1
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1330/100/2011
o ceně rodinného domu č.p. 22 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 30, v katastrálním území Hluboká, obec Žihle, okres Plzeň-sever.
Objednatel posudku:
JUDr. Marek Frank Exekutorský úřad Český Krumlov Radniční 28 381 01 Český Krumlov
Účel posudku:
podklad pro exekuční řízení č.j. 125 EX 797/10.
Podle stavu ke dni 22.5.2011 posudek vypracoval: Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná
Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Třemošné - Záluží, 26.5.2011
2
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně rodinného domu č.p. 22 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 30, v katastrálním území Hluboká, obec Žihle, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 125 EX 797/10, k datu 22.5.2010.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům č.p. 22 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše č. parcelní 30, v kat. území Hluboká, obec Žihle. Hluboká č.p. 22 331 65 Žihle Region: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Katastrální území: Hluboká u Žihle 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.5.2011. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, LV.č. 472 pro kat. území Hluboká, obec Žihle, vyhotovený dne 9.5.2011 - kopie snímku katastrální mapy v měř. 1:1000 a mapové snímky pro kat. území Hluboká, obec Žihle - usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, sepsané v Českém Krumlově dne 9.5.2011 pod č.j. 125 EX 797/10-39 - informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne 22.5.2011, kdy bylo provedeno zevrubné ohledání nemovitosti a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje získané u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě 5. Použitá literatura: - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ze dne 17.6.1997, platnost od 1.1.1998 - vyhláška Ministerstva financí č. 540 ze dne 10.12.2002, kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., vyhlášky č. 640/2004 Sb., vyhlášky č. 617/2006 Sb., vyhlášky č. 76/2007 Sb., vyhlášky č. 3/2008, vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 s účinností od 1.1.2011 - publikace - Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí, autorů Ross Brachmann - Holzner - ukazatele průměrné orientační ceny, ÚRS Praha 1993
3 6. Vyjádření realitních kanceláří: V rámci obchodování s nemovitostmi, se jedná o segment trhu staveb rodinných domů střední velikosti, pokročilého stáří a průměrné údržby. V tomto segmentu trhu se jeví v dané oblasti převaha nabídky nad poptávkou. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 22 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše č. parcelní 30, je zapsána na LV.č. 472 pro kat. území Hluboká, obec Žihle, jako výlučné vlastnictví pro: - Holata Milan, nar. 4.10.1968, bytem Hluboká č.p. 22. 8. Dokumentace a skutečnost: Povinný nebyl při vlastním ohledání nemovitosti zastižen, nebylo jím tudíž umožněno detailní ohledání předmětné nemovitosti. Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, výše uvedených podkladů, informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané oblasti a zevrubných informací získaných při ohledání nemovitosti znalcem dne 22.5.2011. 9. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 22 se všemi součástmi a příslušenstvím, je situována v jihozápadní okrajové části intravilánu sídla Hluboká u Žihle, na zastavěné ploše č. parcelní 30, východně u přímo přilehlé státní silnice směr Hluboká - Mladotice. Situování nemovitosti je patrno z kopie snímku katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Přístup k nemovitosti je ze západu, z přilehlé výše uvedené státní silnice. V dané části obce dle zjištěných informací není zaveden veřejný rozvod vody, kanalizace ani rozvod zemního plynu, veřejný rozvod elektro je vzdušný. Sídlo Hluboká nemá žádnou základní občanskou vybavenost. Spádová obec Žihle čítá cca 1 470 obyvatel, je vzdálena cca 4 km, má potřebnou základní občanskou vybavenost, ovšem rovněž omezenou možnost kulturního, společenského a sportovního vyžití. Sídlo Hluboká nemá přímou možnost autobusové dopravy. Za vyšší občanskou vybaveností, vyššími úřady a institucemi, kulturním, sportovním a společenským vyžitím a lukrativnějšími pracovními příležitostmi, je nutno cestovat do výše uvedené spádové obce Žihle a zejména města Kralovice, vzdáleného cca 19 km. V dané lokalitě jsou velmi omezené lukrativní pracovní možnosti. Rodinný dům č.p. 22 je postaven podélnou osou a průčelím ve směru sever - jih, vstupem obráceným na západ přistavěnou verandou. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy podobného stylu, velikosti a data výstavby jako oceňovaná nemovitost. Vlastní rodinný dům je střední velikosti se zastavěnou plochou cca 180 m2, stáří cca 80 let. Životní prostředí je v dané oblasti nenarušené, bez jakéhokoliv přímého vlivu škodlivého průmyslu. S nemovitostí rodinného domu č.p. 22 je užívána v jednotném funkčním celku též garáž, stodola, vedlejší stavby, venkovní úpravy a pozemek s trvalými porosty.
Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a
4 lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou nemovitost v daném místě, čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v daném místě a čase.
10. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem 11. Popis objektů a pozemků:
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům č.p. 22. Přízemní, rodinný dům č.p. 22 bez využívaného podkroví se sedlovou střechou, je situován na zastavěné ploše č. parcelní 30, v kat. území Hluboká, obec Žihle. Situování nemovitosti je patrno z kopie snímku katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Rodinný dům je stáří dle zjištěných informací cca 80 let. Dle zjištěných informací obsahuje rodinný dům byt 5+1 s úplným příslušenstvím. Do předmětného oceňovaného rodinného domu nebyl znalci umožněn vstup pro vlastní detailní ohledání nemovitosti, proto je ocenění domu uvažováno se standardním vybavením jednotlivých znaků a kosntrukcí. Obvodové zdivo je vyzděno na tl. 45 cm s odžitou izolací proti vodě a zemní vlhkosti, stropy jsou s rovným podhledem, střešní konstrukce sedlová převážně zakryta pálenou taškovou krytinou s odžitými klempířskými konstrukcemi bez bleskosvodu. Fasádní omítka je břizolitová, okna dřevěná dvojitá. Rodinný dům je pokročilého stáří, standardně vybaven, přes své stáří průměrně udržován. Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 1228 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 1228 m2
5 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,00 Výtah: ne Přípojky: elektro Technický stav objektu: dobrý Příslušenství nemovitosti: garáž, stodola, vedlejší stavby, venkovní úpravy. Garáž: mimo objekt Stáří objektu: 80 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zastavěná plocha podlaží celkem
Zkratka ZP
Výměra 180,00 m2
Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium 1. Velikost obce 2. Správní funkce 3. Poptávka po koupi nemovitostí 4. Přírodní okolí 5. Obchod a služby 6. Školství 7. Zdravotnictví 8. Kultura, sport 9. Hotely ap. 10. Struktura zaměstnanosti 11. Životní prostředí 12. Poloha vzhledem k centru obce 13. Dopravní podmínky 14. Orientace ke světovým stranám 15. Konfigurace terénu 16. Převládající zástavba 17. Parkovací možnosti v okolí 18. Obyvatelstvo v sousedství 19. Územní plán 20. Inženýrské sítě 21. Typ stavby 22. Dostupnost jednotlivých podlaží 23. Regulace nájemného 24. Výskyt radonu 25. Další možnosti ohrožení 26. Příslušenství nemovitosti 27. Možnost dalšího rozšíření 28. Technická hodnota stavby 29. Údržba stavby 30. Pozemky k objektu celkem 31. Názor odhadce Výsledný koeficient:
Rozmezí koeficientu Min Max 0,85 1,25 0,97 1,03 0,90 1,10 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,98 1,02 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,92 1,05 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,60 1,05 0,94 1,06 0,90 1,05 0,90 1,10 0,93 1,05 0,60 1,00 0,90 1,10 0,98 1,02 0,20 1,00 0,85 1,10 0,85 1,15 0,90 1,10
Hodnota koeficientu 0,850 0,970 0,920 1,040 0,940 0,940 0,940 0,940 0,980 0,980 1,040 0,980 0,960 0,990 1,000 1,000 0,960 1,000 1,000 0,600 1,000 1,000 1,100 1,000 0,800 1,000 1,000 0,500 1,000 1,000 0,940 0,137
6 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům - Žihle. Adresa: 331 65 Žihle Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 733 m2 Zastavěná plocha: 445 m2 Garáž: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, kanalizace, zemního plynu, elektro. Příslušenství: studna, vedlejší stavby, venkovní úpravy. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: 2 346 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 2 228 700,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Zastavěná plocha podlaží celkem: 110,00 m2 20 260,91 Kč/m2 70 842,34 Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
0,93 1,01 0,96 0,99 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,93
2. Správní funkce 0,98 5. Obchod a služby 0,97 8. Kultura a sport 0,97 11. Životní prostředí 1,02 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 0,80 28. Technická hodnota 0,50 31. Názor odhadce 0,94
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
0,95 0,97 0,98 1,06 1,03 1,02 0,90 1,10 0,99 1,00 0,286
Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům - Žihle I. Adresa: 331 65 Žihle Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 70 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 812 m2 Zastavěná plocha: 121 m2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: vody ze studny, elektro, kanalizace, zemního plynu do pilíře na hranici pozemku. Příslušenství: vedlejší stavby, venkovní úpravy. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: 1 190 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 1 130 500,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Zastavěná plocha podlaží celkem: 95,00 m2 11 900,- Kč/m2 45 945,95 Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti
0,93 2. Správní funkce 1,01 5. Obchod a služby 0,96 8. Kultura a sport 0,99 11. Životní prostředí
0,98 3. Poptávka nemovitostí 0,97 6. Školství 0,97 9. Hotely apod. 1,02 12. Poloha k centru
0,95 0,97 0,98 1,03
7 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,93
14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 0,80 28. Technická hodnota 0,50 31. Názor odhadce 0,93
17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,02 1,00 0,90 1,10 0,95 1,01 0,259
Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům - Manětín. Adresa: 331 62 Manětín Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 79 m2 Zastavěná plocha: 79 m2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: vody, kanalizace, zemního plynu, elektro. Příslušenství: venkovní úpravy. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: 1 799 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 1 709 050,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Zastavěná plocha podlaží celkem: 79,00 m2 21 633,54 Kč/m2 85 847,40 Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
0,92 1,02 0,96 1,00 0,98 1,00 1,00 1,01 1,00 0,98 0,85
2. Správní funkce 0,98 5. Obchod a služby 0,97 8. Kultura a sport 0,98 11. Životní prostředí 1,02 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 0,80 28. Technická hodnota 0,55 31. Názor odhadce 0,95
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
0,96 0,97 0,99 1,01 1,03 0,97 0,90 1,10 0,91 1,02 0,252
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo 1. Rodinný dům - Žihle. 2. Rodinný dům - Žihle I. 3. Rodinný dům - Manětín. SJC – minimum SJC – průměr SJC – maximum Index oceňovaného objektu JCO – minimum JCO – průměr JCO – maximum Výměry oceňované stavby
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů ZP 70 842,34 45 945,95 85 847,40 45 945,95 67 545,00 85 847,40 0,137 6 295,00 9 254,00 11 761,00 180,00
8 CO – minimum CO – průměr CO – maximum
1133100 1665720 2116980
Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální:
1 133 100,- Kč 1 665 720,- Kč 2 116 980,- Kč
C p = CO průměrná - [0,15 * (CO maximální - CO minimální )] = = 1665720 - [0,15 * (2116980 - 1133100)] = 1 518 138,- Kč Rodinný dům č.p. 22. - výsledná cena
=
1 518 138,- Kč
C. Rekapitulace Porovnávací cena:
1 518 140,- Kč
Obvyklá cena: 1 500 000,- Kč
slovy: jedenmilionpětsettisíc Kč
V Třemošné - Záluží, 26.5.2011 Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1330/100/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 100/2011.
