ZNALECKÝ POSUDEK č. 6233-85/2011 o ceně bytové jednotky č.350/9 situované v budově č.p.350, postavené na pozemku parc.č.315, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p.350 a včetně spoluvlastnického podílu na pozemku parc.č.315, v kat.území Staré Město, obec hl.město Praha.
Objednatel posudku:
Pan Ing. Otomar Soldát Na Perštýně 350/17 110 00 Praha 1
Účel posudku:
Stanovení ceny nemovitosti pro potřeby dalšího majetkového nakládání.
Znalecký posudek podle stavu ke dni 7.4.2011 vypracoval: Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Říčanech 9.4.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně bytové jednotky č.350/9 situované v budově č.p.350, postavené na pozemku parc.č.315, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p.350 a včetně spoluvlastnického podílu na pozemku parc.č.315, v kat.území Staré Město, obec hl.město Praha. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: bytová jednotka č.350/9 Adresa nemovitosti: Na Perštýně 350, 110 00 Praha 1 Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 1 Obec: Praha Katastrální území: Staré Město Počet obyvatel: 1 249 026 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a) : 2 250,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7.4.2011 za přítomnosti zadavatele. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN KÚ pro hl.město Prahu ze dne 17.12.2010 ( LV č.1283) - cenová mapa stavebních pozemků hl.města Prahy platná ke dni ocenění - smlouva o převodu bytové jednotky ze dne 9.9.2002 - výsledky místního šetření - informace poskytnuté zadavatelem ocenění 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník ke dni ocenění : SJM Soldát Otomar Ing. a Soldátová Marie Ing., Na Perštýně 350/017, Praha 1-Staré Město 6. Dokumentace a skutečnost V průběhu místního šetření byla provedena identifikace oceňované nemovitosti-bytu č.350/9. Tento je situovaný v zastavěné části městské části Praha 1-Staré Město, v ulici Na Perštýně v budově č.p.350. Přístup a příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě. Zjištěné údaje byly porovnány s předloženou dokumentací a dalšími dostupnými podklady. Zjištěné rozdíly byly zapracovány do následujícího ocenění. Měření bylo prováděno ocelovým pásmem a laeserovým měřičem s digitálním ukazatelem hodnot zn.Leica.
-3-
7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o samostatně stojící objekt v řadové zástavbě na rohu ulice Na Perštýně a Betlémské. Objekt obsahuje 3 nadzemní podlaží a sklep. Objekt je osazený sedlovou střechou, střešní krytina je tvořena pálenými taškami, instalovány klempířské konstrukce běžného provedení. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. V suterénu jsou sklepy, v 1.NP jsou nebytové prostory, ve 2.NP a 3.NP jsou situovány byty o různých podlahových plochách. Vytápění jednotlivých bytových jednotek je řešeno individuálně. Přístup a příjezd po zpevněné komunikaci. Jedná se o zděný objekt, stáří cca 750 roků. Okna jsou osazena s dřevěnými rámy, špaletová, nebo střešní s dřevěnými rámy a izolačním dvojsklem. Stavebně-technický stav je zhoršený, objekt vyžaduje celkovou opravu. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Byt č.350/9 b) Pozemky b1) Pozemek parc.č.315
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno za použití metodiky zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota 1) Byt č.350/9 - § 25 Jedná se o byt situovaný ve 3.NP bytového domu č.p.350, v dispozičním členění 5+kk s příslušenstvím ( koupelny, WC, hala, šatna, předsíň). Bytová jednotka byla vestavěna asi v roce 1960 do stávajícího půdního prostoru. Vytápění bytu je ústřední radiátorové ( článkové radiátory), s ohřevem kotlem na zemní plyn ( kotel je umístěný v hale), včetně ohřevu TUV. Rozvod studené vody je proveden do koupelny a ke kuchyňské lince. V koupelnách jsou instalovány plynové karmy pro ohřev teplé vody. V kuchyni je instalována běžná kuchyňská linka, odsavač par, plynový sporák. Koupelna je vyzděná, provedeny obklady stěn keramickým obkladem, na podlaze je položena keramická dlažba. Instalována vana a keramické umývadlo ( rekonstrukce provedena v roce 1998-1999). Podlahy obytných místností jsou převážně dřevěné, nebo na bázi dřevní hmoty, nášlapné vrstvy tvoří koberce, PVC a keramická dlažba. Dveře jsou osazeny dřevěné do dřevěných nebo ocelových zárubní. Okna jsou osazena s dřevěnými rámy, dvojitá, nebo střešní s dřevěnými rámy a izolačním dvojsklem. Stavebně-technický stav bytu je zhoršený, byt vyžaduje částečnou rekonstrukci. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Hlavní město Praha Stáří stavby: 750 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 92 039,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: pokoj č.1: pokoj č.2: pokoj č.3: pokoj č.4: pokoj č.5: kuchyňský kout: hala: koupelna č.1: koupelna č.2: WC: šatna: Podlahová plocha bytu:
= = = = = = = = = = = =
16,60 m2 29,70 m2 39,00 m2 15,70 m2 17,80 m2 6,00 m2 31,50 m2 3,20 m2 3,60 m2 1,70 m2 4,10 m2 168,90 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy - celkem:
= =
168,90 m2 168,90 m2
-5-
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
č.
Vi
IV I II II I
0,10 -0,01 0,00 0,00 -0,01
III II
0,00 -0,01
II III III
-0,02 0,00 0,85
Koeficient pro stáří 750 let: 0,60 9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,60 = 0,536 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované - Jedná se o Staré Město, v blízkosti Staroměstské náměstí. Jedná se o atreaktivní lokalitu. 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny - Hluk, exhalace, problém s parkováním. 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
III III
0,00 0,10
IV III
0,03 0,02
I II II
-0,02 0,00 -0,05
II
0,00
8
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,080 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,536 * 1,080 * 0,900 = 0,521 Ocenění:
č.
Ti
I
-0,10
II II
0,00 0,00
-6-
Cena upravená CU = IPC * I = 92 039,- Kč/m2 * 0,521 = 47 952,32 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 47 952,32 Kč/m2 * 168,90 m2 = 8 099 146,85 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
8 099 146,85 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 30 527 814,36 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 689 / 9 038 Hodnota spoluvlast. podílu: 30 527 814,36 Kč * 1 689 / 9 038 =
+
5 704 965,53 Kč
Byt č.350/9 - zjištěná cena
=
13 804 112,38 Kč
b) Pozemky b1) Pozemek parc.č.315 - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 641,00 2 250,00
315 zastavěná plocha a nádvoří Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek parc.č.315 - zjištěná cena
Cena [Kč] 1 442 250,1 442 250,-
120 % 120 % +
1 730 700,3 172 950,-
5% 5% +
158 647,50 3 331 597,50 * 4,2540 * 2,1540 30 527 814,36 = 30 527 814,36 Kč
-7-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Byt č.350/9
=
13 804 112,38 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
13 804 112,38 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
13 804 110,- Kč
slovy: Třináctmilionůosmsetčtyřitisícjednostodeset Kč S odvoláním na ustanovení §§1 až 4 zákona č.151/1997 Sb. v platném znění, s ohledem na účel užití znaleckého posudku ( majetkové vypořádání ) a použité metody ocenění ( porovnávací metoda) je možné považovat takto zjištěnou cenu za cenu obvyklou ( zák.č.151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku) v daném místě a čase.
Obvyklá cena bytové jednotky č.350/9, situované v budově č.p.350, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p.350 a včetně spoluvlastnického podílu na pozemku parc.č.315, v kat.území Staré Město, obec hl.město Praha, pro účely majetkového vypořádání činí po zaokrouhlení :
13 800 000,- Kč
V Říčanech, 9.4.2011 Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany
………………………………….
D. Znalecká doložka Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne 20.6.88 Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6233-85/2011 znaleckého deníku.
