ZNALECKÝ POSUDEK . 578/052/2011 o cen obvyklé rodinného domu .p. 364, na pozemku . parc. St. 401 . p íslušenství a pozemk . parc. St. 401, . parc. St. 729, . parc. 1581/1, . parc. 1629/2, zapsáno na LV . 297 a pozemku . parc. 137/3, zapsáno na LV . 844, k.ú. Hazlov, obec Hazlov, u Katastrálního ú adu pro Karlovarský kraj, KP Cheb.
¨ Objednatel posudku:
el posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 . j. 132 EX 2715/10-28/Ku
Podle stavu ke dni 11.2.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel. 739 147 476, e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje v etn p íloh 14 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 17.2.2011
-2-
Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: 351 32 Hazlov 364 Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Hazlov Katastrální území: Hazlov Po et obyvatel: 1 654 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 11.2.2011 za p ítomnosti p. Josefa Va ka, majitele nemovitosti. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV . 297, LV . 844 ze dne 10.12.2010, k.ú. Hazlov 2) Kopie katastrální mapy, stav ke dni 11.2.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Hazlov 3) Usnesení . j. 132 EX 2715/10-28/Ku 4) Informace získané p i místním šet ení dne 11.2.2011 Dokumentace a skute nost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zam eny.
Obsah posudku
Ur ení obvyklé ceny rodinného domu .p. 364, na pozemku . parc. St. 401 . p íslušenství a pozemk . parc. St. 401, . parc. St. 729, . parc. 1581/1, . parc. 1629/2 . parc. 137/3, k.ú. Hazlov, obec Hazlov, zapsáno na LV . 297, LV . 844 u Katastrálního ú adu pro Karlovarský kraj, KP Cheb. Typ stavby
Rodinný d m, samostatn stojící, stávající dokon ený
Vlastníci pozemk :
LV . 297: SJM Van k Josef JUDr. a Va ková Valeria, Hazlov 364, 351 32 Hazlov LV . 844 Van k Josef JUDr, Hazlov 364, 351 32 Hazlov
-3-
Vlastníci staveb:
SJM Van k Josef JUDr. a Va ková Valeria, Hazlov 364, 351 32 Hazlov
pro Karlovarský kraj, KP Cheb 297, 844 LV . Hazlov Karlovarský Kraj: Hazlov Hazlov ást obce: 1 654 po et obyvatel: 364 zp sob ochrany: . parc. St. 401, vým ra 224 m2, zast. plocha a nádvo í . parc. St. 729, vým ra 1 m2, zast. plocha a nádvo í . parc. 1581/1, vým ra 686 m2, ostatní plocha další pozemky: . parc. 1629/2, vým ra 515m2, ostatní plocha . parc. 137 vým ra 157 m2 ostatní plocha, ostatní komunikace Všeobecný popis Oce ované nemovitosti jsou v obci Hazlov. Jedná se o malou obec ležící mezi Františkovými Lázn mi a Aší, cca 15 km severozápadn od m sta Cheb. V obci je základní ob anská vybavenost, kompletní vybavenost je ve správním centru Cheb - dob e dostupném po silnicích . 64 a . 21 – Poloha a okolí cca 15km. Rodinný d m .p. 364 je situován v západní okrajové ásti obce v lokalit dokon ených rodinných dom . V okolí jsou rodinné domy, v budov p es p ístupovou komunikaci se nachází restaura ní za ízení, m že p sobit mírn rušivým vlivem Celkov je místo pro bydlení vhodné. V budov p es p ístupovou komunikaci se nachází Rušivá a obt žující za ízení restaura ní za ízení, m že p sobit mírn rušivým vlivem. Zastávka autobus cca 300 m, vlaková zastávka Hazlov cca Dopravní prost edky a dostupnost 600 m. Katastrální ú ad: Katastrální úz.: Obec: Ulice: .p. na pozemku
ípojky inženýrských sítí
Elektro, vodovod, kanalizace do žumpy Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry. Samostatn stojící rodinný d m, stávající dokon ený
Základové pom ry Druh zástavby Popis stavby Rok a) dokon ení b) p ístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace Druh konstrukce (zd ná, betonová, ev ná apod.) Po et podlaží podzemních nadzemních Po et
bytových jednotek
2
cca 1935 cca 1965 - p ístavba obývacího pokoje funk propojená s domem cca 1995 - dvoupatrová p ístavba na severní stran , p ístupná zvenku. zd ná 1 áste podsklepeno 1+1 1NP + podkroví upravené k bydlení. garážových stání nebytových 0 (zd ný p íst ešek) jednotek
0
-4Stavba rodinného domu je áste podsklepena, má 1 NP a obytné podkroví. . Svislé konstrukce jsou zd né. Stropy jsou d ev né, omítané s rovným podhledem. St echa je sedlová s polovalbami, nad p ístavbami p echází v pultovou. St ešní krytina - eternitové šablony, nad p ístavbami plech s nát rem. Klempí ské prvky jsou plechové s nát rem, áste poškozené korozí, áste chybí. Okna jsou d ev ná, v podkroví jedno okno plastové, dve e vstupní jsou d ev né, vnit ní nápl ové do kovových zárubní, prosklené. Vnit ní povrchy – keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah – keramická dlažba, koberec, plovoucí podlaha , PVC. Vybavení a za izovací edm ty – standardní: je proveden rozvod teplé i studené vody, odkanalizování do žumpy, koupelny s umyvadlem a vanou, samostatné WC, v kuchyni je elektrický sporák se sklokeramickou varnou deskou. Fasáda - st íkaný b izolit. Topení – úst ední na tuhá paliva. TUV elektrický bojler. ípojky: elektro, vodovod, kanalizace do žumpy. Užívaná studna na užitkovou vodu je na pozemku jiného vlastníka. Dispozi ní ešení: PP: sklep na uhlí p ístupný poklopem. 1.NP: chodba, hala se schodišt m, jídelna, kuchy , obývací pokoj, koupelna,WC, prádelna, UP 78,75 m2. samostatný vstup na severní stran – hala se schodišt m, koupelna, UP 14 m2 PO: schodišt a chodba, pokoj, pokoj, pokoj – UP 44 m2. samostatný vstup na severní stran – kuchy , pokoj, UP 16 m2. Celkem: UP 1. BJ: 122 m2 UP 2. BJ: 30 m2. Stavebn technický Stavba je z r. cca 1935, v 60tých letech min. st. byla provedena p ístavba stav obývacího pokoje na západní stran , v r. 1995 byla provedena p ístavba bytové jednotky na severní stran . V posledních letech je stavba bez údržby, zejména exteriér domu, z ásti jsou nefunk ní okapové prvky, které zp sobují poškozování fasády, zatékáním je narušené také zdivo vstupní verandy. Není dokon ena fasáda p ístaveb. Celkov je stavba domu v mírn zhoršeném stavebn technickém stavu. Popis
Pozemky:
Pozemky LV . 297: Pozemek . parc. St. 401, je z ásti zastav n stavbou rodinného domu . p. 364, zbytek tvo í zpevn né betonové plochy a zahrada. Pozemek má nepravidelný ty úhelníkový tvar, je rovinný, je z ásti oplocený. P ístup na n j je z jižní strany z nezpevn né komunikace. Pozemek . parc. 1581/1 je situován na konci ulice východn od domu, jedná se o travnatou plochu, je z ásti oplocen, oplocení neodpovídá vlastnické hranici. Na pozemku jsou drobné stavby pro chod dr beže. Pozemek . parc. St. 729 je velmi malý pozemek, je zastav n stavbou domu .p. 449. Pozemek . parc. 1629/2 je ást komunikace, zpevn ný chodník pro p ší, je situován v zastav né ásti m sta a je užíván jako ve ejná komunikace. Pozemky LV . 844: Pozemek . parc. 137/3 je travnatá plocha, která je sou ástí ve ejné zelen podél hlavní pr jezdné komunikace obcí (silnice . 64 Františkovy Lázn – Aš). Na pozemku jsou trvalé prosty., p es pozemek je veden kanaliza ní ad a vrchní vedení elektro.
-5-
Oplocení
Vn jší za ízení
Zpevn né plochy Napojení inž. sítí
Pozemek . parc. St. 401 – d ev né plotovky, ocelové sloupky, s podezdívkou. Pozemek . parc. 1581/1 – d ev né plotovky, ocelové sloupky, bez podezdívky. betonové, betonové dlaždice Elektro ano Vodovod ano Kanalizace ne, žumpa Plynovod ne ístup po zpevn né komunikaci
ne
Vedlejší stavby a p íslušenství Popis
Nejsou. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce
Technický stav stavby
Zhoršený stavebn technický stav, zejména exteriér stavby
Poloha vzhledem k užívání
Vhodná pro bydlení, v zastav né ásti obce.
Užívání nemovitosti
Podle KN je stavba ur ena k bydlení, podle zjišt ní na míst je tak i užívána.
Vlastnická práva Omezení vlastnických práv
1) Zástavní právo smluvní, zapsané v ásti C LV . 297 , k.ú. Hazlov 2) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV . 297, LV . 844 k.ú. Hazlov
Zahrnuta v tržní cen
1), 2) Nejsou zohledn ny v cen obvyklé
Stav zápisu katastru Nebyl zjišt n nesoulad mezi zápisem na LV . 297, LV. . 844 k.ú. nemovitostí a skute nosti Hazlov a skute ností zjišt nou p i místním šet ení. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjišt na. Prov ení p ístupu ístup k domu .p. 364 je z komunikace . parc. 1729 (ostatní komunikace, k nemovitosti vlastník Obec Hazlov). Bez rizika.
-6-
CENY, HODNOTY
CNÁ HODNOTA Jednotková cena [K /m2]
POZEMKY
Cena pozemku [K ]
. parcelní
vým ra [m2]
sou asný stav
budoucí stav
sou asný stav
druh pozemku
St. 401 St. 729 1581/1 1629/2 137/3
224 1 686 515 157
300 300 100 50 50
-
67 200 300 68 600 25 750 7 850
zast. plocha a nádvo í zast. plocha a nádvo í ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha
I.
CENA POZEMKU
STAVBY
stá í 80 let stavba RD Reproduk ní cena staveb
169 700 K
OP
Jednot. cena
Rozest.
Reproduk. cena
Opot . stavby
Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ]
[m3]
[K /m3]
[%]
[K ]
[%]
sou asný stav
530
4500
100
2 385 000
65 -
834 750 -
834 750 K
II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB)
III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
sou asný stav
budoucí stav
1 004 450 K
-
-7-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD . 1: Skalná, RD, ZP 168 m2, UP 215 m2, pozemek 685 m2 V p vodním stavu, není podsklepeno, voda i kanalizace ve ejné. Nabídková cena: 1 500 000 K , 10/2010 není podsklepeno, p vodní stav. srovnatelná lokalita
Porovnatelný RD . 2: Aš, P íbramská, RD ZP 133 m2, UP 150 m2, pozemek 385 m2 áste podsklepeno, kotelna, zd ná kamenné schodišt , ÚT na plyn, Nabídková cena: 900 000 K , 2/2011
budova,
+ plyn možnost napojení na plyn, lepší lokalita srovnatelná velikost zahrady
Porovnatelný RD . 3: Aš, Sibi ská, RD ZP 120 m2, UP 170 m2, pozemek 1442 m2 Stá í cca 100 let, ze ¾ podsklepeno. Na zahrad garáž ed rekonstrukcí. Nabídková cena: 1 070 000 K , 1/2011 + -
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
v tší pozemek, garáž, lepší lokalita, v tší pozemek u domu k rekonstrukci
850 000 K
-8-
UR ENÍ OBVYKLÉ CENY -
zhoršený stavebn technický stav nemovitosti, jako celek p sobí neesteticky (p ístavby), technická kvalita provedení p ístavby je nízká Slabé stránky - malý pozemek zahrady u domu ást pozemk je využívaná jako ve ejná komunikace a ve ejná zele Silné stránky - možnost užívání 2 samostatn p ístupných jednotek Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot , umíst ní a Zd vodn ní ceny obvyklé technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti.
¨
OBVYKLÁ CENA LV . 297: rodinný domu .p. 364, na pozemku . parc. St. 401 . p íslušenství a pozemk . parc. St. 401, . parc. St. 729, . parc. 1581/1, . parc. 1629/2 k.ú. Hazlov, obec Hazlov, zapsáno na LV . 297 u Katastrálního ú adu pro Karlovarský kraj, KP Cheb LV . 844: pozemek . parc. 137/3, k.ú. Hazlov, obec Hazlov, zapsáno na LV . 297 u Katastrálního ú adu pro Karlovarský kraj, KP Cheb
850 000 K
7 000 K
V Mníšku pod Brdy, 17.2.2011 Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 .j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 578/052/2011 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . Z/052/2011.
-9-
ílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 11.2.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Hazlov 2) Situace, fotodokumentace ze dne 11.2.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV . 297, LV . 844 ze dne 10.12.2010, k.ú. Hazlov 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 11.2.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Hazlov
2) Situace, fotodokumentace ze dne 11.2.2011
- 10 -
- 11 -
poz. . parc. 137/3, k.ú. Hazlov
poz. . parc. 1581/1, k.ú. Hazlov
