ZNALECKÝ POSUDEK č. 820/290/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 61 na pozemku č. parc. St. 60, vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 60, k.ú. Křivoklát, obec Křivoklát, zapsáno na LV č. 69 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekuční úřad Praha 2 JUDr. Jan Fendrych Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4
Účel znaleckého posudku:
Usnesení č. j. 132 EX 896/09-25/Zl
Podle stavu ke dni 19.12.2011 znalecký posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy telefon: 739147476 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje včetně příloh 17 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy, 23.12.2011
Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Rodinný dům Křivoklát 61 270 23 Křivoklát Středočeský Rakovník Křivoklát Křivoklát
Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.12.2011 za přítomnosti paní Veroniky Kouřilové, povinné. Zpřístupněna byla pouze severní část rodinného domu užívaná povinnou. Popis interiéru jižní části domu (zhruba polovina UP domu) je proveden dle ústního sdělení p. Kouřilové a dle nekótovaného plánku předloženého na místním šetření. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 69 ze dne 25.11.2011, k.ú. Křivoklát 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 19.12.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Křivoklát 3) Usnesení č. j. 132 EX 896/09-25/Zl 4) Informace získané při místním šetření dne 19.12.2011 Obsah znaleckého posudku
Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 61 na pozemku č. parc. St. 60, vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 60, k.ú. Křivoklát, obec Křivoklát, zapsáno na LV č. 69 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník. Typ stavby
Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený.
Vlastník stavby:
Podíl ½: Jakub Halfar, Lodžská 463/8, 181 00 Praha 8 Podíl ½: Veronika Kouřilová, Křivoklát 61, 270 23 Křivoklát
Vlastník pozemku:
Podíl ½: Jakub Halfar, Lodžská 463/8, 181 00 Praha 8 Podíl ½: Veronika Kouřilová, Křivoklát 61, 270 23 Křivoklát
Katastrální úřad:
pro Středočeský kraj KP Rakovník
LV č. -2-
69
Katastrální úz.: Obec: Ulice: č.p. na pozemku další pozemky:
Křivoklát Křivoklát 61 č. parc. St. 60 výměra 237 m2
Kraj: část obce: počet obyvatel: způsob ochrany:
Středočeský Křivoklát 675 CHKO Křivoklátsko
druh pozemku:
zastavěná plocha a nádvoří
-
druh pozemku:
-
Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v Křivoklátě. Městys Křivoklát leží mezi Berounem a Rakovníkem, asi 12 km jihovýchodně od Rakovníka. V Křivoklátě je základní občanská vybavenost – základní škola, zdravotní středisko, pošta. Úplná vybavenost je ve správním centru Rakovník, dobře dostupném po silnici č. 227 – do centra cca 15 km. Křivoklát leží v chráněné krajinné oblasti Křivoklátsko, je vyhledávaným turistickým místem díky gotickému hradu Křivoklát. Poloha a okolí Stavba domu č.p. 61 se nachází v jihozápadní okrajové části obce, v lokalitě se zástavbou starších rodinných domů, podél silnice č. 201. RD je osazen na uliční čáře. Východně teče asi 25 m od rodinného domu Rakovnický potok – jedná se o lokalitu se středním rizikem zaplavením a zatopením. Dobrá docházková dostupnost občanské vybavenosti. Omezená možnost parkování před domem. Přilehlá silnice č. 201 je středně frekventovaná. Rušivá a obtěžující Přilehlá silnice č. 201 – mírně rušivý vliv. zařízení Dopravní dostupnost
Zastávka autobusů cca 400 m, vlaková stanice Křivoklát cca 500 m.
Přípojky inženýrských sítí
Pouze elektro.
Základové poměry
Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry.
Druh zástavby
Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený.
Popis staveb – budova č.p. 61 Rok dokončení stáří více než 100 let přístavby, v roce 1941 provedena přístavba pokoje na severovýchodě RD nástavby modernizace/ nebyly zjištěny rekonstrukce Druh konstrukce
zděná
Počet podlaží
podzemních 0 nadzemních 1+0 1 NP + podkroví k bydlení neupravené Dům č.p. 61 není podsklepen, má 1 NP a podkroví k bydlení neupravené. Rodinný dům sestává ze dvou bytových jednotek: 3 + kk a 2 + 1. Znalkyni byla zpřístupněn pouze bytová jednotka 3 + kk užívaná povinnou. Svislé konstrukce domu jsou zděné. Strop je dřevěný, podhledy jsou omítané, rovné. Střecha je sedlová, krytina pálené tašky. Nad přístavbou v 1. NP na severovýchodě domu je střecha pultová, materiál střešní krytiny nezjištěn. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, na východní straně domu chybí okapové svody. Okna jsou dřevěná, zčásti chybí. Vstupní dveře jsou dřevěné, zdvojené, s dřevěnou zárubní. Vnitřní dveře jsou dřevěné, původní, do dřevěných
Popis
-3-
zárubní. Vnitřní povrchy podlah – keramická dlažba, koberec. Vnitřní povrchy stěn – hladká omítka. Fasáda – hladká omítka. Vybavení a zařizovací předměty – podstandardní. Bez rozvodu vody, bez odkanalizování, bez koupelny, bez WC. V kuchyni není sporák. Není zdroj pitné ani užitkové vody, řešeno donáškou. Topení – lokální na pevná paliva a lokální elektro. Bez ohřevu TUV. Přípojky: Pouze elektro. Voda řešena donáškou. Dispoziční řešení: 1. NP: Bytová jednotka 3 + kk - situována v severní části domu, pokoj s kk 15,30 m2, chodba 5,30 m2, pokoj 9,00 m2, pokoj 18,70 m2 Bytová jednotka 2 + 1 - situována v jižní části domu, (dle nekótovaného stavebního plánu poskytnutého na místním šetření) - kuchyň, chodba, pokoj, pokoj Celkem UP: bytová jednotka 3 + kk - 48,30 m2 bytová jednotka 2 + 1 - nezjištěno Rekonstrukce a modernizace
Rodinný dům je v původním stavu bez rekonstrukce, podstandardně vybaven, ve zhoršeném stavebně technickém stavu.
Vedlejší stavby a příslušenství Na jihovýchodě pozemku č. parc St. 60 je umístěna zděná kolna. Svislé konstrukce Popis jsou zděné z cihel, střecha je pultová, střešní krytina asfaltová lepenka. Klempířské prvky nejsou osazeny. Fasáda – režné cihly.
Pozemky
Pozemek č. parc. St. 60 je částečné zastavěn stavbou rodinného domu a stavbou kolny. Zbytek tvoří částečně zpevněný dvůr. Pozemek má nepravidelný tvar, protáhlý ve směru severovýchod – jihozápad, je rovinný a je zčásti oplocený. Na jižní hranici pozemku č. parc. St. 60 oplocení neodpovídá vlastnické hranici. Je připlocena část pozemku č. parc. 23, přes který je zčásti i užívaný přístup k domu. Oplocení Zpevněné plochy Napojení inž. sítí
dřevěný plot, vstupní vrátka dřevěná se zděnými sloupky. kamenné elektro ano vodovod ne, voda řešena donáškou Vnější zařízení kanalizace ne plynovod ne telefon ne přístup po zpevněné komunikaci ano Stav budov, udržování, rekonstrukce Podprůměrný stav, bez údržby. Mezi nosnou zdí přístavby na severovýchodě RD a původní stavbou je trhlina po celé výšce přístavby, způsobená pravděpodobně sedáním přístavby. Jižní štítová zeď RD vykazuje několik dlouhých prasklin fasády. Fasáda je na straně do ulice ve zhoršeném stavu, místy opadaná. Obvodové zdivo Technický stav vykazuje známky chybějící nebo nefunkční izolace proti zemní vlhkosti. Dům je bez staveb rozvodů vody a kanalizace. Dle sdělení při místním šetření došlo nedávno k poškození (menšího rozsahu) domu na straně do ulice v důsledku nárazu motorového vozidla. Oprava poškození domu nebyla ke dni šetření provedena. Poloha vzhledem k Lokalita s dobrou docházkovou dostupností základní občanské vybavenosti. -4-
užívání
V oblasti se středním rizikem zaplavení a zatopení – průměrně vhodná k trvalému bydlení. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. Užívání Ke dni místního šetření užívala povinná bytovou jednotku 3 + kk v severní části nemovitosti oceňovaném RD. Druhá bytová jednotka v jižní části RD (2 + 1) je dle sdělení na místě užívána spolumajitelem nemovitosti. Vlastnická práva Omezení 1) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 69 k.ú. Křivoklát vlastnických práv 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 69 k.ú. Křivoklát Zahrnuta v obvyklé 1), 2) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. ceně Stav zápisu KN a Na jižní hranici pozemku č. parc. St. 60 oplocení neodpovídá vlastnické hranici. Je skutečnosti připlocena část pozemku č. parc. 23, přes který je zčásti i užívaný přístup k domu. Vyhodnocení Podle registru Aquarius je stavba v ohrožení zaplavením a zatopením – střední Záplavové území riziko. Jiná rizika Nebyla zjištěna Prověření přístupu Z komunikace č. parc. 192/1 (silnice, vlastník Středočeský kraj). Bez rizika. k nemovitosti
-5-
CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]
POZEMKY
Cena pozemku [Kč]
č. parcelní
výměra [m2]
současný stav
budoucí stav
současný stav
druh pozemku
St. 60
237
350
-
82 950
zastavěná pl. a nádvoří
82 950 Kč
I. CENA POZEMKU
STAVBY
budovy
stáří
více než 100 let č.p. 61 100 kolna Reprodukční cena staveb RD celková UP: nezjištěno
OP
Jednot. cena
Rozest.
Reproduk. cena
Opotř. stavby
Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]
[m3]
[Kč/m3]
[%]
[Kč]
[%]
současný stav
705 25
3 600 1 500
100 100
2 538 000 37 500 2 575 500
75 75 -
634 500 9 375 -
Z toho: BJ 3 + kk BJ 2 + 1
643 875 Kč
II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) současný stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
-6-
48,30 m2 nezjištěno
726 825 Kč
budoucí stav -
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1:
Sýkořice, RD 2 + 1 ZP 135 m2, UP 120 m2, pozemek 256 m2 Nabídková cena: 890 000 Kč, 12/2011 RD před rekonstrukcí, částečně podsklepen. Ústřední topení, kotel na tuhá paliva. Veranda, chodba se vstupem na půdu, koupelna s WC, ložnice, obytná kuchyň, obývací pokoj. Elektro, vodovod, odkanalizováno do žumpy. Garáž. + částečně podsklepeno + ústřední topení + koupelna s WC + rozvod vody + kanalizace - menší dispozice podobná lokalita
Porovnatelný RD č. 2:
Nový Dům, RD 2 + 1 UP 60 m2, pozemek 200 m2 Nabídková cena: 595 000 Kč, 11/2011 Po částečné rekonstrukci - nová střecha, plastová okna, rekonstrukce koupelny. Elektro, studna, odkanalizování do žumpy. Ústřední topení, kotel na tuhá paliva. + po částečné rekonstrukci + ústřední topení + koupelna s WC + rozvod vody + kanalizace - menší dispozice horší lokalita
Porovnatelný RD č. 3: Branov, RD 3 + 1 ZP 89 m2, UP 82 m2, pozemek 473 m2 Nabídková cena: 1 049 000 Kč, 12/2011 Zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, koupelna a WC. V podkroví dva pokoje. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektro, vodovod. Podsklepeno. Kůlna, neudržovaná zahrada. + koupelna, WC + rozvod vody + podsklepeno - menší dispozice horší lokalita
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
600 000 Kč -7-
URČENÍ OBVYKLÉ CENY Stavba RD je bez rozvodů vody a kanalizace, bez koupelny, bez WC, bez zdroje pitné i užitkové vody. Podprůměrný stavebně technický stav, bez údržby a nutných oprav. Obvodové zdivo vykazuje známky chybějící nebo nefunkční izolace proti zemní vlhkosti. Prvky krátkodobé životnosti jsou na hranici životnosti. RD v oblasti s rizikem zaplavením a zatopením. Přístup k domu je pouze 0,50 m širokým vstupem na jižní hranici pozemku č. parc. St. 60 – mezi hranicí pozemku a jižní obvodovou stěnou domu. Na pozemek č. parc. St. 60 nelze zajez autem z přístupové komunikace. Lokalita ve velmi hezkém přírodním prostředí CHKO Křivoklátsko. Dobrá dostupnost základní občanské vybavenosti.
Slabé stránky
Silné stránky
Zdůvodnění ceny obvyklé
Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Cena obvyklá je určena se zohledněním skutečnosti, že nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví a předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ½.
OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 61 na pozemku č. parc. St. 60, vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 60, k.ú. Křivoklát, obec Křivoklát, zapsáno na LV č. 69 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník.
600 000 Kč
300 000 Kč
Podíl ½ : Veronika Kouřilová
V Mníšku pod Brdy, 23.12.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy telefon: 739147476 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. -8-
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 820/290/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z290/2011.
počet stran A4 v příloze: Seznam příloh: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 19.12.2011, Nahlížení do KN, 1 k.ú. Křivoklát 2) Situace, fotodokumentace z 19.12.2011 1 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 69 ze dne 25.11.2011, k.ú. Křivoklát 6
-9-
1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 19.12.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Křivoklát
- 10 -
2) Situace, fotodokumentace z 19.12.2011
Fotodokumentace z 19.12.2011
Kuchyň
RD - pohled ze dvora
RD - severní pohled
Přístupová komunikace
- 11 -
