Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 2585/123/2011 6
NEMOVITOST:
Rodinný dům čp. 10 s příslušenstvím na pozemku p.č. st. 9 a pozemky p.č. st. 9 a p.č. 18, vše v k.ú. Vračovice obce Vračovice - Orlov. Vračovice 10 Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Vračovice-Orlov, k.ú. Vračovice, kód ČSÚ: 785 211, LV: 221
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
st. 9, 18 Luboš Šprinc, Vračovice-Orlov 10, 56552 Vračovice-Orlov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Luboš Šprinc, Vračovice-Orlov 10, 56552 Vračovice-Orlov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:126/2011-D, 3.5.2011 U Pískovny 890, 182 00 Praha 8 IČ: DIČ:
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
telefon: fax:
Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek IČ: 642 29 718 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: 605 555 455 fax:
Datum místního šetření:
12 stran
V Borohrádku, dne 9.5.2011
e-mail:
[email protected]
Pro účely veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 1 350 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
5.5.2011
Datum zpracování :
9.5.2011
Počet příloh:
7
Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1910 změna stavby v r. Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí ostatní
střecha, fasáda
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
rekonstrukce v r. 2007 zateplení okna,
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř úzké centrum - jiný typ zástavby dobře udržovaná ústřední / etážové - tuhá paliva
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
3+kk
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 176 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 1
m2 1 564
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 1 325
m2 219
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
m2 1 564
OP
ZP
m3 0
m2 0
RIZIKA negativní právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo) záplavová a zátopová oblast
sociální riziko riziko přístupu a příjezdu
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
evidence v KN
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 1 492 802 Kč 0 Kč 3 473 043 Kč 1 350 000 Kč 547 400 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí v menší obci s téměř nulovou občanskou vybaveností, avšak se všemi základními inženýrskými sítěmi a se snadnou dostupností větších sídel. Dům je po větší vnitřní rekonstrukci, použité konstrukce a vybavení jsou standardní. Svým dispozičním řešením umožňuje bydlení i početnější rodině. Na dvoře je menší zděná stavba, která slouží jako sklad zahradního náčiní a rovněž jako venkovní posezení. Dále je na dvoře studna s užitkovou vodou. U domu je větší pozemek. Nabídka obdobných nemovitostí je v daném regionu poměrně široká, a proto předpokládám obvyklou cenu výrazněji pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce Poloha nemovitosti
- Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 221, k.ú. Vračovice obce Vračovice - Orlov, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne 7.4.2011. - Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Vračovice jsou obec s 188 obyvateli a podprůměrnou občanskou vybaveností (OÚ, obchod). Jsou zde kompletní inženýrské sítě s výjimkou kanalizace. Oceňované nemovitosti se nacházejí v centru části obce Vračovice, napravo u silnice Choceň Litomyšl, v těsném sousedství kostela.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno - Věcné břemeno užívání ve prospěch ACM Money Česká republika a.s., viz. oddíl C LV č. 221. - Předkupní právo ve prospěch ACM Money Česká republika a.s., viz. oddíl C LV č. 221. Zástava. Exekuce. - Zástavní právo smluvní ve prospěch ACM Money Česká republika a.s., viz. oddíl C LV č. 221. - Nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji viz. oddíl C LV č. 221.
Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
Jedná se o částečně podsklepený samostatně stojící rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví není využito. Bývalá stodola, která plynule navazuje na obytnou část je cca z 1/2 využita k bydlení (vestavba dvou místností). Zbývající část je využívána jako garáž. Základové pasy s dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce z cihelného zdiva tl. 45 cm. Stropy rovné a klenbové, krytina střechy z pálených tašek, klempířské konstrukce z pozinku. Fasádní omítka břízolitová, vnitřní omítky vápenné hladké. Vnitřní obklady provedeny v běžném rozsahu. Dveře hladké plné a náplňové, okna dřevěná špaletová. Podlahy obytných místností betonové a plovoucí z lamina, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění teplovodní krbovou vložkou. Elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod. Je rozvedena studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. V kuchyni je elektrický sporák s digestoří. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC. Rodinný dům - bydlení 3+kk Oceňované nemovitosti pocházejí pravděpodobně z počátku 20. století. V roce 2007 proběhla rekonstrukce koupelny, nové rozvody vody a ZTI, nové podlahy, topení a podbití. Rodinný dům je v dobrém stavebně-technickém stavu, udržovaný. Menší zděná kolna na dvoře.
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na veřejný rozvod elektřiny, vody a zemního plynu. Kanalizace svedena do jímky. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem.
-3-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku
Ceny pozemků ve srovnatelných obcích se pohybují v rozpětí od 250,- do 350,- Kč za m2, podle umístění a možnosti napojení na inženýrské sítě. V našem případě se jedná o pozemek v lokalitě s podprůměrnou občanskou vybaveností a s téměř kompletními inženýrskými sítěmi. Cenu předpokládám spíše u horní hranice výše uvedeného rozpětí. Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
st. 9 18
Výměra m2 680 884 1 564
Jednotková cena Kč/m2 350 350 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 238 000 309 400 547 400
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Zastavěná plocha 10,18 m2 218,73 m2
Název 1.PP 1.NP
Užitná plocha 3,20 m2 172,63 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.PP 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
3,45*2,95*(1,65+0,30) = 10,85*12,10*5,05+11,23*7,07*2,80+2,44*3,30*2,80 = 10,85*12,10*3,55/2+11,23*7,07*4,15/2 = =
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Současný stav 229 1 325,47 4 905 100,00 6 501 000 101 55,00 2 926 000
-4-
Obestavěný prostor 19,85 m3 907,84 m3 397,78 m3 1 325,47 m3 Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Dolní Sloupnice
161,00
863
Kč 1 295 000
Kč/m2 8 043
KC 0,800
Upravená cena Foto Kč/m2 6 435
Samostatně stojící rodinný dům, který prošel v letech 2009 - 2010 částečnou rekonstrukcí elektroinstalace, voda, odpady, venkovní izolace, izolace stropů, plastová okna, vnitřní omítky, ústřední topení (plynový kotel + rozvody topení v mědi). Dům je z větší části zateplen. Dispozice chodba, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, koupelna a WC. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Ústí nad orlicí - Hylváty
140,00
833
1 550 000
11 071
0,660
7 307
Samostatně stojící zděný rodinný dům, který prošel částečnou rekonstrukcí: částečná výměna oken, ústřední plynové topení, plovoucí podlahy, kompletně udělané podkroví, rekonstrukce koupelen s WC 2x, v každém patře. Na pozemku je garáž, studna a další přístavby, v minulosti užívány jako hospodářská stavení. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení mírně vyšší standard vybavení; Týnišťko
146,00
383
1 330 000
9 110
0,980
8 927
Dům 5+1 po částečné rekonstrukci, topení na tuhá paliva, koupelna, kuchyňská linka. Septik s přepadem, 230V i 400V, plyn zaveden do RD. Použité konstrukce a vybavení standardní. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení nižší standard vybavení; Celkový stav - horší údržba; Sopotnice
70,00
667
870 000
12 429
0,790
9 819
Samostatně stojící rodinný dům. Dispozice: obývací pokoj, ložnice, kuchyně s jídelním koutem, pokoj, koupelna a WC. Vytápění je zajištěno lokálně kamny na tuhá paliva nebo akumulačními kamny. Součástí domu je technická místnost a půda. Zahrada o výměře 406 m2. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Česká Rybná
106,00
15 868
1 650 000
15 566
0,640
9 962
Rodinný dům 2+kk s pozemky (15 868 m2) na polosamotě u České Rybné. V přízemí byla provedena rekonstrukce v roce 2010. Dispozice: obytná místnost s kuchyní, ložnice, koupelna, chodba, komora, veranda. V podkroví možnost vestavby. Nový septik. Na dům navazuje stodola s dílnou. Příprava na garážové stání. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení mírně vyšší standard vybavení; Vliv pozemku - výrazně větší výměra pozemku; 2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
8 490 Kč/m 2 175,83 m 1 492 802 Kč
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 221 ze dne 7.4.2011. Snímek katastrální mapy ze dne 6.5.2011. Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze: 2 4 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-5-
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
