krytinou z pálených tašek. Klempířské konstrukce částečné z pozinkovaného plechu. Podlahy v obytných místnostech betonové, částečně s krytinou z PVC. V sociálních prostorách keramická dlažba. Vnitřní omítky vápenné štukové, vnější chybí. Vnější obklady chybí, vnitřní provedeny pouze v koupelně. Okna dřevěná dvojitá a zdvojená, dveře dřevěné náplňové. Vytápění objektu lokální pecem na TP. Elektroinstalace světelná i motorová. Objekt je napojen na elektrorozvod a vodovod. Odkanalizování objektu je svedeno do žumpy a trativodu. Rozvod vody studené i teplé, zdrojem teplé vody el. bojler. Sociální zařízení tvořeno vanou, umyvadlem, splachovacím WC. V kuchyni je plynový sporák na PB láhev. Stáří nemovitosti odhaduji na 80 let. V posledních letech proběhla částečná rekonstrukce některých prvků a konstrukcí v interiéru – elektroinstalace, omítky, sociální zařízení, vnitřní obklady a dlažby. Většina konstrukcí je však v původním stavu. Dispoziční řešení: Objekt obsahuje v přízemí vstupní chodbu, ze které je vstup do koupelny, WC, ložnice a kuchyně s jídelnou. V podkroví jsou jen půdní prostory.

Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111

-5Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP:

5,00*15,10

Název podlaží 1. NP:

= Zastavěná plocha 75,50 m2

75,50 m2 Konstrukční výška 2,80 m

Obestavěný prostor: vrchní stavba: (5,00*15,10)*(2,80) zastřešení: 5,00*15,10*2,50*0,5

= =

211,40 m3 94,38 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

305,78 m3

Výpočet koeficientu K 4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: P 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: C 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: P 11. Schody: C 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: P 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: P 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,20 1,00 21,20 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 0,46 0,41 1,00 5,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 1,06 0,00 0,00 1,00 3,20 1,00 5,20 0,46 1,01 1,00 1,00 0,46 2,39 1,00 4,30 1,00 0,60 1,00 3,20 1,00 1,90 0,00 0,00 1,00 3,10 1,00 0,50 1,00 4,10 1,00 0,30 0,00 0,00 86,07

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

0,8607

= * * *

2 290,- Kč/m3 0,8607 0,8500 2,1690

-6Základní cena upravená

3 633,84 Kč/m3

= 305,78 m3 * 3 633,84 Kč/m3

=

1 111 155,60 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 110 = 72,727 %

-

808 110,13 Kč

Rodinný dům č.p. 57 - zjištěná cena

=

303 045,47 Kč

Plná cena:

b) Vedlejší stavby b1) Hospodářská budova - § 7 Oceňovaný objekt je vedlejší stavba - přízemní hospodářská budova. Základy betonové, nosné konstrukce zděné. Střecha sedlová s krytinou z pálených tašek. Podlaha hliněná. Klempířské konstrukce částečné z pozinkovaného plechu. Vrata dřevěná. Elektroinstalace světelná i motorová. Ostatní vybavení chybí. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274

Obestavěný prostor: vrchní stavba: 12,00*4,40*3,30 zastřešení: 12,00*4,40*2,20

= =

174,24 m3 116,16 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

290,40 m3

Výpočet koeficientu K 4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Hodnocení standardu S S C S S P C C S C P S

Obj. podíl [%] 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,20 1,00 30,40 0,00 0,00 1,00 10,80 1,00 6,90 0,46 0,87 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 3,10 0,00 0,00 0,46 3,13 1,00 4,90

-7Součet upravených objemových podílů:

66,30

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,6630

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 250,- Kč/m3 0,6630 0,8500 2,1130

Základní cena upravená

=

1 488,48 Kč/m3

290,40 m3 * 1 488,48 Kč/m3

=

432 254,59 Kč


-

345 803,67 Kč

Hospodářská budova - zjištěná cena

=

86 450,92 Kč

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 40,00 m * 340,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

13 600,- Kč 0,8500 2,3220

Plná cena:

=

26 842,32 Kč


-

18 789,62 Kč

Přípojka vody - zjištěná cena

=

8 052,70 Kč

Plná cena:

c) Venkovní úpravy c1) Přípojka vody - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 40,00 m

c2) Přípojky elektro kabel Al 4x16 mm2 závěs. kabelem - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.1.2. Přípojky elektro kabel Al 4x16 mm2 závěs. kabelem Kód CZ - CC: 2224 Délka: 30,00 m

-8Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 30,00 m * 125,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

3 750,- Kč 0,8500 2,2370

Plná cena:

=

7 130,44 Kč


-

5 942,01 Kč

Přípojky elektro kabel Al 4x16 mm2 závěs. kabelem - zjištěná cena=

1 188,43 Kč

c3) Žumpa z monolitického i montovaného betonu - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.3.1. Žumpa z monolitického i montovaného betonu Kód CZ - CC: 2223 Výměra: 4,00 m3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 4,00 m3 * 2 300,- Kč/m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

9 200,- Kč 0,8500 2,3240

Plná cena:

=

18 173,68 Kč


-

9 086,84 Kč

Žumpa z monolitického i montovaného betonu - zjištěná cena =

9 086,84 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 57 b) Hospodářská budova c) Venkovní úpravy c1) Přípojka vody c2) Přípojky elektro kabel Al 4x16 mm2 závěs. kabelem c3) Žumpa z monolitického i montovaného betonu Cena objektů a příslušenství činí celkem

= =

303 050,- Kč 86 450,- Kč

= = =

8 050,- Kč 1 190,- Kč 9 090,- Kč 407 830,- Kč

-9-

d) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 270,00 35,00

zasatvěná plocha a nádvoří 116 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 9 450,9 450,-

10 % 10 % + * *

945,10 395,0,8340 2,1690 18 803,99

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 280,00 35,00

zahrada 117 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

10 % 10 % +

Pozemky - zjištěná cena

* * * =

Rekapitulace věcné hodnoty Věcná hodnota objektů a příslušenství: Věcná hodnota pozemků:

407 820,- Kč 26 604,17 Kč

Věcná hodnota celkem

434 424,17 Kč

Věcná hodnota zaokrouhleno

Cena [Kč] 9 800,9 800,-

434 000 Kč

980,10 780,0,4000 0,8340 2,1690 7 800,18 26 604,17 Kč

- 10 -

II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou

Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí LV č. 535 vázne na oceňované nemovitosti omezení vlastnických práv, a to zejména Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a další právní vady zapsané na listu vlastnictví (viz příloha – výpis z KN). Popis oceňovaného objektu je uveden v předcházející části posudku. Nemovitost se nachází v málo atraktivní lokalitě pro bydlení, téměř bez občanské vybavenosti v okolí. Objekt má další využití spíše pro rekreaci než rodinné bydlení. Mezi negativa patří rovněž malá výměra pozemku v jednotném funkčním celku, spočívající zejména ve svažitém pozemku zahrady. Dále je zde nutná další investice do nemovitosti, tak, aby mohla být využívána ke svému účelu bez závad. Celkově se jedná o obtížně obchodovatelnou nemovitost, kdy nabídka převyšuje poptávku. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí.

- 11 -

Pro srovnání byly vybrány tyto nemovitosti: 1) RD 3+1, Bezuchov Prodej RD (zemedělské usedlosti) 3+1 v Bezuchově, okr. Přerov samostatně stojící s možností rozšíření do podkroví i do dvora, elektroinstalace 220 V/380 V, vytápění, bez topení voda studna, obecní vodovod, kanalizace hloubková, plyn vyveden u domu, WC splachovací zastavěná plocha a nádvoří domu 1 700 m2, zahrada 1940m2, nutná rekonstrukce, 15 km od okresního města Přerova. Cena: 460 000,-

2)

RD 3+1, Stříbrnice

Prodej rodinného domu určeného k rekonstrukci v obci Stříbrnice, okres Přerov. Dům je dispozičně řešen jako 3+1, je přístupný z průčelí i zezadu z uličky. Uvnitř bloku je malý dvorek. Zastavěná plocha včetné nádvoří je 113 m2. Zahrada o velikosti 659 m2 se zahradní chatkou se nachází několik minut chůze od domu. Napojeno na elektřinu, kanalizaci a obecní vodovod, plynová přípojka před domem. Vytápění ústřední buď z elektrokotle nebo kotle na tuhá paliva. Nutná celková rekonstrukce domu. Cena : 299 000,-

- 12 -

3)

RD 3+1, Polkovice

prodej řadového rodinného domu 3+1 v obci Polkovice. Dům je cihlový,s větším průjezdem a dvorem. K dispozici kompletní inženýrské sítě. Dům je určený k rekonstrukci. Vhodný i jako chalupa k rekreaci. Podlahová plocha 75 m2. Plocha pozemku 200 m. Cena: 340 000,-

Z nabídek nemovitostí k prodeji lze vyvodit, že ceny obdobných nemovitostí se pohybují v rozmezí cca 200 až 500 tis. Kč, dle velikosti pozemku a zejména technického stavu. Nutno podotknout, že se jedná o nabídkové ceny a tyto jsou o cca 10 až 15% vyšší než sjednané. Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 220 000 ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i pozemku a příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem

220 000,- Kč

- 13 Závěrečné zhodnocení předložených dat: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektu a jeho stavebně-technickém stavu, s ohledem na umístění nemovitosti v málo atraktivní lokalitě, špatnou dopravní dostupnost a s ohledem na velikost stavby a velikost pozemku, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši srovnávací hodnoty, která odpovídá nejlépe tržní, tedy obvyklé ceně. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i pozemku a příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem

220 000,- Kč

Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Věcná hodnota:

434 000 Kč

Srovnávací hodnota:

220 000 Kč

Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době je preferován přístup srovnávací, který odráží reálná data ověřená realitním trhem. V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací.

- 14 -

Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: - rodinný dům č.p. 57 na pozemku p.č. 116 a pozemky p.č. 116 a 117, k.ú. a obec Zámrsky, LV č. 535, je stanovena ke dni 11.8.2011. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (technický stav nemovitosti, její velikost, poloha, umístění, předpokládaná využitelnost, obchodovatelnost, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši

220 000 Kč. Slovy: dvěstědvacettisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby.

V Ostravě, 15.8.2011

Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 345-208/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 208/2011.

- 15 Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí

- 16 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti

2011

Recommend Documents