ZNALECKÝ POSUDEK . 546/020/2011 o cen obvyklé rodinného domu .p. 87, na pozemku . parc. St. 124 v . p íslušenství a pozemk . parc. St. 124, . parc. 404, k.ú. Rtyn v Podkrkonoší, obec Rtyn v Podkrkonoší, zapsáno na LV . 743 u Katastrálního ú adu pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov.
Objednatel posudku:
el posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 . j. 132 EX 35720/09-23/Zl
Podle stavu ke dni 20.1.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel. 739 147 476, e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje 12 stran v etn p íloh. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních.
V Mníšku pod Brdy 27.1.2011
-2Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Pod Rychtou 87 542 33 Rtyn v Podkrkonoší Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Rtyn v Podkrkonoší Katastrální území: Rtyn v Podkrkonoší Po et obyvatel: 3 051 Prohlídka a zam ení nemovitosti Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka nemovitostí nebyla znalkyni ze strany povinného umožn na. Na Stavebním ú ad Rtyn nebyla k domu .p. 87 v archivu nalezena žádná projektová dokumentace, získán pouze nedatovaný seznam místností v dom .p. 87. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV . 743 ze dne 30.7.2010, k.ú. Rtyn v Podkrkonoší 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 20.1.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Rtyn v Podkrkonoší 3) Usnesení .j. 132 EX 35720/09-23/Zl 4) Informace získané p i místním šet ení dne 20.1.2011 5) Infornace získané na Stavebním ú ad Rtyn v Podkrkonoší dne 20.1. 2011 Dokumentace a skute nost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty pouze zvenku.
Ur ení obvyklé ceny rodinného domu .p. 87, na pozemku . parc. St. 124 v . p íslušenství a pozemk . parc. St. 124, . parc. 404, k.ú. Rtyn v Podkrkonoší, obec Rtyn v Podkrkonoší, zapsáno na LV . 743 u Katastrálního ú adu pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov. Typ stavby
Rodinný d m, stávající dokon ený, samostatn stojící
Vlastníci staveb:
Podíl ½: Zienert Luboš, Pod Rychtou 87, 542 33 Rtyn v Podkrkonoší podíl ½: Zienertová Hana, Letná 301, 549 41 ervený Kostelec
-3Vlastníci pozemk : Katastrální ú ad: Katastrální úz.: Obec: Ulice: .p. na pozemku další pozemky:
Podíl ½: Zienert Luboš, Pod Rychtou 87, 542 33 Rtyn v Podkrkonoší podíl ½: Zienertová Hana, Letná 301, 549 41 ervený Kostelec pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov Rtyn v Podkrkonoší Rtyn v Podkrkonoší Pod Rychtou 87 . parc. St. 124, vým ra 197 m2 . parc. 404,
vým ra 2084 m2
LV .
743
Kraj: ást obce: po et obyvatel: zp sob ochrany: druh pozemku:
Královéhradecký Rtyn v Podkrkonoší 3051 zastav ná pl. a nádvo í
druh pozemku:
zahrada
Všeobecný popis Oce ované nemovitosti se nacházejí v obci Rtyn v Podkrkonoší. Rtyn v Podkrkonoší je malá obec ležící mezi Trutnovem a Náchodem, cca 50 km severovýchodn od Hradce Králové. Ve m st je základní ob anská vybavenost, nap . mate ská školka, ZŠ, pošta, lékárna. Kompletní ob anská vybavenost se nachází v erveném Kostelci, dob e dostupném po silnici . 14, cca 5km. Poloha a okolí Stavba rodinného domu .p. 87 je situována v širším centru obce Rtyn v Podkrkonoší, ulice Pod Rychtou, v lokalit s podobnou zástavbou starších rodinných dom . RD leží na uli ní e, ulice Pod Rychtou je klidná ulice pouze s místním provozem. V docházkové vzdálenosti je ob anská vybavenost v . zastávky autobus . Klidné místo, vhodné pro bydlení. Rušivá a obt žující Nebyla zjišt na za ízení Dopravní Autobusové nádraží cca 100 m. Vlakové nádraží cca 800 m. prost edky a dostupnost ípojky Elektro, vodovod, plynovod. Kanalizace – nezjišt no, nebyla umožn na inženýrských sítí prohlídka. Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými Základové pom ry pom ry, ohledání provedeno pouze zvenku. Druh zástavby Samostatn stojící rodinný d m, stávající dokon ený. Popis stavby Rok dokon ení cca r. 1930 ístavby, nástavby zapo atá rekonstrukce nezjišt ného rozsahu v jihovýchodní ásti modernizace/rekonstrukce domu. Druh konstrukce (zd ná, smíšená betonová, d ev ná apod.) Po et podlaží podzemních 1 malý sklípek nadzemních 1 + 1 1. NP + podkroví k bydlení neupravené nebytových 0 garážových stání 0 Po et bytových jednotek 1 jednotek Stavba rodinného domu .p. 87 – je osazena v Popis mírném severovýchodním svahu, má áste né PP – áste zapušt né ve svahu, 1. NP a p dní prostor, pravd podobn k bydlení neupravený. Svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva, st echa je sedlová. St ešní krytina jsou eternitové šablony, klempí ské konstrukce jsou plechové s nát rem. Okna – d ev ná, áste zabedn ná, dve e jsou d ev né. Fasáda – áste
-4kamenný obklad, áste hladká omítka. Parkování je možné na vlastním pozemku nebo na ulici p ed domem. Podle zjišt ní na obecním ú ad jsou dispozice domu,nedatováno: 1. PP – sklep - 8m2 1. NP – kuchy - 25 m2 , komora - 4 m2 ,kuchy - 14 m2 , pokoj - 12 m2 , chlév - 8 m2 , k lna, - 9 m2 , stodola - 12 m2 , záchod, - 1 m2 Podkroví – p da - 100 m2 Stavebn technický stav: byl zjišt n pouze ohledáním zvenku – zhoršený. ípojky: elektro, vodovod, plynovod. Kanalizace – nezjišt no, nebyla umožn na prohlídka. Pozemek . parc. St. 124 je z ásti zastav n stavbou domu, zbytek tvo í zpevn ná plocha na jihozápadní stran pozemku, Pozemek . parc. 404 je situován severovýchodn od domu, je mírn svažitý na severovýchod, na severovýchodní hranici pozemku je potok, je na n m neudržovaná zahrada. Pozemky jsou užívány ve funk ním celku, dohromady mají nepravidelný tvar. P ístup je z jihozápadní strany ze zpevn né komunikace.
Pozemky
Oplocení Zpevn né plochy Napojení inž. sítí Vn jší za ízení
ocelové sloupky, drát né v rámech, bez podezdívky nezjišt no Elektro ano Vodovod ano Kanalizace nezjišt no Plynovod ano Telefon nezjišt no ístup po zpevn né komunikaci ano
Vedlejší stavby a p íslušenství
Popis
Stavba zd né králíkárny – svislé konstrukce zd né,omítka hladká, áste chybí. Materiál st echy – plech. Stavebn technický stav – špatný, nebyla provád na údržba.
Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Na základ vn jšího ohledání je rodinný d m p evážn v p vodním Technický stav stavby stavu se zapo atou rekonstrukcí nezjišt ného rozsahu. Celkový stav je zhoršený. Vhodná pro bydlení, širší centrum m sta, lokalita s p evahou dokon ených rodinných dom . Mírn zhoršená dostupnost Poloha vzhledem k užívání v zimních m sících – p ístupová komunikace je úzká a pom rn strmá. Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a Užívání nemovitosti skute ností. Vlastnická práva
Omezení vlastnických práv
1) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV . 743, k.ú. Rtyn v Podkrkonoší
-5Zahrnuta v tržní cen
Stav zápisu katastru nemovitostí a skute nosti Užívání nemovitosti
ad 1) Nejsou zohledn na v cen obvyklé.
Nebyly zjišt ny rozdíly mezi stavem zapsaným v evidenci KN a stavem zjišt ným p i místním šet ení. Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, podle ohledání zvenku jsou tak i užívány.
Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením ani zatopením. Jiná rizika Nebyla zjišt na. Ze zpevn né komunikace, ulice Pod Rychtou, . parc. 3323/35, k.ú. Rtyn v Prov ení p ístupu Podkrkonoší, ostatní komunikace, vlastník M sto Rtyn v Podkrkonoší. k nemovitosti Bez rizika.
-6-
CENY, HODNOTY
CNÁ HODNOTA Jednotková cena [K /m2]
POZEMKY
Cena pozemku [K ]
. parcelní
vým ra [m2]
sou asný stav
budoucí stav
sou asný stav
druh pozemku
St. 124 404
197 2084
1500 100
-
295 500 208 400
zastav ná pl. a nádvo í zahrada
503 900 K
I. CENA POZEMKU
STAVBY
stá í cca 80 let stavba RD Reproduk ní cena staveb
Rozest.
Reproduk. cena
Opot . stavby
Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ]
[K /m3]
[%]
[K ]
[%]
sou asný stav
3500
100
2723000
60 -
1 089 200 -
OP
Jednot. cena
[m3] 778
1 089 200K
II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) sou asný stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
1 593 100 K
budoucí stav -
-7-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD . 1: Mst tín, RD , ZP 120m2, UP 110 m2, pozemek 2300m2 Zem lská usedlost, v dobrém technickém stavu, zapo ata rekonstrukce. Elekt ina, obecní vodovod. Nabídková cena cena: 1 040 000 K , 11/2010 srovnatelná nemovitost srovnatelná lokalita
Porovnatelný RD . 2: Rtyn v Podkrkonoší, RD, 4+1 ZP 170m2, UP 200 m2, pozemek 4000 m2
Podsklepeno, po rekonstrukci – nová st echa i krovy. WC a koupelna v p vodním stavu. El., vlastní studna, žumpa. Nabídková cena: 1 750 000 K 10/2010
+ v tší OP, lepší stav domu stejná lokalita
Porovnatelný RD . 3: Olešnice, RD, ZP 110 m2, UP 100 m2, pozemek 685 m2 Po áste né rekonstrukci, nová koupelna, rozvody vody a plovoucí podlahy. Využité podkroví. Nabídková cena: 850 000 K , 10/2010
- menší UP, menší pozemek srovnatelná lokalita
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
1 200 000 K
-8-
UR ENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky
RD p evážn v p vodním stavu, neobývaný, neudržovaný.
Silné stránky
RD situován v širším centru obce v v klidné tvrti rodinných dom , dobrá dostupnost ob anské vybavenosti a centra obce. V tší pozemek.
Zd vodn ní ceny obvyklé
Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot , umíst ní a technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledn na je skute nost, že znalkyni nebyla umožn na prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu p edpokládá standardní vybavení stavby podle elu jejího užívání
OBVYKLÁ CENA rodinného domu .p. 87, na pozemku . parc. St.124 . p íslušenství a pozemk . parc. St. 124, . parc. 404, k.ú. Rtyn v Podkrkonoší, obec Rtyn v Podkrkonoší, zapsáno na LV . 743 u Katastrálního adu pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov.
podíl 1/2:
Luboš Zienert
1 000 000 K – 1 200 000 K
500 000 K – 600 000 K
V Mníšku pod Brdy, 27.1.2011 Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 .j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 546/020/2011 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . Z/020/2011. ílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 20.1.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Rtyn v Podkrkonoší 2) Situace, fotodokumentace ze dne 20.1.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV . 743 ze dne 30.7.2010, k.ú. Rtyn v Podkrkonoší
-91) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 20.1.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Rtyn v Podkrkonoší
2) Situace, fotodokumentace ze dne 20.1.2011
- 10 -
