-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 382-245/2011 o odhadu ceny obvyklé rodinného domu č.p. 96 na parcele č. st. 311/2, včetně pozemků p.č. st. 311/2 a p.č. 701/4, součástí a příslušenství ( LVč. 114), v k.ú. a obci Vidnava, okres Jeseník
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00036/11-045
Podle stavu ke dni 15.9.2011 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 19 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 26.9.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 96, včetně pozemků a příslušenství Adresa nemovitosti: při ul. Fojtství Okres: Jeseník Obec: Vidnava Katastrální území: Vidnava 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15.9.2011 za přítomnosti manželky povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 114 pro k.ú. Vidnava ze dne 5.8.2011. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00036/11-045 o ustanovení znalce. Doplňující údaje povinného. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 114 zapsán: Uhlík Jan Fojtství 96, Vidnava, 790 55
Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky. Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Vidnava na Jesenicku. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce, ve vzdálenosti cca 300 m od centra obce, při ul. Fojtství, po její pravé straně směrem z Vidnavy na Žulovou. Okolní zástavbu tvoří zástavba rodinných domů. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 96, pozemky p.č. st. 311/2 a 701/4. Příslušenství je tvořeno trvalými porosty, vedlejšími stavbami a garáží, venkovními úpravami (přípojkami IS a oplocením zpevněnými plochami). V okolí nemovitosti pouze základní občanská vybavenost, špatné dopravní spojení do spádových měst Jeseník a Javorník, ve kterých se nachází kompletní občanská vybavenost. 7. Obsah posudku I) Věcná hodnota II) Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Přílohy
-4-
B. Posudek I)
Věcná hodnota
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, bez koeficientu prodejnosti. a1) Rodinný dům č.p. 96 - § 5 Oceňovaný rodinný dům je z větší části podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a obytné podkroví. Základy objektu betonové, nosné konstrukce cihelné v tl. 45 cm. Stropy s rovným podhledem. Krov střechy sedlový s krytinou BRAMAC. Klempířské konstrukce provedeny z pozinkovaného plechu. Vnější omítky vápenné (částečně zatepleno polystyrenem), vnitřní vápenné štukové. Schody do suterénu betonové, do nadzemních podlaží dřevěné. Dveře dřevěné, náplňové, hladké plné i prosklené. Okna v 1. NP původní dřevěná dvojitá, ostatní plastová a střešní v podkroví. Podlahy obytných místností plovoucí, v ostatních prostorách převážně keramická dlažba. Vytápění objektu ústřední s plynovým kotlem. Rozvod vody studené i teplé. Zdrojem teplé vody je plynový bojler. Vnitřní vybavení tvoří vana, sprchový kout, WC. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka a plynový sporák. Odkanalizování objektu je svedeno do žumpy. Objekt je napojen na IS: vodovod, plynovod, elektrorozvod. Stáří objektu odhaduji na 86 let. V posledních 10 letech probíhala na nemovitosti rekonstrukce některých konstrukcí a vybavení, blíže v analytické metodě opotřebení u jednotlivých konstrukcí. Objekt se nachází v průměrném stavu, v pravidelnou údržbou. Dispoziční řešení: 1. PP - sklepní prostory, kotelna 1. NP - vstupní veranda, chodba se schodišťovým prostorem, WC, komora, kuchyně, koupelna, pokoje, 2. NP - chodba s kuchyňským koutem, 2 pokoje,WC s koupelnou podkroví - WC, dva pokojeZatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1121 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. PP: 1. NP: 2. NP:
6,80*6,00 11,50*6,00+2,00*1,20 11,50*6,00
= = =
40,80 m2 71,40 m2 69,00 m2
-5podkroví:
11,50*4,80
Název podlaží 1. PP: 1. NP: 2. NP: podkroví:
= Zastavěná plocha 40,80 m2 71,40 m2 69,00 m2 55,20 m2
55,20 m2 Konstrukční výška 2,00 m 3,00 m 2,95 m 2,80 m
Obestavěný prostor: spodní stavba: (6,80*6,00)*(2,00) = vrchní stavba: (11,50*6,00+2,00*1,20)*(3,00)+(11,50*6,00*1, = 20) zastřešení: (11,50*6,00)*(4,50*0,5) =
81,60 m3 297,00 m3
Obestavěný prostor – celkem:
533,85 m3
=
155,25 m3
Výpočet koeficientu K 4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: S 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:
Obj. podíl [%] 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 4,30 1,00 24,30 1,00 9,30 1,00 4,20 1,00 3,00 1,00 0,70 1,00 6,40 1,00 3,30 1,00 0,40 1,00 2,40 1,00 3,90 1,00 3,40 1,00 5,30 1,00 2,30 1,00 1,40 1,00 4,20 1,00 4,00 1,00 0,50 1,00 2,80 1,00 1,60 1,00 0,50 1,00 2,90 1,00 0,50 1,00 5,00 1,00 0,40 0,00 0,00 97,00 0,9700
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
-6Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna:
S S S S S S S S S S S S S S S S
OP Část [%] [%] 4,30 100,0 24,30 100,0 9,30 100,0 4,20 100,0 3,00 100,0 0,70 100,0 6,40 100,0 3,30 50,0 3,30 50,0 0,40 100,0 2,40 100,0 3,90 100,0 3,40 100,0 5,30 35,0 5,30 65,0 2,30 100,0
14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních S 1,40 místností: 16. Vytápění: S 4,20 17. Elektroinstalace: S 4,00 18. Bleskosvod: S 0,50 19. Rozvod vody: S 2,80 20. Zdroj teplé vody: S 1,60 21. Instalace plynu: S 0,50 22. Kanalizace: S 2,90 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 5,00 25. Záchod: S 0,40 26. Ostatní: C 3,00 Součet upravených objemových podílů:
K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
100,0 1,00 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 4,30 4,43 86 175 49,14 2,1769 24,30 25,05 86 140 61,43 15,3882 9,30 9,59 86 140 61,43 5,8911 4,20 4,33 86 110 78,18 3,3852 3,00 3,09 10 86 11,63 0,3594 0,70 0,72 10 86 11,63 0,0837 6,40 6,60 10 86 11,63 0,7676 1,65 1,70 10 86 11,63 0,1977 1,65 1,70 86 91 94,51 1,6067 0,40 0,41 86 91 94,51 0,3875 2,40 2,47 10 86 11,63 0,2873 3,90 4,02 86 140 61,43 2,4695 3,40 3,50 86 96 89,58 3,1353 1,86 1,92 86 96 89,58 1,7199 3,45 3,56 10 86 11,63 0,4140 2,30 2,37 10 86 11,63 0,2756 1,40
1,44
86
96
89,58
1,2900
4,20 4,33 10 4,00 4,12 10 0,50 0,52 10 2,80 2,89 10 1,60 1,65 10 0,50 0,52 30 2,90 2,99 40 0,50 0,52 15 5,00 5,15 15 0,40 0,41 15 0,00 0,00 97,01Opotřebení:
86 86 86 86 86 86 86 86 86 86
11,63 11,63 11,63 11,63 11,63 34,88 46,51 17,44 17,44 17,44 0,00
0,5036 0,4792 0,0605 0,3361 0,1919 0,1814 1,3906 0,0907 0,8982 0,0715 0,0000 44,0393
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * *
1 900,- Kč/m3 1,0750 0,9700 1,0000 2,1700
Základní cena upravená
=
4 299,26 Kč/m3
Plná cena:
533,85 m3 * 4 299,26 Kč/m3
=
2 295 159,95 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 44,0393 % Úprava ceny za opotřebení
-
1 010 772,38 Kč
a1)Rodinný dům č.p. 96 - zjištěná cena
=
1 284 387,57 Kč
-7-
a2)
Garáž bez č.p./č.e - § 8
Oceňovaný objekt je přízemní zděná garáž s pultovou střechou, přistavěna k štítové stěně rodinného domu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP:
4,80*6,50
Název podlaží 1. NP:
= Zastavěná plocha 31,20 m2
31,20 m2 Konstrukční výška 2,30 m
Obestavěný prostor: 1. NP: (4,80*6,50)*(2,30) zastřešení: 4,80*6,50*0,60*0,5
= =
71,76 m3 9,36 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
81,12 m3
Výpočet koeficientu K 4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 8. Dveře S 9. Okna S 10. Vrata S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:
Obj. podíl [%] 6,20 30,10 26,20 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,20 1,00 30,10 1,00 26,20 1,00 5,70 1,00 2,90 1,00 4,80 1,00 2,70 1,00 1,40 1,00 6,80 1,00 7,20 1,00 6,00 100,00 1,0000
-8Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * *
1 375,- Kč/m3 1,0000 1,0000 2,1130
Základní cena upravená:
=
2 905,38 Kč/m3
81,12 m3 * 2 905,38 Kč/m3
Plná cena:
=
235 684,43 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 80 = 37,500 %
-
88 381,66 Kč
a2) Garáž bez č.p./č.e - zjištěná cena
=
147 302,77 Kč
b) Příslušenství Příslušenství sestává z vedlejších staveb – dvě kolny na parc.č. 701/4, dále přípojek IS, žumpy, oplocení a zpevněných ploch a trvalých porostů. Příslušenství je oceněno procentní sazbou z věcné hodnoty staveb. Vzhledem k rozsahu příslušenství stanovuji procentní sazbu ve výši 3%. Věcná hodnota staveb : Procentní sazba
*
1 431 690,34 Kč 3%
b) Příslušenství
=
42 950,71 Kč
c) Pozemky Výčet pozemků: parc.č. st. 311/2 parc.č. 701/4
zastavěná plocha a nádvoří o výměře 181 m2 zahrada o výměře 175 m2
Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbou – rodinným domem č.p. 96 na parc.č. st. 311/2. Pozemky jsou rovinaté. Na pozemcích se nachází trvalé porosty – ovocné stromy a keře. Ocenění pozemků je provedeno srovnávací metodou. V současné době se v této lokalitě prodávají obdobné pozemky v rozmezí 40 až 200,- Kč. Cenu obvyklou pozemků stanovuji ve výši 100,- Kč/m2.
-9-
Ocenění pozemků: Název
Parcelní číslo
pozemek pozemek
St. 311/2 701/4
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 181,00 100,00 175,00 100,00
Cena [Kč] 18 100,17 500,-
Pozemky– celkem
35 600,-
Pozemky - zjištěná cena
=
Rekapitulace věcné hodnoty Věcná hodnota objektů:
1 431 690,34 Kč
Věcná hodnota příslušenství: Věcná hodnota pozemků:
42 950,71 Kč 35 600,- Kč
Věcná hodnota celkem
1 510 241,05 Kč
Věcná hodnota po zaokrouhlení
1 510 000,- Kč
35 600,- Kč
- 10 -
II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou
Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis oceňované nemovitosti je uveden v předcházející části posudku. Nemovitost se nachází v málo atraktivní lokalitě, pouze se základní občanskou vybavenosti v okolí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku po obdobných nemovitostech.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této a v obdobných lokalitách na Jesenicku prodávají rodinné domy určené k bydlení či rekreaci v rozmezí cca 200 tis až 900 tis. Kč dle stavu objektu. Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 700 000 ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, tak i pozemků a příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem
700 000,- Kč
- 11 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Věcná hodnota:
1 510 000 Kč
Srovnávací hodnota:
700 000 Kč
Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době je preferován přístup srovnávací, který odráží reálná data ověřená realitním trhem. V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací.
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: rodinného domu č.p. 96 na parc.č. st. 311/2, parcela č. st. 311/2 a p.č. 701/4 včetně součástí a příslušenství, v k.ú. a obci Vidnava, okres Jeseník, zapsaných na LV č. 114, je stanovena ke dni 15.9.2011. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (technický stav nemovitosti, její velikost, poloha, umístění, předpokládaná využitelnost, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 700 000,- Kč.
- 12 -
V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti následovně:
Cena obvyklá
700 000,- Kč
Slovy: sedmsettisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby.
V Ostravě, 26.9.2011
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 382-245/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 245/2011.
- 13 -
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Výřez katastrální mapy Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 14 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
RD – severní pohled
RD s garáží
Vedlejší stavby
RD severozápadní pohled
Kotelna v suterénu
Kuchyně v 1. NP
- 15 -
Kuchyňský kout v 2. NP Koupelna v 1. NP
Pokoj v podkroví
- 16 -
Příloha č. 2: Mapa širších vztahů
