2011

ZNALECKÝ POSUDEK . 1733/17/2011 O cen nemovitostí - rodinného domu .p. 671 na pp .st. 700 v katastrálním území a obci Sv tlá nad Sázavou, býv. okr. Havlí k v Brod, v etn vedlejší stavby, studny, venkovních úprav, zastav ného pozemku parc. .st. 700, zahrady parc. . 846/4 a trvalých porost . P edm tem ocen ní je ideální 1/2 nemovitosti - viz. LV . 336.

Objednatel posudku:

Exekutorský ú ad Kutná Hora Ján Locek - soudní exekutor Vocelova 394 284 01 Kutná Hora

Ú el posudku:

Usnesení .j. 092 EX 102/10-42.

Dle zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona . 121/2000 Sb., . 237/2004 Sb., . 257/2004 Sb. a . 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb., . 460/2009 Sb. a . 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 13.4.2011 posudek vypracoval: Ing. Pavel Zeman J zlova 3625 580 01 Havlí k v Brod tel.: +420 777 956 060 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje v etn titl. listu a p íl. 20 stran textu. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Havlí kov Brodu 11.5.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Ocen ní nemovitostí dle platného oce ovacího p edpisu ke dni ocen ní za ú elem provedení exekuce dle Usnesení o ur ení znalce .j. 092 EX 102/10-42 ze dne 24.3.20110, vydané Exekutorským ú adem Kutná Hora. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m .p. 671, pozemky p .st. 700 a p. . 846/4, sou ásti a p íslušenství Adresa nemovitosti: Na Úvoze 671 582 91 Sv tlá nad Sázavou Kraj: Vyso ina Okres: Havlí k v Brod Obec: Sv tlá nad Sázavou Katastrální území: Sv tlá nad Sázavou Po et obyvatel: 6 888 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 78,6536 K /m2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 78,65 K /m2 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 13.4.2011 za p ítomnosti pana Miroslava Laciny. 4. Podklady pro vypracování posudku Zákon . 151/1997 Sb. o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon , ve zn ní zák. .121/2000 Sb., zák. . 237/2004 Sb., zák. . 257/2004 Sb. a zák. . 296/2007 Sb. Vyhláška . 364/2010 Sb., kterou se m ní vyhláška . 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon , ve zn ní pozd jších p edpis (oce ovací vyhláška). Výpis z KN, LV . 336 pro k.ú. Sv tlá nad Sázavou, vydaný dne 2.11.2010 KÚ pro Vyso inu, Katastrálním pracovišt m Havlí k v Brod. Snímek z katastrální mapy pro k.ú.Sv tlá nad Sázavou, vydaný dne 2.11.2010 KÚ pro Vyso inu, Katastrálním pracovišt m Havlí k v Brod. Vlastní místní šet ení a zam ení nemovitostí provedené osobn znalcem na míst samém dne 13.4.2011 za ú asti pana Miroslava Laciny. Projektová dokumentace novostavby RD na p. . 846/4 z roku 1971, projektant Belada. Rozhodnutí o p ípustnosti stavby .j.výst. 6/327/1971, ze dne 22.4.1971, vydal stavební ú ad M NV Sv tlá nad Sázavou. Rozhodnutí o užívání stavby .j.výst. 5/333/1973, ze dne 13.9.1973, vydal stavební ú ad M NV Sv tlá nad Sázavou. Další údaje k oce ovaným nemovitostem (provedeným úpravám, materiál m a vybavení a jejich

-3-

stá í) sd lené panem Miroslavem Lacinou. Dodate né informace zaslané panem Lacinou k vedlejší stavb . Fotodokumentace po ízená p i místním šet ení. Objednávka - Usnesení o ur ení znalce .j. 092 EX 102/10-42 ze dne 24.3.20110, vydané Exekutorským ú adem Kutná Hora. Poznámka k místnímu šet ení : P ízemní byt mi nebyl zp ístupn n (obýván je spolumajitelem nemovitostí panem Františkem K ivohlavým), byt byl detailn popsán panem Lacinou, doložena byla projektová dokumentace (byt je tém totožný jako byt v 1. pat e, pouze mimo vany je sprchový kout, technické provedení je ve srovnateleném standardu). Na základ t chto pom cek lze cenu nemovitosti stanovit. 5. Vlastnické a eviden ní údaje Viz LV . 336 ( k.ú. Sv tlá nad Sázavou ) :

K ivohlavý František

R : 420717/068 bydlišt : Na Úvoze 671, 582 91 Sv tlá nad Sázavou

Podíl : 1/2

Lacinová Jana

Podíl : 1/2

R : 665729/1201 bydlišt : Na Úvoze 671, 582 91 Sv tlá nad Sázavou

6. Dokumentace a skute nost P edložená dokumentace je v souladu se zjišt nou skute ností. Poznámka k místnímu šet ení: P ízemní byt mi nebyl zp ístupn n (obýván je spolumajitelem nemovitostí panem Františkem K ivohlavým), byt byl detailn popsán panem Lacinou, doložena byla projektová dokumentace (byt je tém totožný jako byt v 1.pat e, pouze mimo vany je sprchový kout, technické provedení je ve srovnateleném standardu). Na základ t chto pom cek lze cenu nemovitosti stanovit.

7. Celkový popis nemovitosti O cen nemovitostí - rodinného domu .p. 671 na pp .st. 700 v katastrálním území a obci Sv tlá nad Sázavou, býv. okr. Havlí k v Brod, v etn vedlejší stavby, studny, venkovních úprav, zastav ného pozemku parc. .st. 700, zahrady parc. . 846/4 a trvalých porost . RD sestává ze dvou byt 3+1, je napojen na všechny inženýrské sít , p ístup a p íjezd je ze zpevn né místní komunikace. P edm tem ocen ní je ideální 1/2 nemovitosti, evidovány jsou v KN na LV . 336 pro k.ú. Sv tlá nad Sázavou.

8. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Rodinný d m .p. 671 b) Vedlejší stavby b1) Kolna na pp . 846/4

-4-

c) Studny c1) Vrtaná studna d) Venkovní úpravy d1) Venkovní úpravy d2) Skleník e) Pozemky e1) Pozemky ve funk ním celku

B. Posudek Ocen ní dle platného znaleckého p edpisu : Popis objekt , vým ra, hodnocení a ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb., . 460/2009 Sb. a . 364/2010 Sb. kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.

a) Hlavní stavby a1) Rodinný d m .p. 671 - § 5 Jedná se o patrový rodinný d m .p. 671, ve kterém jsou situovány dva samostatné byty 3+1. D m je postaven tradi ní zd nou technologií a sestává z úplného podsklepení, p ízemí, 1. patra a p dy bez podkrovních místností. Obvodové st ny jsou vyzd ny z cihel a tvárnic v tl. 45 cm, soklové zdivo je omítané, stropy jsou nad sklepem betonové monolitické, nad obytnými patry d ev né povalové s betonovou deskou a rovnými omítanými podhledy, základy jsou betonové pasy z betonu proloženého kamenem, izola ní vana proti zemní vlhkosti byla provedena z natavovaných lepenkových pás , st echa je stanová, krytina je z šablon z eternitu, klempí ské prvky jsou kompletn provedeny z pozink. plechu, fasáda je b izolitová, schody jsou betonové, teracové a na p du d ev né bez podstupnic, dve e jsou plné hladké a prosklené ve standardním provedení do ocelových zárubní, okna jsou d ev ná špaletová, podlahy obytných místností jsou betonové s textilními krytinami (v malé ásti parkety), ostatní podlahy jsou z keramické dlažby a betonu s koberci, vytáp ní domu je spole né úst ední kotlem na d evo + záložním kotlem na zemní plyn s rozvody k ocelovým radiátor m, rozvody el. proudu jsou sv telné i motorové a jsou jišt ny automaty, je proveden bleskosvod, jsou provedeny rozvody studené i teplé vody z pozink. trubek, TUV se p ipravuje v samostatném plynovém oh íva i se zásobníkem, koupelny jsou vybaveny standardními za izovacími p edm ty (1.NP sprcha + umývadlo, 2.NP vana + umývadlo), záchody jsou splachovací, jsou provedeny vnit ní keramické obklady ve standardním provedení, kuchyn jsou vybaveny b žnými kombinovanými sporáky, je proveden vnit ní rozvod zemního plynu, objekt je odkanalizován, nebylo zjišt no žádné další vybavení. Stá í objektu : dle doloženého rozhodnutí o užívání stavby je objekt v provozu od roku 1973, to je ke dni ocen ní stá í 38 rok . Technický stav objektu odpovídá stá í, zp sobu užívání, d m má b hem své existence provád nu b žnou údržbu. V tšina konstrukcí a prvk je p vodních, pouze v 1.NP byl z ízen nov jší sprchový kout. Objekt lze nadále užívat k rodinnému bydlení dvou rodin.

-5-

Dispozice : - suterén : chodba, schodišt , sklad, sklep, kotelna, garáž - p ízemí : vstupní zádve í, spol. chodba se schodišt m, byt (3+1) : p edsí , kuchy obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna, WC - 1. patro : chodba, byt (3+1) : p edsí , kuchy obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna, WC Poznámka - zd vodn ní Kp : P edm tem ocen ní není celý rodinný d m (ale pouze ideální polovina nemovitosti). RD p itom obsahuje dva byty, ale ty nejsou pro reálné nezávislé užívání stavebn p ipraveny a bez provedení nutných stavebních úprav nejsou úpln samostatn funk ní (odd lení vytáp ní, el. instalace, rozvodu vody - nezávislé užívání a m ení). Toto výrazn snižuje prodejnost RD a lze to považovat za obecn závažný d vod pro snížení Kp o max. 30 %, který p ipouští § 44, odst. 11 vyhlášky. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví St echa: se šikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podlaží: se dv ma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1121 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1. PP: 1. NP: 2. NP:

9,98*10,28 + 6,00*2,30 9,98*10,28 + 6,00*2,30 + 3,98*2,30 9,98*10,28 + 6,00*2,30

Název podlaží 1. PP: 1. NP: 2. NP:

= = =

Zastav ná plocha 116,39 m2 125,55 m2 116,39 m2

Obestav ný prostor: Spodní stavba: (9,98*10,28 + 6,00*2,30)*(2,60) Vrchní stavba (9,98*10,28 + 6,00*2,30)*(2,90) + p ízemí: (3,98*2,30)*(4,35) Vrchní stavba (9,98*10,28 + 6,00*2,30)*(2,85) patro: Zast ešení: 10,28*9,98*3,60*1/3 + 2,30*6,00*2,60*1/2 Obestav ný prostor – celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy:

betonové pasy

116,39 m2 125,55 m2 116,39 m2 Konstruk ní výška 2,60 m 2,90 m 2,85 m

= =

302,63 m3 377,36 m3

=

331,72 m3

= =

141,05 m3 1 152,76 m3

Hodnocení standardu S

ást [%] 100,00

-6-

2. Zdivo: 3. Stropy: 4. St echa: 5. Krytina: 6. Klempí ské konstrukce: 7. Vnit ní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vn jší obklady: 10. Vnit ní obklady: 11. Schody: 12. Dve e: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytáp ní: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyn : 24. Vnit ní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

zd né tl. 45 cm betonové a d ev né s rovným podhledem stanová, krov d ev ný vázaný osinkocementové šablony pozinkovaný plech štukové b ízolitové omítky nejsou b žné obklady betonové a teracové hladké plné dve e i prosklené d ev ná špaletová textilní krytiny, ást parkety b žná keramická dlažba, tex. krytiny úst ední - kotel na TP, radiátory (+kotel na ZP) sv telná i motorová, automaty bleskosvod ocelové trubky - studená i teplá plynový oh íva se zásobníkem rozvod zemního plynu kanal. potrubí od všech, za iz. p edm t b žný kombinovaný sporák umývadla, vana, sprch. kout standardní splachovací digesto , rozvod antény, telefon

S S S S S S S C S S S S S S S

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

S S S S S S S S S P

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient

Upravený obj. podíl 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,00 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40

Výpo et koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. St echa: 5. Krytina: 6. Klempí ské konstrukce: 7. Vnit ní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vn jší obklady: 10. Vnit ní obklady: 11. Schody: 12. Dve e: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytáp ní: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyn : 24. Vnit ní vybavení: 25. Záchod:

Hodnocení standardu S S S S S S S S C S S S S S S S S S S S S S S S S

Obj. podíl [%] 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40

ást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

-7-

26. Ostatní: Sou et upravených objemových podíl :

P

3,00

100,00

0,46

Hodnota koeficientu vybavení K4:

1,38 97,98 0,9798

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zd vodn ní této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). P vodní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,1070 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,7749 Ocen ní: Základní cena (dle p íl. . 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpo tu): Polohový koeficient K5 (p íl. . 14 - dle významu obce): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38): Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití):

= * * * *

1 900,- K /m3 0,9798 1,0000 2,1700 0,7749

Základní cena upravená

=

3 130,38 K /m3

1 152,76 m3 * 3 130,38 K /m3

=

3 608 576,85 K

Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 38 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 62 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 38 / 100 = 38,000 %

-

1 371 259,20 K

Úprava ceny vlastnickým podílem:

*

2 237 317,65 K 1/2

Rodinný d m .p. 671 - zjišt ná cena

=

1 118 658,83 K

Plná cena:

b) Vedlejší stavby b1) Kolna na pp . 846/4 - § 7 Jedná se o vedlejší stavbu, která je postavená na pozemku parc. . 846/4. Jedná se o standardní zd nou stavbu na betonových základech s izolacemi, st ny jsou vyzdívané v tl. 30 cm, strop d ev ný, st echa sedlová, st ešní krytina je z eternitu, klemp. prvky jsou provedeny z pozink. plechu, dve e standardní, okno jednoduché, podlaha je betonová, vnit ní omítky jsou vápenné hladké, fasáda je dvojvrstvá, je rozvod el. proudu sv telného. Technický stav stavby je vcelku dobrý, dle sd lení je stavba stará 30 rok , má b žnou údržbu, lze ji nadále b žn užívat. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ A zd ná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží

-8-

Podkroví: Kód CZ - CC:

má podkroví nad 2/3 zastav né plochy 1.nadz. podlaží 1274

Obestav ný prostor: Celá stavba: 3,10 * 4,60 * 4,00 Obestav ný prostor – celkem:

57,04 m3 57,04 m3

= =

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy 2. Obvodové st ny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempí ské konstrukce 7. Úprava povrch 8. Schodišt 9. Dve e 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

betonové pásy izolované zd né tl. 15 - 30 cm d ev né d ev ný sedlový eternitová pozinkovaný plech vápenná omítka není d ev né jednoduché betonová sv telná

Hodnocení standardu S S S S S S S C S S S P

ást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpo et koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové st ny S 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempí ské konstrukce S 7. Úprava povrch S 8. Schodišt C 9. Dve e S 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace P Sou et upravených objemových podíl :

Obj. podíl [%] 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90

ást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Upravený obj. podíl 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 0,00 3,10 1,00 6,80 2,25 93,55 0,9355

Ocen ní: Základní cena (dle p íl. . 8): Koeficient využití podkroví (dle p íl. . 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (p íl. . 14 - dle významu obce): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38): Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití):

= * * * * *

1 250,- K /m3 1,1200 0,9355 1,0000 2,1130 0,7749

Základní cena upravená

=

2 144,46 K /m3

-9-

57,04 m3 * 2 144,46 K /m3

Plná cena:

=

122 320,- K


-

45 870,- K


*

76 450,- K 1/2

Kolna na pp . 846/4 - zjišt ná cena

=

38 225,- K

+ +

26 620,- K 12 720,- K

Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (p íl. . 14 - dle významu obce): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38): Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití):

= * * *

39 340,- K 1,0000 2,3220 0,7749

Plná cena

=

70 785,16 K


-

18 404,14 K


*

52 381,02 K 1/2

Vrtaná studna - zjišt ná cena

=

26 190,51 K

c) Studny c1) Vrtaná studna - § 9 Jedná se o vrtaou studnu t roku 1998. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ studny: Hloubka studny: Profil studny: Elektrické erpadlo: Kód CZ - CC: Ocen ní: Základní cena dle p íl. . 10: hloubka: elektrické erpadlo:

Vrtaná 22,00 m 100 mm 1 ks 2222

22,00 m * 1 210,- K /m 1 ks * 12 720,- K /ks

- 10 -

d) Venkovní úpravy d1) Venkovní úpravy - § 10 Jedná se venkovní úpravy v b žném rozsahu - p ípojky vodovodu, kanalizace, zemního plynu a el. energie, zpevn né plochy ze štípaného kamene do betonu, oplocení v . vrátek a vjezdových vrat. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Venkovní úpravy ocen né zjednodušeným zp sobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 4,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpo et ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný d m .p. 671 1 118 658,83 K Kolna na pp . 846/4 38 225,00 K Celkem: 1 156 883,83 K Ocen ní: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

1 156 883,83 0,0450


*

52 059,77 K 1/2

Venkovní úpravy - zjišt ná cena

=

26 029,89 K

d2) Skleník - § 10 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Venkovní úprava: 19.1. Skleníky z ocelových profil se zasklením a základy Kód CZ - CC: 127113 Plocha: 6,00 m2 Ocen ní: Základní cena (dle p íl. . 11): 6,00 m2 * 2 050,- K /m2 Polohový koeficient K5 (p íl. . 14 - dle významu obce): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38): Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití):

= * * *

12 300,- K 1,0000 2,2020 0,7749

Plná cena:

=

20 987,86 K


-

17 489,81 K


*

3 498,05 K 1/2

Skleník - zjišt ná cena

=

1 749,03 K

- 11 -

e) Pozemky e1) Pozemky ve funk ním celku - § 27 - § 32 Jedná se o pozemky ve funk ním celku s RD .p. 671 - zastav nou plochu a nádvo í parc. .st. 700 a zahradu parc. . 846/4. Pozemky jsou mírn svažité, je provedeno napojení na všechny inženýrské sít , p ístup a p íjezd je ze zpevn né místní komunikace. Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní íslo

Vým ra Jedn. cena [m2] [K /m2] 126,00 78,65

Zast. plocha st. 700 Sou et Úprava ceny – p íloha . 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [K ] 9 909,90 9 909,90

10 % 10 % + * *

990,99 10 900,89 0,7749 2,1700 18 330,21

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 78,65 K /m2. Název

Parcelní íslo

Jedn. cena Vým ra 2 [K /m2] [m ] 750,00 78,65

Zahrada 846/4 Sou et Úprava ceny - p íloha . 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 5 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem: Pozemky ve funk ním celku - zjišt ná cena

Cena [K ] 58 987,50 58 987,50

10 % 10 % + * * * * =

5 898,75 64 886,25 0,4000 0,7749 2,1700 43 643,35 61 973,56 K 1/2 30 986,78 K

- 12 -

C. Rekapitulace cen nemovitosti dle znaleckého p edpisu : Ceny bez odpo tu opot ebení (ideální ½): a) Rodinný d m .p. 671 b) Kolna na pp . 846/4 c) Vrtaná studna d) Venkovní úpravy d1) Venkovní úpravy d2) Skleník e) Pozemky ve funk ním celku

= = =

1 804 288,43 K 61 160,- K 35 392,58 K

= = =

41 972,59 K 10 493,93 K 30 986,78 K

Cena nemovitosti bez odpo tu opot ebení iní celkem

1 984 294,31 K

Cena ideální ½ nemovitosti bez opot ebení po zaokr. iní

1 984 290,- K

Výsledné ceny (ideální ½) : a) Rodinný d m .p. 671 b) Kolna na pp . 846/4 c) Vrtaná studna d) Venkovní úpravy d1) Venkovní úpravy d2) Skleník e) Pozemky ve funk ním celku

= = =

1 118 658,83 K 38 225,- K 26 190,51 K

= = =

26 029,89 K 1 749,03 K 30 986,78 K

Výsledná cena nemovitosti iní celkem

1 241 840,04 K

Výsledná cena ideální ½ nemovitosti po zaokr. dle § 46 iní

1 241 840,- K

D. Obecná (obvyklá) cena nemovitostí : Tržní (obvyklou, obecnou) cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom r prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap . stav tísn (ten nutí prodat pod výrazn pod b žnou cenou nebo naopak koupit za cenu nep im en navýšenou), d sledky kalamit a pod. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku, která vyplývá z osobního vztahu k n mu. Obvyklá cena nemovitostí se zpravidla zjiš uje porovnáním s již realizovanými prodeji a koup mi obdobných nemovitostí v daném míst a ase, pokud jsou k nim dostupné informace. Musí zohled ovat specifika a odlišnosti dané oce ované nemovitosti.

- 13 -

Porovnávací metoda je zp sob ocen ní nemovitostí na základ porovnání p edm tu ocen ní se stejným, p íp. obdobným objektem (nemovitostí) a cenou sjednanou p i jeho prodeji. Jedná se o prodeje v nedávné dob . Nemovitosti porovnávané musí být obdobného charakteru, ú elu užití, velikosti a technického stavu. Situované by m ly být pokud možno v dané lokalit nebo v obdobné obci v regionu - podobné velikostí, vybaveností infrastrukturou a významem. Srovnání je provedeno na základ znalostí místního trhu s nemovitostmi, informací získaných konzultacemi s RK, dostupnými informacemi z realitního tisku, inzerce, internetu a též z vyhodnocení nabídky a poptávky v daném regionu, Nejvýhodn jší pro tuto metodu je p ímá znalost prodejních cen a parametr prodávaných nemovitostí.

Výpo et porovnávací hodnoty : P edm tem porovnání je nemovitost (RD .p. 671 v . všech sou ástí, p íslušenství pozemk ), která je kompletn a podrobn popsána v ásti B) posudku – viz výpo et ceny dle znaleckého p edpisu. Pro porovnání byly vybrány obdobné nemovitosti v regionu :

Lokalita

Užitná plocha

Pozemek

Popis stavby a pozemk / Zd vodn ní koeficientu Kc m2 m2 Bohumilice u Led e nad Sázavou

160,00

Rodinný d m, 2x 3+1, 160 m2 Cena: 2 620 000,- K Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží po et: 3 Podlaží umíst ní: P ízemí Po et byt : 2 Plocha zastav ná: 135 m2 Plocha užitná: 160 m2 Plocha podlahová: 160 m2 Plocha pozemku: 1 905 m2 Plocha zahrady: 1 770 m2 Plocha balkónu: 4 m2 Rok kolaudace: 1978 Voda: Místní zdroj Topení: Úst ední tuhá paliva Elekt ina: 380V Doprava: Silnice Komunikace: Asfaltová Schody: Ocelové

1 905

Požadovaná cena

Jednotková cena

Koeficient celkový

K

K /m2

KC

2 620 000

16 375

0,900

Upravená cena Foto K /m2 14 738

- 14 -

Bezbariérový p ístup: Ano Za ízený: Ne Popis: Dvougenera ní RD 2x 3+1 s pozemkem 1905 m2, v Bohumilicích u Kožlí, okres Havlí k v Brod. Jedná o zd nou podsklepenou stavbu s d ev nými špaletovými okny a jehlanovou eternitovou st echou. V I.NP se nachází sklepy (32,6 m2), kotelna (19,5 m2) a prostorná garáž (41 m2). Ve II.NP je byt 3+1, sestávající se z kuchyn (16,6 m2), špajzu (3,1 m2), obýváku (24 m2), ložnice (20 m2), pokoje (9,3 m2), koupelny (5,3 m2) a WC (1,7 m2). Ve III.NP. se nachází další byt o stejné dispozici. P da je dostupná op t ocelovém schodišti a má využitelný prostor cca 115 m2. D m je vytáp n úst edním topením na tuhá paliva, má rozvody teplé a studené vody. Technický stav domu je dobrý a nevyžaduje zásadní investici. Je vhodný pro trvalé bydlení více lenné rodiny a lze jej využít i k podnikání. Ob anská vybavenost se nachází v nedaleké Led i nad Sázavou. Umíst ní nemovitosti je ve velmi p íjemné a klidné lokalit s dobrou dopravní dostupností do okresního m sta. Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobný, 2 byty, celý podsklepený; Poloha - obdobná pro bydlení; Provedení a vybavení - obdobné vybavení, ale není plyn; Celkový stav - obdobné opot ebení i tech. stav; Vliv pozemku - o dost v tší, ale levn jší; Úvaha zpracovatele ocen ní – menší a mén atraktivní obec; Lede nad Sázavou, Poštovní

168,00

768

2 700 000

16 071

0,890

Rodinný d m, 2+1 a 3+1, 168 m2 Cena: 2 700 000,- K Adresa: Poštovní, Lede nad Sázavou Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umíst ní objektu: Klidná ást obce Typ domu: Patrový Podlaží po et: 2 + 1 podzemní Po et byt : 2 Plocha zastav ná: 120 m2 Plocha užitná: 168 m2 Plocha podlahová: 168 m2 Plocha pozemku: 768 m2 Plocha zahrady: 648 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Kanalizace Elekt ina: 230V Doprava: Vlak Za ízený: Ne Popis: Dvougenera ní RD s velkou garáží a zahradou, v klidné ásti obce s výhledem na Šeptouchov, nedaleko centra. Dispozice: p ízemí bývalá ordinace léka e + byt 2+1. V 1.pat e byt 3+1, 2 x balkon. Velká p da vhodná k vestavb . D m je celý podsklepen, suterén vhodný k podnikání. Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobný, 2 byty, celý

14 304

- 15 -

podsklepený; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav o n co v tší opot ebení; Vliv pozemku - bez vlivu na cenu; Úvaha zpracovatele ocen ní - obdobná nemovitost; Opatovice u Sv tlé nad Sázavou

190,00

956

2 990 000

15 737

0,990

Rodinný d m, 5+1 a 2+1, 190 m2 Cena: 2 990 000,- K Adresa: Opatovice Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží po et: 2 +1 podzemní Podlaží umíst ní: P ízemí Po et byt : 2 Plocha zastav ná: 210 m2 Plocha užitná: 190 m2 Plocha podlahová: 190 m2 Plocha pozemku: 956 m2 Rok kolaudace: 1987 Rok rekonstrukce: 2005 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Kanalizace Elekt ina: 230V Doprava: Autobus Za ízený: Ano Popis: Dvougenera ní RD 5+1/L -110 m2 + 2+1-80 m2 s funk ním krbem, 2 garážemi a prostornou zahradou s malým rybní kem 5 km od Sv tlé nad Sázavou. D m ná vlastní nový kotel na pevná paliva, p ízemní byt je možno vytáp t i krbem. Koupelna v p ízemí s rohovou vanou, lino, plov.podlahy, koberce, zasklená lodžie, kuch. linka se spot ebi i, po domluv možno p enechat ást za ízení. Na zahrad jsou 2 studny s pitnou vodou, krb a posezení, velká stodola, dv garáže, malá salaš s ohradou - možnost chovu zví at. D m se nachází na okraji obce, kousek od lesa, klidné místo na trvalé bydlení nebo na rekreaci. Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobný, 2 byty, celý podsklepený; Poloha - obdobná pro bydlení; Provedení a vybavení - obdobný vybavení, není plyn; Celkový stav - obdobné opot ebení; Vliv pozemku - o n co levn jší; Úvaha zpracovatele ocen ní - mén atraktivní místo; Pr m rná cena Celková užitná plocha oce ované nemovitosti Porovnávací hodnota

15 579

14 874 K /m2 180,09 m2 2 678 570 K

- 16 -

E. Rekapitulace ceny obecné : Výsledná obecná cena nemovitosti stanovená porovnáním iní celkem ………. 2 678 570,- K P edm tem ocen ní je ideální ½ nemovitosti, to je 1 241 840 * ½ = ………..…… 1 339 285,- K Vzhledem k tomu. že p edm tem prodeje je pouze ideální ½ nemovitosti, která je obtížn ji obchodovatelná ( pozn.: RD obsahuje dva byty, ale ty nejsou pro reálné a nezávislé užívání stavebn p ipraveny a bez provedení nutných stavebních úprav nejsou úpln samostatn funk ní – to je nutnost odd lení vytáp ní, el. instalace, rozvodu vody pro nezávislé užívání a m ení, vymezení jednotek.. atd.) a tato skute nost není ve výše uvedeném porovnání zohledn na, tak proto tuto stanovenou cenu ješt upravuji koef. 0,70 = ……………………… 937 499,- K Výsledná obecná cena ideální ½ nemovitosti po zaokr. iní

940 000,- K

F. Rekapitulace – záv r : a) Cena ideální ½ nemovitosti a jejího p íslušenství zjišt ná dle platného znaleckého p edpisu je : ………………….. 1 241 840,- K b) Obecná cena ½ nemovitosti a jejího p íslušenství, za níž je nemovitost v dražb prodejná je : ……………….. 940 000,- K c) Mimo omezení vlastnického práva zapsaného v ásti C LV . 336 pro k.ú. Sv tlá nad Sázavou nebyly další práva a závady na nemovitosti váznoucí zjišt ny. V Havlí kov Brodu dne 11.5.2011 vypracoval : Ing. Pavel Zeman J zlova 3625 580 01 Havlí k v Brod tel.: +420 777 956 060 e-mail: [email protected]

G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 20.4.1990 .j. Spr.977/89 pro základní obor ekonomika - odv tví ceny a odhady nemovitostí se specializací odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 1733/17/2011 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji podle p iloženého vyú tování. Podpis znalce :

- 17 -

Fotodokumentace RD .p. 671ve Sv tlé nad Sázavou

- 18 -

- 19 -

- 20 -

2011

Recommend Documents