2011

Posudek / č. 25-68/2011

AP PR AI S ALS

O obvyklé ceně nemovitostí Rodinná rekreace č.e. 8 na parcele St. 48 Zdebořice, včetně příslušenství zapsané na LV č. 306 k.ú. Zdebořice ve vlastnictví Bayer Zdeněk, Zdebořice č.e. 8, Plánice, PSČ 341 42

Objednatel:

Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 IČ: 605 31 355

Zpracovatel:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Účel posudku:

Zjištění ceny pro exekuční řízení

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 32 stran textu.

V Praze dne 1.4.2011

Vyhotovení č.: 3

Znalecký posudek / č. 25-68/2011

Obsah 1

Rekapitulace ......................................................................................................................................................... 3

2

Jméno a osvědčení ............................................................................................................................................... 4

3

Předpoklady a omezující podmínky .................................................................................................................... 5

4

5

3.1

Omezující podmínky ...................................................................................................................................... 5

3.2

Definice základních pojmů ............................................................................................................................ 6

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé ................................................................................................................... 6

3.4

Podklady pro zpracování ocenění ................................................................................................................. 8

Nález ..................................................................................................................................................................... 9 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku ............................................................................................................ 9

4.2

Datum znaleckého posudku .......................................................................................................................... 9

4.3

Základní informace o nemovitosti ................................................................................................................ 9

Ocenění nemovitosti ........................................................................................................................................... 12 5.1

Nákladový způsob ........................................................................................................................................ 12

5.2

Porovnávací metoda ..................................................................................................................................... 15

5.3

Rekapitulace hodnot .................................................................................................................................... 17

6

Výsledek ocenění................................................................................................................................................ 18

7

Přílohy ................................................................................................................................................................. 20

Strana 2

Znalecký posudek /č. 25-68/2011

1

Rekapitulace

Identifikace předmětu znaleckého posudku: Znalecký posudek o ceně domu včetně příslušenství (budova č.e.8 na pozemku St. 48, pozemek St. 48, pozemek parc.č. 727/6, vše zapsané na LV č. 306 k.ú. Zdebořice, obec Plánice) ve vlastnictví Bayer Zdeněk, RČ 660321/1736, Plánice - Zdebořice č.e.8, PSČ 341 42 Kolinec. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 5.3.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 5.3.2011.

Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 306 k.ú. Zdebořice je stanovena:

716 000,00 Kč (slovy: Sedmsetšestnáct tisíc korun českých)

Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 1.4.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Strana 3


2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.

Strana 4


3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1

Omezující podmínky

•

Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost,

•

zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny,

•

informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné,

•

další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné,

•

ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných,

•

hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených,

•

datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku,

•

odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování,

•

obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele,

•

tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů,

•

zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními,

•

zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související,

•

znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem,

•

posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování,

•

znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA.

Strana 5


3.2

Definice základních pojmů

Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé.

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé

Administrativní cena – cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh – Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota – odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci), je reprodukční cena věci, snížená o

Strana 6


přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací – je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC – základní cena ZCU – základní cena upravená IPC – indexovaná průměrná cena CU – cena upravená na 1 m2 podlahové plochy bytu ÚR – územní rozhodnutí ÚP – územní plán LV – list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě.

Strana 7


3.4

Podklady pro zpracování ocenění

Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137Ex 8056/09-43 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov

Podklady získané zhotovitelem: výpis z KN LV č. 306 k.ú. Zdebořice k datu 04.02.2011 skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém fotodokumentace infomapa nabídky realitních kanceláří na síti internet

Strana 8


4 Nález 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku

Znalecký posudek o ceně domu včetně příslušenství (budova č.e.8 na pozemku St. 48, pozemek St. 48, pozemek parc.č. 727/6, vše zapsané na LV č. 306 k.ú. Zdebořice, obec Plánice ) ve vlastnictví Bayer Zdeněk, RČ 660321/1736, Plánice - Zdebořice č.e.8, PSČ 341 42 Kolinec. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 5.3.2011.

4.2

Datum znaleckého posudku

Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137Ex 8056/09-43 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45 ze dne 1.2.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 5.3.2011. Místní šetření bylo provedeno dne 5.3.2011. Vlastník nebyl přítomen, uživatel neumožnil vstup do budovy. Ocenění nemovitosti se tedy provádí pouze na základě odborného odhadu a vnějšího ohledání nemovitosti.

4.3

Základní informace o nemovitosti

Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Rodinná rekreace č.e. 8 na pozemku St. 48 včetně příslušenství Adresa nemovitosti: Plánice - Zdebořice č.e. 8 PSČ 341 42, Kolinec Kraj: Plzeňský Okres: Klatovy Obec: Plánice Katastrální území: Zdebořice Počet obyvatel: 61 Indexovaná průměrná cena podle § 26a odst. 1: 3 472,00 Kč/m3 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 306 k.ú. Zdebořice pro: Bayer Zdeněk, RČ 660321/1736, Plánice - Zdebořice č.e.8, PSČ 341 42 Kolinec. Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnických práv: Zástavní právo smluvní zajišťuje pohledávku, která představuje veškeré budoucí pohledávky na úhradu jistiny včetně příslušenství dle smlouvy o úvěru reg. č. 0350005240452 - výše úvěru 680 000.- Kč s řádnou konečnou splatností dne 25.11.2025 pro Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1, Staré Město, 114 07, RČ/IČO: 45317054 na stavba: Zdebořice, č.e. 8, parcela: St. 48 a parcela: 727/6.

Strana 9


Listina:Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 26.08.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 02.09.2005 (V-2070/2005-404). Zástavní právo soudcovské zajišťuje pohledávku ve výši 19.735.- Kč pro Okresní správa sociálního zabezpečení Klatovy, Kollárova 528, Klatovy III, 339 01 Klatovy 1 na stavba: Zdebořice, č.e. 8, parcela: St. 48 a parcela: 727/6, Bayer Zdeněk, Zdebořice č. evid. 8, Plánice, 341 42 Kolinec, RČ/IČO: 660321/1736. Listina: Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva: Okresní soud v Klatovech 18E-3/2007-6 ze dne 27.2.2007. Právní moc ke dni 21.3.2007 (Z2131/2007-404). Nařízení exekuce Bayer Zdeněk, Zdebořice č. evid. 8, Plánice, 341 42 Kolinec, RČ/IČO: 660321/1736. Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce: Okresní soud v Klatovech 27 Nc-776/2009-4 ze dne 11.6.2009 (Z-9316/2009-404). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na stavba: Zdebořice, č.e. 8, parcela: St. 48 a parcela: 727/6, Bayer Zdeněk, Zdebořice č. evid. 8, Plánice, 341 42 Kolinec, RČ/IČO: 660321/1736. Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí: soudní exekutor JUDr. Petr Kocián 137Ex-8056/2009-18 ze dne 18.9.2009. Právní moc ke dni 9.10.2009 (Z-10052/2009-404). Nařízení exekuce Bayer Zdeněk, Zdebořice č. evid. 8, Plánice, 341 42 Kolinec, RČ/IČO: 660321/1736 pověřený soudní exekutor JUDr. Marcel Kubis. Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce: Okresní soud v Klatovech 27 EXE-3236/2010-9 ze dne 13.10.2010 (Z-7074/2010-404). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na stavba: Zdebořice, č.e. 8, parcela: St. 48 a parcela: 727/6, Bayer Zdeněk, Zdebořice č. evid. 8, Plánice, 341 42 Kolinec, RČ/IČO: 660321/1736. Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí: soudní exekutor JUDr. Dalimil Mika, LL.M. 120 EX-9246/2007-8 ze dne 28.12.2010 (Z-8309/2010-404). Nařízení exekuce Bayer Zdeněk, Zdebořice č. evid. 8, Plánice, 341 42 Kolinec, RČ/IČO: 660321/1736 pověřený soudní exekutor Mgr. Daniel Vlček. Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce: Okresní soud v Klatovech 27 EXE-3826/2010-11 ze dne 20.12.2010 (Z-660/2011-404). Jiné zápisy: Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva doručen dne 11.11.2010 Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, Budějovická 64/5, Praha 4, Michle, 140 21, IČ: 639 98 530 na stavba: Zdebořice, č.e. 8, parcela: St. 48 a parcela: 727/6, Bayer Zdeněk, Zdebořice č. evid. 8, Plánice, 341 42 Kolinec, RČ/IČO: 660321/1736. Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti: Soudní exekutor Mgr. Marcel Kubis 139 EX-02968/2010-008 ze dne 10.11.2010 (Z-7075/2010-404). Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva doručen dne 14.1.2011 Česká televize, Na hřebenech II 1132/4, Praha 4, Podolí, 147 00, Praha 47, IČ: 000 27 383 na stavba: Zdebořice, č.e. 8, parcela: St. 48 a parcela: 727/6, Bayer Zdeněk, Zdebořice č. evid. 8, Plánice, 341 42 Kolinec, RČ/IČO: 660321/1736. Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti: Soudní exekutor JUDr. Dalimil Mika, LL.M. 120 EX-9246/2007-07 ze dne 28.12.2010 (Z-362/2011-404). Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva doručen dne 25.1.2011 Česká pojišťovna, a.s., Spálená 75/16, Praha 1, Nové Město, 113 04, IČ: 452 72 956 na stavba: Zdebořice, č.e. 8, parcela: St. 48 a parcela: 727/6, Bayer Zdeněk, Zdebořice č. evid. 8, Plánice, 341 42 Kolinec, RČ/IČO: 660321/1736. Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti: Soudní exekutor Mgr. Daniel Vlček 101 EX-03234/2010-007 ze dne 25.01.2011 (Z-659/2011-404). Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Listina: Smlouva kupní ze dne 10.8.2005 pro Bayer Zdeněk, Zdebořice č. evid. 8, Plánice, 341 42 Kolinec, RČ/IČO: 660321/1736. Právní účinky vkladu práva ke dni 05.09.2005 (V-2095/2005-404).

Strana 10


Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám: Parcela 727/6 BPEJ 73244 výměra 53 m2 Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost, rekreační chalupa č.e. 8 s pozemkem se nachází v obci Plánice – Zdebořice. Zdebořice jsou jednou z částí města Plánice. V Plánici žije 940 obyvatel, správní území zahrnuje dalších 11 obcí. V Plánici je škola, mateřská školka, městská knihovna, pošta, Česká spořitelna, sportovní areál se třemi kurty, dětské hřiště. Ordinaci zde má jeden praktický lékař a jeden zubní lékař. Zdebořice se nacházejí 5km jihozápadně od Plánice, trvale zde žije 87 obyvatel. Dopravní spojení zajišťují autobusy z Klatov. Oceňovaný objekt napojen na obecní studnu, elektrickou energii. Oceňovaný dům se nachází v klidné části obce, zastavěné především rekreačními objekty. Pozemek je oplocen – část kovovým, část dřevěným plaňkovým plotem. Vedle vstupní branky jsou dvoudílná vrata, umožňující vjezd vozida na pozemek, kde se dá parkovat. Majitel objekt nezpřístupnil, ale dle odhadu se jedná o venkovskou chalupu, postavenou k rekreaci, okolo roku 1940. Jedná se o dvoupatrový dům s doškovou střechou. Fasáda je původní, okna jsou původní, dřevěná, dvoudílná. Vstup do domu je z boční strany, dveře původní, dřevěné. Obytné je pouze přízemí, dle dispozice oken se jedná o 2+1 s příslušenstvím. Způsob vytápění na tuhá paliva. Dům nemá kanalizaci ani jímku, je zde pouze suchý záchod mimo vlastní budovu. Zavedena voda a elektřina. V původně hospodářské části domu se nachází kůlna a dílna. Dům není podsklepen. Zastavěná plocha domu je dle odhadu 105 m², neobývané podkroví – půda 105 ². Obestavěný prostor pro přízemí 262,5 m3 a pro zkosené podkroví cca 147 m3, celkem 409,5 m3. Objekt je částečně udržovaný v původním stavu, bez větších rekostrukcí. Objekt je celoročně obýván. Dům stojí na parcele parcelní číslo St. 48 zapsané na LV č. 306 (vlastnik Bayer Zdeněk), dle výpisu z katastru se jedná o zastavěnou plochu a nádvoří o celkové výměře 327 m 2. Příslušenství tvoří oplocení, přípojky a zpevněné plochy a samostatně stojící suchý záchod. Součástí domu je dále pozemek p.č. 727/6 o výměře 53 m2 – zahrada.

Strana 11


5 Ocenění nemovitosti 5.1

Nákladový způsob

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: Rodinný dům se zahradou 1) Hlavní stavba - rodinný dům č.e. 8 2) Pozemky k.ú. Zdebořice 1) Budova porovnávacím způsobem Rodinný dům č.e. 8 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a tabulky č.1)

rekreační chalupa k.ú. Zdebořice, obec Plánice 80 let 3 472,- Kč/m3

Cena upravená se zjistí vynásobením indexované průměrné ceny dle přílohy č. 20a tabulky č.1 a indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m3 obestavěného prostoru, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č.20a tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = IT * I P * I V kde IT ; IP a IV jsou stanoveny jako 3

Index trhu IT

1

Tn n 1

7

Index polohy IP

1

Pn n 1

9

Index vybavení IV

1

Vn xV13 n 1

Obestavěný prostor domu č.e. 3 dle odhadu znalce a výměry parcely St. 48 činí: Přízemí Podkroví Obestavěný prostor - celkem:

262,5 m3 147.0 m3 = 409,5m3

Strana 12


Výpočet indexu cenového porovnání: Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) – bez vlivu

č. II. II. II.

Ti -0,05 0,00 0,00

č. III III II. III. II. II. I. I. II. III. II.

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00

3

Index trhu IT

Tn = 0,95

1 n 1

Index polohy: Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita oblasti – vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita les nebo vodní plocha v místě – docházková vzdálenost 3.Poloha v zástavbě bez vlivu 4. Dopravní dostupnost – bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava dobrá dostupnost 6. Parkovací možnosti dobré 7. Obchod a služby v okolí – žádné 8. Sportoviště žádné 9. Obyvatelstvo v okolí bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11

Index polohy IP

1

Pn = 0,95 n 1

Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby – nepodsklepený se strmou střechou 1. Druh stavby – rekreační chalupa 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. Stěn – 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, studna 6. Způsob vytápění stavby – lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství – poze suchý záchod 8. Ostatní vybavení - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD – bez vedlejších staveb 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou – od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kritérium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav – stavba se zanedbanou údržbou

č. I. I. III. II. II. II. I. I. III. I. II. II. III. III.

Vi A 0,02 0,00 0,00 0,01 -0,05 -0,08 -0,10 0,00 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,85

Koeficient „s“pro stavby stáří nad 50 let do 80 let včetně: 0,7 12

Index vybavení IV

1

Vn xV13 = 0,4463 n 1

Celkový index I = IT * IP * IV = 0,95 * 0,95 * 0,4463 = 0,4027

Strana 13


Ocenění: Indexovaná průměrná cena (dle příl. č. 20a tabulka č. 1): Index trhu IT (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): Index polohy IP (dle příl. č. 18a tabulka č. 3): Index konstrukce a vybavení IV (dle příl. č. 20a tabulka č. 2):

Základní cena upravená Plná cena:

3

409,5 m * 1 398,17 Kč/m

3

Budova č.e. 8 - zjištěná cena

= * * *

3 472,00 Kč/m3 0,9500 0,9500 0,4463

= =

1 398,17 Kč/m3 572 550,62 Kč

=

572 550,62 Kč

2a) Pozemek St.48: 327 m2, zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky takto zařazené platným územním plánem neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků. Pozemek nemá BPEJ. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Základní cena pozemku dle odst. 1 k) : ZC = Cp x 1,00 Cp = 35+(a-1000)x0,007414 Kde a je počet obyvatel, pro a vždy platí a≥1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a=1000. Počet obyvatel města Plánice je dle serveru MVCR online 940, tedy a=1000 Cp = 35+(1000-1000)x0,007414= 35,00 Kč/m2 ZC = 35,00 x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Jedn. Výměra Název St. cena Cena [ Kč] [m2] [Kč/m2] Zastavěná plocha a nádvoří 48 327 35,00 11 445,00 Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2.4 významnost obce

10%

38,50 12589,50

2.3 není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Upravená cena Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Pozemek St.48 Zdebořice – zjištěná cena

-4%

36,96 12 085,92 * 2,169 * 1,501 39 347,76 Kč

2b) Pozemek p.č.727/6: 53 m2, zahrada Stavební pozemky takto zařazené platným územním plánem neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků. Pozemek nemá BPEJ. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Základní cena pozemku dle odst. 1 k) : ZC = Cp x 1,00 Cp = 35+(a-1000)x0,007414 Kde a je počet obyvatel, pro a vždy platí a≥1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a=1000. Počet obyvatel města Plánice je dle serveru MVCR online 940, tedy a=1000 Cp = 35+(1000-1000)x0,007414= 35,00 Kč/m2 ZC = 35,00 x 1,00 = 35,00 Kč/m2

Strana 14


p.č.

Výměra [m2]

727/6

53

Jedn. cena [Kč/m2] 35,00

Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2.4 významnost obce

10%

38,50

2.3 není možnost napojení na veřejnou kanalizaci

-4%

36,96

Název Zahrada

Cena [ Kč] 1 855,00

2 040,50

Upravená cena Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient dle § 28 odst. 5 Pozemek p.č. 727/6 Zdebořice – zjištěná cena

Rekapitulace cen nemovitostí Výsledné ceny: 1)Budova č.e. 8 2a) Pozemek St.48 Zdebořice 2b)pozemek p.č.727/6 Zdebořice cena nemovitostí činí celkem Výsledná cena nemovitostí po zaokrouhlení dle § 46 činí

5.2

1958,88 * 2,169 * 1,501 *0,400 2 550,99 Kč

572 550,62 Kč 39 347,76 Kč 2 550,99 Kč 614 449,37 Kč 614 450,00 Kč

Porovnávací metoda

Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m2 zastavěné plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 105,00 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Prodej chalupy s WC a koupelnou pro trvalé bydlení i k rekreaci v obci Lhůta u Mochtína. V přízemí prostor o velikosti 2+1+ WC +koupelna, v podkroví možné vybudování dalších dvou místností. Stavba je částečně podsklepená, vytápění na tuhá paliva, elektřina, vlastní studna, septik. U domku přístřešek na auto a dřevěná kůlna. Dům je postaven na pozemku o výměře 1409 m² (užitná plocha 77 m², zast. plocha 100 m²). Jednotková nabídková cena 9400 Kč/ m². 2) Prodej patrového rodinného domu ve Zbyslavi. Stavba je částečně podsklepená, obývané přízemí, možnost půdní vestavby, dispozičně 3+1 . K domu náleží bývalý vejminek, stodola, bývalá sýpka. Topení lokálními kamny na tuhá paliva, obecní vodovod, kanalizace do jímky. Užitná plocha 80 m², zastavěná plocha plocha

Strana 15


140 m², celková výměra pozemku 769 m². Jednotková nabídková cena 6 071 Kč/ m². 3) Prodej chalupy ve Zborovech. Chalupa má tři místnosti, je podsklepená, neobývaná půda. K chalupě náleží garáž a bývalá kovárna. Zaveden vodovod a elektřina. Nutná rekonstrukce.Vytápění kamny na tuhá paliva. Užitná plocha 80 m², zastavěná plocha plocha 100 m², celková výměra pozemku 700 m². Jednotková nabídková cena 8500 Kč/ m². 4) Prodej chalupy v obci Zborovy. V přízemí dvě místnosti, koupelna, WC, v podkroví další pokoj. Vytápění lokální na tuhá paliva. Voda z vlastní studny, dům je podsklepen. Na pozemku jsou dále dvě stodoly, udržovaná zahrada. Užitná plocha 551 m² , zastavěná plocha plocha 160 m². Jednotková nabídková cena 7500 Kč/ m² Seznam porovnávaných objektů:

Název Lhůta u Mochtína Zbyslav Zborovy Zborovy

Realizovaná cena

Km

Kc

Kv

K1

K2

K3

940 000,00 850 000,00 850 000,00 1 200 000,00

1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

0,92 0,95 0,90 0,90

1,00 1,00 1,00 1,00

0,90 1,20 1,00 1,18

0,90 0,90 0,90 0,90

Množství [jedn]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

100,00

Součet:

7 004,88 6 229,29 6 885,00 7 168,50

140,00 100,00 160,00

27 287,67 Kč/jedn. /4

Průměrná jednotková cena:

6 821.92 Kč/jedn.

Minimální jednotková cena:

6 229,29 Kč/jedn.

Maximální jednotková cena:

7 168,50 Kč/jedn.

Základní cena: 9 421,77 Kč/m2 105 m2 á 6 821,92 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 716 301,23 Kč, to je 716 000,00 Kč po zaokrouhlení.

716 301,23

Strana 16


5.3

Rekapitulace hodnot

Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu Porovnávací hodnota Výnosová hodnota

614 450,00 Kč 716 000,00 Kč nestanovena

Závěr: Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Tržní hodnotu částečně kladně ovlivňuje situování v klidné obci s dobrým dopravním spojením s Klatovy (autobusové spojení), nedaleko města Plánice, kde je veškerá občanská vybavenost. Negativní vliv má vybavenost objektu – pouze suchý záchod. Nemovitost je udržována bez velkých investic v původním stavu, chybí zde možnost garážování. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č.306 a parcele St. 48 a parc. č. 727/6, k.ú. Zdebořice podle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění činí 716 000,00 Kč.

Strana 17


6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny domu rodinné rekreace domu včetně příslušenství (budova č.e. 8 na pozemku St. 48, pozemek St. 48, pozemek parc.č. 727/6, vše zapsané na LV č. 306 k.ú. Zdebořice) ve vlastnictví Bayer Zdeněk, RČ 660321/1736, Zdebořice č.ev.8, Plánice, 341 42 Kolinec. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 5.3.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 5.3.2011.

Cena obvyklá nemovitosti zapsané na LV č. 306 k.ú. Zdebořice je stanovena ve výši:

716 000,00 Kč (slovy: sedmsetšestnáct tisíc korun českých)

Strana 18


Znalecká doložka

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 25-68/2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury – daňového dokladu č. 11036.

V Praze dne 1.4.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Posudek zpracoval: Ing. Ivana Attlová Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA znalec

Strana 19


7 Přílohy 1. 2. 3. 4. 5.

usnesení č.j. 137 EX 8056/09-43 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov výpis z KN LV č. 306 k.ú. Zdebořice k datu 4.2.2011 kopie katastrální mapy k.ú. Zdebořice fotodokumentace nabídka realitních kanceláří

Strana 20

2011

Recommend Documents