2011

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Palackého 1498/3, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3071-951/2011

O ceně jiného nebytového prostoru č. 4366/1 v budově č.p. 4366, příslušející k části obce Prostějov, na pozemku p.č. 4547/2, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 902/2700 dále jiného nebytového prostoru č. 4366/2 v budově č.p. 4366, příslušející k části obce Prostějov, na pozemku p.č. 4547/2, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 891/2700, a dále pak o ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k pozemku p.č. 4549/16 - ostatní plocha, vše zapsané na listech vlastnictví č. 11647, č. 10179 a na LV č. 10180, vše v k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov.

Objednatel posudku:

JUDr. Antonín Dohnal soudní exekutor, Exekutorský úřad Jeseník Otakara Březiny 229 790 01 Jeseník IČ: 41069684

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 014 EX 1371/10-24

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 12. 5. 2011 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Palackého 1498/3, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 22 stran a 26 stran příloh. V Přerově, dne 27. 7. 2011

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3071-951/2011

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 22.4.2011 vydané Exekutorským úřadem Jeseník, JUDr. Antonín Dohnal, č.j. 014 EX 1371/10-24, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění jiného nebytového prostoru č. 4366/1 v budově č.p. 4366, příslušející k části obce Prostějov, na pozemku p.č. 4547/2, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 902/2700 dále jiného nebytového prostoru č. 4366/2 v budově č.p. 4366, příslušející k části obce Prostějov, na pozemku p.č. 4547/2, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 891/2700, a dále pak o ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k pozemku p.č. 4549/16 - ostatní plocha, vše zapsané na listech vlastnictví č. 11647, č. 10179 a na LV č. 10180, vše v k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov. Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.”

stránka č. 2

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 12. 5. 2011, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12. 5. 2011 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Michaely Hrubanové a zástupce nájemníka společnosti ROVTECH s.r.o., který však neumožnil kompletní prohlídku oceňovaných nemovitostí. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil Informace týkající se vnitřního vybavení byly z části sděleny zástupcem nájemníka nebytových prostor. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.

stránka č. 3


3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitosti č. 11647, pro k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov, vyhotovený objednavatelem dne 22.4.2011, prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitosti č. 10180, pro k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov, vyhotovený objednavatelem dne 22.4.2011, prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz Smlouva o nájmu nebytového prostoru ze dne 1.4.2010. Dodatek ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 3.1.2011. Kupní smlouva o převodu vlastnictví k nemovitostem a smlouva o zřízení věcného břemene ze 10.12.2011. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření.

4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Obec: Katastrální území:

Olomoucký Prostějov Prostějov (733491)

List vlastnictví číslo: 11647 Vlastník: ROPMILL s.r.o. Vrahovická 41, Prostějov, 796 01 List vlastnictví číslo: 10180 Vlastníci: 1. BEPOS trading s.r.o. Vrahovická 4366/41a, Prostějov, 796 01

Podíl: 1/2

2. ROPMILL s.r.o. Vrahovická 41, Prostějov, 796 01

Podíl: 1/2

stránka č. 4


5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění jiného nebytového prostoru č. 4366/1 v budově č.p. 4366, příslušející k části obce Prostějov, na pozemku p.č. 4547/2, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 902/2700 dále jiného nebytového prostoru č. 4366/2 v budově č.p. 4366, příslušející k části obce Prostějov, na pozemku p.č. 4547/2, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 891/2700, a dále pak o ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k pozemku p.č. 4549/16 - ostatní plocha, vše zapsané na listech vlastnictví č. 11647, č. 10179 a na LV č. 10180, vše v k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov, které jsou situovány v I. a ve II. nadzemním podlaží výše uvedeného nepodsklepeného, zděného objektu celkem se třemi nadzemními podlažími. Objekt je situován v zastavěné části města Prostějov, a to na ulici Vrahovická. Objekt je napojen na elektro, veřejný vodovodní řad, hloubkovou kanalizaci a plyn. Objekt je přístupný z veřejné zpevněné komunikace, na pozemku p.č. 4578/24 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví jiného subjektu, právně nezajištěn. Parkování je možné na parkovišti u objektu. Dle prohlášení vlastníka dodané objednavatelem znaleckého posudku se v I.NP budovy nachází dílna, šatny a sociální zázemí a ve II.NP dílna, prostory kanceláří, sklad a sociální zázemí. Jiné nebytové prostory jsou užívány jako dílny a kanceláře. Vytápění nebytového prostoru je ústřední plynovým kotlem. Opotřebení je uvažováno odborným odhadem zpracovatele. Celkový stavebnětechnický stav a údržbu nebytového prostoru hodnotíme jako průměrné. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou, výjma níže uvedeného věcného břemene. Dále je předmětem ocenění závada - nájemní právo. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

stránka č. 5


6.

Obsah posudku

Nemovitosti dle LV č. 11647 Společné části domu a jeho příslušenství 1) Pozemky a) Pozemky Nebytové prostory 2) Nebytové prostory a) Jiný nebytový prostor č. 4366/1 b) Jiný nebytový prostor č. 4366/2 3) Ocenění porovnávací metodou

Nemovitosti dle LV č. 10180 1) Pozemky a) Pozemky 2) Věcná břemena a) Věcné břemeno

Závada - nájemní právo 1) Věcná břemena a) Nájemní smlouva

stránka č. 6


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění Nemovitosti dle LV č. 11647 Společné části domu a jeho příslušenství

1) Pozemky 1.a) Vyhláška 364/2010 Sb. 1.a.1) Pozemky – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město.

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 42 % ×

1,420

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Výroba)

1,100 2,133 0,535

Název Zastavěná plocha

Parc. č. 4547/2

Pozemky – zjištěná cena:

+

10 % × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 1 070 400,– 712,9936

Cena [Kč] 762 903,15 762 903,15 Kč

stránka č. 7


Nebytové prostory

2) Nebytové prostory 2.a) Vyhláška 364/2010 Sb. 2.a.1) Jiný nebytový prostor č. 4366/1 – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Nebytový prostor v budově Budova: L. budovy pro průmysl Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 125111 Budovy pro průmysl Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.1..1 budovy pro průmysl (výrobní) Koeficient změny ceny stavby: 2,133 Koeficient prodejnosti: 0,535 (Výroba) Podlahové plochy nebytového prostoru: Dílna Sprchy Chodba Šatna Šatna Sprchy WC Podlahové plochy nebytového prostoru – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové s izolací 2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy – betonové 4. Krov, střecha – plochá 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce – plechové (žlaby, svody, parapety) 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké omítky 8. Úprava vnějších povrchů – břizolit 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody – betonové s keramickou dlažbou 11. Dveře – dřevěné náplňové do ocelových zárubní 12. Vrata – lamelová 13. Okna – dřevěné zdvojená, plastová zdvojená 14. Povrchy podlah – betonové, PVC 15. Vytápění – ústřední vytápění s plynovým kotlem 16. Elektroinstalace – 240/400V 17. Bleskosvod – ano 18. Vnitřní vodovod – teplá a studená

+ + + + + + =

Obj. podíl 8,30 % 21,40 % 11,30 % 6,20 % 2,20 % 0,60 % 5,80 % 3,20 % 0,80 % 3,10 % 3,20 % 0,30 % 5,20 % 2,90 % 3,80 % 6,40 % 0,30 % 2,20 %

738,30 m2 28,50 m2 10,90 m2 71,34 m2 30,22 m2 13,90 m2 9,26 m2 902,42 m2

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní stránka č. 8


Název, popis Vnitřní kanalizace – kompletní odkanalizování Vnitřní plynovod Ohřev vody – plynový kombinovaný kotel Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení – umyvadlo, sprchový kout, splachovací WC 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 19. 20. 21. 22. 23.

Obj. podíl 2,00 % 0,00 % 1,70 % 0,00 % 2,90 %

Hodnocení Standardní Neuvažuje se Standardní Neuvažuje se Standardní

1,00 % Nevyskytuje se 5,20 % Standardní 0,00 % Neuvažuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – 0,0100 = 0,9900

Ocenění: Základní jednotková cena: 9 472,40 Kč/m2 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9900 Polohový koeficient K5: × 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1330 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,5350 Základní jednotková cena upravená: = 10 551,03 Kč Základní cena upravená: 902,42 m2 × 10 551,03 Kč Základní cena nebytového prostoru:

= =

9 521 460,49 Kč 9 521 460,49 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 55,000 % Odpočet opotřebení: 9 521 460,49 Kč × 55,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

5 236 803,27 Kč 4 284 657,22 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = 762 903,15 Kč Spoluvlastnický podíl: × 902 / 2 700 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 254 866,16 Kč 254 866,16 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 4 539 523,38 Kč Jiný nebytový prostor č. 4366/1 – zjištěná cena:

4 539 523,38 Kč

stránka č. 9


2.a.2) Jiný nebytový prostor č. 4366/2 – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Nebytový prostor v budově Budova: L. budovy pro průmysl Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 125111 Budovy pro průmysl Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.1..1 budovy pro průmysl (výrobní) Koeficient změny ceny stavby: 2,133 Koeficient prodejnosti: 0,535 (Výroba) Podlahové plochy nebytového prostoru: Chodba Sklad WC Umývarna Šatna Kancelář Kancelář Dílna Sklad Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář Chodba Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář Podlahové plochy nebytového prostoru – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové s izolací 2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy – betonové 4. Krov, střecha – plochá 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce – plechové (žlaby, svody, parapety) 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké omítky 8. Úprava vnějších povrchů – břizolit 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody – betonové s keramickou dlažbou 11. Dveře – dřevěné náplňové do ocelových zárubní

+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + =

Obj. podíl 8,30 % 21,40 % 11,30 % 6,20 % 2,20 % 0,60 % 5,80 % 3,20 % 0,80 % 3,10 % 3,20 %

84,76 m2 3,52 m2 4,00 m2 21,86 m2 25,10 m2 40,15 m2 17,60 m2 472,10 m2 19,05 m2 15,90 m2 7,00 m2 19,00 m2 8,70 m2 14,50 m2 17,50 m2 22,45 m2 38,50 m2 15,90 m2 22,00 m2 21,45 m2 891,04 m2

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní stránka č. 10


Název, popis Vrata – lamelová Okna – dřevěné zdvojená, plastová zdvojená Povrchy podlah – betonové, PVC Vytápění – ústřední vytápění s plynovým kotlem Elektroinstalace – 240/400V Bleskosvod – ano Vnitřní vodovod – teplá a studená Vnitřní kanalizace – kompletní odkanalizování Vnitřní plynovod Ohřev vody – plynový kombinovaný kotel Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení – umyvadlo, sprchový kout, splachovací WC 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23.

Obj. podíl 0,30 % 5,20 % 2,90 % 3,80 % 6,40 % 0,30 % 2,20 % 2,00 % 0,00 % 1,70 % 0,00 % 2,90 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Neuvažuje se Standardní

1,00 % Nevyskytuje se 5,20 % Standardní 0,00 % Neuvažuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – 0,0100 = 0,9900

Ocenění: Základní jednotková cena: 9 472,40 Kč/m2 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9900 Polohový koeficient K5: × 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1330 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,5350 Základní jednotková cena upravená: = 10 551,03 Kč Základní cena upravená: 891,04 m2 × 10 551,03 Kč Základní cena nebytového prostoru:

= =

9 401 389,77 Kč 9 401 389,77 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 55,000 % Odpočet opotřebení: 9 401 389,77 Kč × 55,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

5 170 764,37 Kč 4 230 625,40 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = 762 903,15 Kč Spoluvlastnický podíl: × 891 / 2 700 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 251 758,04 Kč 251 758,04 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 4 482 383,44 Kč Jiný nebytový prostor č. 4366/2 – zjištěná cena: 4 482 383,44 Kč stránka č. 11


Ceny nebytových prostorů včetně opotřebení: a) Jiný nebytový prostor č. 4366/1 b) Jiný nebytový prostor č. 4366/2 Ceny nebytových prostorů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

4 539 523,38 Kč 4 482 383,44 Kč 9 021 906,82 Kč 9 021 910,– Kč

3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je s současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)

stránka č. 12


1) Nebytový prostor Prostějov - ul. Olomoucká, okr. Prostějov Samostatný objekt s nebytovými prostory, 3 podlaží o 220m2 se sociálním zařízením v každém podlaží, společným nákladním výtahem a kancelářemi v 1.NP. Ideální využití pro firmy jako skladové a výrobní prostory, privátní parkování pro majitele i klienty zajištěno přímo před budovou. Budova je situována na Olomoucké ulici v těsné blízkosti centra města Prostějova. Nabídková CENA: 4 000 000,- Kč 2) Nebytový prostor Prostějov - ul. Budovcova, okr. Prostějov Provozní budova o 3 podlažích. Každé z podlaží má výměru 840 m2. Objekt je po kompletní rekonstrukci v roce 2001, včetně nových rozvodů, přípojek a plastových oken. K objektu náleží zastřešené parkoviště o výměře 163 m2. Možný příjezd dvorem nákladním autem k rampě. Dva udržované výtahy. V patře jsou kanceláře, výrobní a skladovací prostory, šatny, sociální zařízení . Nabídková CENA: 9 900 000,- Kč 3) Nebytový prostor Mostkovice, okr. Prostějov Jedná se o plně funkční zámečnickou dílnu. Dvě podlaží, 3x výrobní hala o rozloze 720m2, 4x kancelář, skladový prostor v hale, 3x wc, 2x šatna, sprchy, sklad ve dvoře, vlastní studna, žumpa. El. 220V/380V, topení - plynové nebo dřevoplyn. Hliníková okna. Součástí výrobního areálu jsou pozemky o rozloze cca 4.400 m2. Pozemky jsou vedeny jako ostatní a manipulační plocha - možno použít k výstavbě. Možnost odkupu strojních zařízení - dohodou (není podmínkou). Možno odkoupit celý areál - cena 15.000.000 Kč (pozemky o celkové rozloze 12.865m2). Nabídková CENA: 10 000 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. V případě ocenění jednotek volíme jako jednotku porovnání m2 užitné podlahové plochy.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment)

stránka č. 13


Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu porovnávané (než vzorek)

než nemovitosti než nemovitosti než nemovitosti než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - dobrá docházková vzdálenost k objektům občanské vybavenosti - lokalita vhodná k podnikání - možnost napojení na kompletní IS - kompletní občanská vybavenost města - oceňovaná nemovitost je situována v okresním městě Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - přístup k objektu je po pozemcích jiného vlastníka (právně není zajištěn přístup) - údržba a stavebně technický stav na průměrné úrovni - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. nebytový prostor, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Seznam porovnávaných objektů: Nebytový prostor Prostějov - ul. Olomoucká, okr. Prostějov Výchozí cena (VC): 4 000 000,– Kč Množství (M): 660,00 m2 Kpolohy: 1,00 Kkonstrukce: 1,00 Kstav budovy: 1,00 Kstav nebytového prostoru: 1,00 Kumístění v domě: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kpřístupu: 1,20 Jednotková cena (JC): 4 810,– Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 14


Nebytový prostor Prostějov - ul. Budovcova, okr. Prostějov Výchozí cena (VC): 9 900 000,18 Kč Množství (M): 840,00 m2 Kpolohy: 1,00 Kkonstrukce: 1,00 Kstav budovy: 1,00 Kstav nebytového prostoru: 1,00 Kumístění v domě: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kpřístupu: 1,20 Jednotková cena (JC): 9 353,74 Kč Váha (V): 1,0 Nebytový prostor Mostkovice, okr. Prostějov Výchozí cena (VC): 10 000 000,– Kč Množství (M): 2 861,00 m2 Kpolohy: 0,95 Kkonstrukce: 1,00 Kstav budovy: 1,00 Kstav nebytového prostoru: 1,00 Kumístění v domě: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kpřístupu: 1,20 Jednotková cena (JC): 2 920,03 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kkonstrukce × Kstav budovy × Kstav nebytového prostoru × Kumístění v domě × Kobjektivizační × Kpřístupu) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota: Porovnávací hodnota (zaokrouhleno):

2 920,03 Kč 5 694,59 Kč 9 353,74 Kč

× = =

5 000,– Kč 1 793,46 m2 8 967 300,– Kč 8 970 000,– Kč

stránka č. 15


Nemovitosti dle LV č. 10180 1) Pozemky 1.a) Vyhláška 364/2010 Sb. 1.a.1) Pozemky – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město.

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 42 % ×

1,420

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Výroba) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:

1,100 2,133 0,535 0,400

Název Parc. č. ostatní plocha 4549/16 manipulační plocha

10 % × × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 176 400,– 285,1975

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky – zjištěná cena:

+

× =

Cena [Kč] 50 194,76

1/2 25 097,38 Kč 25 097,38 Kč

stránka č. 16


2) Věcné břemeno – § 18 zákona č. 151/97 Sb. Jedná se o ocenění věcného břemene užívání parkování pro tři automobily, ve prospěch STERN, s.r.o. , Vrahovická 4317/41, Prostějov, 796 01 Prostějov 1, váznoucí na parcelu č. 4549/16. Listina: Smlouva kupní, o zřízení věcného břemene - bezúplatná ze dne 6.12.2001. Právní účinky vkladu práva ke dni 12.12.2001. Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, §18, zákona 151/1997Sb. Podle § 18, odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou 10 000,– Kč Zjištěná hodnota:

=

–10 000,– Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

1/2 –5 000,– Kč

Hodnota věcného břemene:

–5 000,– Kč

stránka č. 17


Závada - nájemní právo 1) Nájemní smlouva – § 18 zákona č. 151/97 Sb. Jedná se o ocenění práva nájemního, a to na základě nájemní smlouvy předložené objednavatele znaleckého posudku. Nájem dle této smlouvy byl uzavřen na dobu určitou 5 let. Nájemné je smluvními stranami sjednáno ve výši 25 000,- Kč/měsíc, které považujeme za obvyklé v daném místě a čase. Předmět pronájmu je patrný z přiložené nájemní smlouvy. Pro stanovení hodnoty závady na nemovitosti vzniklé nájemní smlouvou jsou pro ocenění použity ustanovení § 18, zákona 151/1997Sb. Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V dané lokalitě se běžně pronajímají srovnatelné prostory ve srovnatelných nemovitostech v rozmezí 23.000,- Kč až 28.000,- Kč/měsíc. V našem konkrétním případě považuje za obvyklé nájemné srovnatelné jednotky v daném místě a čase ve výši 25.000,- Kč/měsíc. Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 25000*44 měsíců = 1 100 000,– Kč Doba trvání věcného břemene: 44 měsíců 1 100 000,– Kč × 1 rok = 1 100 000,– Kč Hodnota věcného břemene:

=

–1 100 000,– Kč

stránka č. 18


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd.

Jiný nebytový prostor č. 4366/1 Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných bytových jednotkách srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje metoda porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nebytového prostoru (jako celku) tuto považujeme za obvyklou. Porovnatelné nemovitosti se v současnosti prodávají za cenu 5 000,-Kč/m2, což po vynásobení podlahovou plochou bytové jednotky (902,42 m2) a zaokrouhlení činí 4 512 000,-Kč (jako celku).

Jiný nebytový prostor č. 4366/2 Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných bytových jednotkách srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje metoda porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nebytového prostoru (jako celku) tuto považujeme za obvyklou. Porovnatelné nemovitosti se v současnosti prodávají za cenu 5 000,-Kč/m2, což po vynásobení podlahovou plochou bytové jednotky (891,04 m2) a zaokrouhlení činí 4 455 000,-Kč (jako celku). Výsledná obvyklá hodnota předmětu ocenění: 4 512 000,- + 4 455 000,- Kč = 8 970 000,- Kč (zaokrouhleno)

stránka č. 19


REKAPITULACE Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu

762 903,15 Kč

Byty a nebytové prostory Ceny podle cenového předpisu Cena bytů Cena pozemků Cena věcných břemen Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci Práva a závady, které dražbou nezaniknou (věcné břemeno) Práva a závady (nájemní smlouva)

9 021 910,– 25 100,– –5 000,– 9 042 010,– 8 970 000,– 0,– 5 000,– 1 100 000,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu činí

8 970 000,– Kč (Obvyklá hodnota, bez zohlednění váznoucích práv a závad) Cena slovy: osmmilionůdevětsetsedmdesáttisíc Kč Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Michaela Hrubanová Ondřej Mlčoch

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 27. 7. 2011

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 20


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3071-951/2011 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Palackého 1498/3, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 21


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Smlouva o nájmu nebytového prostoru ze dne 1.4.2010. Dodatek ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 3.1.2011. Kupní smlouva o převodu vlastnictví k nemovitostem a smlouva o zřízení věcného břemene.

stránka č. 22

2011

Recommend Documents