2011

ZNALECKÝ POSUDEK č. 122/18322/2011 O ceně nemovitostí - domu čp. 20 spolu s příslušenstvím a pozemkem st.p.č. 11, k. ú. Bezděkov u Prachomet, obec Toužim, okres Karlovy Vary

Objednatel posudku:

Účel posudku:

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Exekutorský úřad Brno - venkov Veveří 125 616 45 B r n o

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce - obvyklá cena

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 19.2.2011 posudek vypracoval: Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bílině 28.2.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - domu čp. 20 spolu s příslušenstvím a pozemkem st.p.č. 11, k. ú. Bezděkov u Prachomet, obec Toužim, okres Karlovy Vary. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Dům čp. 20 spolu s příslušenstvím a pozemkem st.p.č. 11 Adresa nemovitosti: Bezděkov 20 364 01 Toužim Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Toužim Katastrální území: Bezděkov u Prachomet Počet obyvatel: 3 863 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 56,2263 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 56,23 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.2.2011 za přítomnosti znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Petra Kociána č.j.: 137Ex 5420/04-19 ze dne 31.1.2011 ve věci provedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 47 pro k. ú. Bezděkov u Prachomet obec Toužim vyhotovený objednatelem dálkovým přístupem dne 3.1.2011 týkající se předmětné nemovitosti - kopie katastrální mapy pro k. ú. Bezděkov u Prachomet obec Toužim vyhotovená znalcem dálkovým přístupem dne 18.2.2011 se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří původní nemovitosti a stáří provedených ostatních modernizačních pracích na nemovitosti byla znalcem odhadována na základě jeho zkušeností - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci poskytnuty nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace od stavby původní nemovitosti nebyla znalci předložena, objednatel a vlastník nemovitosti ji nemají k dispozici a tato pravděpodobně již neexistuje.

-3Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o nemovitost, sloužící k obytným účelům, takto byla také postavena, je dosud užívána a jako takovou ji proto také oceňuji. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je umístěna jako samostatný objekt v nepravidelné zástavbě místní ulice, u hlavní komunikace procházející osadou, v její zastavěné (centrální) části. Od ulice je oddělena krajnicí komunikace. Hlavním objektem nemovitosti je tedy rodinný dům čp. 20. Kromě níže uvedených staveb je další součástí nemovitosti pouze pozemek st.p.č. 11, zastavěná plocha, o výměře 278 m2, vše k. ú. Bezděkov u Prachomet, obec Toužim, okres Karlovy Vary. Dalšími objekty nemovitosti jsou pouze suchý záchod, žumpa, přípojka elektro a torzo oplocení. Vše tvoří jeden samostatný územně uzavřený celek. Jiné součásti nemovitost nemá. Pro provedení odhadu byla znalcem vyzvána majitelka nemovitosti paní Margita Oláhová, ta však obsílku nepřevzala a prohlídku a zaměření nemovitosti neumožnila. V domě se zdržovala neznámá osoba, která mi pouze umožnila do domu nehlédnout a pořídit několik fotografií.. Vzhledem k výše uvedené skutečnosti proto rozměry a vybavení domu uvažuji pouze s omezenou přesností. Na první pohled je však patrné, že jak exteriér, tak interiér domu jsou velmi zanedbané, na hranici funkčnosti. Napojení nemovitosti na inž. sítě je provedeno pouze na síť elektro. Kanalizace, vodovod, nebo plyn v obci zavedeny nejsou. Pro vodu si osoba (kolem 25 - 30 let), zdržující se v domě, chodí pěšky k obecní studni. Jako nejvýztižnější metodu ocenění uvažuji v tomto případě nákladovou metodu dle platných cenových předpisů - má nejvíce vypovídací schopnost o její obvyklé (tržní) ceně (narozdíl od porovnávací nebo výnosové metody). V době zaměření nemovitosti byla na oceňovaných pozemcích vrstva cca 20 cm sněhu, rozměry některých venkovních úprav proto uvažuji s omezenou přesností. Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 03/2008 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v 2004 - odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až 2004 8. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Dům čp. 20 b) Venkovní úpravy b1) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem c) Pozemky c1) Pozemky

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008

-4Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Hlavní stavby a1) Dům čp. 20 - § 5 Jde o přízemní, částečně podsklepený objekt, se sedlovou střechou, předpokládám, že bez využití podkrovními místnostmi. Objekt je zděný z převážně smíšeného zdiva, stropy 1.PP uvažuji klenuté, v 1.NP převážně rovné, dřevěné trámové s rákosovým zaomítnutým podhledem, krytina střechy je z osinkocementových šablon na prkenné bednění, klempířské konstrukce jsou zničené, vnější omítky jsou rovněž zničené, uzemnění objektu hromosvodem provedeno není. Vytápění je kamny na tuhá paliva, okna dřevěná, zdvojená či dvojitá ven a dovnitř otvíravá, dveře dřevěné plné, částečně prosklené, podlahy prkenné či betonové, koupelna a WC nejsou (WC je suchý ve dvoře), vybavení kuchyně rovněž chybí, ze sítí je zde pouze rozvod elektro Objekt je využit k obytným účelům, je zde v 1.NP 1 bytová jednotka 3 + 1, příslušenství však není, v 1.NP je dále hosp. část (bývalý chlév), a dále jsou zde komunikační prostory. Objekt lze tedy charakterizovat jako rodinný dům, jeho popis a ocenění proto uvažuji dle § 5 vyhl. Stáří domu uvažuji cca z roku 1861. Tomuto stáří též odpovídají jednotlivé konstrukční znaky a prvky objektu (tvary stropů, tloušťky zdiva apod.). Stáří objektu tedy uvažuji 2011 - 1861 = 150 let. Technický stav objektu jako celku je velmi špatný. Prvky dlouhodobé životnosti jsou sice převážně ve stavu, odpovídajícím přiměřenému opotřebení a stáří, nedostatkem se však znalci jeví stav dřevěných prvků stropů a krovů, stav střešní krytiny, vnější omítky jsou opadané, ve zdivu domu se projevuje vlhkost, exteriér objektu vypadá katastrofálně špatně, objekt je několik desítek let naprosto bez údržby. Stav prvků PSV a rozvodů inž. sítí je rovněž velmi špatným, na hranici či za hranicí funkčnosti. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: Název podlaží 1.PP: 1.NP:

5,00*5,00+1,50*3,50 7,80*17,20+7,00*7,00 Zastavěná plocha 30,25 m2 183,16 m2

= =

30,25 m2 183,16 m2 Konstrukční výška 2,50 m 3,30 m

-5Obestavěný prostor: 1.PP: (5,00*5,00+1,50*3,50)*(2,50) 1.NP: (7,80*17,20+7,00*7,00)*(3,30) Střecha: (7,80*17,20+7,00*7,00)*(0,90+4,50)/2 Obestavěný prostor – celkem:

= = = =

75,63 m3 604,43 m3 494,53 m3 1 174,59 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: C 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: C 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: C 11. Schody: S 12. Dveře: P S 13. Okna: P S 14. Podlahy obytných místností: P 15. Podlahy ostatních místností: P 16. Vytápění: P 17. Elektroinstalace: P 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: C 20. Zdroj teplé vody: C 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: C 23. Vybavení kuchyně: C 24. Vnitřní vybavení: C 25. Záchod: C 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 3,20 5,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,77 1,00 21,20 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 0,00 0,00 1,00 5,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,46 0,74 1,00 1,60 0,46 1,20 1,00 2,60 0,46 1,01 0,46 0,46 0,46 2,39 0,46 1,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 62,35 0,6235

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce:

P S S S S C

OP Část [%] [%] 8,20 100,0 21,20 100,0 7,90 100,0 7,30 100,0 3,40 100,0 0,90 100,0

K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 3,77 6,05 150 170 88,24 5,3385 21,20 34,00 150 170 88,24 30,0016 7,90 12,67 150 165 90,91 11,5183 7,30 11,71 150 165 90,91 10,6456 3,40 5,45 95,00 5,1775 0,00 0,00 0,00 0,0000

-67. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna:

S C C C S P S P S P

5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 3,20 5,20 5,20 2,20

14. Podlahy obytných místností: 1,00 15. Podlahy ostatních P místností: 5,20 16. Vytápění: P 17. Elektroinstalace: P 4,30 18. Bleskosvod: C 0,60 19. Rozvod vody: C 3,20 1,90 20. Zdroj teplé vody: C 21. Instalace plynu: C 0,50 22. Kanalizace: C 3,10 0,50 23. Vybavení kuchyně: C 24. Vnitřní vybavení: C 4,10 25. Záchod: C 0,30 26. Ostatní: C 3,40 Součet upravených objemových podílů:

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 50,0 50,0 50,0 50,0 100,0

1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 0,46

5,80 0,00 0,00 0,00 1,00 0,74 1,60 1,20 2,60 1,01

9,30 0,00 0,00 0,00 1,60 150 1,19 2,57 1,92 4,17 1,62

100,0 0,46

0,46

0,74

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

0,46 0,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

2,39 3,83 1,98 3,18 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 62,35Opotřebení:

170

95,00 0,00 0,00 0,00 88,24 95,00 95,00 95,00 95,00 90,00

8,8350 0,0000 0,0000 0,0000 1,4118 1,1305 2,4415 1,8240 3,9615 1,4580

90,00

0,6660

90,00 95,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

3,4470 3,0210 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 90,8778

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

2 290,- Kč/m3 0,6235 1,0000 2,1690 0,7980

Základní cena upravená

=

2 471,- Kč/m3

Plná cena:

1 174,59 m3 * 2 471,- Kč/m3

=

2 902 412,- Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 90,8778 % Úprava ceny za opotřebení

-

2 637 648,- Kč

Dům čp. 20 - zjištěná cena

=

264 764,- Kč

b) Venkovní úpravy b1) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - § 10 Jde o suchý záchod, žumpa, přípojku elektro a torzo oplocení.

-7Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby dům čp. 20 264 764,00 Kč Celkem: 264 764,00 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena

=

264 764,00 0,0350 9 266,74 Kč

Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - cena po zaokrouhlení =

9 267,- Kč

c) Pozemky c1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 278,00 56,23

zast. plocha 11 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 – celkem

Cena [Kč] 15 632,15 632,-

-5 % -7 % -12 % * *

Pozemky - zjištěná cena

=

1 876,13 756,0,7980 2,1690 23 810,23 810,- Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Dům čp. 20 b) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem

= =

264 764,- Kč 9 267,- Kč

-8c) Pozemky

=

23 810,- Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

297 841,- Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

297 840,- Kč

slovy: Dvěstědevadesátsedmtisícosmsetčtyřicet Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Několik nařízení exekucí a exekučních příkazů k prodeji nemovitosti. Předpokládám, že uplatnění těchto práv bude při prodeji řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a všechna tato omezení převodu budou prodejem nemovitosti zrušena, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech v souladu s nabídkou, za zhruba administrativní ceny. Nemovitost je ve velmi špatném technickém stavu, porovnat s realizovanými prodeji v okolí je nelze. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu nemovitostí - domu čp. 20 spolu s příslušenstvím a pozemkem st.p.č. 11, k. ú. Bezděkov u Prachomet, obec Toužim, okres Karlovy Vary, ve výši 300 000.- Kč. V Bílině, 28.2.2011

Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 21.4.1987 pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 122/18322/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 122/18322/2011.

-9-

- 10 -