2011

ZNALECKÝ POSUDEK č. 812/282/2011 o ceně obvyklé pozemků - č. parc. 429/3 k.ú. Bystřany, obec Bystřany, zapsáno na LV č. 949 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice - č. parc. 596 k.ú. Sobědruhy, obec Teplice, zapsáno na LV č. 448 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice

Objednatel znaleckého posudku:

Exekuční úřad Praha 2 JUDr. Jan Fendrych Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4

Účel znaleckého posudku:

Usnesení č. j. 132 EX 7954/10-13/Ku

Podle stavu ke dni 18.12.2011 znalecký posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy telefon: 739147476 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje včetně příloh 21 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy, 20.12.2011

Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti LV č. 949, k.ú. Bystřany Název nemovitosti: Pozemek Adresa nemovitosti: Bystřany 417 61 Bystřany Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bystřany Katastrální území: Bystřany

LV č. 448, k.ú. Sobědruhy Název nemovitosti: Pozemek Adresa nemovitosti: Sobědruhy 415 10 Teplice Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Teplice Katastrální území: Sobědruhy

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 18.12.2011. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 949 ze dne 22.11.2011, k.ú. Bystřany, dodaný objednatelem 2) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 448 ze dne 22.11.2011, k.ú. Sobědruhy, dodaný objednatelem 3) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 18.12.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Bystřany 4) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 18.12.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Sobědruhy 5) Usnesení č. j. 132 EX 7954/10-13/Ku 6) Informace získané při místním šetření dne 18.12.2011 7) Informace z územního plánu Města Teplice (r. 2004) a Obec Bystřany (r.2006) Obsah znaleckého posudku 1) LV č. 949, k.ú. Bystřany

Určení obvyklé ceny pozemku č. parc. 429/3 k.ú. Bystřany, obec Bystřany, zapsáno na LV č. 949 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice. Vlastník pozemku:

Jan Lukášek, Unčínská 1549/8, Trnovany, Teplice, 415 01

katastrální úřad: pro Ústecký kraj, KP Teplice katastrální území: Bystřany

-2-

LV č. kraj:

949 Ústecký

obec: ulice:

Bystřany -

pozemky:

č. parc. 429/3

výměra 2 753 m2

část obce: počet obyvatel:

1 869

druh pozemku:

ostatní plocha

Všeobecný popis Oceňovaná nemovitost se nachází v Bystřanech. Bystřany jsou malá obec ležící asi 0,5 km jihovýchodně od správního centra Teplic. V obci je základní občanská vybavenost – základní a mateřská škola, zdravotní středisko. Úplná vybavenost je v Teplicích, dobře dostupných po silnici č. 8, do centra cca 5 km. Oceňovaný pozemek se nachází v severozápadní okrajové části obce Bystřany, u nájezdu na silnici č. 8. Pozemek č. parc. 429/3 má nepravidelný tvar mnohoúhelníku, je porostlý neudržovaným travním porostem a několika vzrostlými náletovými stromy a keři. Je rovinný, není oplocen. Pozemek leží v bezprostřední blízkosti silnice č. 8 Poloha a okolí Teplice – Praha, v zatáčce nájezdu na tuto silnici z obce Bystřany. Popis pozemku Přes pozemek vede vysokotlaký plynovod, včetně jeho ochranného pásma. Jihozápadní cca polovina pozemku je v ochranném pásmu dráhy. Uvedená ochranná pásma jsou pro využití pozemku jako stavební parcely limitujícím faktorem. Podle písemného vyjádření Miroslavy Kašparové, pracovnice Obecního úřadu Bystřany, se dle Územního plánu obce Bystřany jedná o pozemek ve všeobecně smíšeném území, v němž je obvykle bydlení kombinováno s jinými funkcemi, například stavbami a zařízeními obchodu a služeb, a to buď uspořádáním horizontálním (vedle sebe) v rámci funkční plochy nebo vertikálně (více funkcí nad sebou) v tomtéž objektu. Vlastnická práva 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 949, k.ú. Bystřany 2) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 949, k.ú. Bystřany 3) Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu zapsané v části C LV č. Omezení 949, k.ú. Bystřany vlastnických práv 4) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 949, k.ú. Bystřany 5) Věcné břemeno chůze, oprávněný Obec Bystřany, z roku 1999, zapsané v části C LV č. 949, k.ú. Bystřany 1), 2), 3), 4) – nejsou zahrnuta v ceně obvyklé. Věcné břemeno chůze, oprávněný Obec Bystřany – jedná se činnost nepravidelnou, je zřízeno pro neurčitý okruh oprávněných osob, není určeno k podnikatelské činnosti. Nelze zjistit roční užitek. Cena věcného břemene je určena paušální částkou 10 000 Kč.

-3-

POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný pozemek č. 1: Bystřany, stavební pozemek, 781 m2 cena za 1 m2: 1 230 Kč

Nabídková cena: 960 000 Kč, 11/2011

stejná lokalita

Porovnatelný pozemek č. 2:

Bystřany, stavební pozemek, 933 m2 cena za 1 m2: 1 302 Kč

Nabídková cena: 1 215 000 Kč, 12/2011

stejná lokalita

Bystřany, stavební pozemek pro komerční výstavbu, 3 787 m2 cena za 1 m2: 262 Kč



stejná lokalita

-4-

2) LV č. 448, k.ú. Sobědruhy

Určení obvyklé ceny pozemku č. parc. 596 k.ú. Sobědruhy, obec Teplice, zapsáno na LV č. 448 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice Vlastník pozemků:

Jan Lukášek, Unčínská 1549/8, Trnovany, Teplice, 415 01

katastrální úřad: katastrální území: obec: ulice:

pro Ústecký kraj, KP Teplice Sobědruhy Teplice -

pozemky:

č. parc. 596

výměra 529 m2

LV č. kraj: část obce: počet obyvatel:

448 Ústecký 51 208

druh pozemku:

zahrada

Všeobecný popis Oceňovaná nemovitost se nachází v Teplicích. Teplice jsou správní centrum s kompletní občanskou vybaveností. Oceňovaný pozemek se nachází v severovýchodní okrajové části města. Na východ od pozemku je rozsáhlá zahrádkářská osada. Jižně a západně od pozemku je areál školy a školských sportovních zařízení. Přilehlá ulice, Bohosudovská, je poměrně frekventovaná – mírně rušivý vliv. Pozemek č. parc. 596 má nepravidelný, zhruba čtyřúhelníkový tvar, je porostlý neudržovaným travním porostem, na jihozápadní straně je několik vzrostlých stromů, severozápadní strana pozemku je porostlá náletovými keři. Pozemek Poloha a okolí není užívaný, porosty nejsou udržovány. Pozemek je ve východním sklonu, není Popis pozemku oplocen. Podle sdělení referentky Odboru územního plánování a stavebního řádu na Magistrátu města Teplic, Jaroslavy Czermákové, je oceňovaný pozemek dle Územního plánu města Teplice, stavebním pozemkem. S ohledem na využitelnost oceňovaného pozemku jako stavební parcely, by mohla být limitující skutečnost, že pozemek na severovýchodě sousedí s bývalým židovským hřbitovem. Orgány památkové péče by mohly požadovat dodržení určitého ochranného pásma.

Vlastnická práva 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 448, k.ú. Sobědruhy 2) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 448, k.ú. Sobědruhy Omezení 3) Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu zapsané v části C LV vlastnických práv č. 448, k.ú. Sobědruhy 4) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 448, k.ú. Sobědruhy 1), 2), 3), 4) – nejsou zahrnuta v ceně obvyklé.

-5-

POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný pozemek č. 1: Teplice - Sobědruhy, stavební pozemek, 703 m2 cena za 1 m2: 703 Kč


stejná lokalita


Teplice - Sobědruhy, staveb. pozemek, 1 079 m2 cena za 1 m2: 1 050 Kč


stejná lokalita


Teplice - Trnovany, stavební pozemek, 2 500 m2 cena za 1 m2: 630 Kč


podobná lokalita

-6-

URČENÍ OBVYKLÉ CENY

Slabé stránky

Silné stránky

Zdůvodnění ceny obvyklé

Pozemek č. parc. 429/3 k.ú. Bystřany: - přes pozemek vede vysokotlaký plynovod, včetně jeho ochranného pásma, jihozápadní cca polovina pozemku je v ochranném pásmu dráhy, na pozemku vázne věcné břemeno chůze, pozemek leží v bezprostřední blízkosti silnice č. 8 Teplice – Praha, rušivý vliv pozemek č. . parc. 596 k.ú. Sobědruhy: - pozemek na severovýchodě sousedí s bývalým židovským hřbitovem, mírně rušivý vliv přilehlé komunikace pozemek č. parc. 429/3 k.ú. Bystřany: - nebyly zjištěny pozemek č. parc. 596 k.ú. Sobědruhy: - nebyly zjištěny Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými pozemky v dané lokalitě s přihlédnutím ke kvalitě půdy podle BPEJ, umístění, velikosti a charakteru užívání pozemku ke dni ocenění.

Věcná břemena - ocenění Věcné břemeno chůze, oprávněný Obec Bystřany, z roku 1999, zapsané v části C LV č. 949, k.ú. Bystřany

Ocenění věcného břemene činí: 10 000- Kč

Cena obvyklá pozemků - č. parc. 429/3 k.ú. Bystřany, obec Bystřany, zapsáno na LV č. 949 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice - č. parc. 596 k.ú. Sobědruhy, obec Teplice, zapsáno na LV č. 448 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice

1 890 000 Kč 1 590 000 Kč

LV č. 949

se započtením věcného břemene

LV č. 448

300 000 Kč

V Mníšku pod Brdy, 20.12.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy telefon: 739147476 e-mail: [email protected] -7-

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 812/282/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z282/2011.

Přílohy 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 18.12.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Bystřany 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 18.12.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Sobědruhy 3) Situace, fotodokumentace z 18.12.2011 4) Vyjádření Obecního úřadu Bystřany – funkční využití pozemku č. parc. 429/3, k.ú. Bystřany dle Územního plánu obce Bystřany (e-mail ze 14.12.2011) 5) Územní plán obce Bystřany z roku 2006, výřez 6) Územní plán města Teplice z roku 2004, výřez 7) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 949 ze dne 22.11.2011, k.ú. Bystřany 8) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 448 ze dne 22.11.2011, k.ú. Sobědruhy

1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 18.12.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Bystřany

-8-

2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 18.12.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Sobědruhy

3) Situace, fotodokumentace z 18.12.2011

č. par. 596 k.ú. Sobědruhy

č. parc. 429/3 k.ú. Bystřany

-9-

Pozemek č. parc. 429/3 – východní pohled

Pozemek č. parc. 429/3 – SV pohled

Pozemek č. parc. 596 – severní pohled

Pozemek č. parc. 596 – jižní pohled

- 10 -

4) Vyjádření Obecního úřadu Bystřany – funkční využití pozemku č. parc. 429/3, k.ú. Bystřany dle Územního plánu obce Bystřany (e-mail ze 14.12.2011) _____________________________________________________________________________________ Dobrý den, pozemek p.č. 429/3 v k.ú. Bystřany se dle ÚP Bystřan nachází v zastavitelném území v ploše „všeobecně smíšené území“. Níže Vám zasílám výňatek z vyhlášky ohledně této plochy : Funkční plocha VŠEOBECNĚ SMÍŠENÉ ÚZEMÍ PODMÍNKY FUNKČNÍHO VYUŽITÍ ÚZEMÍ Všeobecně smíšené území je území, v němž je obvykle bydlení kombinováno s jinými funkcemi, například stavbami a zařízeními obchodu a služeb, a to buď uspořádáním horizontálním (vedle sebe) v rámci funkční plochy nebo vertikálně (více funkcí nad sebou) v tomtéž objektu. Přípustné jsou stavby pro bydlení, kancelářské a obchodní budovy a zařízení, zařízení stravovací a ubytovací, jiná zařízení služeb nebo drobné nerušící výroby, stavby a zařízení veřejné správy, církevní, kulturní, sociální, zdravotní, sportovní a školská, stavby a zařízení požární ochrany. V území jsou jako jeho nedílná součást přípustné stavby pozemních komunikací odpovídajícího významu, příslušné komunikace pěší a cyklistické, plochy liniové a plošné zeleně, zpevněné plochy pro zajištění potřeby parkovacích a odstavných míst, liniové stavby a zařízení pro technickou infrastrukturu a telekomunikační zařízení. MÍRA INTENZITY VYUŽITÍ ÚZEMÍ Zastavění stavebního pozemku pro umístění stavby pro bydlení mimo současně zastavěné území obce musí umožňovat vymezit alespoň jednu souvislou plochu zeleně na rostlém terénu vhodnou pro osázení dřevinami a její plošný rozsah musí být nejméně 15% výměry pozemku. DOPLŇUJÍCÍ ZÁSADY Drobné stavby plnící doplňkovou funkci ke stavbě hlavní jsou přípustné v případě, kdy je nade vší pochybnost zřejmé, že požadovaného účelu nelze docílit v hlavní stavbě. S pozdravem OÚ Bystřany Kašparová Miroslava

________________________________________________________________________________

- 11 -

5) Územní plán obce Bystřany z roku 2006 - výřez

Územní plán obce Bystřany z roku 2006 - legenda

- 12 -

6) Územní plán města Teplice z roku 2004 - výřez

Územní plán města Teplice z roku 2004 - legenda

- 13 -

2011

Recommend Documents