2011

Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti Účel ocenění

29 / 25 / 2011

Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu exekuce

Předmět ocenění Budova RD č.p. 7, LV č. 394 na pozemku parc.č. St. 29 pozemek parc.č. St. 29, LV č. 394 pozemek parc.č. 29/1, LV č. 394 Adresa Kraj Kat. území

Jihočeský kraj Slavošovice u Lišova

Obec Ulice

Libín Slavošovice

Počet obyvatel 340 č.p. 7

Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p. 28 381 01 Český Krumlov Česká republika Vlastnictví Budova RD č.p. 7 pozemek parc.č. St. 29 pozemek parc.č. 29/1

Hospodářská Jana - Třeboň, Domanín 101, Česká republika Kordina Michal - Libín, Slavošovice 7, Česká republika Hospodářská Jana - Třeboň, Domanín 101, Česká republika Kordina Michal - Libín, Slavošovice 7, Česká republika Hospodářská Jana - Třeboň, Domanín 101, Česká republika Kordina Michal - Libín, Slavošovice 7, Česká republika

Zpracováno pro

exekutora

Vypracoval Licence číslo

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email: [email protected]

0845

Tel. E-mail IČ DIČ

Počet stran příloh 169.82 m2 38.66 m2

1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 Dne 18.4.2011 Ke dni 17.4.2011 Prohlídka dne 17.4.2011

tel: 733 698996

Počet stran textu 8 Obvyklá cena - současný stav Podlahová plocha Ostatní plochy

66254132

8 11 500 Kč/m2 6 000 Kč/m2

1 952 900 Kč 232 000 Kč

2 200 000 Kč Dva miliony dvěstě tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav

-1-

2 101 000 Kč Dva miliony stojedna tisíc Kč

Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní ve výši 1,5 mil. exekuce ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je soudním znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí

REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul.

-2-

ANO

Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 394, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora JUDr.Marek Frank dne 11.4.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Slavošovice u Lišova, vyhotovil dálkový přístup do KN dne 11.4.2011. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu dne 17.4.2011. Odhad tržní hodnoty nemovitosti č. 556/421/07, vyhotovil Ing.Michal Hořejší dne 1.1.2008. Datum předání kompletních podkladů 18.4.2011 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 394, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora JUDr.Marek Frank dne 11.4.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Slavošovice u Lišova, vyhotovil dálkový přístup do KN dne 11.4.2011.

-3-

Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Slavošovice je obec lokálního významu, ležící cca 15 km východně od Českých Budějovic, 10 km od Třeboně a Lišova. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Lokalita je vhodná k bydlení z hlediska životního prostředí.V místě je velmi omezená nabídka pracovních příležitostí. Většina obyvatel dojíždí za prací do okolních měst (Lišov, Třeboň,Ledenice, České Budějovice). V obci je zastávka hromadné autobusové dopravy. Informace o nemovitosti Nemovitost je postavena před cca 100 lety jako typická zemědělská usedlost s uzavřeným dvorem a štíty obytné a hospodářské části směrem do návsi. V letech 1994 až 1999 proběhla celková rekonstrukce obytné části - výměna cca 30% zdiva, výměna stropní konstrukce, výměna cca 50% konstrukce zastřešení. Výměna střešní krytiny včetně klempířských prvků, vnitřní omítky. Fasáda byla dodělána cca v roce 2006. Také proběhla výměna oken za plastová (50%).Dále podlahy a veškeré rozvody TZB. Součástí nemovitosti je kromě obytné části také hospodářská část (stodoly), která je ve špatném technickém stavu. Další příslušenství je kopaná studna, žumpa. Dokončená ohradní zeď u obytné části a terasa ze zámkové dlažby. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník parc.č. 42 Obec Libín

Způsob využití pozemku zahrada

Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po Popis nemovitosti Počet PP 0

Počet NP

Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo, WC

1

Počet podkroví

1

1

159.4 m2

Zastavěná plocha 1.NP

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, trouba, sporák elektrický, digestoř, lednice s mrazákem

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ano

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet bytových jednotek

1

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba stodoly

Ne

Ano

Popis hospodářská část ve špatném technickém stavu

Výměra [m2] Stáří [roků] 170.0 100

Technický stav Budova RD

Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Minulé rekonstrukce Konstrukce Střešní krytina Krovy Stropy Vnější omítky Vnitřní omítky Okna Podlahy

Rozsah výměna za betonovou krytinu 50% výměna 30% dřevěné trámové Fasáda (chybí finální nátěr) štukové omítky dřevěná a plastová dlažby a plovoucí podlahy

odhadem 100 15 % nevykazuje Rok provedení 1994-1999 1994-1999 1994-1999 2006 1994-1999 1994-1999 1999

Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 637 m3 Cena

3 300 Kč/m3

Cena celkem

2 101 000 Kč

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 1 649 m2 Cena pozemků

300 Kč/m2

Cena celkem

495 000 Kč

-4-

Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění

napojeno není není není

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn

napojeno napojeno není není

není

Popis provedení budovy Konstrukce

Provedení

%

Konstrukce

dokonč

100 100

střešní krytina vnější úpr. povrchů

dřevěné trámové s podhledem betonové tašky omítka vápenná hladká

100 100

schodiště dveře

dřevěné z masivního dřeva

100 100

100

podlahy nebytových místn. elektro

keramická dlažba

100

světelný a motorový rozvod

100

rozvod plynu

není

kamenné

100

svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z

zděné a kamenné

100

izolace proti zemní vlhkosti stropy

sedlový cihelného a kamenného zdiva v tl. do 60 cm vápenná omítka štuková dřevěná s dvojsklem a plastová PVC a plovoucí laminátové

100 100

kamna na pevná paliva, vnitřní krb a krbová kamna studené a teplé bojler

100

podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody

% dokonč

bez izolací

základy

vnitřní úpr. stěn okna

Provedení

100 100

100 80

0

Mimořádná výbava Krb vnitřní 1.NP - výčet místností Podlahové plochy předsíň pokoj koupelna s WC

14.0 m2 pokoj 8.4 kuchyně 3.5 obývací pokoj

Ostatní plochy terasa

33.1 m2

Podlahové plochy

127.8 m2 Ostatní plochy

8.4 m2 34.4 59.1 m2

33.1 m2

1.Podkroví - výčet místností Podlahové plochy pokoj Ostatní plochy lodžie Podlahové plochy

16.4 m2 pokoj

25.7 m2

5.5 m2 42.1 m2 Ostatní plochy

-5-

m2 5.5 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum vložení inzerátu 19.1.2011, datum změny inzerátu 6.4.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 380.0 m2 2 Podlahová plocha 340.0 m Celková výměra všech pozemků 2215.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 995 000 Kč 10 % 1 796 000 Kč

5 900 Kč/m2 5 300 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD Štěpánovice - okr. České Budějovice Nabízíme Vám prodej rodinného domu ve Štěpánovicích vzdálených 12 km od Českých Budějovic a 7 km od Třeboně. Dům má velký pozemek, využitelný v budoucnu pro stavbu jednoho až dvou rodinných domů. Řešen je dispozičně jako 3+1 s možností pudní vestavby. Celková plocha 2.215 m2.

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum vložení inzerátu 12.8.2010, datum změny inzerátu 19.2.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 0 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 260.0 m2 2 Podlahová plocha 260.0 m Celková výměra všech pozemků 3924.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

6 100 000 Kč 20 % 4 880 000 Kč

23 500 Kč/m2 18 800 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Vesnické stavení ve velmi dobrém stavu s pozemkem o celkové výměře 1962m2 v Ledenicích u Českých Budějovic. Zastavěná plocha a nádvoří je 1254m2 a přilehlá zahrada 708m2. Dům je o velikosti 4+1 a druhé samostatné bytové jednotky 2+1. K domu patří garáž, hospodářské stavení s chlévy, vše s klenutou klenbou. Stodola v dobrém stavu. Vhodné k trvalému bydlení, rekreaci i ke komerčním účelům či chovu koní. . Vytápění je vlastní kotlem na plyn.

-6-

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum vložení inzerátu 13.1.2011, datum změny inzerátu 18.4.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 200.0 m2 2 Podlahová plocha 250.0 m Celková výměra všech pozemků 461.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

8 700 Kč/m2

2 180 000 Kč 5 % 2 071 000 Kč

8 300 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící rodinný dům v Petrovicích u Borovan. Dům byl postaven cca v roce 1945 z Borovanských tvárnic a do současné podoby rekonstruován v letech 2004 - 2006 ( zateplení fasády, nová plastová okna, částečná výměna střešní krytiny, rozvody vody včetně nových koupelen, plovoucí podlahy, dlažeb atd. ). Obytná část je rozdělena v přízemí na obývací pokoj spojený kuchyní ( osazena nová kuch. linka včetně spotřebičů ), samostatnou ložnici a koupelnu. V podkroví se nachází dvě ložnice a prostorná koupelna se sprchovým koutem. Na pozemku je prostorná dvougaráž navazující na dílnu a skladový prostor. Topení v domě je řešeno lokálně na tuhá paliva. Voda je zavedena z vlastní studny ( přípojka na obecní vodovod je na hranici pozemku ). Vlastní jímka s přepadem do obecní kanalizace, elektřina 220/380 V. Celková plocha pozemku je 461 m2 + užívání obecní zahrady ( poplatek 1,- Kč/m2/rok ).

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

5 300 - 18 800 Kč/m2

1 796 000 - 4 880 000 Kč 11 500 Kč/m2

Současnou cenu bytového domu č.p. 7, v obci Libín, část obce Slavošovice zapsaného na LV č. 394 k.ú. Slavošovice u Lišova včetně pozemků p.č. St. 29 a p.č. 29/1 vše k.ú. Slavošovice u Lišova odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí , konstrukčních provedení nemovitostí a jednotek občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na 11.500 /m2 užitné plochy. Spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/2 odhaduji na 1,1 mil. Kč.

Vypracoval Licence číslo 0845

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov

podpis

-7-

Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad)

Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny, ale z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí vyplývá zástavní právo smluvní pro pohledávku ve výši 1 500 000Kč s příslušenstvím Raiffeisenbank a.s., Hvězdova 1716/2b,Praha 4, Nusle, 140 78, IČO 49240901. Toto zástavní právo vzniklo na základě smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 25.1.2008.Právní účinky vkladu práva ke dni 6.2.2008. Obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění:

1 500 000,- Kč.

-8-

Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 29/25/2011 ve znaleckém deníku.

V Českém Krumlově dne 19.4.2011 Jméno a adresa znalce: Ing.Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov

-9-

Fotodokumentace

zádveří

kuchyně

obývací pokoj

vnitřní krb

koupelna a WC

pokoj - podkroví

- 10 -

Fotodokumentace

pokoj - podkroví

balkon

terasa

stodola

jižní pohled

SZ pohled

- 11 -

Fotodokumentace - mapy

Slavošovice č.p. 7 - umístění obce

Slavošovice č.p.7 - umístění v obci

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -