ZNALECKÝ POSUDEK č. 742/212/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 17 na pozemku č. parc. St. 136 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 136, č. parc. 828, k.ú. Kobyly, obec Kobyly, zapsáno na LV č. 86 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Liberec.
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4
Účel posudku:
Usnesení č. j. 132 EX 4520/10-15/Zl
Podle stavu ke dni 21.9.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně příloh 15 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 23.9.2011
-2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Radvanice 17 463 45 Kobyly Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Kobyly Katastrální území: Kobyly Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.9.2011 za přítomnosti pana Bořivoje Udatného, spolumajitele nemovitosti. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 86 ze dne 24.2.2011, k.ú. Kobyly 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 21.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Kobyly 3) Usnesení č. j. 132 EX 4520/10-15/Zl 4) Informace získané při místním šetření dne 21.9.2011 Obsah posudku
Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 17 na pozemku č. parc. St. 136 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 136, č. parc. 828, k.ú. Kobyly, obec Kobyly, zapsáno na LV č. 86 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Liberec. Typ stavby Vlastník staveb:
Vlastník pozemků: Katastrální úřad:
Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený Podíl 1/8: Janků Luboš, Jičínská 82/9, Liberec-Dolní Hanychov, 460 08 Liberec Podíl 5/8: Karmazínová Jaroslava, Na Pískovně 658/26, Liberec - Ruprechtice, 460 14 Liberec 14 Podíl 1/4: Udatný Bořivoj, Radvanice 17, Kobyly, 463 45 Pěnčín u Liberce Podíl 1/8: Janků Luboš, Jičínská 82/9, Liberec-Dolní Hanychov, 460 08 Liberec Podíl 5/8: Karmazínová Jaroslava, Na Pískovně 658/26, Liberec - Ruprechtice, 460 14 Liberec 14 Podíl 1/4: Udatný Bořivoj, Radvanice 17, Kobyly, 463 45 Pěnčín u Liberce pro Liberecký kraj 86 LV č. KP Liberec
-3Katastrální úz.: Obec: Ulice: č.p.
Kobyly Kobyly 17
na pozemku
č. parc. St. 136, výměra 136 m2 druh pozemku:
další pozemky:
č. parc. 828,
Kraj: část obce: počet obyvatel: způsob ochrany:
výměra 637 m2 druh pozemku:
Liberecký Radvanice 330 zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v obci Kobyly, místní části Radvanice. Kobyly jsou malá obec, ležící asi 10 km vzdušnou čarou severozápadně od Turnova. V obci je omezená občanská vybavenost – obecní úřad, základní škola, zastávka autobusů. Místní část Radvanice je stavebně oddělena od obce Kobyly, leží od ní asi 0,5 km severozápadně. V místní části Radvanice není občanská vybavenost. Základní Poloha a okolí občanská vybavenost je v obci Český Dub, dostupné po silnici č. 277 – cca 8 km. Úplná občanská vybavenost je ve správním centru Liberec – dostupném po místních komunikacích a rychlostní silnici R35 - cca 30 km. Stavba domu č.p. 17 leží ve východní okrajové části místní části Radvanice. Jedná se o lokalitu s řídkou zástavbou starších rodinných domů původní zástavby. Dům je na konci slepé ulice – pouze místní provoz bez rušivých vlivů. Klidné místo. Rušivá a obtěžující Nebyla zjištěna. zařízení Dopravní Zastávka autobusů cca 500 m. dostupnost Přípojky Elektro, vodovod, odkanalizování do žumpy . inženýrských sítí Základové poměry
Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry.
Druh zástavby
Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený.
Popis staveb – budova č.p. 17 Rok a) dokončení stáří více než 100 let b) přístavby, nástavby nebyly zjištěny c) modernizace/rekonstrukce bez rekonstrukce Druh konstrukce (zděná, betonová, smíšená dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních 1 podsklepeno cca 10 % ZP nadzemních 1+1 1 NP + půdní prostor k bydlení neupravený Dům č.p. 17 je zděný, svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva. Stropy jsou Popis dřevěné, omítané s rovným podhledem. Schody do sklepa a na půdu jsou betonové. Střecha je sedlová s dřevěným krovem, krytina eternitové šablony. Klempířské prvky jsou plechové, chybí svody. Na severní straně na dům navazuje menší hospodářská část, která má zděné svislé konstrukce 1. NP, štítová stěna v podkroví je prkenná. Vrata jsou dřevěná. Krytina střechy hospodářské části jsou pálené tašky - bobrovky. Hospodářská část domu nemá osazeny klempířské prvky. Okna rodinného domu jsou dřevěná špaletová, původní.Vstupní i vnitřní dveře jsou dřevěné, původní, s dřevěnými zárubněmi. Vnitřní povrchy podlah – keramická dlažba, PVC. Vnitřní povrchy stěn – hladká omítka, částečně keramický obklad v kuchyňském koutě.
-4-
Rekonstrukce a modernizace
Povrch fasády – hladká omítka. Vybavení a zařizovací předměty – rozvod vody v kuchyni, elektrický sporák. Bez koupelny, suché WC na dvoře. Topení – lokální na tuhá paliva. Ohřev teplé vody – elektrický průtokový ohřívač nad umyvadlem v kuchyňském koutě. Přípojky: elektro, vodovod , odkanalizování do žumpy. Dispoziční řešení: PP: sklep cca 12 m2 1.NP: chodba 7,5 m2, spíž 1 m2, sklad cca 15 m2, schody do podkroví, schody do sklepa, pokoj s kuchyňským koutem 28 m2. Hospodářská část se samostatným vchodem z dvora. Podkroví: půdní prostor k bydlení neupravený. Celkem UP cca 70 m2 Dům je převážně v původním stavu, stav je podprůměrný, bez pravidelné údržby. Klempířské prvky jsou zkorodované, částečně chybí. Obvodové stěny vykazují zvnějšku známky nefunkční izolace proti zemní vlhkosti. Fasáda hospodářské části je na východní straně ve zhoršeném stavu. Vybavení je podstandardní.
Vedlejší stavby a příslušenství Na západní straně pozemku č. parc. 828 je umístěna kolna s navazujícím suchým WC. Svislé konstrukce jsou částečně zděné, částečně dřevěné. Kolna má pultovou střechu, střešní krytina je vlnitý eternit. Stavebně technický stav je zhoršený, bez Popis údržby. Na východní straně pozemku č. parc. 828 je umístěna malá celodřevěná kolna s pultovou střechou. Stavebně technický stav je velmi zhoršený, bez údržby. Pozemky
Pozemek č. parc. St. 136 je částečně zastavěn stavbou rodinného domu, zbytek tvoří nezpevněný dvůr. Pozemek č. parc. 848 je částečně zastavěn stavbami dvou kolen na západní a východní straně. Zbytek je zahrada, tvořená převážně travním porostem. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, leží v mírném jižním svahu, přístup je ze severní strany. Dohromady mají pozemky nepravidelný tvar, jsou z větší části opoceny. Oplocení Zpevněné plochy Napojení inž. sítí
Dřevěné plaňkové plotovky, ocelové sloupky, bez podezdívky. Severní strana je oplocena jen částečně. -
Elektro ano Vodovod ano Kanalizace do žumpy Plynovod ne Telefon ne Přístup po zpevněné komunikaci ano Stav budov, udržování, rekonstrukce Technický stav Dům je převážně v původním stavu, stav je podprůměrný, bez pravidelné údržby. staveb Částečně nefunkční izolace proti zemní vlhkosti. Stav vedlejších staveb je zhoršený. Poloha vzhledem k Lokalita s horší dostupností občanské vybavenosti. Klidné místo. Průměrně vhodné užívání k trvalému bydlení. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Vnější zařízení
-5Vlastnická práva Omezení 1) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 86 k.ú. Kobyly vlastnických práv 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 86 k.ú. Kobyly Zahrnuta v obvyklé 1), 2) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. ceně Stav zápisu KN a Nebyl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti. skutečnosti Vyhodnocení Záplavové území Jiná rizika
Podle registru Aquarius stavba není v ohrožení zaplavením a zatopením.
Nebyla zjištěna Z komunikace č. parc. 838 (ostatní komunikace, vlastník obec Kobyly), přes Prověření přístupu pozemek č. parc. 813 (ostatní komunikace, vlastník obec Kobyly) a přes pozemek č. k nemovitosti parc. 812 (ostatní komunikace, soukromý vlastník).
-6-
CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]
POZEMKY
Cena pozemku [Kč]
č. parcelní
výměra [m2]
současný stav
budoucí stav
současný stav
druh pozemku
St. 136 828
136 637
200 200
-
27 200 127 400
zastavěná pl. a nádvoří zahrada
154 600
I. CENA POZEMKU
STAVBY
budovy č.p. 17
stáří více než 100 let
OP
Jednot. cena
Rozest.
Reproduk. cena
Opotř. stavby
Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]
[m3]
[Kč/m3]
[%]
[Kč]
[%]
současný stav
360
3 500
100
1 260 000
70
378 000
1 260 000
-
10 000 -
vedlejší stavby
Reprodukční cena staveb
388 000 Kč
II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) současný stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
542 600 Kč
budoucí stav -
-7-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1:
Dětenice, RD, 2 + 1 ZP 65 m2, UP 124 m2, pozemek 419 m2 Nabídková cena: 500 000 Kč, 9/2011 Podsklepeno, bez koupelny a WC. Vytápění lokální na tuhá paliva. Voda ze studny. + větší dispozice - menší pozemek srovnatelná lokalita.
Porovnatelný RD č. 2:
Jenišovice, chalupa, ZP 120 m2, UP 80 m2, pozemek 275 m2 K rekonstrukci. Dvě obytné místnosti, suché WC. Elektro, vodovod, odkanalizování do žumpy. Vytápění - lokální na tuhá paliva. Nabídková cena: 590 000 Kč, 9/2011 - menší pozemek + větší dispozice srovnatelná lokalita
Porovnatelný RD č. 3:
Hrubá Horka, RD, 2 + kk ZP 90 m2, UP 100 m2, pozemek 257 m2 Stáří více než 100 let, k rekonstrukci. 2 obytné místnosti, suché WC. Elektro, vodovod, odkanalizování do žumpy, plyn.Vytápění: lokální plynové + lokální na tuhá paliva. Nabídková cena: 549 000 Kč, 8/2011 + větší dispozice a UP + plyn - menší pozemek srovnatelná lokalita
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
500 000 Kč
-8-
URČENÍ OBVYKLÉ CENY
Slabé stránky
Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé
Dům je převážně v původním stavu bez rekonstrukce. Stav RD je podprůměrný, bez pravidelné údržby. Částečně nefunkční izolace proti zemní vlhkosti. Stav vedlejších staveb je zhoršený. Horší dostupnost občanské vybavenosti. Klidné místo bez rušivých vlivů. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání věcné hodnoty a výnosové hodnoty s přihlédnutím k umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti.
OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 17 na pozemku č. parc. St. 136 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 136, č. parc. 828, k.ú. Kobyly, obec Kobyly, zapsáno na LV č. 86 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Liberec. Podíl 1/8:
500 000 Kč
Luboš Janků
62 500 Kč
V Mníšku pod Brdy, 23.9.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 742/212/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/212/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 21.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Kobyly 2) Situace, fotodokumentace ze dne 21.9.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 86 ze dne 24.2.2011, k.ú. Kobyly
-9-
1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 21.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Kobyly
2) Situace, fotodokumentace ze dne 21.9.2011
- 10 -
RD – jihozápadní pohled
Kuchyňský kout
Přístupová komunikace
Kolna a suché WC
Zahrada – západní pohled
